基本介紹
伊通滿族自治縣城鎮商品房預售管理辦法第一章總則
第一條為加強商品房預售管理，保障商品房交易安全，維護商品房交易雙方的合法權益，根據《城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《四平市城市商品房預售管理辦法》等有關法律、法規、規章的規定，結合本縣實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用於縣城規劃區域內及鄉鎮規劃區域內的商品房預售及其管理。
本辦法所指預售，是指房地產開發企業將正在建設中的、符合預售條件的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。
第三條伊通滿族自治縣住房和城鄉建設局是本行政區域內商品房預售行政主管部門，其依法委託的商品房預售管理機構具體負責商品房預售管理工作。
第二章商品房預售項目管理
第四條開發企業申請預售許可，應當提交下列證件（複印件）及資料：
（一）商品房預（銷）售許可申請表。申請預售的最小規模不得小於棟。
（二）開發企業的《營業執照》、資質證書和法人代表的身份證明。
（三）土地使用權證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證。
在建工程已經設定抵押的，還應當提交抵押權人簽署的書面意見。
（四）受理部門到現場查看並拍照，確認已完成工程符合預售條件的現場踏查證明。
商品房預售應當在主體結構封閉後方可進行。
（五）工程施工進度計畫及建設工程施工契約書。
（六）商品房預售方案（附商品房預售面積測繪報告）。
預售方案應當說明預售商品房的座落、結構、裝修與設備標準、建設進度安排、預售商品房套數、面積預測及分攤情況、公共部位和公共設施的具體範圍、行銷機構、預售價格及變動幅度、預售地點與方式、預售資金監管落實情況、住房質量責任承擔主體和承擔方式、住房能源消耗指標和節能措施、交付使用日期、產權登記日期和交付後的物業管理等，並應當附預售商品房分層平面圖。預售方案中主要內容發生變更的，應當報商品房預售行政主管部門備案並公示。
（七）前期物業服務及物業管理用房已落實的證明。明確公共建築、公共設施、車位等設施歸屬，並按規定繳納物業專項維修資金。
（八）經徵收主管部門審核的已徵收房屋回遷安置方案。
（九）已徵收房屋滅籍證明。
（十）項目開工前預售備案接受監管證明及項目資金能夠保證工程建設達到預售條件證明。
（十一）其他應提交的材料。
第五條商品房預售許可依下列程式辦理。
（一）受理。開發企業按本辦法第四條的規定提交有關材料，材料齊全的，商品房預售行政主管部門應噹噹場出具受理通知書；材料不齊全的，應噹噹場或者5日內一次性書面告知需要補充的材料。棚戶區改造項目，在回遷房不具備基本交付條件時，不得辦理該項目的商品房預售許可證。
（二）審核。商品房預售行政主管部門對開發企業提供的有關材料是否符合條件進行審核。
開發企業對所提供材料實質內容的真實性負責。
（三）許可。經審查，開發企業的申請符合法定條件的，商品房預售行政主管部門應當在受理之日起10日內，依法作出準予預售的行政許可書面決定，送達開發企業，並自做出決定之日起10日內向開發企業頒發、送達《商品房預售許可證》。
經審查，開發企業的申請不符合法定條件的，商品房預售行政主管部門應當在受理之日起10日內，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應當說明理由，告知開發企業依法享有申請複議或者提起行政訴訟的權利，並送達開發企業。
商品房預售準予許可決定書、不予許可決定書應當加蓋商品房預售行政主管部門的行政許可專用印章，《商品房預（銷）售許可證》應當加蓋商品房預售行政主管部門印章。
（四）公示。商品房預售行政主管部門作出的準予商品房預（銷）售許可的決定，應當予以公開，公眾有權查閱。
第三章商品房預售款管理
第六條商品房預收款只能用於該商品房工程建設所需費用及有關法定稅費，不得挪作他用。
第七條預售人應當在縣住房和城鄉建設局確認的銀行設立商品房預收款專用賬戶，並接受商品房預售行政主管部門的監管；預售人有多個預售項目的，應當分別設立商品房預收款專用賬戶。
（一）開發企業在預售商品房時，不得直接收存預購人支付的預售款，應由預購人持開發企業開具的憑證到該項目開戶銀行的專項帳戶交款，預購人憑存款單兌換預售收據及簽訂預售契約。
（二）開發企業在行政主管部門監管下與開戶銀行簽署預售款管理及使用協定。
（三）開發企業使用預售款時，應當向房地產行政主管部門提出用款申請。房屋預售款實行專款專用，不得挪作他用，也不得跨區使用預售款。如需要跨區使用，必須在本項目達到竣工驗收條件以及基礎設施建成預售資金解除監管後，方可使用。房地產行政主管部門根據開發企業提供的經過監理認定的招投標預算、形象進度等資料進行審查並核定用款額度。同意使用預售款的，以書面形式通知給開戶銀行監管執行；不同意的，應當書面說明理由。
