產生
2010年初，關於物業稅“空轉”將推廣至全國的訊息激起了社會各界的熱議。儘管訊息還未經證實，但市場的反應卻出乎意料地劇烈。新年的第二個交易日，滬深股市大盤雙雙上漲，但眾多房地產股卻受這一訊息襲擊股價應聲而落。一直以來，在調控房價的各項建議中，物業稅的呼聲最高，這也被稱為抑制投機的殺手鐧，但始終千呼萬喚不出來。實際上從2003年開始，財政部、國家稅務總局就在北京、遼寧、重慶等10個省市進行模擬評稅試點。“空轉”了6年之久後，在國家終於下定決心遏制房價過快上漲、打擊投機的趨勢下，物業稅轉為“實轉”的腳步還有多遠？
“今年物業稅從‘空轉’轉入‘實轉’是有一定可能性的，但可能性有多大不好說”，上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，第一，有可能把“空轉”的範圍擴大到全國或大部分城市；第二，試點的城市已經“空轉”了六七年，已經積累了一套經驗，各方麵條件基本上趨於成熟，因此今年不排除有個別城市由“空轉”變為“實轉”。
而且，“今年是一個比較好的時間視窗”，楊紅旭強調，現在國家提出遏制房價過快上漲，抑制投機，在這樣一個背景之下，適時試點推出物業稅“實轉”時機比較好，“如果放在樓市比較低迷的時候，推出物業稅對樓市反而是一種打壓。”
關於“實轉”的討論
此前也有財政部官員表示，經過幾年的“空轉”試點，按評估值徵收物業稅從技術上看是可行的。不過在接受記者採訪時，財政部財科所稅收政策研究室主任張學誕對之前有媒體報導，財政部在2010年年初把物業稅列入重點研究課題，交給他所在的處室執行的訊息進行了澄清。“我沒有說過這個話，雖然目前一直在研究物業稅，並在2007年由我們研究所提出一份報告，但是這個報告至今為止並未對外公布。”
“我覺得物業稅遲遲沒有開徵，是由於多方面因素造成的。”張學誕進一步解釋，從技術層面來說，物業稅的實施沒有太大問題。現在主要的問題是物業稅真正要開始對普通購房者徵收的話，會對他們造成一定的影響，如果短期內不能消除其所帶來的負面影響，勢必會帶來一些不穩定的因素。
正是基於這個擔憂，儘管物業稅“空轉”的省市有很多，但始終沒有一個城市敢於第一個吃螃蟹。其間傳出深圳要開始實施物業稅，但是一直也沒有動靜。
天相投資顧問公司金融地產組的一名研究員對此表示了相同的觀點。他認為，物業稅2010年肯定不可能開徵。“這只是政策信號的一個釋放”。之所以做出這樣的判斷，該研究員的理由是技術上的障礙太多。此前多個省市試點“空轉”已經很多年，目前向全國推廣，將繼續在全國“空轉”幾年，待技術逐漸成熟後，才有推出的可能。
而且，在政策面上，物業稅一旦開徵，由於其涉及面很廣，將加重有產者負擔。在國內經濟回暖並未完全確立之前，政策上也會對此有所顧忌，因此更有可能在經濟全面復甦、經濟壓力比較小的時候開徵。“顯然這將是幾年之後的事情。”該研究員強調。
從物業稅開徵的效果來講，業界已經討論了好幾年，其對於打擊投機乃至投資需求的遏制作用毋庸置疑。但對整個樓市來講，物業稅開徵與否的影響已經不僅限於是否擠出投機者製造的泡沫，將會觸動整個市場主體的利益格局。同時在物業稅的重錘高壓之下，市場是否會反應過激、整個市場是否會受到打壓也是個未知數，這也是物業稅至今遲遲未出台的重要原因。
因此，中金公司房地產行業分析員白宏煒表示，物業稅的開徵，是以理清產權關係，建立一系列新的市場制度以及完善稅收各環節為前提的。任何一個方面都是一個複雜的過程，需要經過反覆討論和驗證。“所以我們認為，在短期內開徵物業稅的可能性不大。”
此外，物業稅要開徵，除去技術上要具備條件外，還要解決一系列問題。其中最大的難點在於是否能解決重複徵稅的問題。購房者在購買住房時已經支付了土地出讓金、土地增值稅等多項稅種，是否將住房所產生的所有稅種統一納入物業稅，如何協調各納稅主體和利益主體之間的關係至今還沒有定論，而且在徵收的標準、房產價格評估以及自住型、投資性住房的界定、監管制度方面仍然存在很大分歧。
