房利美公司詳細資訊
商務印書館出版的《英漢證券投資詞典》中對房利美(FannieMae)解釋如下：“聯邦國民住房貸款協會FederalNationalMortgageAssociation(聯邦國民住房貸款協會)的暱稱。美國三大住房貸款證券化經營機構之一，成立於1938年。其性質為社會公眾擁有，美國政府資助。專門運作由聯邦住房委員會或其他金融機構擔保的住房抵押貸款。將這些住房抵押貸款按期限、利率進行組合，作為抵押或擔保發行住房抵押債券，在金融市場上出售，再以收入資金向更多的人提供住房貸款。同時還對提供住房貸款的金融機構發行的住房抵押貸款證券品種提供擔保。所發行的重要品種為住房抵押債(mortgagebackedsecurity或mortgagepass-through)。聯邦國民住房貸款協會自身的股票在紐約股票交易所掛牌上市。”
房利美公司發展歷程
1938年，政府出資建立了房利美公司從事金融業務，用以擴大資金在二級房屋消費市場上流動的資金。
1944年，房利美的許可權擴大到貸款擔保，公司主要有退伍軍人負責管理。
1954年，房利美發展成為股份制公司。
1968年，RaymondH.Lapin成為房利美的總裁，在他就任的30年內，他修改了公司的制度，使之成為一個私有的股份制公司。
1970年，房利美股票在紐約交易股票所上市。
1981年，DavidO.Maxwell成為公司的執行長，他調整了擔保費用引入了有價證券事務（MBS）。
1984年，房利美首次在海外發放公司債券，從此公司的業務進入國外金融市場。
1991年，JamesA.Johnson成為公司的執行長。
1992年，房利美成為最大的MBS的發行商和擔保商，超過了GinnieMae和FreddieMac。
1999年，FranklinD.Raines成為房利美的總裁，他將擔保金額增加到240，000美元。
次貸危機
受美國次貸危機的影響，美國房地產抵押貸款巨頭房地美、房利美於2008年7月身陷700億美元虧損困境。之後美聯儲和美國證券交易委員會（SEC）迅速聯手出擊，對美股的穩定起到立竿見影的效果。
美國政府2008年9月7日宣布，從即日起接管陷入困境的美國兩大住房抵押貸款融資機構房利美和房地美。
根據接管方案，美國財政部將向房利美和房地美注資，並收購相關優先股；兩大機構的執行長被限令離職，政府相關監管機構接管兩大機構的日常業務，同時任命新領導人。
受美國房地產市場泡沫破裂衝擊，房利美和房地美目前陷入全面危機。在過去一年，兩大機構的損失已超過140億美元。美國財政部長鮑爾森表示，房利美和房地美的問題使金融市場面臨系統性風險，接管這兩大機構是當前保護市場和納稅人的“最佳手段”。
衰落過程
房利美公司雷恩斯和布蘭德塞爾之所以出現在總統講話的現場，正是因為促進購房是這兩家國會特許成立的公司的分內之事。房利美和它的姊妹企業房地美通過從銀行手中購買上千億抵押貸款，幫助這些金融機構周轉資金，使它們能向未來的購房者提供更多的貸款。起碼從理論上說，這兩家公司就是幹這個的。
雷恩斯是有名的民主黨人，可這並不能妨礙他討好新上任的共和黨總統。30多年來，房利美出入商、政兩界，特別重視同政府要員的關係。2001年，雷恩斯在《華爾街日報》上寫了一篇專欄文章，稱讚布希“基於信仰”的計畫。他還和布希在宗教界的支持者拉關係，包括在總統就職典禮上為布希做禱告的休斯頓牧師考德威爾（KirbyjonCaldwell）。2002年10月，雷恩斯和考德威爾都出席了白宮少數族裔置房會議，都因為各自的工作受到了布希的熱烈讚揚。
