辦法發布
（南京市人民政府令第159號，《南京市房地產交易管理辦法》已經1998年8月27日市政府常務會議審議通過，現予發布，自發布之日起施行。市長：王宏民，一九九八年九月二十一日。）
全文
第一章 總則
第一條 為加強城市房地產交易管理，維護房地產市場秩序，保障房地產交易當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 凡在本市行政區域國有土地範圍內從事房地產交易，實施房地產交易管理，均應當遵守本辦法。
第三條 本辦法所稱房地產交易管理，包括對房地產轉讓、房屋租賃、房地產抵押以及房地產中介等房地產交易活動的管理。
第四條 房地產交易應當遵循平等、自願、誠實信用的原則。
第五條 南京市房地產管理局（以下簡稱市房管機關）是本市房地產交易的行政主管部門。重大、複雜的房地產轉讓由市房管機關會同國土部門進行管理。區、縣房產管理部門（以下簡稱區、縣房管機關）按許可權分工負責所轄區內的房地產交易管理。
市、縣房地產交易管理機構受市、縣房管機關委託，負責房地產交易的日常管理工作。
國土、建設、規劃、工商、財政、物價、國資等部門應當在各自職責範圍內協同房管機關做好房地產交易管理工作。
第六條 房地產轉讓、抵押、出租的，其房屋占用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押、出租。
第二章 一般規定
第七條 從事房地產交易活動、辦理房地產交易手續，當事人應當持有相應的房地產權利證書等合法證件。
第八條 有下列情形之一的房地產，不得進行交易：
（一）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
（二）共有房地產未經其他共有人書面同意的；
（三）權屬有爭議的；
（四）已批准實施拆遷的；
（五）未經國資部門批准的行政事業單位房地產；
（六）依法收回土地使用權的；
（七）法律、法規規定不得交易的其他情形。
第九條 房管機關辦理房地產交易手續應當自當事人提交申請當日起30日內辦理完畢，對不符合規定條件的，應當自當事人提交申請之日起10日內作出不予受理的答覆，並說明理由。
第十條 房地產交易應當使用書面契約。
房地產開發企業、房地產中介機構，不得強制使用其製作的格式契約。
第十一條 辦理房地產交易手續，交易當事人應當如實申報房地產交易價格，並按國家有關規定繳納稅費。
第三章 房地產轉讓
第十二條 房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、交換、贈與或下列方式將其房屋所有權、土地使用權轉移給他人的行為：
（一）以房地產投資、入股的；
（二）以土地使用權投資，與他人聯合開發房地產，使房地產權屬發生轉移的；
（三）因房地產權利人合併房地產權屬隨之轉移的；
（四）以房地產抵償債務的；
（五）以產權調換方式安置被拆遷人房屋的；
（六）按房改規定或優惠政策售房及準予再轉讓的；
（七）法律、法規規定的其他情形。
第十三條 房地產轉讓人應當是依法領取房地產權利證書的房地產權利人。
房地產受讓人應當是自然人、法人和依法擁有獨立財產權的其他組織。
第十四條 除法律、法規另有規定外，房地產轉讓契約自當事人簽訂之日起成立。房地產轉讓當事人應自契約簽訂之日起（預售的商品房自竣工合格之日起）30日內，向市、縣房管機關申請辦理過戶登記手續。
房地產的轉讓，以核准的過戶登記為房地產權利的交付。受讓人自核准過戶登之日起，取得轉讓的房地產權利。
第十五條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：
（一）按照出讓契約約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書；
