條件
我國《城市房地產管理法》第44條規定，商品房預售應符合下列條件：
(1)已交付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書，土地使用權未經抵押。
(2)持有建設工程規劃許可證。房地產開發商如果違反城市規劃自建商品房並將其預售，真正受到損失的將會是善意購買人。
(3)按提供預售的商品房計算，開發商投入開發建設的資金應達到工程建設總投資的25％以上，並已經確定施工進度和竣工交付時間。
(4)已經同金融機構簽訂預售款監管協定。
(5)已經向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明；向境外預售商品房的，應當同時取得向境外銷售的批准檔案。
特徵
(1)商品房預售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在契約中約定了一個期限，並把這個期限的到來作為房屋買賣權利義務發生法律效力或挫去效力的根據。
(2)商品房預售具有較強的國家干預性。由於商品房的預售不同於房屋的實質性買賣，真正的房屋交接尚未形成。國家因此加強了對商品房預售市場的規範。我國對商品房預售的條件資格及程式作了規定，而且還要求在預售契約簽訂後向當地房地產管理部門辦理登記備案手續。
契約內容
(1)雙方的名稱、地址，法人組織必須有法定代表人簽名。
(2)標的，即預售商品的位置、編號。
(3)數量，預售商品房的數量，面積應以平方米來計算，並明確的是建築面積還是使用面積或其他面積。
(4)價款即房屋的價金，如每平方米多少元。不僅應標明單價，還應標明總價；我國《房地產管理法》雖然對商品房預售的條件和程式進行了規定，但對預售款徵收的數額和期限卻沒有統一的規定，當事人應在契約中明確。根據建設部的規定，預收商品房預售款，在房屋開工建設時不得超過40％，待建房工作量完成一半時再收至60％，到房屋封頂可收至95％，到房屋交付使用時再全部收取。
(5)交付方式和期限，包括預售款的支付方式和房屋的交付方式。
(6)房屋使用性質，明確是住宅用房、辦公用房還是經營用房或其他用房。
(7)房屋產權轉移的方式、期限。
(8)違約責任。
(9)雙方約定的其它條款。
具體操作
1、開發商預售房屋應具備的條件。
①開發項目範圍內的土地使用權證已獲得。
②開發項目已立項。項目建設資金已籌足或資金來源趨向已明確.
③開發項目籌劃書已經上級主管部門(建委或房地產管理部門)批准.只有籌劃書被批准後，才允許預售房.開發商在書中以發起人的名義簽字.籌劃書一經批准，開發商應遵照執行，如有更改應報請主管部門批准，並將批准件以附屬檔案的形式附在籌劃書內，銷售時應向買主出而籌劃書，成交後買主應得到一本。在售後的時甸里，如有更改，例如成本隨物價上漲而提高，也須報批，並將批件分發給住戶。
籌劃書的主要內容應為：興建房屋的目的，房屋的設計和技術說明，房屋售價，銷售契約的格式，款項支付方式，由於人工、材料漲價而導致房屋成本上升的分攤及處理方式，房屋管理委員會組成和管理費的構成及數額等。
④房屋產權已經保險公司或銀行的擔保。
2、預售房屋款項的支付方式
預售房屋的款項之和應低於建成後同套房屋售價，預售款之和大約應為建成後同套房子售價的85%左右，具體計算如下;
預售款之和假設為F'，建成後同套房屋售價為F'。假設從基礎±O到最後辦產權證的時間為2年，銀行貸款利率為l2%。所以;40%F(1+l2%)2+40%F(1+l2%)2+20%F=F'所以F=0.8697F'。
款項支付一般分三個階段。第一次支付是基礎為±0的時侯，第二次支付是項目形象進度至一半的肘候，第三次支付是辦產權證的時候，每次支付款所占份額值得商討。一般是第一次支付為總額40%左右，第二次支付為總額的40%左右，最後一次支付為總額的2O%左右
3、房屋預售過程中與銀行關係的處理。