第八條商品房預售款專用帳戶設立後，由於開戶銀行服務等原因，預售人要求變更開戶銀行，應當報請商品房預售行政主管部門同意。
第四章 商品房預售行為管理
第九條商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，必須向商品房預售行政主管部門申請預售許可，取得《商品房預（銷）售許可證》。開發企業應根據《商品房預（銷）售許可證》批准的用途和範圍等內容進行預售。
未取得《商品房預（銷）售許可證》的，不得進行商品房預售，不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的任何費用。
未取得《商品房預（銷）售許可證》而簽訂的商品房買賣契約無效，行政機關不予受理和支持。承購人需按法律、法規的相關規定依法保護自己的權利。
第十條未取得《商品房預售許可證》的，不得發布商品房預售廣告。開發企業進行商品房預售，商品房預售廣告應當註明開發企業的名稱、商品房位置、《商品房預售許可證》批准的預售項目名稱、預售範圍及批准文號。房地產廣告不得有承諾售後包租、返本銷售未竣工商品房等內容，必須全面兌現房地產廣告中涉及的價格、用途、位置、周邊環境、綠地率、容積率、配套設施等內容。
第十一條商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售契約。
詳細信息
契約應當使用房地產行政主管部門認可的《商品房買賣契約》示範文本（該文本為住建部、工商總局統一監製）。預售人和承購人有權依法對《商品房買賣契約》示範文本的內容進行選擇，修改和補充，但必須包含法律、法規規定的必備內容。商品房買賣契約文本應對商品房質量性能、物業會所、車位等設施歸屬，交付使用條件及其違約責任作出明確約定，並將《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》作為契約附屬檔案。
第十二條在訂立商品房買賣契約前，預售人應向承購人明示有關商品房買賣的法律、法規、規章，並在商品房銷售現場向承購人明示下列事項：
（一）預售人的名稱、註冊地址、聯繫電話和法定代表人；
（二）國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預（銷)售許可證；
（三）商品房買賣契約示範文本；
（四）商品房座落位置、設計環境、用地性質及使用年限、建築物使用年限；
（五）商品房結構類型、戶型、質量、裝修標準；
（六）項目及其配套設施的平面示意圖；
（七）項目開發進度和竣工交付使用時間；
（八）商品房的面積構成、公用建築面積的分攤辦法；
（九）商品房的價格、計價內容，與房屋有關費用的承擔情況，付款方式；商品房價格還應在電視等媒體上公開發布；
（十）商品房是否設定抵押或者房屋權利受限的其他情形；
（十一）商品房交付使用時的物業服務及收費情況；
（十二）法律、法規、規章規定的應當明示的其他事項。
第十三條開發企業委託房地產中介機構代理銷售的，應當委託在商品房預售行政主管部門備案的房地產經紀機構代理。房地產經紀機構應當將經紀服務項目、服務內容和收費標準在顯著位置公示；額外提供的延伸服務項目，需事先向當事人說明，並在委託契約中明確約定，不得分解收費項目和強制收取代書費、銀行按揭服務費等費用。房地產經紀機構和執業人員不得炒賣房號，不得在代理過程中賺取差價，不得通過簽訂“陰陽”契約違規交易，不得發布虛假信息和未經核實的信息，不得採取內部認購、僱人排隊等手段製造銷售旺盛的虛假氛圍。代理人應當向預購人明示下列事項：
（一）本規定第十二條要求明確的事項；
（二）代理人的資格證書；
（三）開發企業出具給代理人的委託書；
（四）代理人的地址和聯繫電話。
第十四條商品房銷售後，開發企業不得擅自變更規劃、設計。商品房建設項目經規劃主管部門批准變更的，開發企業應在批准後15日內，向商品房預售行政主管部門辦理商品房預售許可證變更手續，方可銷售。
經規劃部門批准的規劃變更導致商品房的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現契約當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。
第十五條商品房嚴格實行購房實名制，認購後不得擅自更改購房者姓名。已簽訂商品房買賣契約、經雙方協商一致需解除契約的，雙方應遞交申請並說明理由，所退房源應當公開銷售。
辦理按揭的預售商品房需轉讓的，應先辦理抵押權註銷登記後，方可轉讓。
第十六條商品房預售，包括定金及預付房款必須開具稅務部門規定的商品房預售通用發票。
