簡介
2月23日，北京市建委、發改委、財政局、國土局等9部門聯合下發《關於貫徹國辦發〔2010〕4號檔案精神促進本市房地產市場平穩健康發展的實施意見》（以下簡稱《意見》），提出11條調控北京房地產市場的具體措施，俗稱“京11條”。背景
北京市住房和城鄉建設委員會23日對外宣布，北京市11個相關職能部門聯手推出一系列樓市調控措施，加強和改善房地產市場調控，支持居民自住和改善型住房消費，遏制房價過快上漲的勢頭，促進北京市房地產市場平穩健康發展。根據新出台的《促進北京市房地產市場平穩健康發展的實施意見》，北京市將加大政策性住房建設力度，調整住房建設用地供應結構。
據了解，2010年各類政策性住房用地占全市住房供地的50％以上，新開工建設和收購各類政策性住房占全市住房新開工套數的50％以上。在2009年新開工政策性住房938萬平方米，竣工229萬平方米的基礎上，2010年新開工建設和收購政策性住房13．4萬套，全部解決2009年底已通過審核正在輪候的住房困難家庭。結合保障性住房建設，力爭再用2年時間全面完成三區三片棚戶區改造和中心城區危舊房屋保護性修繕任務，解決5萬戶棚戶區居民住房困難。
北京市政府還將嚴格土地供應政策，切實增加普通商品住房土地供應。《實施意見》明確控制商品住房項目單宗土地出讓面積，嚴格地價款首付比例及支付時限，依法追究未按土地出讓契約約定期限支付地價款、開工、竣工房地產開發企業的違約責任，並限制其參與土地出讓活動。對已供地未開工、已開工未入市的普通商品住房項目，加強監督管理和跟蹤服務，發揮行政審批綠色通道機製作用，促開工、促上市。
同時，北京市將清理規範2008年底以來制定的各項購房優惠政策，抑制投資投機性購房。從2010年1月1日起，對已經過期的購房優惠政策一律停止執行。對二套住房貸款嚴格執行不低於40％的首付比例；個人銷售普通住房營業稅個人住房轉讓營業稅免徵時限由2年恢復到5年；未滿5年的普通住房和已滿5年的非普通住房買賣時，營業稅按全額繳納的，方可享受個人所得稅按總額1％繳納的優惠。嚴格執行《關於規範境外機構和境外個人購買商品房的通知》中對境外個人在京購房的居住年限和所購房屋的有關規定。在境內工作、學習時間一年以下的境外個人，不得購買商品房。境外個人在本市購買自住商品房的，一人只能購買一套住房。
北京市政府部門將加強商品房銷售管理，加大房地產市場執法檢查力度。取得商品房預售許可證後，房地產開發企業應當3日內一次性公開全部房源，嚴格按申報價格，明碼標價、公開對外銷售。嚴厲打擊無證售房、未按規定時限開盤、捂盤惜售、囤積房源、散布虛假信息等擾亂市場秩序的違法違規行為；嚴厲查處違法違規用地和囤地、炒地行為；加強商品住房價格監管，加大對房地產開發企業偷漏稅行為的查處力度。
據統計，2010年1月，北京市新建商品住房新增供應9640套，環比增加6．1％；成交8698套，環比減少42．3％。北京市房地產市場已出現供應環比有所增加、投資投機性購房有所降溫、價格漲幅趨緩的積極變化。
影響
《意見》從供應、信貸、市場、監管等多個方面進行調控，其中重申二套房首付比例不得低於40%、不足5年的非普通住房交易全額徵收營業稅、土地首付款比例不得低於50%等多項措施。值得關注的是，時隔一年後，“限外令”最終得到恢復。同時，《意見》也對預售制度作出嚴格規定：取得商品房預售許可證後，房地產開發企業應當3天內一次性公開全部房源。
業內人士分析認為，“京11條”與“國11條”相差不大，且出於市場供需關係長期緊張的現狀，北京市的房價將可能保持穩定上漲的態勢。
《意見》規定，加大政策性住房建設力度，調整住房建設用地供應結構。其中，2010年各類政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新開工建設和收購各類政策性住房占全市住房新開工套數的50%以上。
《意見》還稱，切實增加中低價位、中小套型普通商品住房供應。
北京大學房地產研究所所長陳國強向《每日經濟新聞》記者表示，按照上述規定，廉租房、限價房、經濟適用房等政策性住房將越來越多地供應到市場中，未來的市場供應結構將發生很大變化。
北京中原地產市場研究部發布的報告稱，由於政策落點為中低收入人群，這將使得商品房供應不會明顯增加，商品房房價難以下降。同時，由於政策性用地擠壓了商品房用地供應，未來“地王”出現的幾率仍然很大。
《意見》表示，嚴格執行《關於規範境外機構和境外個人購買商品房的通知》（京建交〔2007〕103號）中對境外個人在京購房的居住年限和所購房屋的有關規定。該條款意味著，歷時一年多的“鬆綁”後，“限外令”終於得到恢復。
按照上述通知規定，在境內工作、學習時間一年以下的境外個人，不得購買商品房。境外個人在北京購買自住商品房的，一人只能購買一套住房。
去年1月，北京市九部門出台15條調控房地產市場的新政（即“京15條”），從2009年1月1日至12月31日，暫停執行“限外令”。此舉促進了北京高端樓市的回暖。
陳國強表示，“限外令”的恢復主要影響高端物業市場，對普通商品住宅市場影響不大。他表示，即使在高端市場中，境外資本的比例也僅占5%左右，影響相對也不大。
《意見》對預售制度作出規定：取得商品房預售許可證後，房地產開發企業應當3日內一次性公開全部房源，嚴格按申報價格，明碼標價、公開對外銷售。
據了解，房地產企業在取得預售許可證後，通常分批推出房源，而在後期推出的房源中，定價則相對較高。陳國強表示，一次性推出房源，可以遏制開發商哄抬房價的行為。
此外，《意見》還規定嚴格二套住房購房貸款管理，對已利用貸款購買住房、又申購第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付比例不得低於4成，貸款利率按照風險定價。
同時，《意見》對有關個人銷售住房的稅收政策也重新做了調整。自2010年1月1日起，個人購買不足5年的非普通商品住房對外銷售的，全額徵收營業稅；購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅。