房屋預售過程中與銀行有兩層關係。一層關係是開發商與銀行關係。開發商收回的預售應先償還銀行的土地抵押貸款，然後根據工程形象進度再向銀行申請施工貸款，再用第二次回收的售房款償還土地抵押貸款或償還先期的施工貸敖，做到一手貸款、一手還款。另一層關係是購房者與銀行關係。購房者要支付購房款，一方面可以用自有資金支付，另一方面可以向銀行申請抵押貸款。可以用自用資產抵押，也可以用預售房屋的產權抵押。因為申請抵押貸款封預售秀屋的產權證還沒有辦理，可由保險公司出示預售房屋產權擔保的複印件進行抵押。
4、房屋預售過程中其他關係的處理。
①預售契約必須經國家公證機關的公證。
②必須建立房屋質量的保證體系。這個保證體系人員組成應是：開發商、項目經理、建築師、監理工程師、預售房屋的房房者代表。
③房屋產權管理部門應對預售房屋的產權進行預登記。預登記能防止一房多售，保證房屋建成投入使用前的房屋合法轉讓。這樣能防止出現不必要的產權糾紛，又能保證房屋轉讓國家增值稅的收取，另外房屋產權部門對預售房屋轉讓價要有最高限價，防止房屋的投機炒賣。
5、房屋預售過程中應考慮房屋投入使用後的管理問題。
房屋的物業管理在房屋預售過程中就應考慮到。房屋是一種商品，應該實行售後一段時間內的保修保養，房屋保修保養費用應包含在房屋預售款項中。一種方案是開發商在項目完成後，保修保養l一2年;第二種方案是把這一部分保修、保養費用支付結社會上的物業管理公司，委託他們代為保修保養。
弊端
房屋預售制而預售制度更大的危害在於，當開發商提前拿到預收款，提前收回大部分乃至全部成本之後，他們就沒有了後顧之憂，便通過囤積居奇等方式步步推高房價上漲，而房價的上漲又為開發商更方便地收取下一個項目的預收款創造了條件，因為在房價上漲過程中，在買漲不買跌的心理推動下，人們未來房價增值的預期會推動房價屢創新高。
中國房屋預售制的潛在風險：風險轉嫁給消費者和銀行；通過“炒樓花”等製造樓市虛假緊缺，藉機囤積抬高價格；逐步提高房價慢慢賣，造成期房價格低的幻覺等。
國外也有房屋預售。在美國，房屋預售基本上發生在房地產市場比較“熱”的地方，如21世紀初的大華府地區。一般開發商要求1萬-2萬美金的預售款，占總房價的比例一般都不大(如與30萬-50萬的房價相比)。業主願意支付預售款的原因是：房地產市場火熱，預期的房價上漲比較確定；預售款占總房價的比例比較小，如果因對建成後的房子(戶型、質量等原因)不滿意或者其它不可控制因素(如失業、變換工作地點等)想要退房，風險和損失都不大。對開發商而言，房屋預售可以減少市場成本和提高資金流轉速度，而可能的損失是預售價與建成後房價之間的差值。但是考慮到未來房地產市場的不確定性，這個可能損失的經濟價值的期待值要比這個差值要小。
保障房機制
2011年12月上旬，住建部有關負責人表示，根據各方面對來年經濟運行放緩的預期，保障房建設在2012年仍需承擔“促增長、保民生”的關鍵性角色，若下調建設計畫並不合時宜。面對種種困難，當前以保障房的建設資金籌措和管理監督創新來推動保障房系統建設，就顯得十分必要。其中，在資金籌措方面，對中低收入居民開放以公積金支持的保障房預售制度，將是一個能維繫保障房資金運營的長效方法。只要地方政府嚴格按照中央要求確保保障房供地，那么以城市中等收入和低收入人口的個人公積金和公積金貸款預售制度，就可以很大程度上解決保障房建設的資金來源。中低收入人口的住房公積金是當前閒置最嚴重的公積金，因為被投資引向嚴重泡沫化的一手和二手房價，讓這部分居民不可能有機會利用公積金和公積金貸款，進入市場購置住房來滿足居住需求。在嚴格執行國務院規定的保障房中公租廉租房單套不超過40平米、經濟適用和限價房單套不超過60平米的條件下，讓各大城市保障房建設採取預售制度，把資金提前分攤到中低收入的申請人那裡，這一群體的個人公基金結合公積金個人貸款，就可以基本滿足大部分的保障房建設所需資金。
“預售制度”、“期樓售樓花”的資金籌措模式，曾經在商業房地產步步擴展的多年間，替早期資本金不足的各類所有制的房地產企業完成了資本原始積累。當前引入保障房期樓預售制度，將把中低收入居民的公積金調動起來，既讓建設資金得到補充，也讓地方政府難以資金不足來拖延建設。此外，租賃類保障房和非租賃類保障房兩種保障房，預售制下以公積金預繳租金和預繳購房資金的比例和操作會有較大差別，還需有關方面從細規劃，既讓保障房把中低收入居民的公積金利用起來，也確保保障房申請人退出保障房時公積金會及時退還。
