商品房認購書的概念
商品房認購書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預售契約或商品房現房買賣契約之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。
商品房認購書的內容
認購書內容一般包括：
（１）買賣雙方當事人的基本情況；
（２）房屋的基本情況（如房屋位置、面積等）；
（３）房屋價款計算；
（４）定金；
（５）簽署正式買賣契約的期限。
認購書常見於商品房交易中，由其引起的法律糾紛也不少。《最高人民法院關於審理商品房買賣契約糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第四條、第五條第一次以規範的形式對認購書進行規定。以下就認購書相關法律問題進行簡要分析。
認購書的性質
審判實踐中，對商品房認購書性質的認定，歸納起來有兩種觀點：一種觀點認為認購書就是正式預售契約，因為認購書是買賣雙方平等自願基礎上的真實意思表示；另一種觀點認為認購書非獨立的契約，因為認購書僅是對簽訂正式契約相關事宜的約定。我們認為，認購書應屬於商品房買賣契約的預約契約，與商品房買賣契約之間是預約與本約的關係。首先，認購書是平等主體之間為設立買賣商品房民事權利義務關係而簽訂的協定，根據我國契約法第二條規定，“本法所稱契約是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關係的協定”，認購書應為獨立的契約。其次，認購書是買賣雙方就簽訂商品房買賣契約相關事宜進行的約定，不是對商品房買賣結果進行直接確認，所以也不應屬於商品房買賣契約。最後，認購書與商品房買賣契約之間還存在許多不可預測的環節與風險，如果將認購書直接認定為商品房買賣契約，那么開發商在掌握優勢信息的情況下，可能附加種種不合理條件，強行要求買方履行此“買賣契約”或承擔違約責任，則會嚴重損害買方的利益。
認購書的效力
認購書為預約契約，其效力必須區別於本約即商品房銷售契約的效力。一般認為，預約契約是談判當事人一方或雙方為將來訂立確定性契約達成的書面允諾或協定。預約和本約最根本的區別在於：預約契約僅能請求對方誠信談判，履行訂立本約的義務，不得直接就本約內容請求履行。審判實務中，常有原告根據認購書，訴請法院判令被告履行交房，最後被判決駁回訴訟請求，原因就在於交付商品房是本約即商品房買賣契約的內容而非認購書的內容。 認購書屬於學理上的“將行談判的預約”，即哪怕雙方當事人在預約契約中規定了交易的實質性具體條款，但雙方當事人不受其約束，他們僅承擔繼續談判直至達成最後本約的義務，其特點：一是當事人要對違反誠信談判義務，導致不能達成本約的行為承擔責任；二是當事人如果盡到誠信的談判義務，即使不能達成本約，也不承擔任何責任。因此可以說，認購書的效力主要體現在以下三個方面：一是鑒於買賣雙方對交易標的物所擁有的信息不對稱，開發商應當充分披露可能影響買方訂立本約的信息。二是不應強加具有不合理條件的實際談判義務，特別是開發商不得利用自身的優勢，免除自己的責任或加重買方的責任。三是持續談判的義務，除非出現重大僵局或終止談判的事由，雙方當事人應恪守誠信義務，繼續進行談判。
認購書的定金及其損害賠償問題
當前，商品房認購書中往往約定了定金條款，一般做法是購房者未能在認購書約定的期限內繳納購房款或簽訂商品房買賣契約，開發商就沒收定金；如果以後簽訂了正式商品房買賣契約，定金則抵充房款。根據《解釋》第四條規定，我們認為，商品房認購書中的定金同時有兩重屬性，第一重屬性是立約定金。立約定金是專為保證當事人能夠就某事項訂立契約而設立的，不具有擔保主契約之債的功能，第二重屬性是履約定金，即履行認購書這一預約契約本身的定金。認購書定金保證雙方當事人能夠盡最大的誠信談判，努力達成商品房買賣契約。我們認為，只有兼顧定金的這兩個屬性，才能在商品房糾紛案件中正確理解《解釋》第四條的法義。《解釋》第四條規定：“如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣契約，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣契約未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”如果僅認為認購書定金為立約定金，那么不論何種原因，只要拒絕訂立商品房買賣契約，就適用定金罰則，顯然有悖公平正義。如果開發商在訂立本契約時，附加種種不合理的條款，買方要么拒絕簽訂本契約，喪失定金，要么同開發商違心簽訂契約?因此，我們還應從履約定金分析認購書的定金。