通知
成都市房產管理局關於印發《成都市物業管理招標投標暫行辦法》的通知
成房發〔2004〕198號
各區（市）縣房產管理局（辦、所），各房地產開發建設單位，各業主委員會，各物業管理企業：
為了規範我市物業管理招投標活動,維護招標投標當事人的合法權益,促進物業管理市場健康發展，根據國家有關法律法規政策規定，我局制定了《成都市物業管理招標投標暫行辦法》，現印發給你們，請遵照執行。執行中有什麼問題，請及時與我局物管處聯繫。
附：成都市物業管理招標投標暫行辦法
2004年11月16日
暫行辦法
成都市物業管理招標投標暫行辦法
第一章 總 則
第一條 為了規範我市物業管理招標投標活動，維護招標投標當事人的合法權益，促進物業管理市場健康發展，根據《中華人民共和國招標投標法》、國務院《物業管理條例》等有關規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內的物業管理招標投標活動及其監督管理，適用本辦法。
第三條 物業管理招標投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。
第四條 在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，住宅物業區域（含住宅小區內的非住宅物業及與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業）建築面積在2萬平方米（含本數）以上的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；國有投資高於50%以上的非住宅物業建設單位，應通過公開招標方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
第五條 在投標檔案截止之日投標人少於3個的或者住宅物業區域建築面積在2萬平方米以下的，經物業所在區（市）縣房產管理部門批准，可以採用協定方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
第六條 政府提倡住宅物業以外的其他物業區域的建設單位通過招投標的方式，選聘具有相應資質的物業管理企業。
政府鼓勵業主、業主大會通過招投標的方式，選聘具有相應資質的物業管理企業。
第七條 成都市房產管理局負責全市物業管理招標投標活動的監督管理。各區（市）縣房產管理部門按照本辦法規定職責負責本行政區域內物業管理招標投標活動的監督管理。
第八條 任何單位和個人不得違反法律、法規規定，限制或者排斥具備投標資格的物業管理企業參加投標，不得以任何方式非法干涉物業管理招標投標活動。
第二章 招 標
第九條 本辦法所稱招標人是指依法提出招標項目，進行物業管理招標的物業建設單位、業主大會。
第十條 物業管理招標由招標人依法組織實施。業主大會決定通過招投標方式選聘物業管理企業的，應授權其執行機構業主委員會履行招標人的職責具體組織招標活動。
招標人可以自行組織實施招標活動，也可以委託招標代理機構辦理招標事宜。
招標人自行組織實施招標活動的，應當具有編制招標檔案和對投標人進行資格評審、組織評標的能力，包括：
（一）具有法人主體資格（業主大會作為招標人的除外）；
（二）具有與招標項目規模和複雜程度相適應的工程、管理、財經等方面的專業技術力量；
（三）具有招標工作經驗的人員。
招標人委託招標代理機構的，可從市房產管理局推薦的物業管理招標代理機構名錄中選定，並查驗招標代理機構具備相關資格條件的證明資料。
物業管理招標代理機構名錄的推薦，另行規定。
第十一條 招標人應當根據招標項目的特點和需要，在招標前完成招標檔案的編制。
招標檔案應包括以下主要內容：
（一）招標人或招標人與委託代理機構的基本情況，包括名稱、地址、資格、聯繫方式等；
（二）招標項目基本情況，包括物業名稱、坐落地址、四至範圍、總占地面積、總建築面積、房屋類型、產權性質、房屋幢數、套（間）數、建築結構及其配套的設施設備、環境條件、投標報價測算所需的各類技術參數和指標、物業檔案、物業總平面圖、物業管理用房配置、專項維修資金建立等；
（三）物業管理服務內容及標準；
（四）對投標人及投標書的要求，包括投標人的資質條件及投標書的格式、主要內容（包括是否要求投標書中有投標人基本情況）、份數等；
（五）投標報價要求、評標方法和標準；
（六）物業服務契約的簽訂說明，包括是否將投標檔案作為物業服務契約的附屬檔案；
（七）招標活動方案，包括組織解釋招標檔案及實地考察物業的時間、開標時間、地點、方法與程式等；
（八）投標書密封要求和送達的截止時間、地點及方式；
（九）悔標的責任；
（十）其他事項說明及法律法規政策規定的其他內容。
招標檔案的編制可參照市房產管理局制訂的示範文本。
招標檔案可載明投標保證金、對未中標人編制投標檔案的經濟補償、中標後的履約保證金等內容。
第十二條 物業管理招標分為公開招標和邀請招標。招標方式一經確定，中途不得變更。
第十三條 招標人採取公開招標方式的，應當在公共媒介上發布招標公告，並同時在成都市房產管理局公眾信息網上發布招標公告，網站上公告時間不應少於5個工作日。
招標公告應包括以下主要內容：
（一）招標人的名稱、地址、聯繫方式；
（二）招標物業項目的名稱、地址、使用性質、建築面積、竣工交付使用時間等基本情況；
（三）投標資格條件、報名的地點和期限；
