第一條 為了規範我市物業管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭，根據法律、法規的有關規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條本市城市規劃區內，建設單位或者業主大會為選聘物業服務企業開展物業服務而進行的招標投標活動，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱招標人是指依法進行物業服務招標的建設單位、業主大會。業主大會決議通過招標投標方式選聘物業服務企業的，應當授權業主委員會行使招標人職能。物業區域業主委員會未成立或者因故解散無法重新選舉產生的，業主大會應當委託社區居民委員會作為招標人開展物業服務招標活動。
本辦法所稱投標人是指回響物業服務招標並參加投標競爭的物業服務企業。持有外地物業管理行政主管部門及建設部核發的資質證書的投標人，經市物業管理行政主管部門登記備案後方可參加本市的物業服務投標。
??第四條 長春市住房保障和房地產管理局為市物業管理招標投標管理行政主管部門（以下簡稱市物業管理行政主管部門）， 負責制定有關政策，建立評標專家庫，並指導、監督本市物業服務招標投標活動。
街道辦事處、社區居民委員會負責物業項目招標投標的日常管理、監督和具體實施。
第五條 住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位，應當通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業開展物業服務。住宅物業區域總建築面積在3萬平方米以下的，經區物業管理行政主管部門批准，可以採取協定方式選聘物業服務企業。
提倡其他物業的建設單位、業主和業主大會通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第六條 業主大會作為招標人的，中標籤約企業應當承擔業主委員會或者社區居民委員會因組織實施物業服務招標投標活動發生的必要費用。業主委員會或者社區居民委員會也可根據市物業管理行政主管統一明確的標準，向投標人收取招標檔案製作、發布和專家評審等招標過程中發生的必要費用。
第七條 物業服務招標投標應當在下列時限內完成：
（一）新建物業，建設單位應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；
（二）業主大會決議通過招標投標方式選聘物業服務企業的，應當在原物業服務契約屆滿或解除前完成。
第二章 招 標
第八條 招標分為公開招標和邀請招標。
住宅物業區域總建築面積在5萬（含5萬）平方米以上的，應當採用公開招標方式選聘物業服務企業。一個住宅物業區域分期建設的，應當按照物業區域整體規劃面積計算。
住宅物業區域總建築面積在5萬平方米以下、3萬（含3萬）平方米以上的，經區物業管理行政主管部門批准，可採用邀請招標方式選聘物業服務企業。
採取邀請招標方式的，應當向3個以上具有相應資質的物業服務企業發出投標邀請書。
第九條 招標人應當根據物業服務項目的需要編制招標檔案。招標檔案應當包括以下內容：
（一）招標人基本情況，包括名稱、地址、聯繫方式等；
（二）招標項目基本情況，包括物業名稱、坐落地址、四至範圍、物業類型、總占地面積、總建築面積、房屋棟數、房屋建築結構、經規劃部門批准的規劃詳圖或者規劃總平面圖、物業功能分區、配套設備的技術參數、共用設施設備配置和權屬狀況等；
（三）物業服務內容及標準；
（四）對投標人及投標檔案的要求；
（五）招標方案；
（六）評標標準和評標方法；
（七）物業服務契約的訂立說明；
（八）其他事項的說明及法律、法規規定的其他內容。
第十條建設單位作為招標人選聘物業服務企業的，應當在發布招標公告或者發出投標邀請書10日前，到區物業管理行政主管部門辦理招標登記。
辦理招標登記應當提供下列資料：
（一）招標登記備案申請書；
（二）《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》及經規劃部門批准的規劃詳圖或規劃總平面圖複印件、《建設項目施工許可證》、《土地使用證》複印件；
（三）招標公告或者投標邀請書；
（四）招標檔案；
（五）建設單位法人執照、房地產開發企業資質證書復
印件（查驗原件）；
（六）法律、法規和規章規定的其他材料。
第十一條 業主大會作為招標人的，其授權的業主委員會或者委託的社區居民委員會應當在發布招標公告或者發出投標邀請書10日前，到區物業管理行政主管部門辦理招標登記。
辦理招標登記應當提交以下資料：
（一）招標登記備案申請書；
（二）招標公告或者投標邀請書；
（三）招標檔案；