第十七條開發企業將在建工程抵押的商品房進行預售，必須經抵押權人書面同意，並書面告知承購人；開發企業不得用已經預售的商品房進行抵押或重複銷售。
第十八條轉讓在建商品房項目的開發企業，應自簽訂項目轉讓之日起，停止預售商品房並公示項目轉讓情況；受讓人未換領《商品房預售許可證》的，不得預售商品房。
第十九條預售的商品房交付使用後，開發企業應當協助承購人辦理權屬登記手續，並提供必要的證明檔案。
由於開發企業的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的，除開發企業和承購人有特殊的約定外，開發企業應當承擔違約責任。
第二十條商品房預售行政主管部門應對已核發預（銷）售許可證項目的進展情況進行跟蹤監督，並及時受理舉報和投訴，發現問題依法處理，並記入開發企業信譽檔案，定期向社會公示。
第二十一條預售商品房的，當事人應當簽訂正式的商品房買賣契約。
第二十二條開發企業與購房人簽訂商品房預售契約，簽約之日起30日內必須向縣房地產產權市場管理所辦理預售契約登記備案，開發企業與購房人持備案手續共同申請辦理預購商品房預告登記，未經備案的預售契約不予辦理登記。
第二十三條商品房竣工後，開發企業必須將該工程項目的全部資料報送縣住房和城鄉建設局建設檔案館，報送資料包括項目所有批准檔案及圖紙，同時提交電子文檔。開發企業未按要求報送開發項目檔案資料的，不予進行竣工驗收。
第二十四條房地產開發企業應當對其開發建設的商品住房質量承擔首要責任，勘察、設計、施工、監理等單位應當依據有關法律、法規的規定或者契約的約定承擔相應責任。房地產開發企業、勘察、設計、施工、監理等單位的法人、工程項目負責人、註冊執業人員按各自職責承擔相應責任。預售商品房存在質量問題的，購房人有權依照法律、法規及契約約定要求房地產開發企業承擔責任並賠償相應損失。房地產開發企業承擔責任後，有權向造成質量問題的相關單位和個人追責。對違法違規銷售、存在較為嚴重的質量問題、將不符合交付條件的住房交付使用、信息公開不及時不準確等行為，應當記入房地產開發企業信用檔案，公開予以曝光。
第二十五條暫定資質的房地產開發企業在申請商品房預售許可時提交的預售方案，應當明確企業破產、解散等清算情況發生後的商品住房質量責任主體，由質量責任承擔主體提供擔保函。質量責任承擔主體必須具備獨立的法人資格的相應的賠償能力。
第二十六條商品房現售必須在房屋竣工驗收合格後並符合銷售條件的方可進行銷售，否則，不允許銷售。
第五章罰則
第二十七條開發企業未取得《商品房預（銷）售許可證》預售商品房及變相收取預售款的，由縣住房和城鄉建設局依照《城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》以及《城市商品房預售管理辦法》等法律、法規進行查處，責令停止違法行為，沒收違法所得，可以並處已收取的預付款百分之一以下的罰款；開發企業違規預售商品房，經處罰後繼續違規預售的，要依法從嚴查處，直至取消開發企業資質。同時，將有關信息通報國土、稅收、金融、發改（價格）、工商等部門，對非法預售商品房的，銀行不予辦理房屋抵押貸款，房產管理部門不予辦理他項權利證和產權登記，縣住房和城鄉建設局不予辦理其它商品房開發項目的招投標。
第二十八條預售人和代收人未向承購人明示法定事項的，按照《商品房銷售管理辦法》第四十二條規定處罰。
第二十九條預售人發布違規廣告、發布不實價格信息和銷售進度信息詐欺消費者爭購等行為，由工商、發改（價格)、房地產行政主管部門依照《城市房地產管理法》、《廣告法》、《城市商品房預售管理辦法》、《禁止價格欺詐行為的規定》、《房地產廣告發布暫行規定》等法律法規，予以處罰。
第三十條預售人委託沒有資格的房地產中介機構代理預售商品房的，按照《商品房銷售管理辦法》第四十二條規定處罰。
第三十一條預售的商品房在建設期間，開發經營企業的預售款未按規定委託監管銀行代收或將預售款項挪作他用，按《城市商品房預售管理辦法》第十四條規定處罰。
第三十二條開發企業隱瞞有關情況、提供虛假材料，或者採用欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預（銷）售許可證的，或取得商品房預（銷）售許可後，未按工程建設施工的，由商品房預售行政主管部門責令停止預售，撤銷商品房預售許可或公告作廢，並按《城市商品房預售管理辦法》第十五條的規定，並處3萬元罰款。
第三十三條商品房預售管理工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、貪污受賄的，由其所在單位或上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第六章 附則
第三十四條本辦法由伊通滿族自治縣住房和城鄉建設局負責解釋。
第三十五條本辦法自2011年6月1日起施行。
