自動估值模型

自動估值模型

自動估值模型(AVMs)是通過數學計算產生的評估手段,是一種建立在統計理論基礎上的電腦程式,主要用於使用房地產信息(如物業特徵、市場人口統計、物業稅費率表、銷售價格趨勢和地區趨勢等)來對某種特定物業的估價。自動估值模型主要用於理順傳統物業評估過程,是按揭貸款安排過程中的主要組成部分。

優缺點

優點:相比傳統的房地產評估手段而言,AVMs具有快速、降低成本、前後一致和客觀的優點。這不是說盡職的、技術高超的鑑定者缺乏一致性和客觀性。但是一個AVM能夠顯著地節省估價的時間並減少與傳統評估過程有關的成本。
缺點:主要有三個:首先,它們要依賴所使用數據的精確性、綜合性和時效性。其次,AVMs不能用來決定物業的物理狀態和相關的市場表現。第三,AVMs永遠不能把一個經驗豐富的評估師的知識與判斷具體化。
所以,AVMs適用於一個有相對充足當前數據,物業所處地區相對同質且物業的情況和市場表現相對典型的環境。當數據不足夠、地域環境複雜且物業與平均狀況和市場表現有顯著差距時,AVMs作用就發揮不出來。
因此,最關鍵的是AVMs的使用者能設計一個合適的使用和執行策略,以便判斷貸款的整體信貸風險,並能反映出所使用AVMs的特殊優缺點,特別是物業數據能夠支持這些產品

類型

自動估值模型物業數據管理
自動估值模型(AVMs)有三種主要類型:指數模型、偏好模型和混合模型。簡介如下:

指數模型,也叫價格指數模型,只需提供銷售數據,不需要物業特徵。需要採用“重複銷售”的回歸分析,並需要一個先前的“價格點”來啟動運行。這些模型可靠性令人懷疑,因為它們對物業設定了眾多的假設條件,卻沒有提供依據。例如,假設物業的特徵自上次銷售後保持不變。

偏好模型決定於物業特徵。它們針對具體物業(取決於物業位置);需要物業的特徵數據以及比較數據;提供了假設的依據;以規則為基礎;並提供了統計評估。像指數模型一樣,它們也需要有一個先前的價格點來啟動運行。這些模型的局限性在於,依賴於一個嚴格限定的地理區域內的最近銷售的數據,而在某些國家只有部分有限的數據。它們也有指數模型同樣的弱點——包括假設物業特徵保持不變。

混合模型把指數模型和偏好模型的特徵結合起來,涵蓋了銷售數據、物業特徵分析、可比銷售、以及估稅模型。許多賣者,包括房利美都向使用多種手段的AVMs模型轉換。

以上是AVMs的簡要介紹,有一種說法認為:使用AVMs的主要目的是要設計一種解決方法,並使其服務於所有的貸款發放人的業務和競爭需要,並有利於客戶。這樣才能更好地解決困難,減低費用,並幫助所有人擁有自己的房屋和租住可負擔房屋的機會。

實用監管

自動估值模型風險評估
銀行使用(Bank usage)
OCC監管下的銀行普遍使用AVMs至少五年了。大部分國家銀行將這些模型作為發放住房信貸時的初步(“第一眼”)評估工具。銀行傾向於使用AVMs是因為它們比傳統的評估手段更迅速和便宜,並能支持自動發放功能。
OCC的關注點(OCC concerns)
在估價單個物業時不準確(Theyare imprecise)。與評估指引不符。AVMs是在相互鑑定/估值指引(12CFR34中沒有明確的表述)後引入的模型,且模型不能針對物業的實際情況進行處理。對OCC監管大型銀行的相關業務的審定工作需要改進。此點在OCC2000-16公告中有詳細描述。貸款人對AVMs只有基本的了解。模型分析的資源有限、缺乏準確的方法,對“置信評分”(CONFIDENCE SCORES)概念的理解混亂。
AVM數據被用於確定信貸敞口。多數銀行的放款矩陣使用信用評分和抵押率(LTV)決定最大的信貸敞口。於是許多銀行就積極地採用最大的抵押率。AVMs是在房地產價值快速攀升的階段開始採用的。銀行依靠市場升值來抵補模型的不精確性;AVMs從未在穩定或下跌的市場中被檢測過。AVMs造成信貸風險增加。不夠精確的工具以及對借款人還款能力有限的分析,等於是增加了信貸風險,從而帶來更高的違約損失(LGD)。
使用AVMs的銀行採取的行動
針對OCC對AVMs的擔心,大銀行採取了以下行動:修改信貸政策來“解決(frame up)”這些監管問題。幾家大銀行進行押品價值審核,然後討論OCC的擔心並對解決確認中存在的缺陷找出辦法。加強檢察員對使用AVMs問題的意識和培訓。與風險分析部門(RAD)通力合作以便加深對使用AVMs有關風險的了解。RAD參與了主要的檢查。保證將來會有個住房顧問來強調對AVM評估的需求,以符合相互鑑定指引和OCC的2000-16號公告

社會效應

對AVMs的學習過程是事先從監管刊物中得知的,監管部門正在關注、研究並準備針對該模型的弱點提出指引政策。然後再去找AVMs是什麼、誰在用、怎么用以及其優缺點;之後了解到該模型已被廣泛使用了五年,使用者評價是積極的,AVMs已經被視為是一種先進、科學的風險管理模型。銀行業人士在接受一個新的管理模式、開發一個新產品、制定一個新政策時,首先要從監管的角度搞清楚,認識監管規定和監管的看法。因為符合和遵循監管要求,是當今商業銀行經營需要滿足的最基本要素。監管要求所包括的已經不僅是像《商業銀行法》這樣的法律、規章和標準,也不應該只有法律和政府規章,還應包括立法者和監督人頒布的主要法規、法條和指引、市場公約、行業協會制定的行為守則以及適用於銀行內部員工的內部行為守則。

相關詞條

相關搜尋

熱門詞條

聯絡我們