評標程式
1)評標的準備工作
①認真研究招標檔案，熟悉招標檔案中的以下內容：
a.招標的目標;
b.招標項目的範圍和性質;
c.招標檔案中規定的主要技術要求、標準和商務條款;
d.招標檔案規定的評標標準、評標方法和在評標過程中考慮的相關因素。
②招標人向評標委員會提供評標所需的重要信息和數據。
③編制評標需用的表格，主要有：標價比較表或綜合評估比較表。
2)初步評審，又稱投標檔案的符合性鑑定。通過初評，將投標檔案分為回響性投標和非回響性投標兩大類。回響性投標是指投標檔案的內容與招標檔案所規定的要求、條件、契約條款和規範等相符，無顯著差別或保留，並且按照招標檔案的規定提交了投標擔保的投標;非回響性投標是指投標檔案的內容與招標檔案的規定有重大偏差，或者是未按招標檔案的規定提交擔保的投標。通過初步評審，回響性投標可以進入詳細評標，而非回響性投標則淘汰出局。
主要內容
(1)投標檔案排序
評標委員會應當按照投標報價的高低或者按招標檔案規定的其他方法對投標檔案進行排序。
(2)廢標
下列情況作廢標處理：
①投標人以他人的名義投標、串通投標、以行賄手段或者以其他弄虛作假方式謀取中標的投標。
②投標人以低於成本報價競標。投標人的報價明顯低於其他投標報價或標底，使其報價有可能低於成本的，應當要求該投標人做出書面說明並提供相關證明材料。投標人未能提供相關證明材料或不能做出合理解釋的，按廢標處理。
③投標人資格條件不符合國家規定或招標檔案要求的。
④拒不按照要求對投標檔案進行澄清、說明或補正的。
⑤未在實質上回響招標檔案的投標。評標委員會應當審查每一投標檔案，看其是否對招標檔案提出的所有實質性要求做出了回響。非回響性投標將被拒絕，並且不允許修改或補充。
(3)重大偏差和細微偏差
評標委員會應當根據招標檔案，審查並逐項列出投標檔案的全部投標偏差，並區分為重大偏差和細微偏差兩大類。
屬於重大偏差的有：
①沒有按照招標檔案要求提供投標擔保或者所提供的投標擔保有瑕疵。
②投標檔案沒有投標人授權代表的簽字和加蓋公章。
③投標檔案載明的招標項目完成期限超過招標檔案規定[FS:PAGE]的期限。
④明顯不符合技術規範、技術標準的要求。
⑤投標檔案載明的貨物包裝方式、檢驗標準和方法等不符合招標檔案的要求。
⑥投標檔案附有招標人不能接受的條件。
⑦不符合招標檔案中規定的其他實質性要求。
存在重大誤差的投標檔案，屬於非回響性投標。
屬於細微偏差的有：
①偏差不影響投標檔案的有效性。
②評標委員會允許投標人在評標結束前予以補正的偏差。
3)詳細評審
經初步評審合格的投標檔案，評標委員會應當根據招標檔案規定的評標標準和辦法，對其進行技術評估、商務評估和綜合評審，即詳細評審。
(1)技術評估
技術評估的目的是確認和比較投標人完成本項目的技術能力，以及他們的實施方案的可靠性。技術評估的主要內容如下。
①方案的可行性。對本項目的管理方法、人員配備等方面的評審，特別是對該項目的重點和難點問題的處理方法進行可行性論證。
②計畫的可靠性。審查各項計畫是否滿足招標人的要求，並且是否科學合理、切實可行，同時還要審查保證實現計畫的措施是否合理和適當等。
③質量保證。審查投標檔案中提出的質量控制和管理措施，包括管理人員的配備、素質和質量管理制度。
④分包商的技術能力和經驗。如果投標人擬在中標後將中標項目的部分專業工作分包給他人完成，應當在投標檔案中載明。應審查擬分包的專業工作必須是非主體、非關鍵性工作，審查分包人應當具備的資格條件，完成相應工作的能力和經驗。
⑤對於投標檔案中按照招標檔案規定提交的建議方案做出技術評審。如果招標檔案中規定可以提交建議方案，則應對投標檔案中的建議方案的技術可靠性與優缺點進行評估，並與原招標方案進行對比分析。
(2)商務評估
商務評估的目的是從成本、財務和經驗分析等方面評審投標報價的準確性、合理性、經濟效益和風險等，比較不同的投標所產生的不同後果。商務評估在整個評標工作中通常占有重要地位。商務評估的主要內容如下：
①審查全部報價數據計算的正確性。通過對投標報價數據全面審核，看其是否有計算上或累計上的錯誤，如果有則按“投標者須知”中的規定改正和處理。
②分析報價構成的合理性。通過分析報價中的費用組成和費用標準判斷報價是否合理。用標底與投標書中的報價進行對比分析，對差異較大之處找出原因，並評定是否合理。
③分析前期工作費用提高的幅度。雖然投標人為了解決前期工作中資金流通的困難，可以採用不平衡報價法投標，但不允許有嚴重的不平衡報價。過大地提高前期工作費用的支付要求，會影響到項目的資金籌措計畫。