（四）業主大會同意通過招投標方式選聘物業服務企業的相關決議原件、原物業服務契約複印件；
（五）法律、法規和規章規定的其他材料。
第十二條 區物業管理行政主管部門應當自受理招標申請之日起3個工作日內完成招標檔案審查，審查合格後發放《物業服務招標登記備案通知單》，並指導、監督招標人依照本辦法開展招標投標活動。
第十三條 採取公開招標方式的，招標人應當在市物業管理行政主管部門網站上發布招標公告。公告期不得少於3個工作日。
第十四條 招標公告和投標邀請書應當載明以下主要內容：
（一）招標人名稱；
（二）招標項目名稱、地址、物業類型與建築面積、竣工交付使用時間等基本情況；
（三）投標資格條件；
（四）投標人報名地點、期限及獲取招標檔案的辦法。
業主大會作為招標人的，還應當說明招標項目物業服務企業變更情況。
第十五條 招標人應當確定投標人編制投標檔案所需要的合理時間。
公開招標的物業服務項目，自招標檔案發出之日起至投標人提交投標檔案截止之日止，不得少於20日。
第十六條 招標人根據物業管理項目的具體情況，可以組織投標申請人踏勘物業項目現場，並提供隱蔽工程圖紙等項目的詳細資訊。對投標申請人提出的疑問，招標人應當予以澄清，並以書面形式傳送給所有投標人。
第十七條 招標人對已發出的招標檔案進行必要的澄清或者修改的，應當在現場踏勘後5日內，以書面形式通知所有投標人。澄清或者修改的內容為招標檔案的組成部分。
第三章 投 標
第十八條 投標人應當具有物業服務相應資質等級和招
標檔案要求的具體條件。對被評定為物業服務信用企業的，在規定期限內參加物業服務項目招投標的，實行增分制度。
第十九條 投標人投標時需提供以下檔案：
（一）營業執照複印件；
（二）物業服務企業資質證書複印件，外地企業還應提供備案證明；
（三）授權委託書；
（四）受委託人身份證明；
（五）其他相關證明材料。
第二十條 投標人應當按照招標檔案的要求編制投標檔案，投標檔案應當對招標檔案提出的實質性要求和條件做出回響。
投標檔案應當包括以下內容：
（一）投標函，包括管理目標、物業服務費等；
（二）技術部分，包括服務的內容和標準、人員配備、主要工作環節運行程式及檢查方法、企業內部管理制度；
（三）商務部分，包括物業服務費和其他委託代理服務費等收費標準報價，收費形式以及相應的項目財務收支測算；
（四）資信部分，包括營業執照副本複印件、資質等級證書副本複印件、管理業績、項目主要管理人員資格證書等情況；
（五）招標檔案要求提供的其他材料。
第二十一條 投標人應當在招標檔案要求提交投標檔案截止時間前，將投標檔案密封送達指定投標地點。截止時間後送達的，視為放棄投標。
招標人收到投標檔案後，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，並妥善保存投標檔案。業主大會作為招標人的，街道辦事處和社區居民委員會應當與業主委員會共同保存投標檔案。
在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標檔案。
第二十二條 投標人在招標檔案要求提交投標檔案的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標檔案，並書面密封通知招標人。截止時間後送達的補充或者修改的內容無效。
補充、修改的內容為投標檔案的組成部分。
第四章 開標、評標和中標
第二十三條 開標應當在招標檔案預先確定的提交投標檔案截止時間後公開進行。區物業管理行政主管部門應當到場監督物業服務開標。街道辦事處和社區居民委員會應當指導和具體實施相關工作。
開標地點應當為招標檔案中預先確定的地點。
第二十四條 開標由招標人主持，所有投標人參加。由投標人或者其推選的代表檢查投標檔案的密封情況。經確認無誤後，由工作人員當眾拆封，宣布投標人名稱、投標價格和投標檔案的其他主要內容。
招標人應當記錄開標過程，並存檔備查。
第二十五條 評標由招標人依法組建的評標委員會負責。
評標委員會由招標人代表和物業管理方面的專家組成，成員人數為7人以上單數，其中專家人數不得少於成員總數的三分之二。
評標委員會的專家成員，應當由招標人會同街道辦事處在投標截止時間後開標前1日內，從物業服務評標專家名冊中隨機抽取。市物業管理行政主管部門應當及時通知參評專家按時參加評標。評標委員會成員的名單在開標前應當保密。 與招標人、投標人有利害關係的評標專家迴避評標。
第二十六條評標委員會應當按照招標檔案確定的評標標準和方法，對投標檔案進行評審；設有標底的，應當參考標底。評標委員會完成評標後，應當向招標人提出書面評標報告，並推薦合格的中標候選人。招標人根據評標委員會提出的書面評標報告和推薦的中標候選人擇優確定中標人。招標人也可以授權評標委員會直接確定中標人。
