![(圖)房貸計算方式](/img/e/b2d/nBnauM3XzEDO4ETMzUTO1ATM0ITM2gzMwYjMwADMwAzMxAzL1kzL0YzLt92YucmbvRWdo5Cd0FmLwE2LvoDc0RHa.jpg)
網友“黑暗的沉思”的一篇博文在網上引起軒然大波。按他的計算,銀行房貸以每年372天來計息。銀行計算公式為:利息=本金×計息天數×利率×折扣率。
事件
![(圖)房貸計算方式](/img/3/78a/nBnauM3X0EDO2ITN0UTO1ATM0ITM2gzMwYjMwADMwAzMxAzL1kzL2YzLt92YucmbvRWdo5Cd0FmLyE2LvoDc0RHa.jpg)
“黑暗的沉思”在部落格上公布了自己2008年1月至2009年3月的房貸月供記錄。2008年,其月供均為2413.1元,其中,本金逐月遞增,利息逐月減少。2009年,按降息後的利率計算,其月供下降為2067.66元。
“黑暗的沉思”指出,利息=本金×計息天數×利率×折扣率。其中,銀行在計息天數上,有幾個選擇:儲蓄存款——每月30天,對公存款、貸款——日曆(實際)天數,住房貸款——每月31天。
大部分銀行利率按年調整,即2008年5年期以上貸款基準利率為7.83%,2009年為5.94%。“黑暗的沉思”按銀行給的折扣82.2580%計算,實際利率分別為6.4408%和4.8861%。
據此,每月計息天數=月利息÷本金÷日利率。以2008年3月為例,2月21日至3月21日當期月供計息天數=1983.05÷357547.44÷(6.4408%/360)=31。而當期實際天數為29天,利息應該是357547.44×29×6.4408%÷360=1855.11,銀行當期實際收取利息則為1983.05元。“黑暗的沉思”認定,銀行每年按372天計息,多收利息。
存疑
![(圖)房貸計算方式](/img/b/755/nBnauM3X4ADNzYDM2UTO1ATM0ITM2gzMwYjMwADMwAzMxAzL1kzLzAzLt92YucmbvRWdo5Cd0FmLyE2LvoDc0RHa.jpg)
一是適用利率折扣。“黑暗的沉思”按八二折來計算利率,但按照人行規定,當時房貸利率折扣不得低於八五折。該網友也未就該折扣給出詳細解釋。
二是執行利率是以利息倒推出的利率計算出來的,這樣計算結果就會出現誤差,應該按照人行的標準利率和銀行簽約的折扣率來計算。
反對觀點
房貸主要有等額本金和等額本息兩種還款方式。前者每個月歸還的本金相同,按貸款總金額÷貸款總期數計算,利息則按照實際天數計算。等額本息每月還的本金和利息之和是一樣的,從該網友的還款表看,是典型的等額本息還款法。
等額本息計算法的公式為:每月歸還的本息和=貸款原始本金×i×(1+i)n÷((1+i)n-1)。其中,i是月利率,n是貸款總期數。等額本息使用月利率計算,如果按網友以日利率倒推,那所有的月供都有問題。