基本信息
第一章 總則
第一條 （制定目的和依據）
為了加強本市房地產抵押管理，保護當事人的合法權益，維護房地產市場秩序，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》和有關法律、法規，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條 （適用範圍）
本辦法適用於本市行政區域內的房地產抵押。
第三條 （有關用語含義）
下列用語在本辦法中的含義：
（一）房地產抵押，是指債務人或者第三人以不轉移占有的方式向債權人提供土地使用權、房屋和房屋期權（以下統稱房地產）作為債權擔保的行為；在債務人不履行債務時，債權人有權依法處分該抵押物並就處分所得的價款優先得到償還。
（二）房屋期權，是指以建設工程總承包契約、建設工程施工總承包契約或者以商品房預購（售）契約約定將來某一時間獲得建成房屋的權利。房屋期權包括房屋建設工程期權和預購商品房期權。
第四條 （基本原則）
房地產抵押應當遵循平等、自願、公平和誠實信用原則。
依法設定的房地產抵押權受法律保護。
第二章 抵押權的設定
第五條 （可以抵押的房地產）
下列房地產可以抵押：
（一）依法獲得的尚未建有房屋及其他地上定著物的出讓土地使用權；
（二）依法獲得所有權的房屋及其占用範圍內的土地使用權；
（三）依法獲得的房屋期權；
（四）依法可以抵押的其他房地產。
第六條 （不得抵押的房地產）
下列房地產不得抵押：
（一）以行政劃撥方式獲得的尚未建有房屋及其他地上定著物的土地使用權；
（二）尚未建有房屋及其他地上定著物的農村集體所有土地使用權；
（三）學校、幼稚園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；
（四）依法列入城市房屋拆遷範圍或者集體所有土地徵用範圍的房屋、土地使用權；
（五）政府代管的房地產；
（六）未依法登記領取權屬證書的房屋和土地使用權；
（七）權屬不明或者有爭議的房地產；
（八）依法被查封、監管的房地產或者依法被以其他形式限制轉移的房地產；
（九）已出租的公有居住房屋；
（十）依法不得抵押的其他房地產。
第七條 （抵押擔保的債權範圍）
抵押擔保的債權範圍，包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。抵押契約另有約定的，從其約定。
第八條 （抵押權擔保的期間）
抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅。
第九條 （抵押物價值的確定）
設定抵押權時，抵押物的價值由抵押人和抵押權人協商議定。抵押人和抵押權人協商議定不成的，可以經雙方當事人協商委託房地產評估機構確定。法律、法規另有規定的除外。
第十條 （抵押物的價值與所擔保的債權）
抵押物所擔保的債權不得超出該房地產的價值；其中，出讓土地使用權抵押所擔保的債權不得超出國有土地使用權出讓金的款額，房屋建設工程期權抵押所擔保的債權不得超出該建設工程總承包契約或者建設工程施工總承包契約約定的建設工程造價。
設定抵押權後，該房地產的價值大於所擔保債權的餘額部分可以再次抵押，但再次抵押所擔保的債權數額不得超出其價值的餘額部分。
第十一條 （再次抵押的告知）
以已設定抵押權的房地產再次抵押的，抵押人應當將已抵押的事實書面告知接受再抵押者。
第十二條 （以已出租的房地產設定抵押權）
以已出租的房地產設定抵押權的，抵押人應當書面告知承租人，原租賃契約繼續有效。
第十三條 （以有期限的房地產設定抵押權）
以有土地使用年限的房地產設定抵押權的，抵押所擔保債務的履行期限不得超過土地使用年限。
