七折房貸

儘管如此，陳其還是決定"拋棄"他現在的銀行，"銀行那么多，他們總要搶客戶的。 而在房貸利率打不打七折的問題上，銀行的狀態與"囚徒的困境"無異。 而另一家支行房貸處的人則告訴他，15萬-30萬元的房貸客戶，必須是銀行的優質客戶，看其對銀行的綜合貢獻力。

世界上當然沒有免費的午餐
將近一個月，陳其與銀行之間的拉鋸戰還沒有結束。
2008年10月底，央行宣布首套普通自住住房的房貸利率下限從下浮15%調整為下浮30%。自那以後，作為銀行近3萬億元個人房貸餘額的貢獻者之一，陳其也盼望著每個月能省下200多元利息。
但直到12月，陳其所貸款的銀行才明確了首次貸款的客戶可以享受七折優惠，而對於他這樣的已貸款客戶，則一直沒有明確。
陳其第一次諮詢銀行的個貸經理時，對方的話給他潑了盆涼水："具體政策正在制定，不過如果房貸金額少於30萬元，基本上沒有希望，就算是30萬以上的，也不一定能全部按照七折執行，可能是七五折，或者八折。"而陳其的貸款只有20多萬。
直到今年元旦，銀行還是沒鬆口，只是讓符合條件的業主去銀行登記，而針對"30萬以下"的政策仍然是鐵板一塊。
失望的陳其開始留意其他銀行的情況，他突然發現銀行和銀行間的區別很大。而無論哪家銀行，所有"讓利"都要以相應的獲利作為補償。
陳其一個從某商業銀行貸款的朋友被告知，辦理"七折"需提供5份證明：第一，要證明是第一套；第二，要普通自住，140平方米以下才能算是普通自住；第三，要證明過去的兩年之內沒有信用不好的記錄，即沒有連續兩個月欠銀行的錢；第四，還要證明現在欠銀行錢的餘額在40萬元以上才可以享受優惠；最後還需要提供結婚證，證明是已婚狀態。
另一個朋友的遭遇更是讓人哭笑不得。銀行的人告訴他，可以申請優惠，條件是"幫銀行辦10張信用卡"或"存入10萬元以上定期存款至少3個月"，"買入基金至少5萬元"或"每月定期投資基金至少500元"。在開通網上銀行後，給銀行帶來以上4項銀行業務中的其中一項的存量房貸客戶，就可以申請基準利率七折的優惠，但是否獲批仍然需要等待銀行審核。
而在房貸上市場占有率最高、影響最大的四大國有銀行，除農業銀行外，直到元旦後才明確對存量客戶可以實行七折優惠。一家國有大行杭州分行的高管說，他們並不按照貸款金額來設立門檻。
不過，當另一國有銀行客戶丁蕾興沖沖跑到某支行辦理時，客戶經理卻告訴她，由於她在上個月沒有及時扣款，信用記錄已被破壞，不能享受優惠。
"我們的工資卡不是這個銀行的，所以有一個月沒有及時扣款，就晚了一兩天，竟然就沒優惠了。"丁蕾鬱悶地說。
在打聽過一圈後，陳其逐漸明白，即使是給七折優惠，銀行也留了一手。有的銀行在調整利率的同時提高了提前還款的成本，比如不滿一年提前還款的，收提前還款本金的3%作為補償金，滿一年不滿2年的收取2%，滿兩年不滿3年提前還款的收取1%。
儘管如此，陳其還是決定"拋棄"他現在的銀行，"銀行那么多，他們總要搶客戶的。"
確實，在利率大一統的年代，像陳其這樣的房貸客戶很少有選擇意識。如今，一些中小銀行在更積極地通過"轉按揭"爭奪客戶。
但就目前的情況看，其3種途徑操作起來都不容易-同名轉按揭，這種方式多年前就被叫停；平轉貸，要求在發生買賣後才能轉按揭，不少人通過親人之間轉賣房產來達到轉按揭的目的，但這種途徑面臨房產過戶至他人名下的風險；或者將原有銀行的貸款全部還清後轉換銀行，這需要購房人有足夠的資金。