(3)綜合評審
綜合評審是在以上工作的基礎上，根據事先擬定好的評標原則、評價指標和評標辦法，對篩選出來的若干個具有實質性回響的招標檔案綜合評價與比較，最後選定中標人。中標人的投標應當符合下列條件之一：
①能最大限度地滿足招標檔案中規定的各項綜合評價標準;
②能滿足招標檔案各項要求，並且投標價格最低，但是投標價格低於成本的除外。
4)評標報告
評標委員會完成評標後，應當向招標人提出書面評標報告。
(1)評標報告的內容
評標報告應如實記載以下內容：基本情況和數據表、評標委員會成員名單、開標記錄、符合要求的投標一覽表、廢標情況說明、評標標準、評標方法或者評標因素一覽表、投標價格或者評分比較一覽表、經評審的投標人排序、推薦的中標候選人名單、簽訂契約前要處理的事宜，以及澄清、說明、補正事項紀要。
(2)中標候選人人數
評標委員會推薦的中標候選人應當限定在1～3人，並標明排列順序。
(3)評標報告的簽署
評標委員會應當對下列情況做出書面說明並記錄在案。
①對評標結論有異議的評標委員會成員，可以以書面方式闡述其不同意見和理由。
②評標委員會成員拒絕在評標報告上籤字，且不陳述其不同意見和理由的，視為同意評標結論。
評標方法
評標委員會應按照《物業管理項目評標規則》和招標檔案確定的評標標準和方法，根據標書評分、現場答辯、投標人管理服務業績及企業綜合情況等方面進行比較和綜合評審，並對評標結果簽字確認，向招標人推薦中標候選人或者根據招標人的授權直接確定中標人。
前款規定的企業綜合情況包括企業資質等級及經察看並予書面記載的物業管理現場情況。
招標人設有標底的，應當參考標底。
除了現場答辯部分外，評標應當在保密的情況下進行。
評標的評分方法有經評審的最低投標價法、綜合評估法和法律法規規定的其他方法。
1)經評審的最低投標價法
採用經評審的最低投標價法時，評標委員會將推薦滿足下述條件的投標人為中標候選人：
①能夠滿足招標檔案的實質性要求。即中標人的投標應當符合招標檔案規定的技術要求和標準。
②經評審的投標價最低。
評標委員會應當根據招標檔案規定的評標價格調整方法，對所有投標人的投標報價以及投標檔案的商務部分做必要的調整，確定每一投標檔案的經評審的投標價。但對技術標無須進行價格折算。經評審的最低投標價法一般適用於具有通用技術性能標準的招標項目，或者是招標人對技術性能沒有特殊要求的招標項目。採用經評審的最低投標價法評審完成後，評標委員會應當填制“標價比較表”、編寫書面的評標報告，提交給招標人定標。“標價比較表”應載明投標人的投標報價、對商務偏差的價格調整和說明、經評審的最終投標價。
2)綜合評估法
綜合評估法適用於不宜採用經評審的最低投標價法進行評標的招標項目。要點如下：
(1)綜合評估法推薦中標候選人的原則
綜合評估法推薦能夠最大限度地滿足招標檔案中規定的各項綜合評價標準的投標，作為中標候選人。
(2)使各投標檔案具有可比性
綜合評估法是通過量化各投標檔案對招標要求的滿足程度，進行評標和選定中標候選人的。評標委員會對各個評審因素進行量化時，應當將量化指標建立在同一基礎或同一標準上，使各投標檔案具有可比性。評標中需量化的因素及其權重應當在招標檔案中明確規定。
(3)衡量各投標滿足招標要求的程度
綜合評估法採用將技術指標折算為貨幣或者綜合評分的方法，分別對技術部分和商務部分進行量化評審，然後將每一投標檔案兩部分的量化結果，按照招標檔案明確規定的計權方法進行加權，算出每一投標的綜合評估價或者綜合評估分，並確定中標候選人名單。
(4)綜合評估比較表
運用綜合評估法完成評標後，評標委員會應當擬訂一份綜合評估比較表，連同書面的評標報告提交給招標人。綜合評估比較表應當載明投標人的投標報價、所作的任何修正、對商務偏差的調整、對技術偏差的調整、對各評審因素的評估和對每一投標的最終評審結果。
(5)備選標的評審
招標檔案允許投標人投備選標的，評標委員會可以對中標人的備選標進行評審，並決定是否採納。不符合中標條件的投標人的備選標不予考慮。
(6)劃分有多個單項契約的招標項目的評審
對於此類招標項目，招標檔案允許投標人為獲得整個項目契約而提出優惠的，評標委員會可以對投標人提出的優惠條件進行審查，並決定是否將招標項目作為一個整體契約授予中標人。整體契約中標人的投標應當是最有利於招標人的投標。
另外，在評標過程中召開現場答辯會的，應當事先在招標檔案中說明，並註明所占的評分比重。