第十四條 （以共有房地產設定抵押權）
以按份共有的房地產設定抵押權的，抵押物以抵押人享有的份額為限。
以共同共有的房地產設定抵押權的，必須經全體共有人同意，抵押人為全體共有人。
第十五條 （以兩宗以上房地產設定同一抵押權）
以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，視為同一抵押物；在抵押權存續期間，其承擔的共同擔保義務不可分割。抵押人和抵押權人另有約定的，從其約定。
第十六條 （以出讓土地使用權設定抵押權）
以出讓土地使用權設定抵押權的，所擔保的主債權僅限於開發建設該出讓地塊的貸款，並不得違反國家和本市關於土地使用權出讓、轉讓的規定和土地使用權出讓契約的約定。
第十七條 （設定抵押權時房屋與土地使用權的關係）
房屋及其占用範圍內的土地使用權應當同時抵押。以部分房屋抵押的，該部分房屋所占相應比例的土地使用權應當同時抵押。
第十八條 （以商品房設定抵押權）
房地產開發企業不得以已預售的商品房設定抵押權。
房地產開發企業以已建成商品房設定抵押權的，在抵押權存續期間，不得銷售該抵押物。
第十九條 （抵押契約簽訂後新增的房屋）
抵押契約簽訂後，土地上新增的房屋不屬於抵押物。
第二十條 （以有限產權房屋設定抵押權）
以有限產權房屋設定抵押權的，必須符合國家和本市有關有限產權房屋權利的規定。
前款所稱的有限產權房屋，是指房屋所有人擁有的享有完全的占有權、使用權和有限的處分權、收益權的房屋。
第二十一條 （以房地產設定最高額抵押權）
債權人和債務人可以以房地產設定最高額抵押。設定最高額抵押權時，抵押人和抵押權人應當約定連續發生債權的期間、被擔保債權的最高限額。
約定的債權發生期屆滿後，抵押人和抵押權人應當辦理最高額抵押權確定登記。實際的債權發生期短於約定的債權發生期的，可以以實際的債權發生期為準；實際的債權發生期超出約定的債權發生期的，以約定的債權發生期為準。債權發生期屆滿時，實際存在債權的累計數額低於最高債許可權額的，以實際存在債權的累計數額登記為被擔保的主債權額；實際存在債權的累計數額超出最高債許可權額的，以最高債許可權額登記為被擔保的主債權額。
以最高額抵押擔保的主債權契約，僅限於借款契約和就某項商品在一定期間內連續發生交易而簽訂的契約。
本條所稱的最高額抵押，是指抵押人與抵押權人協定，在最高債權額限度內，以房地產對一定期間內連續發生的債權作擔保的行為。
第二十二條 （以房屋建設工程期權設定抵押權）
房地產開發企業和其他建設單位以房屋建設工程期權設定抵押權，所擔保的主債權僅限於建造該建設工程的貸款，但已付清該建設工程全部建造款的不在此限。
以房屋建設工程期權設定抵押權，必須同時符合以下條件：
（一）房屋建設的開發投資總額已經完成25%以上；
（二）該建設工程承包契約是能形成具有獨立使用功能的房屋的總承包契約或者施工總承包契約；
（三）該建設工程範圍內的商品房尚未預售。
不得以房屋建設工程期權設定最高額抵押。
以房屋建設工程期權設定抵押權，應當符合國家和本市關於建設工程承發包管理的規定。
第二十三條 （以預購商品房期權設定抵押權）
預購人以預購商品期權設定抵押權，所擔保的主債權僅限於購買該商品房的貸款，但已付清該商品房全部購房價款的不在此限。
不得以預購商品房期權設定最高額抵押。
以預購商品房期權設定抵押權，應當符合國家和本市關於商品房預售管理的規定。
第二十四條 （資金監管）
房屋建設工程抵押權人應當按契約約定對貸款資金的使用進行監管，專項用於該建設工程的建造。
房地產開發企業收取的商品房預售款和銷售款，應當委託專門機構監管使用，先行用於清償該房屋建設工程的各項貸款。房屋建設工程及其占用範圍內的出讓土地使用權上存在抵押權的，應當註銷相應部位的抵押權。
