不動產信託

開發型不動產信託

不動產信託是指在接受信託時，若信託的物件為不動產者，即為不動產信託，可以藉由信託的行為，保障雙方的權利和收益，例如建商就不怕地主毀約，而地主也不會怕建商賴帳或惡性倒閉。依據信託法，信託可區分為民事信託與營業信託（商事信託），概略而言，民事信託的受託人可以是一般人，包括自然人或法人（例如將財產信託予某位律師，某位會計師或者某間公司等），而營業信託之受託人為＂信託業法＂所定之＂信託業＂（包含信託公司，兼營信託業務之銀行，以及兼營信託業務之投信投顧）。

概念

中國不動產企業基業長青高峰論壇

不動產信託也可稱之為房地產信託，簡單來說，就是不動產所有權人（委託人），為受益人的利益或特定目的，將所有權移轉給受託人，使其依信託契約來管理運用的一種法律關係。它是以不動產如建築物、土地（不含耕地）等作為信託財產，由受託人按照信託契約，將不動產透過開發、管理、經營及處分等程式，提高不動產的附加價值，並將受託成果歸還給受益人的信託業務。
在不動產信託中，通常受託人代為管理和處理的業務主要是一些間接性的業務，如不動產的買賣、租賃、收租、保險等的代管代營，代理有價證券或不動產的登記、過戶、納稅，代修房屋、代付水電費、代辦法律手續，此外還受理土地的丈量、建築物的設計和繪圖、建築工程的承包、不動產的鑑定、評價等業務。在不動產經營中，受託人處於中介地位，一般不承擔債權、債務的經濟責任。

種類

不動產信託

不動產信託可分為房地產信託和土地信託。

房地產信託（又稱為建築物信託）是指信託機構接受委託經營、管理和處理的財產為房地產及相關財務的信託關係。它包括房地產信託存款、房地產信託貸款和房地產委託貸款。中國房地產信託機構有兩類：一類是專業銀行設立的房地產信託機構，另一類是專業性的房地產信託投資公司。

土地信託是土地所有者為了有效地利用土地獲取收益，把土地委託給信託投資機構，信託投資機構按信託器契約的規定，籌集建設資金、建造房屋、募集租戶，對租戶辦理租賃以及建築物的維護、管理或出租，把這種管理、動用所得作為信託收益交給土地所有者（受益者）。土地信託可分為租賃型和分塊出售型。

發展

建築開發型不動產信託的信託架構

早在20世紀20年代，中國的上海就出現了信託業。但新中國成立後，停滯了很長一段時間，1978年後，信託業得以恢復。其後信託業得到空前發展。這一時期，國家對信託投資業的定位是“金融業的輕騎兵，是金融百貨公司”。由於改革在摸索中進行，信託投資業的發展也出現了很多的問題，信託業經歷了五次大的整頓，分別是1982年、1985年、1988年、1994年、1999年。但是綜觀歷次大整頓，除了最近的一次，前幾次都沒有跳出膨脹、整頓、再膨脹的怪圈。

第五次整頓從1999年廣東國投破產開始，到2002年6月中經開倒閉結束，歷時3年。全國的信託公司由1999年以前的239家減少到現在的幾十家，混亂無序的狀態得到有效控制。這次整頓，化解了信託業違規運作積累的巨大金融風險，更重要的是要按照信託的本質還信託投資公司“受人之託、代人理財”的本來面目，使信託投資公司獲得了一個健康發展的空間。

1998年，中國幾乎沒有信託機構辦理不動產信託業務,不過隨著中國信託第五次整頓的結束,各大信託機構紛紛調整自己的業務,逐漸開辦不動產信託業務。 2002年7月18日，第一個不動產信託計畫――5.5億元的“外環隧道項目資金信託計畫”在上海一周內售罄。2002年7月29日，上海國際信託投資公司推出《新上海國際大廈項目資金信託計畫》信託產品通過各大銀行發售，這是中國信託業重新開業後的第一個房地產資金信託產品，產品規模為2.3億元人民幣。信託計畫期限為三年，每份信託契約金額不低於人民幣5萬元，預計收益人獲得的年收益率達4％（每年支付收益，期滿歸還本金）。而同年9月份，北京國投的CBD信託計畫則成為是中國第一個投資於地產開發的信託，到2003年9月，中國50多家信託公司有1/3的業務都與房地產業有關。特別在央行121文發布、產業基金法未獲批准的大環境下，房地產信託一時成了“準產業基金”，受到房地產業界的追捧，同時也為絕大多數信託公司看好。

意義

信託服務-不動產信託

不動產信託是以不動產為信託標的的信託業務。通過辦理不動產信託，可以起到以下幾方面作用：
1、免除了不動產業主因專業知識不足而遭受經濟損失的風險。不動產的管理和處理，需要有相當的專業知識，如識圖用圖的知識、土地面積量算知識、土地經濟評價與土地定等估價等知識等。如委託人（即業主）本人親自管理和處理，由於知識水平所限，極易蒙受損失。通過不動產信託方式，信託機構有專業人才，經驗豐富，同時規模大、信譽卓著，辦事方便可靠，就能免除上述風險，收到較好的效益。
2、為改良不動產提供資金的方便。如業主對部分土地需要開發利用，在其土地上新蓋或增建建築物，但資金缺乏。此時，可將其原有土地或土地使用權，以抵押的方式，作為擔保物，發行不動產債券。
3、提供信用保證，實現不動產的銷售。在不動產的銷售過程中，如果買方資金不足或賣方對買方的信用不夠了解，就會阻礙交易。如果將財產所有權轉移給受託人，並從受託人處獲得融資或信用擔保，就能最終實現不動產的銷售。

特點

不動產信託

不動產信託是針對委託人的不動產提供高度專業化管理，一方面除著重對不動產標的本身的維護、修繕、改良、保全及環境的改善，以提高不動產標的本身的品質與價值外，另一方面規劃不動產標的的最佳管理運用方式，如不動產標的以租賃、或出售處分、或重建，以期對不動產的利用達到最高效益。因此，不動產信託有以下優點：
1、確保產權移轉，避免遺產紛爭；
2、專業管理經營，如出租、出售、開發；
3、財產的獨立性，不得強制執行；
4、享受經營收益，保障生活。

需求對象

1、在不動產管理方面缺乏經驗或需求專業服務便利性的人。
2、身體或心理上有障礙無法親自處理期所有不動產相關事務的人。
3、土地所有人慾進行開發計畫。
4、其它特殊不動產規劃目的。

虛擬案例

不動產信託

客戶：張先生始終勤奮工作，賺的錢除了日常開銷外，都存起來買房子。現在已擁有一幢自住的好房子，又努力打拚買一間店面租給別人，因此，張先生所得稅的級距已達到了40%，為此，張先生開始規劃資產的移轉及分散，但不知如何規劃較好？
信託機構：建議張先生運用信託規劃，將店面成立不動產信託，規劃在若干年後將店面贈與給子女，信託期間仍可由信託專戶中領取部分租金做為生活零用所需，其餘將於信託結束後邊同店面一併移轉子女，而現在及未來都不用繳贈與稅，且信託期間有契約保障，張先生對店內扔擁有掌控權，萬一發生緊急狀況，需要處理店面或子女不孝順，張先生可隨時解除信託，收回店面。如此，既可節稅又能掌控財產權。