涉外房地產交易

涉外房地產交易，為適應對外開放和外向型經濟發展的需要，加強涉外房產交易管理，根據國家有關法律、法規，結合本市實際情況，制定本試行辦法。

涉外房地產交易應遵循原則
第一條　為適應對外開放和外向型經濟發展的需要，加強涉外房產交易管理，根據國家有關法律、法規，結合本市實際情況，制定本試行辦法。
第二條　本試行辦法所稱涉外房產，是指依法成立核准在本市開發經營房地產的外商投資企業建造的商品房屋；本市內資房地產開發企業建造的向境外或境內的外籍人士、華僑、港澳台同胞、外商駐華機構銷售的商品房屋；其他向外籍人士、華僑、港澳台同胞、外商駐華機構轉讓、出租的各類房屋。
本市外商投資規劃區內標準廠房的交易不適用本辦法。
第三條　無錫市房地產管理局（以下簡稱市房管局）是本市涉外房產交易的主管部門，負責涉外房產交易的審批、監督和管理。
第四條　涉外房產買賣、租賃、抵押等經營活動應納入本市房產市場統一管理。
第五條　涉外商品房可在境內外銷售，但未與中華人民共和國建立外交關係或未在中華人民共和國設立商務代表處的國家和地區除外。
第六條　涉外商品房應以向境外銷售為主，其比例應符合國家的有關規定，房款以外匯或按外匯匯率結算。涉外商品房向境內銷售，應以外籍人士、華僑、港澳台同胞、外商駐華機構、外商投資企業和居民個人為主要對象。境內的國家機關、團體不得購買涉外商品房，特殊情況需購買涉外商品房的，需經市、縣（市）政府批准。
第七條　涉外商品房可以整幢、分層或分套出售。整幢房屋分層、分套出售前、房屋出售人應明確各分層、分套房屋的建築面積及相應的土地使用權比例。
房屋分層、分套出售的，房屋出售人應在房屋出售前制訂房屋使用、管理、維修公約，報市縣（市）房產交易主管部門核准。
第八條　涉外商品房在竣工交付前可以預售。預售必須符合下列條件：
（一）有土地使用權有償出讓契約和土地使用證；
（二）有建設用地規劃許可證；
（三）有建設工程規劃許可證；
（四）有審核批准的建設項目工程施工圖紙；
（五）凡無地下室等地下設施的房屋完成地坪以下的基礎工程；有地下設施的房屋已完成建築安裝投資額20%以上（不含土地出讓金，由有監督權的開戶銀行出具證明）；
（六）工程施工進度和交付日期已確定。
第九條　涉外商品房可在竣工後直接對外銷售。直接銷售必須符合下列條件：
（一）有土地使用權有償出讓契約和土地使用證；
（二）有建設用地規劃許可證；
（三）有建設工程規劃許可證；
（四）有市建設工程質量監督站的驗收合格證書。
第十條　涉外商品房預售或銷售，必須經市、縣（市）房產交易主管部門批准，並領取《商品房外銷許可證》。
第十一條　涉外商品房預售或銷售時，買賣雙方應分別簽訂《外銷商品房預售契約》或《外銷商品房買賣契約》。契約內容包括：
（一）雙方當事人的姓名或企業名稱、法人代表、地址和身份；
（二）商品房的位置、編號、建築面積及平面圖紙；
（三）相應的土地使用權比例及土地有償使用到期時間；
（四）商品房價格；
（五）商品房款的支付方式；
（六）房屋交付時間和交付方式；
（七）房屋的權屬和使用性質的規定；
（八）賣方的修繕責任和買方應遵守的關於房屋使用、管理、維修等方面的規定；
（九）違約責任和糾紛處理方式；
（十）雙方約定的其他內容。
第十二條　涉外商品房交易雙方簽訂的預售或銷售契約，應經房屋所在地市、縣（市）公證機關公證。
經批准在境外預售的商品房，需經購房者所在國（地區）公證機關證明該境外購買人在契約上籤名（蓋章）的真實性，憑此證明檔案向市、縣（市）公證機關辦理預售契約公證。
第十三條　涉外商品房預售雙方應於《外銷商品房預售契約》簽訂生效之日起三十日內到市、縣（市）房產交易管理機構辦理涉外商品房預售備案登記。
房屋竣工驗收合格後，房地產開發企業應按《外銷商品房預售契約》和房屋交付憑證到市、縣（市）房產交易管理機構和房地產產權監理機構辦理房產轉移登記和領取房屋所有權證，同時按規定繳納稅費。