兩家公司都爆出了涉及數十億美元的會計醜聞，布蘭德塞爾和雷恩斯也隨之遭到解職。布蘭德塞爾於2003年下台，政府監管部門指控房地美為修勻收益瞞報了數十億美元利潤。晚些時候，美國證券交易委員會（SEC）裁定房利美違反了會計法規，稱它自2001以來，虛報了估計為90億美元的利潤，相當於公司同期全部盈利的40%。在這兩家公司中，房利美更大，地位更重要。雷恩斯當了六年執行長，拿到的薪酬總計超過9,000萬美元，其中大部分是在他實現了利潤目標之後才得到的。他拚命想保住職位，可最終無濟於事。財務長蒂姆•霍華德（TimHoward）也被迫離開公司。受僱於房利美36年的畢馬威會計師事務所（KPMG）也遭解聘。從前，房利美是全美最有政治勢力的公司，在國會裡有唯令是從的死黨。誰都知道，國會從不對房利美嚴加管束，一有批評它的聲音，國會反而急忙出面擺平。如今，無論在商界還是政界，房利美都遭到了削弱。無論它在醜聞過後會有怎樣的發展，都永遠不會像從前那樣不可撼動了。
不過，房利美的故事並不等同其它會計醜聞，它像安然（Enron）、泰科（Tyco）、世通（WorldCom）等公司一樣，違反了會計法規，編造了穩定的收益。可這只是房利美故事的六個情節中的一個。在這個故事裡，我們還可以看到:一家忘記了最初使命的公司；權力政治的橫行無忌、政界與商界的火熱勾結；公司的巨額債券震驚政府高官，招來意識形態的敵對；一場意在壓制一家金融巨頭的協同幕後運動；一位監管人員反擊比自己強大得多的對手。
肥得流油的高額差價
房利美公司兩家政府扶持企業的核心經營理念是:通過買下銀行住房抵押貸款，促進購房。在那個年代，聯邦法律禁止銀行跨州設立分行，大多數銀行的規模都很小。在房利美或房地美買下住房抵押貸款後，銀行就可以解放其有限的資本，發放更多的貸款。買下抵押貸款消除了銀行的信用風險和利率風險，也就是說使銀行不必擔心客戶拖欠貸款，或是還貸期間利率上漲。房利美和房地美使美國成為世界上僅有的兩個提供30年固定利率住房抵押貸款的國家之一（另一個為丹麥）。
國會的特許給房利美和房地美帶來了巨大優勢，連今日的花旗（Citigroup）、富國（WellsFargo）這樣的金融巨頭也望塵莫及。比如，財政部可以購買兩家公司各22.5億美元的債券（通常管這筆錢叫做兩家的信用額度）。房利美和房地美不用向州、地方政府納稅，對其資本的要求也遠較銀行寬鬆。最大的優勢在於，它們的資本成本僅稍高於長期國債，比信譽最好的公司還要低。可是，這最後一個優勢並不來自法令的規定，而是因為市場認為，房利美和房地美的債券比評級為AAA的公司的債券還要安全。為什麼？原因在於它們有國會的特許，市場認為美國政府決不會讓它們失去償債能力。
但實際上，政府並未做出這樣的保證。房利美和房地美在提交給聯邦政府的檔案中也不得不指出這一點。但是，這兩家政府扶持企業採用了前財政部副部長里克•卡內爾（RickCarnell）所說的“兩面手法”:一方面在公開的官樣文章中否認有政府的支持，另一方面卻悄悄地強化這種觀念。例如，1998年，房利美在給財政部金融局的一封信里就說:它的證券比所有評級為AAA的公司的債券都安全，因為“房利美得到政府的暗中支持”。
房利美和房地美統治著抵押貸款市場，但它們並不負責議定住房貸款。它們賺錢主要有兩個辦法。第一個是保守的辦法:買下住房抵押貸款，將其證券化後賣給投資者，通過為還貸提供擔保來收取費用；第二個辦法更大膽一些:留持貸款，承擔其固有的全部風險，賺取低資本成本與抵押貸款組合高收益之間的差價。艾倫•格林斯潘（AlanGreenspan）稱之為“肥得流油的高額差價”。抵押貸款買得越多，它們的利潤增長就越快。1995年以來，房地美和房利美持有的房貸每年以20%的速度增長。目前，它們共擁有價值1.5萬億美元的住房貸款和抵押貸款證券，超過了十大商業銀行的總和。房利美的利潤增長連續17年達到兩位數，平均權益報酬率達到了25%，主要原因就是房貸的增長。可是，公司的規模也讓人們越發擔心:萬一出了問題，對房利美、房地美乃至對整個金融體系會產生怎樣的結果。
