（湘政發〔１９９８〕２３號）
婁底地區行政公署，各市、州、縣人民政府，省直機關各單位：
根據《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發〔１９９８〕２３號）精神，結合我省實際，現就深化全省城鎮住房制度改革，加快住房建設的有關問題通知如下：
一、指導思想、目標和基本原則
１、深化城鎮住房制度改革的指導思想：穩步推進住房商品化、社會化，逐步建立適應社會主義市場經濟體制的城鎮住房新制度；加快住房建設，促使住宅業成為新的經濟成長點，不斷滿足城鎮居民日益增長的住房需求。
２、深化城鎮住房制度改革的目標：停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系，發展住房金融，培育和規範住房交易市場。
３、深化城鎮住房制度改革工作的基本原則：堅持在國家統一政策目標指導下，因地制宜，量力而行；堅持國家、單位和個人合理負擔；堅持“新房新制度、老房老辦法”，平衡過渡，綜合配套。
二、停止住房實物分配，實行住房貨幣分配
４、從１９９８年１２月３１日起，全省城鎮停止住房實物分配，實行住房貨幣分配。住房貨幣分配包括實行住房公積金制度、發放住房補貼和工齡補貼等形式。
５、進一步鞏固完善住房公積金制度。繼續按照“房委會決策，中心運作，銀行專戶，財政監督”的原則，健全管理機構，建立職工個人住房公積金帳戶，對住房公積金歸集、核算、支取實行統一票據管理。財政、審計、監察部門要加強對住房公積金的監督，完善住房公積金的監督管理制度。進一步提高住房公積金的歸集率。職工個人和單位住房公積金的繳存率應分別不低於５％，有條件的市、縣和單位可適當提高。
６、各市、縣是否發放住房補貼按房價收入比確定（房價收入比是指當地一套經濟適用住房的平均價格與雙職工家庭平均工資之比），房價收入比在４倍以上（含４倍），且財政、單位原有住房建設資金可轉化為住房補貼的市、縣，實行住房補貼，房價收入比在４倍以下的市、縣不實行住房補貼。
７、住房補貼和工齡補貼發放的對象是行政機關、企事業單位的無房職工和住房面積未達到規定標準的職工。已有住房且達到規定標準的職工不發放住房補貼和工齡補貼。
８、住房補貼按照效率優先、兼顧公平的原則，根據各市、縣經濟適用住房平均價格、職工工資、職工住房面積標準等因素計算。
９、職工工齡補貼額以發放住房補貼當年出售公有住房的年工齡折扣額與職工工齡、職工購房控制面積標準計算。職工工齡是指１９９４年１２月３１日之前的工齡。
１０、計發職工住房補貼和工齡補貼的住房面積標準，按省人民政府湘政發〔１９９４〕３４號檔案規定的購房控制面積標準計算。
１１、住房補貼和工齡補貼主要採取一次性補貼和按月補貼方式。住房補貼和工齡補貼的實施方案由地區行署和市、州、縣人民政府根據《湖南省職工住房貨幣分配實施辦法》，結合本地實際情況制訂。
１２、住房補貼資金主要從財政或單位現有住房建設資金和公有住房出售收入中解決。各級財政部門和各單位要在保持原有住房資金總量不減少的前提下，做好原有住房建設資金的核定劃轉工作。
１３、各市、縣要建立住房補貼的申請、審批、發放、使用、管理制度。住房補貼資金應納入各級政府住房公積金專戶管理，住房補貼計算到職工個人時，應及時劃入職工個人住房公積金專戶，在職工購、建、大修住房或離退休時支取。
三、繼續推進現有公有住房改革、逐步放開住房交易市場
１４、進一步搞好現有公有住房的出售，現有可售公有住房須留部分作為廉租住房，用於解決最低收入家庭的住房困難。其餘部分以成本價出售，力爭到２０００年全部出售。
１５、繼續推進現有公有住房的租金改革。到２０００年公有住房租金要達到占雙職工家庭平均工資的１０％，有條件的地區和單位要達到１５％的部分，可用職工個人的住房公積金支付。對市、縣人民政府規定不宜出售的公有住房，又未實行住房補貼的職工，提租幅度可略低於上述標準。租金提高后，對家庭確有困難的離退休職工，民政部門確定的社會救濟對象和非在職優撫對象，繼續按照省人民政府湘政發〔１９９４〕３４號檔案的規定實行減免政策。