這些都讓走也不是、不走也不是的陳其感到茫然。
銀行當然有著自己的算盤。
而陳其作為中國眾多存量房貸客戶中的一員，這場消費者和銀行的博弈才剛剛開始。
囚徒的困境
經濟學博弈論中有一個著名的例子-"囚徒的困境"。
假設兩個嫌犯被警察抓住後分別審問，如果兩個人都坦白罪行的話就會各判入獄8年，都抵賴的話最多只會勞教一年，其中一個坦白、另一個抗拒，則前者從寬無罪釋放，後者從嚴加判到10年。兩個囚犯分別關在不同的審訊室，因此無法得知對方的信息，但對方選擇坦白或是抵賴都對自己會產生很大的影響。
這種情況下，他們如何選擇才是最優的行為？博弈理論表明，全部坦白，各判8年是他們最終的選擇，而且是占優的選擇。
而在房貸利率打不打七折的問題上，銀行的狀態與"囚徒的困境"無異。
作為銀行的傳統產品，按揭貸款的發展歷史已將近10年，在銀行的個人金融業務中舉足輕重。房子抵押給銀行，又有首付作為保證，這項業務的風險控制也一直在不斷完善，相比個人金融中的信用卡、理財業務等等，按揭貸款的低風險，無疑就是一個"金蛋"。
此次房貸新政，是央行有意放開利率市場化的試點，但對存量房實行七折，直接的影響就是銀行利潤受損。
"銀行對此不歡迎也沒辦法，最低可以打七折，只要有一家打，最後結果就是大家都要去打七折。銀行只能這么做。"一位業內專家認為。
他分析，一般情況下，央行或監管機構給予總體政策指引，然後由各家銀行去頒布具體細則時，經常會出現大家都不願意做出頭鳥的情況。銀行房貸新政策不出台，說白了是各家銀行在博弈。
"在漲價的過程中，讓各家銀行統一口徑並不是難事，但在房貸業務節節萎縮的時候，各家都恨不得能將客戶攬入懷中，但又不甘心定價太低。誰越遲出台就越有利，因為在別人基礎上略為放低最主動。"
那么,當存量房貸利率打七折後，銀行的利潤究竟受到多大的影響？
房貸新政規定，住宅商貸利率下限擴大為貸款基準利率的0.7倍。在此之前，經過多次降息後，商業銀行的存貸利差越來越小，5年期以上貸款利率打七折只有4.158%，與5年期存款利率3.60%相比，只相差0.558個百分點，這意味著銀行利差收入將大幅縮水。
而一個2008年10月27日前執行基準利率0.85倍優惠的房貸客戶，在申請七折優惠利率後，銀行又將損失多少利差收入？
有研究報告認為，存量房貸七折對商業銀行利潤負面影響輕微。
浦發銀行某高管在接受採訪時表示，對銀行利潤是否有負面影響，關鍵是看在什麼尺度下來觀察這個問題。雖然從銀行微觀主體來看，收入有所下降，但是放在一個更巨觀的尺度來說，能夠刺激中國房地產市場，則對銀行有好處。
一家城商行高層告訴記者，房地產和銀行業一榮俱榮，房貸降低能夠刺激房地產市場的回暖，因此對銀行來說是利好訊息。
中央財經大學銀行研究中心主郭田勇則表示，存量貸款利率七折優惠實施後，雖然銀行不至於虧損，但是銀行盈利肯定會減少。
有人算了這樣一筆賬：以房貸尾款30萬元、貸款期限20年計算，購房者在支付0.85倍基準利率的時候，需要支付利息30.29萬元(5.94%×0.85×20×30萬=30.29萬元)，如果按照基準利率的七折計算，購房者所支付的利息約為24.94萬元(5.94%×0.7×20×30萬=24.94萬元)，兩者相比七折利率可為購房者節省5.35萬元的利息。