還有一個問題也令人擔憂，那就是金融機構用來抵消利率風險的衍生工具。房利美和房地美已逐漸成為華爾街使用衍生工具最多的兩家公司。衍生工具本身就存在風險，這在美國已經得到證明。1998年對沖基金-長期資本管理公司（LongTermCapitalManagement）破產，美國金融體制差一點隨之崩潰。房利美對有人認為它的行為會造成危險十分憤慨，它自詡為“美國金融體制的防護牆”。但公司的一些批評者認為，最讓人擔心的正是房利美拒不承認其貸款組合存在風險。
獨木舟上的熊
房利美公司此外，麥克斯韋爾還給房利美帶來了它日後成為政治和商業機器的一些必備元件。不過，完善這部機器的，是他的繼任人吉姆•詹森（JimJohnson）。詹森是明尼蘇達州一位政客的兒子，受教於普林斯頓大學，舉止彬彬有禮。他在90年代的大部分時間裡掌管著房利美。此前，他曾擔任沃爾特•蒙代爾（WalterMondale，前副總統─譯註）的顧問，長期在政府任職。去年，他領導了為參議員克里尋找副總統候選人的工作，據說，若克里當選，他和弗蘭克林•雷恩斯都將是財長一職的首要人選。
同他的前任和後任一樣，詹森總是充滿激情地談論房利美的使命─讓人們買得起房。他喜歡說:“這一使命已經融入了我們的血脈。”可是，這種理想主義情懷也伴有一種不惜一切代價去爭勝的心態。無論是從前還是現在，在房利美身上都可以看到這些特點。據一位前政府官員回憶，他在與詹森交談時曾指出，如果事情鬧到國會，房利美很可能失敗。這位官員記得，詹森的回答是:“我們不可能失敗！”
雖說表面上氣勢洶洶，但詹森骨子裡認為，房利美總是有可能受到頭腦發熱的政客們的傷害，因為很少有人真正理解房利美在做什麼。他常說:“購房者平常聽不到房利美或房地美的名字。”他構想出了兩條重要戰略，相信這兩條戰略可以確保國會永遠不取消房利美的特殊地位。他把它們稱為“不可或缺化”和“有形化”。簡言之，他要讓國會認為美國離不開房利美，還要人們一想到買房就想到房利美，讓兩者成為同義詞。
詹森賴以打造政治機器的基礎，是房利美基金會（FannieMaeFoundation）和公司的合作關係辦公室（公司稱之為PO）。基金會成立於1979年，規模一直很小，但在1996年，房利美給它注入了3.5億美元公司股票作為種子基金，讓它負責為公司做宣傳。過去五年，基金會向數千家組織捐獻了約5億美元，其中不僅有國會黑人同盟（CongressionalBlackCaucus），還有費爾班克斯的寒冷氣候住房研究中心（ColdClimateHousingResearchCenter）。
1994年，房利美開設了合作關係辦公室。這些辦公室是地區性的辦事處。公司稱，它們的作用是推動其所在社區的住房項目。可在公司內部，人們把PO稱作政治活動的“基層組織”，其中的職位常由從過政的人充任。[如南達科他州辦公室的主管鮑伯•辛普森（BobSimpson）就曾擔任過參議院民主黨領袖湯姆•達施勒（TomDaschle）的助手]。每當開設辦公室之時，總要舉行有政界知名人士參加的盛大儀式。在儀式上，通常還要宣布公司的美國社區基金（AmericanCommunitiesFund）將向當地的某一重大項目投資。政客也許並不懂得二級抵押貸款市場，但他們很懂得借這個項目上鏡頭，拉攏選民。
房利美逐步同建築公司、房地產經紀人、交易公司建立起了穩固的聯盟。一有什麼需要，房利美可以請它們向立法者施壓。它雇用的遊說高手，比華盛頓任何組織都多。它以政治才幹取人，如杜安•鄧肯（DuaneDuncan），從前是共和黨國會議員理察#149；貝克爾（RichardBaker，房利美的批評者）的頭號幕僚；米凱萊•戴維斯（MicheleDavis），擔任過保羅•奧尼爾（PaulO'Neill，前財政部長─譯註）的助手；還有即將出任副國務卿的羅伯特•佐利克（RobertZoellick）等。