在認購書一方當事人拒絕簽訂商品房預售契約即本約的情況下，我們認為要辨別拒絕簽訂本約是否違反認購書中的誠信談判義務，例如，開發商在談判中隨意提高商品房價格，買方為此拒絕簽訂本約，那么開發商不僅無權沒收買方的本金，而且在買方主張要求適用定金罰則時，由於開發商拋出不合理條件的行為顯然構成不履行認購書中誠信談判的義務，應雙倍返還定金。《解釋》第四條中“不可歸責於當事人雙方的事由”的規定亦應理解為，當事人雙方全面、忠實履行了預約契約中誠信談判的義務，但仍未達成本約協定的情形。 在適用定金罰則後，守約方能否再主張賠償損失呢？我們認為守約方的請求應予酌定支持。根據契約法第四十二條規定：“當事人在訂立契約過程中有下列情形之一，給對方造成損失，應當承擔賠償責任：（一）假借訂立契約，惡意進行磋商；（二）故意隱瞞與訂立契約有關的重要事實或提供虛假情況；（三）有其他違背誠實信用原則的行為。”認購書是預約契約，而且是行將談判的預約契約，違反認購書義務主要是違反誠信談判義務，對雙方當事人來說，造成的損失只能是機會的損失，應當承擔契約法第四十二條項下所規定的締約責任。締約責任賠償的是守約方信賴利益的損失。信賴利益通常是法律行為無效或可得撤銷，相對人信賴其為有效，卻因無效或撤銷的結果所蒙受的不利益，又稱為消極利益或消極契約利益，信賴利益賠償的結果為如同契約未曾發生一樣。據此，守約方可以要求違約方賠償其在訂立認購書及其在簽訂本契約過程中的損失，使其得以彌補恢復到認購書未曾發生以前的狀態。
關於認購書的其他問題
審判實務中，認購書效力是否以取得商品房銷售許可證為必要條件存在著較大爭議?有的認為應以取得商品房許可證為必要條件，有的則持相反觀點。我們認為，認購書籤訂的根本原因在於簽訂正式預售契約存在法律上和事實上的障礙，只有這些法律和事實上的障礙消除後才得以簽訂正式的預售契約，且這些法律和事實上的障礙契約雙方當事人是可以預期消除的。商品房預售許可證未取得之前只能簽訂認購書而非正式預售契約，且雙方在簽訂認購書時通過開發商當時的條件，可以合理預期到預售許可證的取得，因此，未取得商品房預售許可證明，認購書未必無效。 《解釋》第五條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協定具備商品房銷售契約的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協定應當認定為商品房買賣契約。”這條解釋及時解決了以往審判實踐對認購書性質的困惑。從該條規定可以看出，認購書成為預售契約應具備兩個條件：
１．具備商品房銷售管理辦法（以下簡稱管理辦法）的主要內容。該辦法第十六條規定了商品房買賣契約應當具備１３項主要內容：
（１）當事人基本情況；
（２）商品房基本狀況；
（３）商品房的銷售方式；
（４）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；
（５）交付使用條件及日期；（６）裝飾、設備標準承諾；
（７）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；
（８）公共配套建築的產權歸屬；
（９）面積差異的處理方式；
（１０）辦理產權登記有關事宜；
（１１）解決爭議的方法；
（１２）違約責任；
（１３）雙方約定的其他事項。
我們在調研中，發現實踐中存在的爭議主要是，如果認購書缺失了其中幾項，認購書是否還可以直接認定為預售契約呢？我們認為，除了後三項外，其他各項原則上不能缺失，否則不應認定為買賣契約。因為商品房買賣契約的標的物即商品房具有特殊性，買方的最直接目的在於對房屋所有權有效的完全的行使。而對其行使完全所有權必須具備許多附加的條件，如供水、供電、產權登記等等，而管理辦法規定的前十項內容恰恰是產權人行使所有權的必備條件，否則，買方將無法圓滿地對商品房占有、使用、收益和處分。
２．出賣人已經按照約定收取了購房款。這裡的購房款既包括全部購房款，也包括部分購房款，而且後者在當前商品房買賣中出現的更多。其實，從法理上說，只要具備第一個條件，就應認定為正式的商品房買賣契約，但考慮到我國當前商品房交易中，買賣雙方的真實意思是簽訂預約契約，認購書內容即使具備了管理辦法第十六條規定的商品房買賣契約主要內容，也往往需要在日後簽訂正式買賣契約，因此，《解釋》第五條從認購書的內容和開始實際履行兩個標準來認定認購書為正式的商品房買賣契約，符合我國商品房買賣的實際情況，也有利於法官在認購書認定上的統一性。
商品房認購書範本
範本一商 品 房 認 購 書
編號：__________
甲方（出售人）：____________________________________