（二）按照出讓契約約定進行投資開發，屬於在建房屋工程的，完成房屋開發投資總額的25%以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
第十六條 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，由市、縣房管機關審查，報市、縣人民政府審批。準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續。
有下列情形之一的，可以不辦理土地使用權出讓手續，轉讓方應當將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或依照市人民政府的規定處理：
（一）經市規划行政主管部門批准，轉讓後的土地用於建設《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十三條規定項目的；
（二）轉讓私有住宅的；
（三）按照國家房改規定出售公有住房的；
（四）轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的；
（五）根據城市規劃土地使用權不宜出讓的；
（六）市人民政府規定的不需辦理出讓手續的其他情形。
第十七條 房地產開發企業出售其建設的商品房，應當向市、縣房管機關申領商品房預（銷）售許可證，申領商品房預（銷）售許可證應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證；
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資25%以上；
（四）已確定工程進度和竣工日期；
（五）已與在本市註冊登記的銀行簽訂了預售款監管協定；
（六）已制定房屋使用公約，並與物業管理企業簽訂了前期物業管理契約。
銷售已竣工商品房的，還應當持有商品房竣工合格證。向境外銷售商品房的，除符合前款規定條件外，還應當持有準予外銷的批准檔案。
第十八條 房地產開發企業轉讓已部分預售的在建商品房的，應當書面告知預購人，預購人在被告知後30日內，有權解除契約。
預購人未按前款規定解除契約的，在建商品房的受讓人繼續履行商品房銷售契約。
第十九條 房地產開發企業受讓未竣工的房地產後需銷售的，應當按本辦法第十七條規定申請領取商品房預（銷）售許可證。
第二十條 預售商品房，預售人應當出示商品房預（銷）售許可證，並於簽訂契約後30日內，向市、縣房管機關申請契約備案登記。
第二十一條 預購的商品房在登記備案後竣工前再轉讓的，當事人應當自轉讓契約簽訂後10日內，向市、縣房管機關申請辦理變更備案登記手續。並應當符合下列規定：
（一）未付清購房款的，預購人應徵得預售人的書面同意；
（二）已付清購房款的，應由預購人書面告知預售人。
未按前款規定轉讓的，轉讓契約對預售人無效。
第二十二條 預售人改變已預售商品房的建築設計，涉及契約約定的預購人權益的，應當徵得預購人同意，並與預購人修訂契約有關條款。
預售人擅自改變預售契約約定的商品房式樣、結構、裝修標準，嚴重損害預購人權益的，預購人可以解除契約，並由預售人承擔賠償責任。預購人未解除契約的，可不承擔所購商品房改變後所獲增益部分的價款。
第二十三條 除當事人另有約定外，實際交付的商品房面積與預售契約約定的面積不一致的，應當按下列規定處理：
（一）約定的面積與實際交付的面積相差在±1%以內（含本數）的價款，購銷雙方實行多退少補；
（二）實行交付的面積天於契約約定面積的1%（不含本數）的，預購人可不承擔增加面積的價款；
（三）實際交付的面積小於契約約定的面積的1%以上（不含本數）的，預售人應當按實際交付的面積結算退還多收的價款；
（四）實際交付的面積小於契約約定面積的5%以上（含本數）的，預購人有權解除契約，並由預售人承擔賠償責任。
實際交付的商品房面積以房屋所有權證的記載為準。
第二十四條 商品房銷售廣告必須載明商品房預（銷）售許可證的批准文號。