根據中國社科院金融研究所專家的分析，根據四大國有銀行現行設定的標準，那么能享受七折優惠利率的住房按揭存量貸款大致在3000億左右，按照2007年底利差水平計算，國內商業銀行減收只有15億元左右。假設現在住房按揭貸款存量都能夠享受優惠利率的話，估計國內商業銀行一年減少收益在165億左右。
此前，中國建設銀行董事長郭樹清曾表示，中國目前房貸餘額有3萬億，以此計算，商業銀行利潤遭受的巨大擠壓不言而喻。
"但總行給我們的利潤指標不會減少，損失幾個億，要通過其它方式彌補。"一家國有大行上海分行高管說。
目前，各家銀行考慮更多的就是如何在讓利的同時增加收入。
陳其和他的朋友遭遇的那些附加條件，正是各家銀行的客戶經理正在抓住機會對客戶進行交叉銷售，爭取使其成為優質客戶。
"未來利率市場化是一個趨勢，銀行必須要承受陣痛。"上述高管說，此次房貸新政，也是央行有意放開利率市場化的試點，銀行雖然給存量客戶讓了利，但同時也可以通過吸收增量來做大規模，彌補損失。
謎 局
如今，怎樣爭取擠進"七折優惠"行列成為陳其連做夢都在想的事。
作為一個典型的杭州白領，陳其和其他年輕房貸族的境況幾乎無異：月薪5000元左右，在杭州城區買了房子，每天坐公交上班，每月拿出工資的一部分還房貸。在他看來，如果能享受優惠，省下的錢不是個小數目。
1月底，陳其托熟人從一個銀行內部人士口中了解到，像他這樣的情況也不是完全沒有希望-銀行在實行優惠的規定中，除了不能有不良貸款記錄外，還設定了各自不同的額外規定。
陳其得到的訊息是：房貸金額在30萬元以上的，由銀行自動調整；在15萬元至30萬元的，需客戶提出申請；15萬元以下，不予考慮。
當天下午，陳其就給該行杭州某支行房貸處打了電話，了解15萬-30萬元的房貸客戶要具備什麼條件才能享受優惠。該支行房貸處一負責人要求他提供按揭房子所在的小區及金額。當這位人士了解到房貸金額只有20多萬元時稱："要享受七折優惠，須在我行擁有20萬元的存款或中間業務超過20萬元。如果沒有上述條件，客戶可以在該行辦一張銀行卡，存入一定金額的存款，或是購買理財產品等，方可享受優惠。"
而另一家支行房貸處的人則告訴他，15萬-30萬元的房貸客戶，必須是銀行的優質客戶，看其對銀行的綜合貢獻力。當然這個綜合貢獻力就包括是否在銀行有存款、或購買了理財產品等。
實際的情況是，即使符合了這些條件，還需要自己向銀行提出申請，在審請通過之前的這段時間裡，月供依舊是不變的。
而就審批前該交多少月供這個問題，多家銀行的答案基本一致-1月1日起，所有浮動利率房貸的基準利率將調整為央行去年12月最後一次降息後的基準利率，但在七折利率申請批准前，客戶仍得按照原先契約中約定的優惠幅度支付月供。等申請通過之後，再按新批的優惠幅度打折。
那么，在審批期間多支付的利息，能否在審批之後退還？幾乎所有銀行都表示：這是不可能的事。
而更值得關注的一點還有，在簽訂住房貸款協定時，根據客戶選擇的不同調整方式，其利率變動的時間表也會有所不同。
比如房貸契約上，客戶有兩個選擇：一是次年1月1日，一是對年對月對日。"對年對月對日"即每年按貸款契約生效日相對應的日期進行貸款利率調整。如果是2008年11月簽訂的房貸契約，即使所有的條件都符合，也只能到2009年11月才能執行新利率。
2月底，陳其仍在為他的七折房貸奔波。
漫無邊際的等待中，連他自己也不清楚，這個過程還需要多久。