湖南省人民政府令
（第３８號）
《湖南省城鎮國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法》已經１９９４年１０月１２日第５２次省人民政府常務會議通過，現予發布實施。
省長 陳邦柱
１９９４年１１月１９日
湖南省城鎮國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法
第一章 總則
第一條 根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）和其他有關法律、法規的規定、結合我省實際情況，制定本辦法。
第二條 本辦法適用於我省境內城鎮國有土地使用權出讓、轉讓、出租和抵押。
第三條 中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定者外，均可依照本辦法的規定在我省取得土地使用權，進行土地開發、利用和經營。
外商投資開發經營成片土地，按國家有關規定執行。
第四條 縣級以上人民政府土地管理部門、房產管理部門，依據法律、法規的規定，按照各自的職能，各司其職、密切配合，做好城鎮國有土地使用權的出讓、轉讓工作。
第二章 土地使用權出讓
第五條 土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計畫。
第六條 下列土地使用權可以依法出讓；
（一）市、縣人民政府根據城鎮建設發展需要依法徵用的農村集體所有的土地；
（二）由人民政府依法收回土地使用權的國有土地；
（三）出讓期滿後由人民政府無償收回的國有土地；
（四）城鎮其他可供出讓的國有土地。
上述出讓的土地可以是未經開發的土地，也可以是經過平整和進行基礎設施建設的土地。地上有建築物、構築物的，應當做好拆遷安置工作。
第七條 具體地塊的土地使用權出讓，由市、縣人民政府土地管理部門會同同級城市規劃和建設行政部門、房產管理部門共同擬定方案，按照《湖南省土地管理實施辦法》規定的建設用地審批許可權報經人民政府批准後，由土地管理部門實施。
土地使用權出讓方案應當包括出讓地塊的面積、位置、界址、用途、出讓年限、建設規劃要求、標定地價、出讓方式等內容。
第八條 市、縣人民政府土地管理部門應對土地進行分等定級，分別不同的區位和用途，會同物價、財政、建設行政等部門擬定基準地價，報同級人民政府批准公布。基準地價應當根據當地社會經濟的發展和土地的供求情況適時進行調整。
第九條 土地使用權出讓，可以採取拍賣、招標或者協定方式進行。
商業、旅遊、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須採取拍賣、招標方式；不具備拍賣、招標條件的，按建設用地審批許可權報經人民政府批准，可以採取雙方協定的方式。
第十條 土地使用權以拍賣方式出讓的，按下列程式進行：
（一）出讓方根據批准的出讓方案，應當在拍賣３０日前發出拍賣土地使用權公告，並向競買者提供有關檔案和資料；
（二）競買者按公告規定的時間向出讓方報名，並提交法人代表證明或者自然人身份證明、資信證明等檔案，經出讓方進行資格審核並交付保證金（不計息，下同）後，領取報價牌；
（三）出讓方按公告規定的時間和地點主持公開拍賣，宣讀土地使用權拍賣規劃，介紹出讓地塊的概況，公布底價，公開叫價，競買者應價競爭，應價高者為受讓方；
（四）受讓方與出讓方當場簽訂出讓契約，並按出讓金總額的１０％交納定金；
（五）拍賣中，出讓方認為競買者出價低於出讓金底價，有權停止拍賣；
（六）對競買未成交者所交的保證金，出讓方應當在拍賣成交之日起５日內原數退還。
第十一條 土地使用權以招標方式出讓的，按下列程式進行；
（一）出讓方根據批准的出讓方案，發出投標邀請書或者發布招標出讓公告，並向投標者提供有關檔案和資料；
（二）投標者應當在規定的投標時間內，向出讓方提交保證金，並將標書密封后投入指定的標箱；
（三）出讓方應當聘請城市規劃、建設、房產、財政、物價等部門的代表和專家組成評標委員會（小組）。評標委員會（小組）應當在收到全部標書之日起３０日內對有效標書進行評審，決定中標者。出讓方在評標委員會（小組）簽發決標書之日起１０日內向中標者發出中標通知書，同時書面通知未中標者；
（四）中標者應當在收到中標通知書之日起１５日內持中標通知書與出讓方簽訂出讓契約，並按出讓金總額的１０％交納定金。逾期不與出讓方簽訂出讓契約的，取消其中標權，所交保證金不予退還；
（五）對未中標者所交的保證金，出讓方應當在決標之日起５日內原數退還。
第十二條 土地使用權以協定方式出讓的，按下列程式進行：
（一）申請使用土地者應當向出讓方提交用地申請。出讓方應當向申請使用土地者提供出讓地塊必要的檔案和資料；
（二）申請使用土地者在收到資料後，應當在規定時間內向出讓方提交計畫立項檔案、土地開發利用方案、建設工程規劃用地許可證和出讓金幣種、數額和付款方式等檔案；
（三）出讓方在接到申請使用土地者提交的檔案後，應當在３０日內進行審查並與申請使用土地者協商；
（四）達成初步協定後，由出讓方與土地使用者正式簽訂出讓契約，土地使用者應按出讓金總額的１０％交納定金。