第十四條　直接銷售涉外商品房，買賣雙方應在《外銷商品房買賣契約》簽訂生效之日起三十日內，持《外銷商品房買賣契約》和房屋交付憑證到市、縣（市）房產交易管理機構和房地產產權監理機構辦理房產移轉登記和領取房屋所有權證，並按規定繳納稅費。
第十五條　房地產開發企業刊登外銷商品房銷售或預售廣告除應符合有關規定要求外，須向廣告經營單位提交《商品房外銷許可證》，銷售或預售廣告中應載明許可證編號，否則不得刊登銷售或預售廣告。
第十六條　涉外商品房價格由買賣雙方協商確定。出售價低於本市商品房成本價時，市、縣（市）政府有優先購買權。房地產開發企業應在房屋預、銷售前將價格報市、縣（市）房產交易主管部門、物價部門和財政部門備案。
第十七條　非新建的各類房屋向外籍人士、華僑、港澳台同胞、外商駐華機構銷售，應符合《無錫市城鎮房產交易管理辦法》的有關規定。房屋轉讓前，須經房地產估價機構進行價格評估，共有房產進行涉外交易的，必須有共有人的書面協定。
有下列情況之一的房屋不得交易：
（一）無房屋所有權證的；
（二）行政劃撥土地未辦理土地有償出讓手續或未補交土地出讓金的；
（三）產權有爭議或者他項權利未了結的；
（四）經批准列入建設項目，確定兩年內拆除的；
（五）妨礙他人合法權益或者公共利益的；
（六）其他限制產權轉移的。
第十八條　非新建涉外房屋銷售，買賣雙方應在買賣契約簽訂之日起三十日內，持契約到市、縣（市）房產交易管理機構辦理所有權審查、登記、繳納稅費等手續，併到市、縣（市）房地產產權監理機構領取房屋所有權證。
第十九條　涉外房產再轉讓除應按規定繳納契稅、交易管理費外，還應按規定繳納土地增值稅。
土地增值稅由賣方交納，由稅務部門負責收取。
第二十條　涉外房產出租，租賃雙方應簽訂《涉外房產租賃契約》，經公證後在三十日內到市、縣（市）房產交易管理機構辦理登記。
第二十一條　出售已出租的房產，除承租人同意終止原租賃契約外，在原租賃契約約定的租賃期內，承租人的租賃權利不受影響。購房人和原承租人應當依照原租賃契約，重新簽訂續租契約。
出售已出租的房產，除原租賃契約另有約定外，承租人在同等條件下有優先購買權。
第二十二條　涉外房產所有權可以抵押。涉外房產所有權抵押時，抵押人和抵押權人應簽訂抵押契約，在三十日內到市、縣（市）房產交易管理機構辦理抵押審核登記。
第二十三條　已出租的涉外房產抵押時，應當書面通知承租人。除承租人同意終止原租賃契約外，原租賃契約繼續有效。
第二十四條　抵押關係終止後，自終止之日起十五日內，雙方當事人應持有關契約與憑證到市、縣（市）房產交易管理機構辦理註銷手續。
因處分抵押物而取得房屋所有權的，抵押人和抵押權人應在三十日內持有關憑證到市、縣（市）房產交易管理機構辦理權屬變更登記。
第二十五條　涉外房產交易中涉及土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押的，按《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和本市有關規定辦理。
第二十六條　房地產開發企業售出的高層樓宇、居住小區住宅、別墅區住宅等涉外房產，應設立物業、屋宇管理機構或委託有關物業公司負責屋宇和公共設施的維修管理。
第二十七條　違反本試行辦法規定的，分別不同情況進行處罰：
（一）無照經營外銷商品房或涉外房產交易中違法經營的，由工商行政管理部門沒收非法經營所得，並處2萬元以下的罰款；
（二）未取得商品房外銷許可證，私自進行涉外房產交易的，由房管部門處以成交額30%以下的罰款。經審查符合有關規定的，限期補辦手續；不符合有關規定的，不予辦理有關手續；
（三）隱匿涉外房產交易價格，偷逃稅費的，由稅務部門責令按實補交稅費，並處以應補交稅費三倍以下的罰款；
（四）利用非法手段進行房產登記的，登記無效，房地產管理部門可根據情節輕重處以二千元以上五千元以下罰款；
第二十八條　涉外房產買賣（包括預售）、租賃、抵押等經營活動中發生糾紛，可依法向有關仲裁機構申請仲裁或向人民法院提起訴訟。
第二十九條　本試行辦法由無錫市房地產管理局負責解釋。
第三十條　本試行辦法自發布之日起施行。