“如果這些基礎工作做得不夠，推出物業稅就不太現實”，北京大學房地產研究所所長陳國強指出，物業稅是一個系統工程，並且要走立法程式，現在有很多基礎工作還未完成。比如在評估、資產透明度等方面，國內樓市與國外成熟市場差距還比較大。
對市場的影響
儘管物業稅開徵還是天邊隆隆的雷聲，但在當前房價過快上漲勢頭仍未明顯減緩的情況下，誰也判斷不準哪天就會變成驟然的暴雨降臨到購房者身上。這又會對樓市產生怎樣的影響？如果物業稅開徵，二手房市場首當其衝將受到影響。白宏煒分析，在開徵物業稅的短時間內，二手房供應將增長。徵收物業稅會將市場囤積的二套及二套以上的房源擠出來，對二手房市場的價格將形成下行壓力。
而反觀我國樓市近幾年的發展歷程，由於住房方面的稅收集中於交易、流轉環節，持有環節的成本很少，導致市場產生了大量的投機獲利行為。許多購房者都有買房升值、倒手獲利的心態，這也使得一部分住房資源集中在投資炒房者手中，各地居高不下的空置率說明這種住房資源分配方式的效率並不高。
據調查，京滬深等一線城市的許多樓盤空置率甚至達到50%。而物業稅是根據房產持有者占有國家資源的多少來徵收的，正是增加了投機性購房者的持有成本，可以說是把住了市場投機性需求膨脹的命門。
“從短期來看，住宅市場價格將因為短期二手房供應的增加而下降”，白宏煒分析，“我們估計目前市面上的二套房及以上的囤積量占市場供應總體的10%左右”。如果這些房源全部釋放，二手房市場會在短時間內增加大約10%左右的房源。而基於出售的迫切性，炒房者更有可能會以市場折扣價出讓，這樣就會進一步打壓二手房市場的房價。相應地一手房市場也會受到波動。
目前業界普遍預期物業稅的實施是逐步的，那么相應地房價的調整也會經歷一個過程。“具體的價格下行幅度取決於供應與需求的價格彈性。從中長期來看，物業稅增收提高了居民持有成本，從而對房價有抑制作用”，白宏煒表示，如果按照1%的稅費，徵稅後房價將理論上下降15%到20%，房價同時還要受到市場供需影響；另外由於對多套住房、高端商品房稅率較高，所以推行物業稅短期內將逼迫炒房者拋售存房，從而增加房源供應，打壓高端商品房需求，房價也將被迫下降。
陳國強也認為，之前北京深圳等多個城市物業稅“空轉”試點已經很多年了，此次推向全國的訊息，是釋放一個信號。“從短期來看，管理層對於房地產市場近期房價上漲過猛過快有很多的擔憂，希望通過物業稅‘空轉’推向全國這樣一種調控手段，調整市場預期，對於房價過快上漲將有一定的調節作用。”
從中長期來看，物業稅則是稅制的一種變革，其推出是一種制度建設與最佳化，而不單單跟房地產有關，涉及的面比較廣，包括地方政府在內的各方利益主體牽涉其中，將會影響市場各方的預期。“但如果仍然僅僅是‘空轉’，那么更多的是一種心理層面的影響”，陳國強表示，對於自住性住房者影響並不大，而投資投機性需求反而有比較大的心理壓力。而將來實施的話，持有成本將大大增加，對投資投機的抑制將會變成實質性的。
物業稅的開徵
在政府對樓市採取了幾項密集的調控措施後，推出物業稅的呼聲漸高。那么步伐是否就此能加快？記者注意到，在房價瘋狂上漲的2009年，對於物業稅的提法已比以前明顯增多。2009年5月，國務院發布的《關於2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》明確提出，要深化房地產稅制改革，研究開徵物業稅。
“物業稅開徵確實面臨著很多困難”，楊紅旭指出，但任何一項改革都必然面臨很多矛盾，不能說有矛盾就不改革，“改革可以一步一步走，但實質性地邁出第一步非常關鍵。”
我們看到，儘管國家的政策已經掉頭轉向，各地的樓市也做出了反應，但是政策的實施效果目前還沒有傳導到房價上。統計顯示，2010年新年前兩天北京市二手住宅網簽數僅為30套，這一數字同比2009年和2008年的48套和93套，分別下降了37.5%和67.7%。而廣州樓市在這兩天裡共成交了247套住房，比去年同期減少40%。
但各地的房價仍沒有明顯下滑的趨勢。目前出台的政策是否能如預期般真正遏制房價過快上漲，目前還不得而知。“而物業稅是遏制房價過快上漲的有效方式，不僅僅是一個短期調控的方式，而是一個長期稅制改革的問題，長遠來看，都是一項對抑制樓市投機有好處的改革。”楊紅旭說。