房利美公司房利美不肯妥協的另一個原因是，公司的高管總在擔心，凡政治所予，亦可為政治所奪。他們相信，國會特許給了公司太多的市場優勢，因而公司會不斷遭到反對。這種擔心並非空穴來風。里根政府就對政府扶持企業抱有敵意，極力想把房利美私有化，但最終被房利美阻止。公司的高層認為他們一次也輸不起，因為一扇閘門被打開，其它閘門也可能鬆動，進而洪水滔天。公司的一位前雇員說:“你要想著生存下去，只有取勝，不可妥協。”一位房利美的前任說客還透露，公司的態度是“一定要贏”！
詹森在任職期間將房利美變成了一股強大的政治力量，同時還把公司改造成了有史以來最了不起的一部增長機器。在他掌管房利美期間，公司市值由105億美元增長到700多億美元，保持了穩定的盈利收益，高層主管也發了大財（分錢在詹森上任前就已開始了，麥克斯韋爾走時拿到了1,950萬美元的組合退休金）。
20世紀90年代中期，雷恩斯對《華盛頓郵報》（WashingtonPost）說過:“我們相當於住房供給領域裡的聯邦儲備委員會。”同一篇報導指出，房利美的財務舉措給華爾街公司帶來的收費收入超過了1億美元。詹森於1998年年末退休，此時房利美提供擔保的住房抵押貸款達到了驚人的1萬億美元，自身持有的抵押貸款和抵押貸款證券達3,760億美元。
房利美的增長不可避免地受到各方批評者的質疑。有人在經營理念上反對房利美，認為它不該享有政府的特殊優惠。美國的大銀行想在抵押貸款市場奪取更多的份額，希望限制房利美。許多住房問題活動家則認為，房利美過度重視華爾街，忘記了它的使命。他們要問，房利美不斷增長的抵押貸款組合，可曾有助於降低抵押貸款的利率？其他一些批評者認為，在公司的貸款組合中有潛在的巨大風險。而一旦出問題，承擔這些風險的很可能是納稅人。財務顧問伯特•埃利（BertEly）以批評政府扶持企業而著稱。他認定，房利美已經造成了道德風險，也就是說，如果人人都認為政府會挽救其所扶持的企業，那么這些公司的行為就不一定遵從市場規律了。
對於這些批評，房利美下意識的反應是兵來將擋，水來土掩。誰懷疑它，它就說誰反對幫助老百姓買房。1996年，國會預算局公布了一篇批判房利美的研究報告，公司的一位發言人輕蔑地稱這份報告是“只會耍筆桿子的經濟學家的作品。那些對普通購房者有好處的東西，只要他們看著不順眼，就一筆抹殺，拒不承認。”然後，公司馬上向政客們提醒他們的利益所在。它編纂了一本書，給眾議院銀行委員會每位委員都專門製作了一部，向他們細說房利美在各地為幫助人們購房做出的所有貢獻。就連國會預算局的那份批判報告也指出，即便撤除政府扶持企業對經濟有好處，也是不可能做到的，因為房利美和房地美對購房的影響已經大到讓人無法擺脫它們。報告說:“一旦同意和一頭熊共乘一條小船，你就很難讓它走，除非它願意走，除非你不怕弄濕自己把它趕走。
盈利騙局
“前途非常光明，我定下的目標是:在未來5年內，讓公司的每股收益翻一番。”
這句話是1996年5月弗蘭克林•雷恩斯在他主持的一次投資者會議上說的。在他任職期間，公司所做的每一件事，都是為了實現這個承諾。董事會甚至將管理層的大部分薪酬與公司的盈利目標掛鈎。2003年，公司公布的利潤達到了73億美元，實現了目標。可是，過度關注收益持續增長，是雷恩斯下台的主要原因。