第二十五條 建築設計為獨立成套的房屋不得分割轉讓。配套使用的房屋附屬設施、附屬設備、共用部位不得單獨分割轉讓，國家另有規定的除外。
第二十六條 房地產轉讓時，轉讓人與他人之間基於相鄰關係而產生的權利、義務，隨房地產轉讓一併轉歸受讓人。
第四章 房屋租賃
第二十七條 房屋租賃是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
以聯營、承包、入股等名義，提供房屋給他人使用，並收取價金而不承擔經營風險的，視同房屋出租。
第二十八條 有下列情形之一的，須經市、縣房管機關批准：
（一）向境外人員、法人或其他組織出租房屋的；
（二）未建成的商品房預租的；
（三）法律、法規規定的其他情形。
第二十九條 房屋租賃當事人應當自契約簽訂後30日內，向房屋所在地區、縣房管機關辦理登記備案手續。涉外房屋租賃應當向市、縣房管機關辦理登記備案手續。
經房管機關審核准予登記備案的，發給《房屋租賃證》。未登記備案的，承租人不得對抗第三人。
第三十條 專門從事房屋租賃經營的單位，領取《房屋租賃證》後，還應當向工商管理部門申領取營業執照，方可從事房屋租賃經營活動。
第三十一條 出租公有住房和出租直管非住宅公有房屋的租金，應當執行政府制定的租金標準；出租私有房屋和其他出租房屋用於生產、經營活動的，其租金由租賃當事人協商議定。
第三十二條 在房屋租賃期限內，承租人死亡的，其繼承人有權終止契約。公有住宅的承租人死亡時，與其同戶籍同住二年以上的家庭成員履行契約的，可以繼續承租。
第三十三條 租賃期屆滿，承租人應當將房屋交還出租人。出租人默認承租人繼續使用出租房屋並仍收取租金的，視為租賃期限不定契約，當事人可隨時終止契約，但應當給對方必要的準備時間。
第三十四條 除當事人另有約定外，出租人承擔出租房屋的修繕義務，並有權查勘房屋使用狀況。
第三十五條 承租房屋在使用中出現損壞的，承租人應當及時催告出租人，出租人不予維修的，承租人可自行維修，維修費用可以折抵租金。
承租房屋在使用中出現損壞，承租人應當告知而未告知出租人，致出租人不能及時維修房屋而遭受損失的，由承租人承擔責任。
第三十六條 承租人需要拆改、裝修承租房屋或增加附屬設施、設備的，應當徵得出租人書面同意。
租賃期限屆滿，出租人同意保留裝修的部分或增加的附屬設施、設備的，應當按所存價值補償承租人；不同意保留的，承租人應當將承租房屋恢復原狀。當事人另有約定的除外。
第三十七條 承租人有下列行為之一的，出租人有權解除租賃契約，造成損失的，由承租人承擔賠償責任：
（一）擅自轉租、轉讓、轉借或調換使用承租房屋的；
（二）擅自改變房屋用途或結構的；
（三）利用承租房屋進行違法活動的；
（四）無正當理由經出租人催告仍拖欠租金累計達六個月以上的；
（五）其他嚴重損害出租人權利的。
第三十八條 出租人有下列行為之一的，承租人有權解除租賃契約，造成損失的，由出租人承擔賠償責任：
（一）隱瞞產權或房屋瑕疵致使承租人無法使用的；
（二）不及時履行維修義務的；
（三）其他嚴重損害承租人利益的。
第三十九條 在房屋租賃期間，因房屋所有權發生轉移或設定他項權的，原租賃契約對承租人和新的所有權人或他項權人繼續有效。
第四十條承 租人經出租人同意可以在租賃期限內，將其承租的房屋轉租給他人，並可獲得收益。
轉租當事人應當按本辦法第二十九條的規定辦理登記備案手續。
第四十一條 承租人依前條規定將房屋轉租給他人的，其與出租人間的租賃關係繼續有效。
轉租的承租人在轉租期限內，給出租人造成損害的由轉租人負賠償責任。
第四十二條 經房屋所有權人同意，承租人有償轉讓公有房屋使用權的，原租賃關係終止。
第五章 房地產抵押
第四十三條 房地產抵押是指抵押人將其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債權擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權以抵押房地產轉讓所得價款優先受償。