地址：_______________________ 電話：____________
乙方（認購人）：____________________________________
身份證件號碼/公司註冊號：_________________________
地址：_______________________ 電話：____________
丙方（經紀機構）：__________________________________
地址：_______________________ 電話：____________
乙方經過了解，有意向購買甲方開發建設的____________
_________________________________________________物業（以下簡稱“該物業”）。其建築面積___________平方米，套內建築面積____________平方米，認購價￥____________（大寫：______________________）。《商品房預售許可證》號：________________。經與甲方協商，達成以下協定：
1、甲乙雙方在簽訂本認購書時，乙方願意支付￥__________ （大寫：____________________）給甲方作為認購該物業的訂金。
2、乙方應於本認購書籤訂後______日內（即____年____月____日起，至____年____月____日止）到_______________________________簽訂《商品房買賣契約》。並帶上如下證件和資料：
（1）本認購書；
（2）身份證明原件和複印件；
（3）____________________________________________；
（4）____________________________________________。
3、訂金退還與不退還的約定。如甲乙雙方在約定的時間內簽訂《商品房買賣契約》，訂金抵作購房價款；如甲乙雙方在約定簽訂《商品房買賣契約》的時間內，甲方已將物業另售他人，甲方應雙倍返還乙方已付訂金；如乙方在約定的時間內不前來協商簽訂《商品房買賣契約》，訂金不予退還，甲方可將該物業另售他人；如甲乙雙方在約定的時間內，對《商品房買賣契約》的條文未能協商一致的，甲方應將訂金退還乙方，甲方可將該物業另售他人。
4、甲乙雙方如需變更本協定內容，應協商一致，並簽訂書面補充協定。
5、乙方如對所購物業了解清楚，有購買意向，甲方或乙方均可要求與對方直接簽訂《商品房買賣契約》。
6、甲方如委託房地產經紀機構銷售的，經紀機構應作為丙方在本認購書上籤章。
本認購書一式____份，具有同等法律效力。其中甲方持____份，乙方持____份，丙方持____份。
甲方（簽章）： 乙方（簽章）：
丙方（簽章）：
銷售代表（簽名）：
簽訂日期：________年____月____日
商品房認購書
甲方：
物業名稱：___________小區
地址：____________
郵政編碼：____________
乙方：
姓名/公司名稱：____________
代理人：_____________
身份證號碼/註冊登記號：_________________
地址/法定地址：________________
電話：__________
郵政編碼：___________
根據國家有關法律法規的規定，甲、乙雙方就購買________小區商品房事宜，經過平等協商，簽訂本認購書。
1、________小區位於_______區_______路_______號，經________房產管理局批准，現正式對外預售[預售許可證：________房地(________)內預字________號________房地(________)內預字第________號]
2、乙方自願訂購________小區________棟________號________室。 總建築面積：________平方米。 單價：人民幣________元/平方米，總價：人民幣________元。大寫____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元。
3、乙方於簽訂此認購書時，向甲方支付定金人民幣______元。
4、乙方於簽訂認購書之日起_____天內，簽訂出售契約，同時支付首期款(含定金)，乙方逾期七天尚未簽訂出售契約，甲方不再保留其訂購房號(室)。
5、甲、乙雙方同意乙方按下述方式支付房款：
(1)一次性付款□ (2)分期付款□ (3)按揭付款□
6、本認購書一式二份，甲、乙雙方各執一份，自雙方簽章之日起生效。
甲方： 乙方：
代表： 代表：
日期： 日期