（四）獲取招標檔案的時間、地點、方法和相關費用等。
招標人採取邀請招標方式的，一般應向5個以上（最低不少於3個）具有相應資質的物業管理企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規定的事項。
第十四條 招標人應當在發布招標公告或發出投標邀請書10日前，到項目所在區（市）縣房產管理部門備案。
備案時，招標人應提供以下資料：
（一）招標人的相關資格證明檔案，包括物業區域的建設工程規劃許可證及其總平面圖和國土使用證或房屋所有權證的複印件、業主大會決議（原件）等；
（二）招標公告或者投標邀請書；
（三）招標檔案；
（四）重新選聘物業管理企業的，應提供原物業服務契約；
（五）招標人委託招標代理機構的，應提交招標代理委託契約；
（六）法律法規政策規定的其他資料。
備案機關對備案材料有異議的，應在受理之日起3個工作日內向招標人提出。
第十五條 符合本辦法第五條規定的住宅物業區域的建設單位，應向物業所在區（市）縣房產管理部門提供《土地使用權出讓契約》、《建設工程規劃許可證》等相應證明資料;投標人少於3個的，還應提供招標投標過程的書面情況說明和被邀請單位不參與投標的證明檔案。
區（市）縣房產管理部門受理申請後5個工作日內對符合規定條件的，應予以核准。
第十六條 採用公開招標的，招標人可以根據招標檔案的規定，對投標人進行資格預審。
實行投標資格預審的，招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審檔案的辦法。
資格預審檔案一般應當包括資格預審申請書格式、申請人須知，以及需要投標人提供的企業資格檔案（包括外地物業管理企業向市房產管理局備案資料）、技術裝備、財務狀況和擬派出的項目負責人、主要管理人員的簡歷與業績等證明材料。
第十七條 經資格預審後，招標人應當向資格預審合格的投標人發出資格預審合格通知書，告知獲取招標檔案的時間、地點和方法，並同時向資格預審不合格的投標人告知資格預審結果。
資格預審合格的投標人過多的，招標人可從中優選不少於5家資格預審合格的投標人，並在成都市房產管理局公眾信息網上公告，公告時間不得少於5個工作日。
第十八條 招標檔案發售時間不得少於2個工作日。
招標人應當確定投標人編制投標檔案所需要的合理時間；但依法必須進行招標的物業管理項目，自招標檔案發出之日起至投標人提交投標檔案截止之日止，不得少於20日。
第十九條 招標人對已發出的招標檔案進行必要的澄清或者修改的，應當在招標檔案要求提交投標檔案截止時間15日前，書面通知所有的招標檔案收受人；逾期通知的，投標檔案送達截止期日順延。該澄清或者修改的內容為招標檔案的組成部分。
第二十條 招標人根據物業管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標人踏勘物業項目現場。
第二十一條 招標人不得向他人透露已設的標底、已獲取招標檔案的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。
在確定中標人之前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質性內容進行談判。
第二十二條 招標人設有標底的，僅作為防止串通投標、分析投標合理性的參考。
第二十三條 通過招投標方式選擇物業管理企業的，招標人應當按照以下規定時限完成物業管理招標投標工作：
（一）預售新建商品房項目的，應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；
（二）新建現售商品房項目出售的，應當在現售前30日完成；
（三）非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。
（四）重新選聘物業管理企業的物業管理項目，一般在物業服務契約屆滿或解除前60日完成。
第三章 投 標
第二十四條 本辦法所稱投標人是指回響招標、參加投標競爭的物業管理企業。
投標人應當具有相應的物業管理企業資質及承擔招標項目的管理能力；招標檔案對投標人資格條件另有規定的，投標人應當具備規定的資格條件。
第二十五條 投標人應當按照招標檔案的內容和要求編制投標檔案，投標檔案應當對招標檔案提出的實質性要求和條件做出回響。投標人對招標檔案有疑問需要澄清的，應當書面向招標人提出。
投標檔案包括以下主要內容：
（一）投標函；
（二）投標報價，包括物業服務費用收支預算方案；
（三）物業管理方案，包括物業管理服務理念與目標、物業管理機構運作方法及管理制度目錄、物業管理服務人員配備、物業管理服務分項標準與承諾；
（四）對招標檔案所列其他內容的陳述；
（五）招標檔案要求提供的其他材料。
第二十六條 投標人應當在招標檔案要求提交投標檔案的截止時間前，將投標檔案密封送達投標地點。招標人收到投標檔案後，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，並妥善保存投標檔案。在開標前，任何單位和個人不得開啟投標檔案。
第二十七條 投標人在招標檔案要求提交投標檔案的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標檔案，並書面通知招標人。補充、修改的內容為投標檔案的組成部分，並應當按照本辦法第二十六條的規定送達、簽收和保管。在招標檔案要求提交投標檔案的截止時間後送達的補充或者修改的內容無效。
