（湘政辦發〔２０００〕６號）
各市、州、縣人民政府，省直機關各單位：
近年來，我省城市新建住宅小區逐步推行物業管理新體制，舊住宅區物業管理也取得了一些進展，物業管理水平有所提高。但從總體上看，我省城市住宅區物業管理工作發展不平衡，存在政策不配套、管理不規範等問題。為了加強城市住宅區物業管理工作，推進住房制度改革，經省人民政府同意，現就有關問題通知如下：
一、統一思想，提高認識，加強對城市住宅區物業管理工作的領導。城市住宅區物業管理工作是城市管理的重要環節，是住房管理體制的一項重大改革。加強物業管理工作，有利於深化城鎮住房制度改革，啟動住房消費，拉動內需，發展第三產業，促進經濟發展。同時，對於改善居民居住環境，提高城市整體管理水平，建設社會主義精神文明和物質文明也具有重要意義。各級各有關部門要統一思想，提高認識，把城市住宅區物業管理工作納入政府的議事日程，抓緊抓好。各級房地產行政管理部門要設立相應的職能機構，配備得力的人員，努力加強城市住宅區物業管理工作。財政、稅務、物價、工商、規劃、城建、電力、郵電、公安等部門要發揮各自的職能作用，支持房地產管理部門搞好物業管理工作。各新聞單位要積極做好宣傳工作。
二、加快建立完善社會化、專業化、市場化的城市住宅區物業管理體制。城市住宅區物業管理要貫徹業主自治的原則，遵循價值規律，建立業主與物業管理企業雙向選擇，平等協商，根據服務內容和質量確定費用，通過簽訂契約明確雙方權利、義務的運作機制。
各地各單位在公有住房出售後，原則上不再負責物業管理。對現有單位生活區、街道院落、居住小區，要抓緊進行配套設施、物業管理設施的整治完善，進行規範化管理。新建居住小區和舊城改造項目，必須完善基礎配套設施和物業管理設施，物業推向市場，實行社會化管理。
要通過政策引導和經濟槓桿的作用，鼓勵物業管理企業通過兼併、收購、聯合、改造、改組等方式進行企業重組，扶持一批規模大、機制新、效益好、信譽高、實力強的物業管理企業，並將企業資質等級與管理規模、服務水準和收費掛鈎，鼓勵企業開拓市場，形成規模優勢。
各地要推行物業管理招投標制度。儘快改變“誰開發，誰管理”的壟斷經營局面。開發企業下設的物業管理機構應與開發企業脫鉤，面向社會，獨立經營，自負盈虧。
三、建立城市住宅共用部位共用設施設備維修基金。
（一）建立城市住宅共用部位共用設施設備維修基金，維修基金主要從以下渠道籌集：
１、商品住房（包括安居房、經濟適用住房）銷售時，購房者按購房款２－－３％的比例繳交；
２、公有住房出售時，售房單位按多層住宅不低於售價的２０％、高層住宅不低於售價的３０％的比例從售房款中提取；
３、當地人民政府規定從其他渠道籌集的資金。
維修基金歸業主所有，由市、縣房地局在銀行專戶存儲（省直在長單位維修原辦法不變），定向使用，不足時，由業主委員會續籌。當前，要特別做好房改售房時提留的維修基金歸集到位工作，對歷年來房改售房款提留的維修基金要進行清理。已經挪作他用的要限期清還。對投資已分攤進住房銷售成本的小區配套設施，屬業主的合法權益不得無償占用，其收益可用來補充物業管理費用的不足。
維修基金的籌集、使用、管理按國家和本通知有關規定執行。具體辦法由省建委會同省財政廳另行制定下發。
（二）業主可以用住房公積金中住房大修費用作為共用部位共用設施設備維修基金的支出。
（三）有條件的單位，可對房屋的共用部位共用設施設備的維修給予資助。
（四）新辦物業管理企業，可享受第三產業相關扶持政策。
四、明確職責，規範行為，保證城市住宅區物業管理工作健康發展。各級房地產行政主管部門要覆行職責，切實加強對城市住宅區物業管理工作的指導。業主委員會要依照《業主委員會章程》行使職權，引導全體業主遵守“業主公約”和各項規章制度。物業管理企業要自覺接受業主的監督，強化管理，建立健全規章制度，規範物業管理收費標準，定期公布收支情況，並接受業主和業主委員會的諮詢和監督。不得亂收費、亂集資、亂攤派、亂罰款。
在已實施物業管理的地方，有關部門和單位要進一步加強治安、消防、計畫生育、社區服務等工作，同時加強對住宅小區戶外公用部位水、電、路、綠化、衛生、消防安全等項目的建設、維修和管理，為城市居民創造一個良好的居住環境。
湖南省人民政府辦公廳
二０００年三月一日