第二十七條在評標過程中，發現有下列情況之一的，評標委員會應當將投標人的投標作為廢標處理：
（一）投標人串通投標或者有其他弄虛作假行為的；
（二）投標人的投標報價明顯低於標底，不能合理說明或者不能提供相關證明材料的；
（三）投標人資格條件不符合法律有關規定和招標檔案要求的，或者不能按照要求對投標檔案進行澄清、說明或者補正的。
第二十八條 對投標檔案中含義不明確的內容，評標委員會可以用書面形式要求投標人作必要的澄清或者說明。投標人應當採用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標檔案的範圍或者改變投標檔案的實質性內容。
第二十九條 在評標過程中召開現場答辯會的，應當事先在招標檔案中說明，並註明所占的評分比重。相關內容應當由投標人擬定資格合格的項目經理說明。
評標委員會成員應當按照招標檔案的評標要求，根據投標檔案、現場答辯等情況進行綜合評標。
第三十條 投標檔案評定過程應當保密，評標委員會成員應當遵守下列規定：
（一）遵守職業道德，客觀、公正、誠實、廉潔地履行職責，嚴格按照招標檔案確定的評標標準和方法，獨立評審投標檔案，並對評審結果簽字確認；
（二）遵守評標工作紀律，評標過程中不得外出、會客、使用通訊工具與外界聯繫，不得與任何投標人或者與招標結果有利害關係的人進行私下接觸。
第三十一條 評標委員會完成評標後，應當向招標人提出書面評標報告。評標報告應當如實記載以下內容：
（一）評標的基本情況和有關數據表；
（二）評標委員會成員名單；
（三）開標記錄；
（四）符合要求的投標人一覽表；
（五）廢標情況說明；
（六）評標標準、評標方法或者評標因素一覽表；
（七）評分一覽表；
（八）經評審的投標人排序；
（九）推薦的中標候選人名單和訂立契約前要處理的事宜；
（十）澄清、說明、補充事項紀要。
第三十二條 招標人需評標委員會推薦中標候選人的，應當在招標檔案規定的定標辦法中予以明確。
招標人授權評標委員會直接確定中標人的，應當按照評標委員會的排序確定中標人。
招標人為業主大會授權的業主委員會或者委託的社區居民委員會的，應當從依法組建的評標委員會推薦的中標候選人中按順序確定中標人，並將中標結果及時在物業管理區域內向業主公告。
第三十三條招標人應當在評標委員會出具評審結果後及時向中標人發出中標通知書，按照招標檔案和中標人的投標檔案與中標人訂立物業服務契約，同時將中標結果通知所有未中標的投標人。
第三十四條 招標人應當對投標檔案的內容進行保密，不得複印、抄錄。在確定中標候選人當日將全部投標人的投標檔案封存一份備查，其餘投標檔案退還。封存的投標檔案滿六個月後退還。
第三十五條招標人應當自確定中標人之日起15日內，向物業項目所在地的區物業管理行政主管部門備案。備案資料應當包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標檔案、企業法人執照、資質證書複印件等資料。委託代理招標的，還應當附招標代理委託契約。
第三十六條 招標人無正當理由不與中標人訂立契約的，招標人應當對中標人參加投標活動發生的合理費用給予補償。
中標人無正當理由不與招標人訂立契約的，給招標人造成損失的，應當予以賠償。
第五章評標專家
第三十七條 市物業管理行政主管部門應當選拔、確定物業服務評標專家組成人員，建立評標專家庫、專家檔案和相關微機管理系統，監督招標人抽取專家，詳細記載專家評標的具體情況，對評標能力、廉潔公正情況進行考評。
第三十八條 物業服務評標專家應當具備下列條件：
（一）從事物業管理、建築工程管理及相關工作5年以上，並具有中級以上技術職稱或者大學本科以上學歷；
（二）熟悉物業管理和招標投標方面的政策法規和相關業務知識；
（三）能夠認真、公正、誠實、廉潔地履行職責，無不良執業記錄；
（四）身體健康、能勝任評標工作，能保障時間參與物業服務評標評審。
（五）法律、法規、規章和政策規定的其他條件。
第三十九條 聘任專家採取個人申請和單位推薦兩種方式。
市物業管理行政主管部門對申請人或被推薦人進行評審，對符合條件的頒發聘書。專家有關情況應當存檔備查。
評標專家聘期一般為三年，期滿後對符合條件的重新進行認定。
第四十條 評標專家有下列情形之一的，取消其專家資格：
（一）違反規定私下接觸投標人的；
（二）收受利害關係人的財物或者其他好處的；
（三）向他人透露投標檔案評審過程中相關信息的；
（四）不能客觀公正地履行職責的；
（五）因身體健康狀況、業務能力及信譽等原因不能勝任評標工作的；
（六）無正當理由，拒不參加評標活動的。
第六章 附則
第四十一條各縣（市）的物業服務招標投標活動可參照本辦法執行，評標專家可以在市物業服務評標專家名冊中抽取。
第四十二條 本辦法自公布之日起施行。