對商品房預售款和銷售款進行監管的具體辦法，由市人民政府另行制定。
本條第二款所稱的各項貸款，是指出讓土地使用權抵押貸款、房屋建設工程期權抵押貸款和建造該建設工程的其他貸款。
第三章 抵押契約
第二十五條 （抵押契約的形式）
設定房地產抵押應當簽訂書面的抵押契約。
抵押契約可以以在主債權契約中訂立抵押條款的方式簽訂，也可以單獨簽訂。
第二十六條 （抵押契約的主要內容）
抵押契約應當包括以下內容：
（一）抵押人和抵押權人的姓名（或者名稱）、住所；
（二）被擔保的主債權種類、數額；
（三）債務人履行債務的期限；
（四）抵押物的座落、用途、結構、面積、四至範圍以及價值；
（五）房屋權屬和土地使用權屬狀況、土地使用權取得方式、房地產權證編號；
（六）抵押擔保的債權範圍；
（七）抵押人和抵押權人約定的其他事項。
以房屋建設工程期權設定抵押權的，抵押契約的內容除本條第一款規定外還應當包括以下內容：
（一）《建設工程規劃許可證》編號；
（二）國有土地使用權出讓金的款額；
（三）該建設工程的總承包契約或者施工總承包契約約定的建設工程造價；
（四）已投入該建設工程的款額，但不包括獲得土地使用權的費用；
（五）建設工程竣工日期。
以房地產設定最高額抵押的，抵押契約的內容除本條第一款規定外還應當包括以下內容：
（一）連續發生債權的期間；
（二）最高債許可權額。
抵押契約不完全具備本條規定內容的，可以補正。
第二十七條 （抵押契約不得約定的事項）
訂立抵押契約時，抵押權人和抵押人在契約中不得約定在債務履行期屆滿而抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有。
第二十八條 （抵押契約的文字）
抵押契約應當用中文書寫，也可以同時用其他文字書寫。
第二十九條 （涉外房地產抵押的公證）
抵押人和抵押權人一方為香港特別行政區、澳門特別行政區、台灣地區和外國的自然人、法人或者其他組織的，應當經本市公證機構公證。
第三十條 （無效契約）
下列抵押契約為無效契約：
（一）違反本辦法第六條、第十八條第一款、第二十二條第三款、第二十三條第二款規定而簽訂的抵押契約；
（二）主契約無效的抵押契約，但抵押契約另有約定的，從其約定；
（三）違法簽訂的其他抵押契約。
第三十一條 （抵押契約的變更）
抵押人和抵押權人協商一致，可以變更抵押契約。變更抵押契約，應當簽訂書面的抵押變更契約。
一宗抵押物上存在兩個以上抵押權的，需要變更抵押契約的抵押權人，必須徵得所有後順位抵押權人的同意。
第三十二條 （抵押契約的解除）
抵押人和抵押權人協商一致，可以解除抵押契約。解除抵押契約，應當簽訂書面的抵押解除契約。
第三十三條 （抵押契約的終止）
有下列情形之一的，抵押契約終止：
（一）抵押所擔保的債務已經履行；
（二）抵押契約被解除；
（三）債權人免除債務；
（四）法律規定終止或者當事人約定終止的其他情形。
第四章 抵押登記
第三十四條 （抵押登記的效力）
設定房地產抵押權，應當依法辦理抵押登記。抵押契約自抵押登記之日起生效。
抵押契約發生變更的，應當依法變更抵押登記。抵押變更契約自變更抵押登記之日起生效。
第三十五條 （抵押登記的機構）
抵押人和抵押權人應當按照房地產登記的管理許可權，向市或者區、縣房地產登記機構辦理抵押登記。
第三十六條 （抵押登記的申請人和需提交的材料）
抵押人和抵押權人應當共同提出抵押登記申請。申請抵押登記時，應當提交身份證件、主契約、抵押契約和以下材料：
（一）以預購商品房期權設定抵押權的，應當提交商品房預購（售）契約；
