昆明市物業管理辦法

因此，丁勝認為，《辦法》在規定物業管理用房面積的時候，應當考慮物管工人的住所問題。 《辦法》將小區物管用房的面積與小區總面積聯繫起來，規定物管用房面積不低於小區房屋總面積的2%。 因此，丁勝認為，《辦法》在規定物業管理用房面積的時候，應當考慮物管工人的住所問題。

《昆明市物業管理辦法》規定，開發建設單位應在取得建設工程規劃許可證後30天內，劃分物業管理區域，並將劃分方案報送各縣(市)區住建行政主管部門備案。新建物業，開發建設單位應無償配置物業服務用房，包括物業服務企業辦公用房和業主委員會議事活動用房。 配置物業服務用房的建築面積不低於建設工程規劃許可證載明的房屋總建築面積的2%。，並不少於80平方米，業主委員會議事活動用房建築面積不少於20平方米。
目前，昆明各小區物管用房所占面積參差不齊。《辦法》將小區物管用房的面積與小區總面積聯繫起來，規定物管用房面積不低於小區房屋總面積的2%。，但即便是這樣，不少小區的物管公司及業委會，仍覺得比例過小。
“就拿荷塘月色小區來說，物管用房有240平方米，在昆明算面積比較大的了，但荷塘月色整個小區的總面積超過32萬平方米，物管公司派駐在小區上班的員工有120名，這樣一來，除去水、電等設施必須占用的地盤，200多平方米的物管用房，僅僅夠小區物管用於辦公使用。”昆明銀海物業服務有限公司總經理丁勝認為，做好物管工作，就必須保證小區一旦發生突髮狀況，物管人員能夠第一時間趕到現場。這樣一來，物管公司不得不在距離所管轄小區最近的區域，另為員工租賃合適的臨時住所。這無疑增加了物業管理的成本，也不利於小區管理工作。因此，丁勝認為，《辦法》在規定物業管理用房面積的時候，應當考慮物管工人的住所問題。
這一點，創意英國小區的范先生也認為，考慮保全、保潔、維修等人員的臨時住宿用房在內，物管用房的最低面積應不得低於200平方米，占房屋總面積的5%。左右。
再一方面，范先生認為，目前昆明很多小區並沒有物管用房，原因是開發商在小區業主發現問題之前，已經擅自將小區物管用房的產權出售給別人。所以，新《辦法》的出台，應對開發建設企業設定物業服務用房的規定予以物化、明確化。
雲南海度律師事務所歐陽忠華律師則認為，任何規定無論設計得多么完美，最終還是靠執行，特別是政府行政部門要帶頭執行好。“其實，在現行的《物業管理條例》中，早有關於對開發商不按規定配置物管用房、不按規定選聘前期物業服務企業、擅自處置小區公共設施等行為的約束。在《物業管理條例》頒布前後，有很多小區規劃並建設有物業服務用房和具有明確用途的配套設施，但有些開發商在售樓過程中偷偷把這些房屋作為商品房出售，住建部門還配合開發商把這些房屋的產權證辦出來，很多法官審案又機械地認為只要辦下房屋產權證，開發商把這些房屋作為商品房出售的行為就合法，結果業主的利益得不到保障。所以，昆明出台地方性法規，應當做出行政主管部門如何進行處理的明確規定，希望《辦法》出台後，類似的情況能夠得到杜絕。
《辦法》規定，開發建設單位應在取得建設工程規劃許可證後30天內，劃分物業管理區域，並將劃分方案報送各縣(市)區住建行政主管部門備案。新建物業，開發建設單位應無償配置物業服務用房，包括物業服務企業辦公用房和業主委員會議事活動用房。 配置物業服務用房的建築面積不低於建設工程規劃許可證載明的房屋總建築面積的2%。，並不少於80平方米，業主委員會議事活動用房建築面積不少於20平方米。
目前，昆明各小區物管用房所占面積參差不齊。《辦法》將小區物管用房的面積與小區總面積聯繫起來，規定物管用房面積不低於小區房屋總面積的2%。，但即便是這樣，不少小區的物管公司及業委會，仍覺得比例過小。
“就拿荷塘月色小區來說，物管用房有240平方米，在昆明算面積比較大的了，但荷塘月色整個小區的總面積超過32萬平方米，物管公司派駐在小區上班的員工有120名，這樣一來，除去水、電等設施必須占用的地盤，200多平方米的物管用房，僅僅夠小區物管用於辦公使用。”昆明銀海物業服務有限公司總經理丁勝認為，做好物管工作，就必須保證小區一旦發生突髮狀況，物管人員能夠第一時間趕到現場。這樣一來，物管公司不得不在距離所管轄小區最近的區域，另為員工租賃合適的臨時住所。這無疑增加了物業管理的成本，也不利於小區管理工作。因此，丁勝認為，《辦法》在規定物業管理用房面積的時候，應當考慮物管工人的住所問題。
這一點，創意英國小區的范先生也認為，考慮保全、保潔、維修等人員的臨時住宿用房在內，物管用房的最低面積應不得低於200平方米，占房屋總面積的5%。左右。
再一方面，范先生認為，目前昆明很多小區並沒有物管用房，原因是開發商在小區業主發現問題之前，已經擅自將小區物管用房的產權出售給別人。所以，新《辦法》的出台，應對開發建設企業設定物業服務用房的規定予以物化、明確化。
雲南海度律師事務所歐陽忠華律師則認為，任何規定無論設計得多么完美，最終還是靠執行，特別是政府行政部門要帶頭執行好。“其實，在現行的《物業管理條例》中，早有關於對開發商不按規定配置物管用房、不按規定選聘前期物業服務企業、擅自處置小區公共設施等行為的約束。在《物業管理條例》頒布前後，有很多小區規劃並建設有物業服務用房和具有明確用途的配套設施，但有些開發商在售樓過程中偷偷把這些房屋作為商品房出售，住建部門還配合開發商把這些房屋的產權證辦出來，很多法官審案又機械地認為只要辦下房屋產權證，開發商把這些房屋作為商品房出售的行為就合法，結果業主的利益得不到保障。所以，昆明出台地方性法規，應當做出行政主管部門如何進行處理的明確規定，希望《辦法》出台後，類似的情況能夠得到杜絕。
《辦法》規定，物業服務契約由業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂。業主應按物業服務契約的約定，按時交納物業服務費用。業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應督促其限期交納;物業服務企業也可以依法申請仲裁或依法向法院起訴。
對於這一點，歐陽忠華律師認為，《辦法》規定由業主大會選聘物業服務企業，規定本身沒有錯，但操作起來很不實際。現在的人都很忙，很多小區根本無法召開業主大會。所以，《辦法》應該對選聘過程有一個可行的規定，更具操作性。
銀海物業丁勝則認為，在物業管理過程中，業主拒交物管費是非常常見的事情。但調查發現，因為服務不到位，拒絕交物管費的業主並不是很多。大多數時候，業主往往因為地產銷售承諾沒有兌現，或者政府規劃變更等原因拒絕交物管費，這時候，物管公司就無辜受牽連。按照《辦法》規定，物管公司可起訴業主，但實際操作過程中，這是很難操作的事情，不交物管費的戶數很多，物管公司不可能挨家挨戶起訴，而且起訴業主，會增加物管公司跟業主之間的矛盾，導致更多的業主不繳費。鑒於此，丁勝認為，對於物管費的繳費問題，《辦法》可以規定得更有操作性一些，“比如參照香港的做法，在業主進行產權變更的時候，規定必須由物管公司出具完費證明，否則房子不能交易。這樣一來，規定就很具操作性了。”