雷恩斯（人們都叫他“弗蘭克”）在擔任房利美的最高職位後，成了第一位世界500強企業中的黑人執行長。他出生在西雅圖，父母都屬於藍領階層，母親在波音公司（Boeing）打掃辦公室。1995年，雷恩斯當上了波音的董事。現在，他是百事可樂公司（PepsiCo）和輝瑞（Pfizer）的董事會成員。雷恩斯先後畢業於哈佛大學和哈佛法律學院，擁有羅德學者（RhodesScholar）頭銜，曾在尼克森當政時的白宮實習，在卡特政府任過職。後來離開政府，成為拉扎德兄弟公司（LazardFres）的律師合伙人。1991年，詹森把他招到房利美擔任副總裁。過了5年，雷恩斯被任命為柯林頓政府的預算負責人，在詹森退休後又重返房利美。雷恩斯不願為本文發表看法。受僱於房利美的說客安德魯•洛溫塔爾（AndrewLowenthal）說他有著“特殊的氣質。你一看到他，和他一見面，你就想信任他。”（有些說客說他是“偉人”。）和他的前任詹森一樣，雷恩斯講話時的態度也極為誠懇。高盛公司（GoldmanSachs）前分析師記得雷恩斯經常講的一個故事，是說他父親如何被迫辦理昂貴的銀行貸款，而得不到便宜的抵押貸款。雷恩斯喜歡說:“傷害了房利美，也就傷害了住房供給市場。”有人說，他最大的一個優點是他堅強的意志，但這一點最終妨礙了他。某位熟知雷恩斯的人說:“一般人要是遭到了許多人的反對，就會產生疑問:難道他們都錯了嗎？”雷恩斯卻不這樣。
在雷恩斯的掌管下，房利美受到的批評越來越多，它的回應也越發地針鋒相對。例如，1999年6月，房利美的銀行業競爭對手聯合組成一家名為“房利美觀察”（FMWatch）的組織。而房利美的反應實在是過分。它把房利美觀察稱作“大發橫財的銀行家組織”，將其比作前南斯拉夫殘忍的獨裁者米洛舍維奇，還到處聘用有實力的遊說公司，目的僅僅是不讓它們為房利美觀察工作。
房利美公司麻煩由此而來。政府扶持企業的收益急劇上升，說明投資者認為自己承擔的風險提高了，需要有所補償。這當然就降低了房利美從其抵押貸款組合中賺得的差價，公司的盈利受到威脅。房利美稱金斯勒“不負責任”、“不專業”，當然，也就是反對住房供給業。雷恩斯發表文章指出，廢止信用額度將“破壞資本市場，而且必然會導致消費者抵押貸款利率的提高”。市場對此反應如此惡劣，房利美和房地美也意識到不能置之不理。因此，2000年10月的一天，布蘭德塞爾和雷恩斯宣布“六項自願行動”，目的在於披露更多的公司信息，如利率風險等。兩家公司的股票在當天都上漲將近10%以上。很少有人知道，“自願行動”受到雷恩斯強烈反對，只有在確知房地美打算行動以後，他才簽了字。當年晚些時候，雷恩斯在對投資者發表講話時，把這次行動描繪為一場勝利，而不是妥協。他說:“我們沒有迷失方向，沒有屈服，也沒在關係到我們長期發展的任何事情上做出讓步。”
六項行動之一，是將用來衡量利率敏感度的指標“存續期間差”（DurationGap，指資產存續期間與負債存續期間之間的差距─譯註）由每季公布改為每月公布。2002年，會計專家和賣空者對房利美穩定增長的收益產生懷疑。房利美的存續期間差使公司在當年秋天利率不斷下跌的情況下處於不利地位。但這似乎並未影響其收益。約翰·巴內特（JohnBarnett）時任金融研究與分析中心（CenterforFinancialResearchandAnalysis，該機構為機構投資者提供詳細的會計報告）分析師，他指出，房利美將在衍生工具上虧損的幾十億美元從損益錶轉到了資產負債表上，從而歪曲了實際經濟狀況。對此，房利美給不出有說服力的解釋。來自內布拉斯加州的共和黨參議員查克•哈格爾（ChuckHagel）要求房利美提供衍生工具業務虧損的細節，公司卻說這些信息“屬於專有商業機密”，最終只提供了一些相關資料。
實際上，公司情況比最激烈的批評者所認為的還要嚴重。馬克•海菲爾（MarkHaefele）從事對沖基金音速資本（SonicCapital）的管理工作，他的基金做空房利美股票。他說:“我們以為他們的會計狀況很糟糕，但並不違法。可事實證明，不僅糟糕，而且違法。”