（二）以房屋建設工程期權設定抵押權的，應當提交房地產權證書、該建設工程的總承包契約或者施工總承包契約；
（三）以尚未建有房屋及其他地上定著物的出讓土地使用權設定抵押權的，應當提交房地產權證書和土地使用權出讓契約；
（四）以其他房地產設定抵押權的，應當提交房地產權證書。
第三十七條 （變更抵押登記的申請人和需提交的材料）
抵押契約發生變更的，抵押人和抵押權人應當共同向原抵押登記機構提出變更抵押登記申請。申請變更抵押登記時，應當提交身份證件、抵押權利證明和抵押變更契約。
第三十八條 （註銷抵押登記的申請人和需提交的材料）
抵押契約終止的，抵押人和抵押權人應當共同向原抵押登記機構提出註銷抵押登記申請。申請註銷抵押登記時，應當提交身份證件、抵押權利證明和以下材料：
（一）按本辦法第三十三條第一項、第三項規定，抵押所擔保的債務已經履行或者債權人免除債務的，應當提交債權人出具的書面證明；
（二）按本辦法第三十三條第二項規定，抵押契約解除的，應當提交抵押解除契約；
（三）按本辦法第三十三條第四項規定，發生法律規定終止或者當事人約定終止的其他情形的，應當提交有關材料。
辦理註銷抵押登記手續時，抵押人申請但抵押權人不申請的，登記機構可以受理抵押人的申請，並且責成抵押權人限期辦理註銷登記。抵押權人逾期仍未辦理註銷登記的，可以依法核准抵押人的註銷登記。
第三十九條 （抵押權利證明的出具、變更和收回）
房地產登記機構應當在受理抵押登記申請之日起的規定期限內，依法作出是否準予登記的決定，準予登記的，應當出具抵押權利證明；不予登記的，應當書面通知申請人。
房地產登記機構應當在受理變更抵押登記之日起的規定期限內，依法作出是否準予變更登記的決定，準予變更登記的，應當變更抵押權利證明；不予變更登記的，應當書面通知申請人。
房地產登記機構應當在受理註銷抵押登記之日起的規定期限內，依法作出是否準予註銷登記的決定，準予註銷登記的，應當收回抵押權利證明；不予註銷登記的，應當書面通知申請人。
第四十條 （房地產權證書和抵押權利證明的保管）
抵押物的房地產權證書，由抵押人保管。
房地產登記機構出具的抵押權利證明，由抵押權人保管。
第四十一條 （登記的費用）
辦理抵押登記和變更抵押登記時，抵押人和抵押權人應當按照有關規定向房地產登記機構支付登記費用。
第四十二條 （登記資料的查閱）
抵押登記、變更抵押登記、註銷抵押登記的有關資料應當對公眾開放查閱。具體辦法按照市人民政府有關規定執行。
第五章 抵押物的占管
第四十三條 （抵押物的占管及占管責任）
抵押物由抵押人占管。
抵押人在占管期間應當維護抵押物的安全與完好。
抵押權人有權按照抵押契約的約定、監督、檢查抵押物的占管情況。
第四十四條 （抵押物的出租）
抵押人在抵押期間將抵押物出租的，應當將已抵押的事實書面告知承租人。
第四十五條 （抵押物的轉讓）
除本辦法第十八條第二款規定外，抵押人在抵押期間可以轉讓抵押物。除房地產開發企業預售、銷售商品房外，抵押人在抵押期間轉讓抵押物的，應當事先以書面形式通知抵押權人，並將已抵押的事實告知受讓人。抵押人未事先通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。
轉讓抵押物所得的價款，抵押人可以與抵押權人協商提前清償抵押所擔保的債權，也可以與抵押權人協商向約定的第三人提存作為抵押財產。
抵押人通知抵押權人時，應當同時提出轉讓抵押物的價格和對轉讓款的處理方式，並與抵押權人就此進行協商。
抵押權人應當在接到通知後的15天內書面答覆抵押人，並可以向房地產登記機構登記備案；逾期未作答覆的視作無異議。抵押權人認為轉讓抵押物的價格明顯低於其價值的，可以要求抵押人提供新的擔保；抵押人不同意提供新的擔保的，抵押權人可以不準予轉讓該抵押物。