第二十八條 投標檔案有下列情況之一的，應無效：
（一）送達時未密封；
（二）逾期送達；
（三）未由投標人的法定代表人簽署和加蓋公章；
（四）未能按招標檔案要求編制；
（五）附有招標人不能接受的條件。
第二十九條 投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。
投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權益。
投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益。
第四章 開標、評標和中標
第三十條 開標應當在招標檔案確定的提交投標檔案截止的同一時間公開進行；開標地點應當為招標檔案中預先確定的地點。
第三十一條 開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。
開標時，由投標人和推選的代表檢查投標檔案的密封情況，也可以由招標人委託的公證機構進行檢查並公證。經確認無誤後，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標檔案的其他主要內容。
開標過程應當記錄，並由招標人存檔備查。
第三十二條 開標過程結束後應當立即進入評標程式。評標由招標人依法組建的評標委員會負責,並遵守有關評標規則。
物業管理評標專家由招標人一般在開標前3日內從市房產管理局提供的評標專家名冊中採取隨機抽取的方式確定，並在評標過程必須公開前予以保密。與投標人有利害關係的，不得成為評標委員會成員。
依法應由建設單位通過招投標方式選聘物業管理企業的，評標委員會應由招標人代表和物業管理方面的專家組成，成員為5人以上單數，其中物業管理方面的專家不得少於成員總數的2/3。
業主大會作為招標人的，應依法確定其評標委員會中招標人代表人數，其評標委員會成員為5人以上單數，並可按規定抽取物業管理方面的專家參加。
依據國家相關規定，招標人不從依法組建的物業管理評標專家名冊中抽取專家的，評標無效。
物業管理評標專家名冊的建立，另行規定。
第三十三條 依法應當進行招標的物業管理項目，因評標委員會依法否決不合格投標或者界定為廢標後致使有效投標少於3個的，招標人應當重新招標。
第三十四條 招標人應當按照評標委員會推薦的中標候選人的排序確定中標人。招標人應將中標候選人在成都市房產管理局公眾信息網上公示，公示期不應少於5個工作日，並在公示期滿後5個工作日內確定中標人。
招標人應當首先確定排名第一的中標候選人為中標人。
排名第一的中標候選人放棄中標、因不可抗力提出不能履行物業服務契約，或者招標檔案規定應當提交履約保證金而在規定的期限內未能提交的，招標人可以確定排名第二的中標候選人為中標人。
排名第二的中標候選人因前款規定的相同原因不能簽訂物業服務契約的，招標人可以確定排名第三的中標候選人為中標人。
招標人可以授權評標委員會直接確定中標人。
相關法規對中標人的確定另有規定的，從其規定。
招標人為業主大會的，應將中標結果在物業管理區域內明顯位置向業主公布。
第三十五條 招標人應當在確定中標人之日起3日內向中標人發出中標通知書，同時將中標結果書面通知所有未中標的投標人，並應當返還其投標書。招標人應當對投標書的內容保密，不得複印、抄錄。
第三十六條 招標人應當自確定中標人之日起15日內，向原招標備案機關備案。
備案資料應當包括評標委員會的評標報告、中標人的投標檔案、中標通知書等。
第三十七條 招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標檔案和中標人的投標檔案簽訂相應的書面契約；招標人和中標人不得再行訂立背離契約實質性內容的其他協定。
契約簽訂之日起15日內應當向物業所在區（市）縣房產管理部門備案。
第三十八條 中標通知書對招標人和中標人具有法律約束力。中標通知書發出後，招標人改變中標結果或者中標人放棄中標的，應依法承擔相應的法律責任。
第三十九條 招標人收取投標人投標保證金的，在與中標人簽訂相應的物業服務契約後5日內，應當向中標人和未中標的投標人退還投標保證金。招標檔案對未中標人承諾支付標書編制補償金的，招標人應當在與中標人簽訂相應的物業服務契約後5日內支付。
履約保證金的交存與退還，按招標檔案的要求執行。
第五章 附 則
第四十條 本辦法中的住宅物業區域的建設單位，未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批准，擅自採用協定方式選聘物業管理企業的，按國務院《物業管理條例》第五十七條規定予以處理。
招投標活動中的違法違規行為，依照有關規定處理。
第四十一條 招標人備案材料和事項發生變更的，應重新備案。備案材料不實的，招標人應承擔相應的法律責任。
第四十二條 投標人、其他利益關係人認為招標投標活動不符合有關規定的，有權向招標人提出異議或者依法向有關部門投訴。
物業管理招標投標異議投訴受理處理，另行規定。
第四十三條 物業管理招標過程中發生的廣告代理、信息發布、檔案編制、勞務、交通等相關費用由招標人支付，招標檔案中約定由中標人或投標人承擔的除外。
第四十四條 招投標活動結束後，招標人或者原物業管理企業應按有關規定，辦理物業管理承接驗收手續，移交相關物業管理資料和物業管理用房。
第四十五條 本辦法由成都市房產管理局負責解釋。
