土地成片開發

土地成片開發，是指對農地或比較原始的建設用地進行基礎設施建設和生產生活配套，以獲取土地出讓（轉讓）收益或自留經營收益的一種經濟行為。與宗地開發相比土地成片開發具有面積大、容納建設項目多和整體連片等特徵雖然這種開發因周期長資金占用量大以及風險高等原因一般多為政府行為，但因利潤空間無限、開發機會眾多而受到各類投資主體的青睞。
土地成片開發不可避免地與政府行為有著千絲萬縷的聯繫。如果成片開發主體不是政府，則開發商需在以下幾個方面爭取政府的大力支持，並以此作為資金入區的條件：
成片開發規划起點要高。政府應儘量在最大範圍內招標，在選擇規劃公司和確定規劃方案上採用科學的決策程式，既要追求務實的規劃效果，也要追求廣泛的宣傳效應，充分利用“規劃也是生產力”這一原理，以規劃帶動土地升值；
廣泛宣傳成片開發規劃結果。對規劃結果進行廣泛的宣傳，表達政府建設片區的信心和決心，將城市發展的戰略方向深植民心，爭取得到社會廣泛認同。
保證土地成片開發升值空間。控制舊區的開發面積，保證新片區有足夠的建設指標以行政手段控制總供應量，以保證最初進入的投資者有土地升值空間。
保證片區發展的其它手段與措施。除以上政府要採取的發展策略以外，在片區發展策略上土地拓展還應做以下工作；在片區作好產業規劃。投資者一般對新片區最看好的是土地增值概念對物業開發概念的市場前景多持觀望態度，一般對新片區居住和工作人群的形成有所懷疑。根據我們的判斷，這一般也是新片區發展的一個關鍵性問題。單靠人口的空間位移而不是產業支撐將難以帶動新片區經濟的發展因此新片區在完成規劃之後有必要進行一些產業規劃的論證並組織實施使投資者從新片區的發展中能夠發現蘊藏的商機，而不僅僅是“置地獲利”。
保證先期投資者的利益。由於受滾動開發的壓力，使得新片區在轉讓土地時會較多地考慮收益性，以保證後續開發的順利進行。這就增加了先期進入的投資者的風險。如果先期開發商進入後未能獲得預期利潤甚至出現損失，則後續投資會產生較大萎縮，土地升值的想像空間也就消失殆盡。因此土地拓展商要採取地價折讓、貼息等手段，保證投資大、風險高、影響面廣一類項目的獲利性，降低重大項目前期風險。
嚴格控制舊城物業供應量，保證新片區切實發展。雖然政府為保證新片區建設往往會對舊區的物業供應量進行一定限制，但一般來說，投資者對這種控制能否切實落實往往持不信任態度，鑒於開發商與政府之間千絲萬縷的聯繫和各舊區對自己發展業績的追求，這一問題往往成為影響新片區未來發展的關鍵因素。因此必須得到新片區所在城市政府的切實支持，使控制老城區發展的承諾能夠兌現，同時也要控制新城區的物業開發量，以保證先期進行物業開發的投資者不受無序供應的傷害。
對新片區的規劃建設以政策法規的形式確立起來，增加投資者的信心。投資者或多或少地會認為新片區開發有“政績工程”之嫌，認為完全有可能因為領導換屆而改變新片區開發政策。因此通過政策和法規來保證新片區的可持續發展非常必要，否則面對十年或幾十年的開發周期，投資者心裡不確定性因素還有很多。
爭取更優惠的政策支持。新片區的建設成功，必須吸引足夠數量的企業進入。而企業是“無利不起早”的，在商機不足、交通不便又沒有什麼優惠條件的情況下，企業短期內一般沒有進駐新片區的理由。在我們的調查中發現，有許多註冊在開發區的企業其真實辦公地址實際上是在老城區的。之所以如此，主要是為了享受開發區“二免三減半”等優惠政策。這種“純政策吸引”的入駐企業會對新片區的財政收入帶來積極的作用，增強中後期的滾動開發能力。