１６、規範住房交易市場的交易規則和稅費政策，保證住房交易市場健康發展。在對城鎮職工、居民家庭住房狀況進行認真普查、建立住房檔案的基礎上，逐步放開住房交易市場，職工、居民以市場價、微利價、成本價購買的公有住房，取得房屋權屬證書和土地使用證書後，可依法進入市場交易。以標準價購買的公有住房在補足成本價，取得全部產權後，可依法進入市場交易。住房交易市場實行準開、準入制度，有關具體辦法由省城鎮住房制度改革和住房建設領導小組辦公室會同有關部門制定，報省城鎮住房制度改革和住房建設領導小組批准。
四、建立住房供應體系，大力發展經濟適用住房
１７、建立和完善住房供應體系。對不同收入家庭，實行不同的住房供應政策；高收入家庭按市場價租、購商品房；中、低收入家庭按政府指導價購買經濟適用住房；最低收入家庭按政府指令價租賃由政府或單位提供的廉租住房。高、中、低、最低收入家庭的劃分和住房供應辦法由各地區行署和市、州、縣人民政府制定。
１８、廉租住房主要從騰空的舊直管公房和單位的公有住房中調劑解決，不足部分，由當地政府和單位出資興建。廉租住房的租金實行政府指令價。最低收入家庭在家庭收入提高后，應遷出廉租住房或對其提高租金標準。各地、市、州、縣應建立廉租住房租住的申請、審批制度。
１９、大力發展經濟適用住房。經濟適用住房可由開發公司開發建設，也可以由單位或有組織的個人以獨立經濟法人形式建設。鼓勵以舊城改造、定向開發等形式建設經濟適用住房，逐步建立起社會化、商品化的經濟適用住房供應體系，為城鎮職工、居民購房提供穩定的房源。
２０、各地、市、州、縣要根據本地情況，編制經濟適用住房年度建設計畫，納入地方社會經濟發展計畫。各地經濟適用住房年度建設計畫報省計委、省建委、省財政廳備案，並由省計委、省建委、省財政廳匯總平衡後，報國家發展計畫委員會和建設部備案。
２１、經濟適用住房建設應符合土地利用總體規劃和城市總體規劃，並堅持統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設的原則。經濟適用住房建設用地採取行政劃撥方式供應，城市政府應當為經濟適用住房搞好市政基礎設施配套。
搞好經濟適用住房的規劃、設計，採用招投標、方案競選等方式，優選規劃、設計方案。要合理確定經濟適用住房的套型。
２２、經濟適用住房建設要嚴格執行國家建設標準和技術規範，積極推廣先進、成熟、適用的新技術、新工藝、新材料、新產品，降低能耗，提高住宅的整體建設水平。
經濟適用住房開發建設要提倡大開間，室內粗裝修，加強成本管理，努力降低建安造價。
２３、經濟適用住房實行工程質量保證制度。要通過招標方式，優選施工隊伍，中標單位不得轉包。要嚴格執行國家驗收規範，開發建設單位對工程質量負最終責任。住房交付使用時，須向用戶提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
２４、適當減免經濟適用住房各類行政事業性收費，降低建設成本。有關稅費的減免標準由省物價局、省財政廳制定。
２５、經濟適用住房實行政府指導價，其價格由住房的征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費（含小區非營業性配套公建費）、管理費、貸款利息和稅金等７項因素加３％以下利潤組成。
２６、建立業主自治與物業管理企業專業管理相結合的社會化、專業化、市場化的物業管理體制。新建的經濟適用住房及其住宅小區實行新的物業管理體制。要改革現行的維修、管理體制，逐步實行住房物業管理與單位行政生產管理相分離。積極組建多種經濟成分的物業管理企業。要加強對物業管理企業的監督和管理，規範管理服務收費。物業管理通過引入競爭機制，促進管理水平的提高。
