內容簡介
物業糾紛索賠指南2005年1月陸續出版的《索賠指南叢書》因體例創新、內容實用，出版伊始，承廣大讀者厚愛，迅速成為全國法律基本知識讀物類暢銷圖書中的品牌，長銷多年。幾年來，來電、來信、來訪者不計其數。有時，讀者打來電話僅是為了告訴我們：“這本書好！”欣慰之餘，我們更意識到肩上責任之重，在傳播法律路途上，我們應該擔當的更多。在與讀者密切聯繫、答疑解惑中，彼此建立了良好的互動，並廣泛收集了其對圖書的具有建設性的意見或建議。
為了體現這些意見和最新立法變化及層出的新問題，應讀者要求，我們對叢書作全面系統修訂。本次修訂保持原叢書實用、方便的優點並做以特別調整。
作者簡介
王瓊，女，山東淄博人，中國政法大學法學碩士。現任職淄博市周村區人民檢察院。曾發表《瀆職犯罪共犯的身份認定》和《瀆職罪主體的界定初探》等文章。
李智濤，男，山東青州人，中國政法大學法學碩士。曾為山東正義陽光律師事務所律師，擔任《法治前沿》叢書副主編。
編輯推薦
傳播法律，關注民生。
依據最新，案例充足；索賠流程，直觀明了，來信問題，讀編互動；緊貼實際，注重實務。
車庫是否屬於小區的配套設施，業主對配套設施享有何種權利?(天津呂先生)——P12
物業公司變更名稱的，物業管理費是否仍需交納?拖欠者如何處理?(遼寧曲女士)——P29
停泊在小區車位上的私家車被盜，物業公司是否應當承擔責任?(湖北曾先生)——P37
已實際居住但未獲得產權之前，買受人是否為業主?(內蒙古林先生)——P44
業主委員會越權，業主該怎么辦?(湖南李先生)——P56
前期物業服務企業對共用設施驗收不到位，承擔責任否?(上海趙先生)——P79
我正準備裝修房屋，物業公司能否收取裝修管理費?(北京張先生)——P105
目錄
第1章物業糾紛概述
第一節物業
一、物業的含義
二、物業的歸屬
第二節物業管理
一、物業管理的含義
二、目前我國物業管理中存在的問題
第三節物業管理糾紛
一、概述
二、物業管理糾紛種類
第2章物業糾紛當事人的確定
第一節業主
一、業主的含義
二、業主的權利與義務
第二節業主大會
一、業主大會的成立
二、業主大會的職責
三、業主大會的工作方式
四、管理規約
第三節業主委員會
一、業主委員會的含義
二、業主委員會組成與成立
三、業主委員會的職責
第四節物業服務企業
一、概述
二、成立（設立條件、組織機構）
三、物業服務企業的職責、義務
四、前期物業服務企業
五、物業服務企業資質管理
第3章物業服務契約
第一節概述
一、物業服務契約的訂立
二、物業服務契約的性質
三、物業服務契約法律效力的確認
四、物業服務契約的基本類型
第二節物業服務契約的具體內容
一、契約條款以及契約雙方的權利與義務
二、物業管理服務費用和住宅專項維修資金
三、法律責任
第三節物業服務契約的履行和終止
一、物業服務契約的履行
二、履行中的特殊情形——轉委託
三、物業服務契約的終止
第4章物業糾紛賠償項目與計算
第一節物業服務企業、業主違約
一、物業服務企業的責任範圍
二、業主、業主委員會的責任範圍
三、法律責任(法律依據、涉及的賠償項目及計算方式)
第二節物業服務企業侵權
一、因侵害業主人身權利承擔的民事責任
二、因侵害業主物業財產權利承擔的民事責任
第5章物業糾紛索賠證據的收集
第一節物業糾紛證據指引與證據種類
一、當事人舉證
二、需要收集的必要證據
三、舉證期限
第二節證據收集及證據保全
一、證據的收集方式
二、證據保全
第6章物業糾紛索賠途徑
第一節協商、調解
一、協商
二、調解
第二節仲裁
一、物業糾紛仲裁
二、仲裁的程式
物業糾紛仲裁程式流程圖
第三節民事訴訟
物業糾紛民事訴訟流程圖
一、提起物業糾紛訴訟的主體
二、物業糾紛訴訟案件管轄
三、物業糾紛訴訟程式
訴訟費用計算標準
第四節行政處理
一、行政處罰程式
行政處罰案件管轄機關及法律責任圖表
二、行政裁決程式
三、行政複議程式
行政複議受理部門一覽表
四、行政訴訟程式
第五節刑事責任
一、侵犯人身權的刑事責任
二、侵犯財產權的刑事責任
三、職務犯罪的刑事責任
第7章物業糾紛索賠疑難問題釋解
1．商品房出售之前，開發商是否是空置商品房的業主?