第十三條 土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓契約後６０日內，按契約規定的幣種向出讓方支付全部土地使用權出讓金。定金、保證金可以充抵出讓金，但不計利息。
出讓金標準由市、縣人民政府土地管理部門會同物價、財政部門在基準地價指導下制定，由同級人民政府批准，報省國土測繪管理局、省物價局、省財政廳備案。
土地使用權出讓金全部上繳財政，列入預算，出讓金主要用於城市基礎設施建設和土地開發。
第十四條 土地使用者應當在支付全部出讓金後１５日內到市、縣人民政府土地管理部門辦理出讓土地使用權登記手續，領取土地使用證，取得土地使用權。
土地使用權出讓年限，從土地使用證簽發之日起計算。
第三章 土地使用權轉讓
第十五條 土地使用者可以將依法取得的土地使用權進行轉讓。建有地上建築物、其他附著物的土地，不得單獨轉讓土地使用權。
第十六條 以共同共有的土地使用權進行轉讓，須徵得其他共有人書面同意，對共有土地使用權中占有的份額先行分割，再以其本人所占有的部分進行轉讓。
第十七條 土地使用者轉讓土地使用權，必須具備下列條件：
（一）領有國有土地使用證；地上有建築物、其他附著物的，還應當有房屋所有權證；
（二）已繳清土地使用權出讓金；
（三）完成土地使用權出讓契約規定的土地開發和建設投資總額２５％以上；
（四）不改變出讓契約規定的土地用途並符合城市規劃要求；
（五）符合出讓契約規定的其他有關土地使用權轉讓的前提條件；
第十八條 土地使用權轉讓雙方應當簽訂轉讓契約，並持土地使用證、土地出讓契約、土地轉讓契約，向土地所在地的市、縣土地管理部門辦理土地使用權變更登記手續。
地上建有房屋的，轉讓雙方應當先向所在地的房產管理部門申請辦理房屋交易過戶的產權變更登記手續。
第十九條 土地管理部門和房產管理部門接到申請後，應當在１５日內給予答覆。對符合轉讓條件和登記要求的，應當換髮土地使用證、房屋產權證。
第二十條 土地使用權轉讓時土地發生增值的，土地使用者應當向國家交納土地增值稅。
第四章 土地使用權出租
第二十一條 土地使用者可以將依法取得的土地使用權單獨或者隨同地上建築物、其他附著物出租，承租人有使用的權利，但無處分的權利。
第二十二條 土地使用權出租，出租人必須具備本辦法第十七條規定的條件。
第二十三條 出租人與承租人應當簽訂租賃契約。
承租人應當按租賃契約的規定向出租人支付租金。
第二十四條 土地使用權出租的期限，應當在出讓契約規定的使用年限的剩餘期限內，由出租人與承租人雙方協商確定。
第二十五條 有下列情形之一的，出租人有權解除租賃關係：
（一）承租人擅自轉讓、轉借和交換土地使用權的；
（二）承租人違反租賃契約規定用途的；
（三）承租人違反契約規定欠交租金６個月以上的；
（四）承租人利用承租土地進行違法活動的。
第五章 土地使用權抵押
第二十六條 土地使用者可以將依法取得的土地使用權單獨或者隨同地上建築物、其他附著物向金融機構或者其他債權人進行抵押。
原擁有土地使用權、地上建築物及其他附著物的一方為抵押人，債權人為抵押權人。
第二十七條 土地使用權單獨或者隨同地上建築物、其他附著物抵押時，抵押人應當向抵押權人交驗國有土地使用證、房屋所有權證、土地出讓契約或者轉讓契約等有關檔案，經核實後，抵押人與抵押權人簽訂抵押契約。
抵押人與抵押權人應當在抵押契約簽訂之日起１５日內到市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門辦理抵押登記。
第二十八條 與他人共有的土地使用權抵押時，以抵押人應分攤的使用面積為限；共有使用權不可分割時，抵押人應當與共有人簽訂書面協定方可抵押。
第二十九條 已作抵押的土地使用權在抵押期間如需轉讓、出租，抵押人應當事先取得抵押權人書面同意。
第三十條 有下列情況之一的，抵押權人應當向土地管理部門、房產管理部門申請處分抵押的土地使用權或者隨同的地上建築物及其他建築物：
（一）抵押人未按契約規定償還債務的；
（二）抵押人被宣告解散、破產的；
（三）抵押人死亡而無繼承人或受遺贈人的；
（四）繼承人或者受遺贈人拒絕償還債務的。
第三十一條 經批准處分抵押的土地使用權或者隨同的地上建築物及其附著物，抵押權人可委託市、縣人民政府土地管理部門或者房產管理部門依照《暫行條例》和本辦法以拍賣、招標、協定轉讓等形式進行處分。
第三十二條 處分抵押的土地使用權，在同等條件下，受讓人按下列順序享有優先權：
（一）土地使用權共有人；
（二）土地使用權承租人；
（三）市、縣人民政府；
（四）抵押權人。
第三十三條 已作抵押的土地使用權處分過程中出現下列情形之一的，應當中止處分：
（一）抵押權人要求中止；
（二）抵押人請求中止，表示願意即時清償債務，並經抵押權人同意的；
（三）被處分的抵押土地使用權屬因有爭議而引起訴訟的；
（四）其他應當中止的情形出現。
第三十四條 經處分抵押的土地使用權所得價款，按以下順序處分：
（一）支付處分費用；
（二）扣除涉及抵押標的應當繳納的稅費；
（三）償還抵押權人債權本息及罰息、罰金；
（四）所剩餘額退還抵押人。
處分所得價款不足以償還抵押債務時，抵押權人有權向抵押人追索不足部分。