抵押人向房地產交易管理機構提出過戶申請，或者預購商品房轉讓契約的登記備案申請時，應當提交其與抵押權人關於轉讓款處理方式的協定或者其通知抵押權人而抵押權人逾期未作答覆的證明，房地產交易管理機構據此移交房地產登記機構辦理房地產轉讓變更登記或者預購商品房轉讓契約的登記備案手續。
抵押人轉讓抵押物所得的價款，超出債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
第四十六條 （抵押契約的繼受履行）
作為抵押人的法人或者非法人組織變更後，其繼受主體應當繼續履行原抵押契約。
作為抵押人的自然人死亡或者被依法宣告死亡時，該抵押物的合法繼承人或者受遺贈人應當繼續履行原抵押契約，但當事人放棄繼承或者遺贈的除外。
第四十七條 （抵押物和抵押人變化的通知責任）
有下列情形之一的，抵押人或者其繼受人應當及時書面通知抵押權人：
（一）已設定抵押權的房屋被依法列入拆遷範圍的；
（二）因作為抵押人的自然人死亡或者被依法宣告死亡而發生繼承、析產；
（三）因作為抵押人的法人或者非法人組織變更而發生繼受情形的。
除自然損耗外，抵押物滅失或者毀損的，抵押人應當立即採取有效措施防止損失擴大，並通知抵押權人。
第四十八條 （抵押物滅失或者毀損的補救）
抵押權因抵押物滅失而消滅。抵押人和抵押權人協商一致，可以由抵押人將滅失或者毀損所得的賠償金向抵押權人提前清償所擔保的債權，也可以向第三人提存作為抵押財產處理。
抵押人怠於向造成抵押物滅失或者毀損的責任人追究賠償責任的，抵押權人可以代位求償。
因抵押人的過錯而導致抵押物滅失或者毀損，不能或者不足以擔保其債務履行時，抵押人應當重新提供或者增加抵押物，以彌補原抵押物價值的損耗部分。
第四十九條 （抵押物拆除改建的限制）
除城市建設需要拆遷房屋外，未徵得抵押人的書面同意，抵押人不得將已設定抵押權的房屋拆除或者改建。
第五十條 （抵押房屋的拆遷）
房屋在抵押期間被依法列入拆遷範圍的，按下列規定處理：
（一）以交換產權作為補償的，以交換所得房屋重新設定抵押權；
（二）實行作價補償的，抵押人可以與抵押權人協商提前清償抵押所擔保的債權，也可以與抵押權人協商將補償金向約定的第三人提存作為抵押財產。
抵押人與拆遷人達成安置補償協定後，應當與抵押權人就前款規定的事項進行協商。抵押人向拆遷人提交其與抵押權人關於該抵押權及其所擔保債權處理問題的書面協定後，方可取得補償金和安置房屋。
根據本條第一款第一項規定重新設定抵押權的，抵押人和抵押權人應當重新簽訂抵押契約。原抵押物上存在兩個以上抵押權的，各抵押權的先後順序應當與原抵押登記的順序一致。
第五十一條 （抵押權的轉讓）
抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。
抵押權可以隨主契約債權轉讓而轉讓，受讓人享有原抵押權人的相應權利，抵押權轉讓契約應當向房地產登記機構辦理登記。
最高額抵押的主契約債權不得轉讓。
第六章 抵押權的實現
第五十二條 （行使抵押權的條件）
債務履行期屆滿時，有下列情形之一的，抵押權人可以行使抵押權：
（一）債務人不履行到期債務的；
（二）債務人死亡、被依法宣告死亡，其合法繼承人，受遺贈人不履行到期債務的；
（三）債務人解散或者被宣告破產的；
（四）抵押權人未受清償的其他情形。
第五十三條 （一宗抵押物上一個抵押權的行使方式）
一宗抵押物上存在一個抵押權的，債務履行期屆滿而未受清償的抵押權人可以與抵押人協定，以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償。