2．承租人是否有交納物業管理費用的義務?
3．物業服務企業幫助業主出租房屋是否可以收取中介費用?
4．物業服務企業幫助業主更換維修物件，出現質量問題，業主是否有向物業服務企業要求賠償的權利?
5．業主是否有權提議召開業主大會會議?
6．物業服務契約糾紛是否適用《消費者權益保護法》?
7．業主是否有權自發組織籌備首次業主大會?
8．非業主能否參加業主大會?
9．業主委員會經選舉產生但尚未進行登記備案，其與物業服務企業簽訂的契約能否作為收取物業費的依據?
10．業主委員會的辦公經費及場所由誰解決?
11．業主在小區的電梯內遭歹徒襲擊能否請求物業服務企業承擔賠償責任?
12．業主被害身亡其家屬能否請求物業服務企業賠償?
13．業主因在小區內丟失財物能否拒交物業費?
14．物業服務公司將滅火器拿走是否違法?
15．業主委員會選舉按套數還是面積決定表決權?
16．物業強行入內拆陽台，業主持刀自衛遭圍毆如何維權?
17．業主購房後發現樓體北側橫著一堵圍牆，如何向開發商和物業管理公司主張維權?
18．依法催繳物業管理費應否注意訴訟時效?
19．管理費是否會隨著物業產權人的變更而變更?
20．有車位沒買車也要交費是否合理?
21．小區公用部分，業主能否占用?
22．廣告牌被颱風颳倒，砸毀財物造成損失該由誰負責?
23．今年我沒交物業費，水淹了我家該找誰?
24．業主房款未還清物業公司有權停水停電嗎?
25．不繳物業費的業主能不能擔任業主委員會委員?
26．開發商免除業主供暖費物業利益受損如何處理?
第8章物業糾紛索賠法律依據
物業管理條例
(2007年8月26日)
中華人民共和國物權法(節錄)(2007年3月16日)
中華人民共和國契約法(節錄)(1999年3月15日)
中華人民共和國城市房地產管理法(節錄)(2007年8月30日)
物業服務收費管理辦法(2003年11月13日)
前期物業管理招標投標管理暫行辦法(2003年6月26日)
業主大會規程(2003年6月26日)
【其他物業糾紛索賠法律檔案索引】
附錄物業糾紛索賠常用法律文書
1．前期物業服務契約
2．物業服務契約
3．申請人民法院調查取證申請書
4．證據保全申請書
5．仲裁申請書
6．民事起訴書
7．財產保全申請書
8．行政複議申請書
9．行政訴訟起訴書
……
文摘
3.申請鑑定和對鑑定結論異議的處理
申請鑑定是當事人的訴訟權利，也是當事人的舉證義務。申請鑑定是鑑定程式的一般啟動方式。《證據規定》第25條規定：“當事人申請鑑定，應當在舉證期限內提出。符合本規定第27條規定的情形，當事人申請重新鑑定的除外。對需要鑑定的事項負有舉證責任的當事人，在人民法院指定的期限內無正當理由不提出鑑定申請或者不預交鑑定費用或者拒不提供相關材料，致使對案件爭議的事實無法通過鑑定結論予以認定的，應當對該事實承擔舉證不能的法律後果。”由此可見，當事人申請鑑定必須在法律規定的期限和條件內提出。如出現下列三種情況，則構成了對申請鑑定期的逾期，當事人將承擔不利後果：一是在法院指定的舉證期限內當事人無正當理由不提出鑑定申請；二是當事人雖然在舉證期限內提出了鑑定申請，但沒有按規定繳納鑑定費用；三是當事人在舉證期限內提出了鑑定申請，但拒不提供鑑定所需要的與本案有關的資料，致使人民法院對案件爭議的事實無法通過鑑定結論予以認定。
鑑定結論質證後，當事人仍有異議的，區分不同情況處理。
第一，重新質證或補充質證。如果僅因為鑑定依據的證據和鑑定結論本身質證的不充分，造成當事人對鑑定提出異議的，法院應當及時組織重新或補充質證。通過重新或補充質證，確定鑑定結論是否可以被法院採納。