社科院金融研究所博士後研究員沈可挺也指出，物業稅出台有利於調整房地產市場的房屋供應結構。“現在‘空轉’運行的物業稅，首先提出來的就是對商業用房和高端住宅，一般的普通住宅，不在這個徵收系列。”
“而未來即使普通住宅納入物業稅徵收範圍，稅率上也會有很大的差別”，沈可挺預期，美國政府現在的做法就是，認定高端住宅徵收的稅率要高。“問題是普通住宅怎樣認定，稅率應該如何設定，但這是後一步的事情。”
楊紅旭也預測，物業稅的開徵應該有一個漸進的過程。開始階段稅基肯定比較小，稅率也比較低，順序是先商用房後住宅，最先可能是高檔住宅。“即使是普通住宅，也可以再分類，根據檔次、戶型面積、家庭收入情況、個人擁有住房的套數等因素確定不同的稅率，甚至像國外那樣，對部分特殊房屋免徵。”
有專家進一步指出，如果按照這一預期步驟開徵物業稅，那么房地產開發商在產品結構上應該進行相應地調整。
“物業稅開徵實際有影響的是原來那些要投資高端住宅的人”，沈可挺對記者說，這樣的話，開發商就要考慮高端住宅真正的市場到底有多大，就能從供給層面上改變市場產品的結構。
據了解，在進入2009年四季度後，北京、上海等一線城市位於優越地段的高端住宅項目尤為投資者所追捧，而眾多開發商也有繼續大規模開發高端住宅的意願。“但如果物業稅徵收以後，購房者會考慮真正的擁有成本，在投資時就會猶豫，開發商也會考慮將高端住房轉向普通住房，調整的效果要看稅收政策的差異化有多大。”
2009正式推出征收物業稅,房地產,房產,買房,租房,二手房,家居,裝修,物業, ... 機關幾乎不直接對個人徵稅，而是習慣通過代扣代繳等辦法跟單位打交道。
“稅收的立法權集中在中央，所以深圳物業稅由‘空轉’進入‘實轉’層面，需要等待國家統一安排。目前深圳所做的還是在‘空轉’階段，主要是對‘實轉’進行探索以及技術基礎上的操作。”
4日，深圳市地方稅務局稅征處一位官員表示，深圳是中國對擬征物業稅進行調查研究、草擬相關辦法的試點城市之一，至於深圳會不會成為開徵物業稅的試點城市，截至目前尚未收到通知。
5月25日國務院在批轉發改委《關於2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》中，提出了“深化房地產稅制改革，研究開徵物業稅”。上述官員認為，檔案用語很嚴謹，物業稅開徵還處在“研究”階段。
徵收物業稅的目的
綜觀全球，徵收物業稅的目的可以分為兩大類：第一類是為了提高土地和房產的使用效率，防止各類投機行為，如韓國、法國等；第二類是為了增加政府財源，改善公共福利，如美國、加拿大等。還有一些國家和地區徵收物業稅的目的綜合了上述二類，兼而有之，如日本、香港特區等。中國香港：如房地產作出租用途，則該租金收入需要繳納物業稅。每一個課稅年度按照土地或樓宇的應評稅淨值，以標準稅率向在香港擁有土地或樓宇的業主徵收，稅率為15%。
中國台灣：按台灣物業稅的徵收標準來看，144平方米以上的房源，每年收取的稅費將有可能在房屋總和0.8%-1.5%/年。
新加坡：由新加坡國內稅務局對所有房產徵收，自住房產的物業稅率是4%，其他類型的房產的物業稅率是10%。
日本：日本財產稅主要是對房地產等不動產課徵的不動產取得稅、固定資產稅、城市規劃稅、註冊執照稅等，同時還有遺產繼承稅與贈予稅。固定資產稅的標準稅率為14%。
韓國：該國的財產稅和綜合土地稅達到驚人的30%。而韓國在接下來的2年內，還有可能進一步調整房地產稅率。財產稅和土地稅將會被整合為資本收益稅，稅率將增加為：第二套房產為50%，而第三套房產為60%。
美國：不動產稅，歸在財產稅項下，稅基是房地產評估值的一定比例。目前美國的50個州都徵收這項稅收，各州和地方政府的不動產稅率不同，大約平均1%到3%。
法國：不動產稅：持有不動產者，每年按3%的公平市場價值(fair market value)納稅。公司將自己房產裝修後出租，按稅基的84%繳納15%-30%營業稅。稅基包括：公司房產的出租價值，或16%的公司所付出租金。
