課程背景
與所得稅相比較而言，流轉稅和財產行為稅，立法層次相對較低，政策分散，變化頻率卻較快。儘快掌握房地產行業相關稅法的熱點內容，對房地產企業控制稅務風險，降低稅收成本有著至關重要的作用。 高頓財務培訓《房地產納稅籌劃與合規》課程將詳細解析新近出台的房地產行業相關稅法法規、規章和規範性檔案中企業關注的熱點政策問題，從出台背景到具體實踐，讓企業能夠儘快掌握和熟練運用這些新規定從而降低稅務成本和風險。
房地產企業涉及的地方稅種多，在納稅籌劃上還存在一些問題：首先，房地產企業的納稅意識淡薄，法律意識不強;其次，房地產企業在納稅認識上存在誤區;再次，房地產企業內部缺乏必要的納稅管理。因此，有效規避納稅風險，在有限的空間內儘可能地降低企業的納稅成本，實現企業利潤最大化，對房地產企業具有重要的現實意義。
課程收益
- 掌握房地產開發成本的納稅籌劃
- 學習如何有效防範稅務法律風險
- 掌握企業戰略決策中的稅務管理與籌劃方法
- 學習納稅籌劃的相關知識和技術手段
適合對象
課程介紹
第1天 房地產公司主要環節納稅籌劃
一、 設立房地產公司
- 工商管理部門對抽逃出資的處罰
- 開發資質管理
- 股東借款——稅法界定為分利
- 註冊子公司、分公司?法人投資/自然人投資?跨地區的項目公司如何註冊?
- 出資方式的涉稅問題：
- 個人股權轉讓——公司法、公司登記管理條例、稅法(工商局與稅務局的協調)
- 公司籌辦階段，籌辦費用的會計處理與稅務處理
二、 土地使用權的取得
- 取得轉讓土地使用權的不同方式
- 直接購買土地使用權(出讓;如果轉讓，投資額要超過25%)即招拍掛
- 拆遷方式取得(國有土地上房屋徵收與補償條例)
- 購買整體資產(先分立後購入)
- 購買股權——財稅[1995]48號(股權溢價)
- 合併 —— 財稅[2008]175號
- 租賃取得
- 聯合開發——土地使用權、立項主體、初始產權
- 取得土地使用權環節涉及稅種分析
- 印花稅、契稅、土地使用稅、耕地占用稅
- 承諾負擔對方稅收(買地、設計、建安)
- 稅負增加對利潤的影響——不得稅前扣除
第2天 房地產項目主要環節的納稅籌劃
三、 前期報批報建階段
- 前期報批報建準備工作
- 財務預算、融資、可行性分析
- 預算部門、工程部門單位建安成本/配套支出/裝修支出測定
- 銷售部門銷售價格的確定
- 土地使用稅單項計算
- 企業所得稅準確測算(利潤/所得額，按比例換算)
- 土地增值稅2-3%預交，是否清算與征管環境有關(稅務局的蓄水池)
- 營業稅金及附加
- 期間費用測算
- 項目投資額度，資金計畫
- 融資渠道
- 商業貸款、統借統還、委託貸款、個人、商業信用
- 借款費用
- 防範稅務風險的根本
四、 銷售階段的納稅籌劃
- 商品房預售條件
- 預售商品房的會計核算與納稅要求
- 按揭貸款
- 竣工驗收環節(備案時間與所得稅匯繳)
- 現房銷售條件及會計核算處理
- 銷售和裝修分離籌劃節稅是否有效
- 代收款項(營業稅、所得稅、土地增值稅)
- 會計與稅法收入確認條件
- 年度彙算清繳
- 銷售階段經濟契約與稅負
- 銷售房產 比較：以房產作投資，再轉讓股權
- 房屋出租 比較：聯營/承包
- 房屋轉租 比較：委託代理租賃
- 以房產、土地投資 全資子公司 or 非全資子公司
- 定金返息的涉稅問題分析(積分卡、買房贈××)購房贈送冰櫃是否需交增值稅?
- 一次性收取兩年的房租應如何納稅
- 預租與租金收入的稅務處理
- 車位車庫、配套設施
- 項目收尾階段後續安排
- 土地增值稅如何籌劃有效——清算制與預征制
- 設立銷售公司一定節稅嗎
- 利用股權重組、合併分立籌劃
- 利用起征點(臨界點係數)籌劃
- 裝修費用從房價剝離節稅嗎
- 先投資再轉讓股權可以節稅嗎
- 利息的扣除方式選擇技巧：只有一個開發項目，向金融機構的貸款，土增稅清算利息扣
- 除不能選擇;有兩個以上項目，未分攤才會出現漏洞
- 配套設施如何處理更有利?(攤銷、少留、銷售)
