二手房評估的定義
採取房產價格評估的市場比較法，通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價格，以及同類型樓盤的近期實際成交價格進行專業處理，換算出具體某個樓盤的平均單價，然後結合待評估房屋的實際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、其它特徵因素，等等，計算出該房屋相對科學合理的市場參考價。
二手房評估方法
目前市場上套用最為廣泛的也是最為精確評估方法是市場比較法。在估算房價時參考的因素包括:
1. 所在小區的均價，以及小區內類似房屋的掛牌價和成交價格
2．周邊小區類似房源的掛牌價和成交價格
3．所在小區和所在板塊的房價走勢
4．被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區內位置、景觀等等。
對於上述因素，採用科學的統計理論和數學模型算法，計算出各因素對房價的影響程度。然後根據被估算房屋的具體特性，給出其儘可能合理的價格。
影響二手房價格的因素
1、地段及交通對房價的影響
評估二手房價的高低首先決定於該房屋所在的地段，對於一個城市而言，位於市區黃金地段的物業，必然寸樓寸金。在城市這個有限的空間裡，中心城區黃金地段屬於稀缺資源，誰擁有它意味著誰就可享受便捷的交通資源、完善的商業配套資源、成熟生活配套資源等，房價則不言而喻。一般情況下，市中心區域的二手房與郊區二手房價格相比能產生好幾百甚至上千元一平米的落差。另外，交通狀況對房價的影響也不容忽視，現在越來越多的上班族趨向於購買交通便利的房屋，最重要的原因就是看重了出行便捷，但交通便捷之地也未必房價就高不可攀，評估此類房產時還應綜合考慮由交通工具所造成的噪音以及房產周圍衛生狀況、空氣品質等相關因素對房屋居住環境產生的影響。
2、相同地段二手房與商品房價格的對比
處於同一地段的二手房與商品房，在價格方面不受地理位置及交通因素的影響，其主要區別則是由房屋的房齡及戶型等決定。房齡在五年以上的二手房，與同樣樓層、朝向、面積的商品房相比，由於房型及小區環境存在一定差距而造成房價比商品房低，一般房價差距約在1000元/平米左右；房齡在五年以內的二手房，與同樣情況的商品房相比，在房型及小區環境上並不落後，有時由於五年以內的二手房具有裝修時尚、社區成熟等優勢其價格與商品房相比差距也並不大。
3、居住環境及物業管理
居住環境是無數購房者購房前重點考慮的問題，它也是評判房價高低的一個重要因素。在大量樓盤的廣告中，我們不難發現一些這樣的詞語“臨山”、“臨湖”、“親水”等，良好的生態環境已成為商家打造全新商品房項目的一大賣點，因此良好的環境價值也直接反映到了房價上。同樣，對二手房價的評估也會因為居住環境的優劣而上下浮動，對於二手房屋而言，小區內有“山”、有“水”、有“花”、有“草”，肯定能夠提高房屋居住的舒適度，房價自然會略高於一般小區，而相反房屋周邊有垃圾場、變電站或煙囪等降低居住環境質量的設施，其所在房屋的價格就會大打折扣。
傳統二手房評估
二手房評估手續
① 法定依據
《中華人民共和國城市房地產管理法》
《國有資產評估管理辦法》等
② 辦理程式
1.業務接洽
2.對委託項目進行初步了解
3.確定評估目的
4.簽訂評估委託書
5預收評估費
6.提供相關資料
7.現場勘查核實
8.資產初步評定估算
9.雙方交流意見
10評估報告定稿
11.出具評估報告
12.付清評估費餘額
13.提交評估報告
③ 申報材料
1、企業營業執照複印件或個人身份證複印件；
2、國有資產產權登記證(非國有資產除外)；
3、當地建築工程概(預)算定額；
4、當地建築工程取費標準；
5、房屋建築、構築物資產評估明細表表；
6、部分房屋建築物工程預決算資料；
7、房屋產權證書或有關房屋產權證明資料；
8、企業年度財務報表；
9、建築物總平面圖；
10、土地使用權證書；
11、當地政府主管部門批准的計畫立項檔案；
12、當地政府的建設工程規劃許可證；
13、當地政府的建設用地規劃許可證；
14、房屋建築物抵押狀況；
15、其他與建築物評估有關的資料。
④辦理時限
根據業務複雜程度，最終以業務約定書為準
⑤ 申報條件
需進行資產評估的企業或個人等
免費網路二手房評估
目前除了具有專業資質的房產評估公司以外還有一種新型的網路二手房評估也已趨於成熟。國內幾家大型的房產類網站、或者擁有房產頻道的綜合性網站均開始為消費者提供免費二手房估價這一服務。此服務的優勢在於：能客觀公正的換房價一個透明、讓買賣雙方做到心中有數。同時最大的缺點是估價結果不具備法律效應。但已有部分銀行信貸部、交易中心開始使用此數據作為參考依據。
滬房閔字：DB03011819性質：私有
座落：龍吳路5530弄 室號部位：10號401室
結構：混合型1等
樓層：5
建築面積：33.34平米