奧地利：不動產稅/物產稅，房產持有人每年根據評估價值的1%繳納不動產稅。如果土地沒有建造房屋，土地持有人根據土地的評估價值再繳納1%不動產稅。這意味著未開發土地實際需要繳納2%的稅。
今年稅務部門將在全國範圍內開展房地產模擬評稅，物業稅“空轉”工作在部分地區試點了6年多之後，將推廣至全國。專家指出，這一信息表明，物業稅開徵步伐將大大加快了。
從“空轉”變“實轉”
中國銀行副行長王永利4月16日在南京財經大學作演講，特別告誡“房地產的過熱發展必須引起警惕”。 王永利說，中國房地產業的“賺錢效應”吸引了大量社會資金甚至國際資本流入房地產領域，投機炒作之風日盛。而建房買房又過度依賴銀行，一旦房地產發生大的波動或逆轉，可能對金融穩定乃至經濟社會穩定構成嚴重威脅，必須引起警惕。他說，提高二套房首付比例雖然能夠在一定程度上抑制投機性需求，但其最終效果還有待觀察。他認為，中國是人均可用土地最少的國家，而土地又是國有化程度最高的領域，因此，解決房價上升過快問題的關鍵在於政府。
王永利舉例說，倫敦的房子壽命130年，而我們的房子要短得多。因為政府把房地產作為帶動經濟發展的支柱性產業，地方城市建設熱情高漲，恨不得5年就把50年的事情做完。這就必然同時帶來兩個問題，一是對土地財政的高度依賴，二是舊城改造製造了大量的住房剛性需求，造成地價、房價快速攀升。
他說，中國並不像很多國家那樣，為抑制住房投資和投機，開徵物業稅(不動產稅)、土地增值稅、土地及房屋閒置稅(包括租金收入特別稅)、遺產稅，甚至禁止非本國公民購買住房，這就吸引了大量社會資金乃至國際資本流入房地產領域，越來越多的企業集團將大量資金投入非主業的房地產，推動房地產過熱發展，並由此帶來越來越深刻的經濟社會問題。為此他建議，為防止新的調控政策再次成為“空調”，較為有效的措施是儘快把物業稅從“空轉”變為“實轉”。此外，政府還可以讓好資源賣出更好的價錢，用其中的高額收益建設廉租房，解決收入水平較低的民眾住房需求問題
物業稅“空轉”發展史
物業稅“空轉”工作在部分地區試點了6年多之後，將推廣至全國。專家指出，這一信息表明，物業稅開徵步伐將大大加快。 看來物業稅是“志在必收”了。雖然，在人大尚未立法、物業稅尚無法律身份的前提下，物業稅的空轉，只是一種模擬評估，並不具有任何法律的意義。但是，空轉是為“實轉”探索路徑，積累經驗。空轉一段時間後，就要“轉實”。近年來，不少地方包括北京等紛紛申請開徵物業稅，要求將空轉變為“實轉”；一些地方如深圳等決定要在兩三年內啟動物業稅。到正是開徵物業稅的那時候，空轉時積累的經驗，取得的各種數據，都將是立法最重要、最有力的參考和依據，空轉時期的做法可能就上升為法律了。所以，應該將空轉的操作細節向社會公眾公布，讓將來的納稅人心中有數。這些操作信息包括，哪些物業徵收物業稅？所有的物業，還是僅僅指商用物業？如果民用物業也徵稅，是不是要區分豪宅與普通住宅？是對所有住房徵稅，還是對於自住房免稅，或者實行優惠？如果優惠，具體又是如何優惠的？物業稅的稅率怎么確定？物業的價值如何估定？此前人們關心的土地出讓金與物業稅的關係，如何處理？尤其至關重要的是，在不同的模式下“空轉”後，得到的納稅規模到底有什麼不同，到底有多大……這些問題對於將來的納稅人來說，都是十分重要的，是有必要在法律尚未制定之前就應該先期掌握的。
近年來，圍繞物業稅的問題，眾說紛紜。贊成徵收物業稅的人，都認為物業稅一定會對自住房、普通房予以優惠，而且徵收物業稅之後就會取消土地出讓金，歸併混亂的房地產稅，進而降低房價。但是，這些想法多是人們的假想而已。甚至一些專家的說法，也是在不知曉物業稅空轉具體細則的情況下的想當然。比如，人們樂觀地認定一旦徵收物業稅，就可以取消土地出讓金，但從有關方面的一些說法可以看出，在物業稅的設計中，並未考慮取消土地出讓金這個問題。就是說，如果開徵物業稅，土地出讓金仍然照收不誤。所以，基於信息不透明而對物業稅作出的種種一廂情願的樂觀主義誤讀，很可能嚴重誤導人們的判斷，形成錯誤的輿論，影響立法進程，進而影響對納稅人的權利保護。