第三十五條 處分已出租的抵押土地使用權，如租期未滿，受讓人與原承租人應當按規定辦理有關手續。
第三十六條 抵押權因債務清償或者其他原因終止的，抵押雙方應當在抵押權終止之日起１５日內到原登記機關辦理註銷或者轉移登記。
第六章 土地使用權終止
第三十七條 土地使用權出讓期滿，土地管理部門應當提前６０日通知土地使用者。土地使用者應當在出讓期滿之日起１５日內持國有土地使用證和土地使用權出讓契約到原登記的市、縣人民政府土地管理部門辦理註銷登記手續，交還土地使用證。
第三十八條 土地使用權出讓期滿，土地使用者需要繼續使用的，應當在屆滿前一年向所在地的市、縣人民政府土地管理部門提出書面申請，並依照本辦法第二章的規定重新辦理出讓手續。
第三十九條 國家對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回。在特殊情況下，市、縣人民政府根據社會公共利益需要，必須提前收回土地使用權的，土地管理部門應當提前６個月將收回土地的理由、面積、四至範圍、收回日期等通知土地使用者，並在收回土地使用權所涉及的範圍內公告。至公告規定的日期止，土地管理部門、房產管理部門註銷其土地使用證、房屋所有權證。
第四十條 依法提前收回土地使用權和地上建築物、其他附著物的應當予以補償。補償金額由市、縣人民政府土地管理部門、房產管理部門根據土地及其地上建築物、其他附著物使用的年限、性質和開發利用等實際情況與土地使用者協商確定。協商不成的，由市、縣人民政府裁決。
因土地滅失終止土地使用權的，國家對土地使用者一般不給予補償。土地使用者重新提出用地申請的，市、縣人民政府土地管理部門應當依據本辦法的規定優先辦理。
第四十一條 提前收回土地使用權，除採取支付補償金的方式外，土地管理部門也可以與用地者協商，以另一塊土地的使用權交換。
交換土地使用權，土地管理部門應當與用地者重新簽訂出讓契約，用地者應當辦理換證手續。
第七章 劃撥土地使用權
第四十二條 劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權符合《暫行條例》第四十五條第一款規定條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，並補交土地出讓金後，可以按照《暫行條例》和本辦法第三、四、五章規定進行轉讓、出租、抵押，法律、法規另有規定的，從其規定。
第四十三條 轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權補交的出讓金，由市、縣人民政府按不低於標定地價的４０％的比例確定。
標定地價由市、縣人民政府土地管理部門會同物價、財政、建設行政等部門根據基準地價，按土地使用權轉讓、出租、抵押期限和地塊條件、土地用途核實。
第四十四條 以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金的，應當在收益獲得後１５日內交付。
第四十五條 對劃撥土地使用權，應當收回或者需要收回的，按《暫行條例》第四十七條的規定辦理。
第八章 法律責任
第四十六條 採取欺騙手段取得出讓土地使用權的，由縣級以上人民政府土地管理部門無償收回土地使用權。
第四十七條 土地使用者未按出讓契約規定使用土地的，由市、縣人民政府土地管理部門責令其限期改正，並可視情節給予土地使用者警告或處以出讓金總額２％以下的罰款。逾期拒不改正的，解除出讓契約，無償收回土地使用權。
第四十八條 土地使用者未按出讓契約規定的期限支付全部出讓金的，由市、縣人民政府土地管理部門按日加收未支付部分３‰的滯納金。超過契約規定期限３０日未支付的，可以解除契約，並可請求違約賠償。
出讓方未按契約規定提供土地使用權的，應當雙倍返還定金、保證金，土地使用者有權解除契約，並可以請求違約賠償。
第四十九條 轉讓土地使用權未按規定辦理土地使用權、房屋所有權登記的，不具有法律效力，由市、縣人民政府土地管理部門、房產管理部門按有關法律、法規的規定處理。
第五十條 有《暫行條例》第四十六條規定的行為，應當給予罰款處罰的，罰款額度為非法收入總額的２０－－５０％。
第五十一條 對土地使用權轉讓、出租雙方不如實申報成交價格者，由縣級以上人民政府土地管理部門、房產管理部門責令其補交所漏稅費，並可處以瞞價金額５０％以下罰款。
第五十二條 當事人對市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門作出的行政處罰決定不服的，可以依法申請行政複議或者向人民法院提起訴訟。
第五十三條 國家機關工作人員在辦理土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押過程中，貪污、受賄、敲詐勒索的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分，構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第九章 附則
第五十四條 本辦法自頒布之日起施行。