２７、已售的公有住房要加強售後維修管理，建立房屋共用部位和共用設施維修基金。公有住房出售後，原售房單位應積極組織好出售房屋的物業管理，採取多種過渡形式，逐步由行政性後勤管理方式轉變為規範性物業管理。
五、發展住房金融，支持住房建設和消費
２８、擴大單位和個人住房貸款的發放範圍，所有商業銀行在所有城鎮均可發放單位和個人住房貸款。
貸款期限單位不超過３年，個人不超過２０年。
對列入經濟適用住房建設計畫的項目，在開發建設單位提出貸款申請後，各商業銀行應儘快進行項目評估，並按工程建設的實際需要及時發放貸款，保證資金到位。
凡向社會銷售經濟適用住房的開發建設單位必須是取得房地產開發資質的企業；組織職工集資建設經濟適用住房的單位，承貸主體必須是獨立法人。
２９、各級政府住房公積金管理機構要充分利用住房公積金，委託經辦的商業銀行向職工發放個人住房抵押貸款，支持職工個人購、建、大修理住房。
３０、建立完善住房貸款抵押保險體系。各市、縣房地產行政管理部門應成立住房貸款擔保公司，房地產行政主管部門、土地管理部門要加快辦理房屋土地抵押登記手續。發展住房貸款保險，防範貸款風險，保證貸款安全。
３１、經濟適用住房項目貸款，開發建設單位可以用其有效資產進行擔保，也可以用總投資在３０％以上的在建工程進行抵押。以在建工程進行抵押的，當地房屋和土地管理部門應對其權屬進行預登記，出具合法證明，並做好與工程竣工後有關房屋權屬登記的銜接工作。在抵押期間銷售住房的，應及時告知抵押權人，並修訂抵押契約，將所銷售住房在原抵押標的物和抵押價值中作相應核減，由銷售收入沖銷相應的抵押貸款。
個人購房要申請貸款的，可按照中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》（銀髮〔１９９８〕１９０號）的規定設定擔保。以所購住房抵押貸款的，如不能按規定償還銀行貸款本息，貸款銀行可依法處理該房產，原規定的銷售範圍及其經濟適用住房性質、劃撥土地使用權性質等維持不變，所得收入優先償還銀行貸款本息，仍不足的，貸款銀行有權向借款人進行追索。單位集資建設的經濟適用住房、個人需要抵押貸款的，銀行應予以支持。
３２、房屋、土地抵押登記部門要加快辦理抵押登記手續，減輕負擔，按宗收費。抵押價格需要評估的，由當事人自願委託具備房地產價格評估資格的機構進行，任何部門不得強制當事人接受評估，評估結果應當經貸款銀行認可。
六、加強領導，統籌安排
３３、各級人民政府要切實加強對城鎮住房制度改革和住房建設工作的領導。各地要結合本地實際，認真測算住房補貼，制定房改實施方案。各地、市、州實施方案報省人民政府批准後執行，縣（市、區）實施方案經行署和市、州人民政府審核，報省人民政府批准後組織實施。除國家另有規定外，按屬地原則，所有單位都應執行所在地政府的實施方案。
３４、省住房制度改革和住房建設領導小組要加強對全省住房制度改革和住房建設工作的協調和指導。省人民政府各有關部門要積極參與支持住房制度改革和住房建設工作，各盡其責，相互配合，各部門制定有關住房制度改革和住房建設的配套政策必須符合國務院、省人民政府已制定的政策，並應與省住房制度改革和住房建設領導小組辦公室協商後才能下發。
３５、各地、市、州、縣要對行政機關、事業單位職工家庭住房狀況進行一次全面普查工作，準確掌握本單位職工級別、家庭人口、住房狀況等數據和資料，建立個人住房檔案。
３６、嚴肅住房制度改革和住房建設紀律，嚴格執行國務院和省人民政府的統一政策。各地、市、州、縣不得在國家和省人民政府規定政策外自定政策，變相擴大住房補貼面積標準，增加補貼；不得超面積、超裝修標準建房；不得違規集資建房；不得超範圍換購公有住房；不得低價售房，突擊分房。各級監察部門要加強監督、檢查，對違紀違規的單位和個人要嚴肅查處，觸犯刑律的，要依法追究法律責任。
３７、本通知自發布之日起實施。原有的住房制度改革和住房建設政策與規定，與本通知規定不一致的，按本通知執行。
湖南省人民政府
一九九八年十一月十日
