簡介
根據中英《南京條約》，清道光二十三年(1843年)上海闢為通商口岸。英方即擅自規定吳淞江(蘇州河)口至洋涇浜(今延安東路)的1168米黃浦江面為洋船停泊區。道光二十五年(1845年)英國領事巴富爾經同上海道台宮慕久商定《上海土地章程》公布，議定黃浦江以西，洋涇浜以北，李家場(廠、店)今北京東路以南地區為英人居留地，“租給英商建屋居住”。次年議定以界路(今河南中路)為西界，占地830畝，租界開始形成，此後租界不斷擴張。發展
居留地劃定
外國商人接踵而來，建房開設洋行。道光二十四年到鹹豐七年(1844～1857)年間，有以經營進出口貿易為主要業務的怡和、旗昌、寶順、仁記、義記等44家洋行，清同治三年(1864年)外灘一帶有洋行61家，清光緒元年(1875年)增加至157家。商業開始興旺，滬、江、浙、皖等地富商富紳攜資而來，大批勞力湧入租界，各行各業商號增多，近代商業開始興起。酒樓、旅館、菜館等各類服務業、娛樂業應運而生。19世紀60年代，在外灘附近支路和里弄內開設的“申莊”和“辦莊”多達1000多家。
貿易環境
江海北關為改善外灘貿易環境，應洋人要求，清政府把海關搬進外灘稱“江海北關”或“洋關”。道光二十八年(1848年)建築黃浦灘路，鹹豐六年(1856年)在外灘洋涇浜處(今延安東路口)建造外洋涇橋，在外灘北端吳淞江建威爾斯橋。同治四年(1865年)外灘裝上煤氣路燈，洋行也用煤氣燈照明。同治七年(1868年)工部局在外灘擺渡橋南堍建造公家花園(今黃浦公園)，並在門口豎立牌示(園規)，禁止華人入內。同治十年(1871年)丹麥大北電報公司在外灘花園弄設國內最早的電報公司。光緒八年(1882年)英商上海電氣(光)公司開始發電，外灘首先用弧光燈替代煤氣燈。次年在外灘正豐街(廣東路)至十六鋪架設上海第一條公用電話線，兩端設電話亭，用簡易傳聲器通話。
水塔建設
英商自來水公司在江西路香港路處建成一座水塔，並開始向租界供水。光緒三十四年(1908年)英商上海電車公司首辟第一條有軌電車線路，1914年辟第一條無軌電車線路，1924年辟第一條公共汽車線路。20世紀初開始，外灘一帶商行、銀行陸續翻造新大樓，光緒二十七年(1901年)建成華勝大樓、招商局大樓，光緒三十二年(1906年)建成匯中飯店。20年代建成有滙豐銀行大樓、江海關大樓、沙遜大廈等。至1937年中國銀行大樓建成，形成了今日外灘建築群格局。
開埠後
首先在外灘出現的是外商洋行，從事進出口貿易。商貿發展需要融通資金，貨物運輸，由此銀行、保險公司、輪船公司等，相繼在外灘開設。短短一公里左右的黃浦灘就集中數十家洋行和外資銀行。1914年第一次世界大戰爆發後，租界商業又獲新的發展契機，投資劇增，地價上漲，商業開始向公司型、高檔化、國際化發展，進一步鞏固了從外灘到南京路一帶商業中心地位。至20世紀20年代，外灘銀行林立，被稱為“東方華爾街”。從19世紀50年代開始，外灘逐漸成為上海及全國金融業、進出口貿易業最集中之地。至1937年6月，外灘一帶有中外資銀行和錢莊達167家(不包括分支機構)。1949年5月，上海解放時，外灘地區有金融機構476家，其中銀行146家，信託公司13家，錢莊80家，外資保險公司63家，華資保險公司174家。
上海解放後，經過社會主義改造，在計畫經濟集中管理體制下，企業、單位數量大大減少，外灘大部分金融樓宇改作他用。
前景
改革開放給外灘帶來新的活力。1989年4月至1991年8月分三期施行外灘建築燈光工程，採用泛光照明工藝，美化外灘夜景。同時實施外灘綜合改造工程，採用岸線外移、建造管樁支承空廂長廊防汛牆的設計方案，使泄洪、交通、綠化、商業網點、景點布設等難題得到較好解決。從1988年12月至1993年12月，完成了黃浦公園防汛牆和外灘防汛牆外移(一、二期)等工程。1994年5月27日，上海市人民英雄紀念塔建成，矗立在兩江交匯處，與改造後的外灘成為一道風景線。外灘觀光平台全長1820米，總面積為0.074平方公里，可觀賞江景，飽覽兩岸風光。從觀光平台眺望浦東陸家嘴，東方明珠電視塔、金茂大廈、國際會議中心，一幅美麗畫卷，盡收眼底。中山東一路原6車道拓寬為10車道，並在北京東路、南京東路、福州路與中山東一路交叉口各建造長45米的人行地道。新防汛牆按千年一遇的標準建造，颱風、潮汛、大暴雨“三碰頭”也萬無一失。1994年11月起通過大樓置換方式，部分外資銀行、外資保險業和國內金融機構重返外灘營業。1994年初，市政府決定外灘沿線燈光每晚定時開放。為改變手工控制的落後狀況，由黃浦區集資200萬元，於1996年建成外灘燈光自動監控中心，對2.5平方公里內40多幢大樓燈光遙控。1994年國慶之夜外灘上演燈光“空中芭蕾”，在浦江上空演繹一場激情澎湃的“祖國頌”。1997年的上海市迎香港回歸大型慶祝活動，1999年的上海各界慶祝澳門回歸祖國聯歡晚會，均在這黃浦江畔舉行。如今的外灘，已成為上海國際大都市的一個形象視窗，滬上重大文化活動匯集地，申城旅遊攬勝最佳境，都市景觀新亮點。