第四十四條 下列房地產不得設定抵押：
（一）學校、幼稚園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其它社會公益設施；
（二）下列文物保護的建築物和有重要紀念意義的其它建築物；
（三）已出租給職工的住宅；
（四）法律、法規規定的其他不得抵押的房地產。
第四十五條 房地產抵押當事人應當自契約簽訂後30日內，向市、縣房管機關申請辦理抵押房地產登記。
房地產抵押契約自登記之日起生效。
第四十六條 兩宗以上的房地產為同一債權擔保的，視為同一房地產抵押權。
第四十七條 抵押已出租房屋的，抵押人應當告知抵押權人租賃情況。處分抵押房屋時，租賃契約對於房屋的受讓人仍有效。
出租已設定抵押的房屋，租賃關係自處分抵押房地產時解除，租賃契約對於抵押權人和房屋的受讓人無效。
第四十八條 按份共有的房地產，抵押人在徵得其他共有人書面同意後，可在其應有份額內設定抵押。
第四十九條 共同共有的房地產在房地產抵押期限內，共有人析產的，析產後的各房地產擔保全部債權。
第五十條 以房地產設定最高限額抵押的，可以抵押房地產的價值為預期債權的最高限額。
債權結算後債權數額不及最高限額的，以實際發生的數額為擔保額；超出最高限額的部分不屬擔保範圍。
第五十一條 由銀行代付房款的預購商品房（包括預購政府優惠出售的房屋）貸款抵押或在建房屋抵押的，抵押當事人應當自抵押契約簽後30日內向市、縣房管機關申請辦理抵押預登記。房屋在債務履行期限內竣工的，抵押當事人應當憑預登記證明辦理抵押登記手續。
在預登記期間，抵押權人可要求抵押人再提供其他形式的擔保。
在建房屋抵押擔保的債權，以該房地產項目已完工部分的價值為限。
第五十二條 預購商品房在抵押預登記期間，商品房購銷雙方不得擅自轉讓、變更、解除、終止商品房契約。
預購商品房設定抵押後，預購商品房抵押契約由抵押權人收存。
第五十三條 抵押契約發生變更或抵押關係終止的，抵押當事人應當在變更或終止之日起15日內，到原登記機關辦理變更或者註銷抵押登記手續。
第五十四條 抵押人轉讓抵押的房地產，應當通知抵押權人並告知受讓人抵押情況；未履行通知、告知義務或轉讓價款明顯低於其擔保債權而未徵得抵押權人同意的，其轉讓行為無效。
轉讓已登記抵押的房地產，抵押人提前清償擔保債權或向與抵押權人約定的第三人提存的，抵押權人應當會同受讓人按本辦法條五十三條的規定辦理註銷抵押登記手續。
第五十五條 因城市建設需要，將已抵押的房地產列入實施拆遷範圍的，抵押人應當及時通知抵押權人，債務人可以提前清償債務或由抵押人變更抵押的房地產。
債務人不能提前清償或抵押人不能變更抵押房地產的，拆遷安置取得的房地產或安置費為抵押財產。
第五十六條 抵押房地產的土地使用權為劃撥取得的，抵押權人以處分抵押房地產所得價款扣除應當上交的土地收益後的餘額優先受償。
第六章 房地產中介服務
第五十七條 房地產中介服務是指有資質的企業法人或其他經濟組織，以營利為目的，進行房地產經紀、房地產諮詢、房地產評估等經營活動。
第五十八條 從事房地產經濟活動的機構，應當向市房管機關申領資質證書。經市房管機關會同工商部門審核後，符合條件的，頒發《房地產經紀機構資質證書》。
從事房地產評估活動的機構，應當持有市房管機關頒發的《房地產評估機構資質證書》。涉及國有資產評估的，還應當持有國有資產管理部門頒發的資質證書。
第五十九條 中介機構申請資質證書應當符合下列條件：
（一）從事房地產諮詢業務的，具有房地產以及相關專業中等以上學歷、初級以上專業技術職稱人員應當占員工總數的半數以上；
（二）從事房地產經紀業務的，具有高中以上文化程度、從事房地產相關行業工作三年以上的人員應當不少於三名；
（三）從事房地產評估業務的，應當具有與其資質相應的房地產註冊評估師。
第六十條 房地產中介機構與房地產開發企業簽訂商品代理銷售契約的，當事人應當自契約簽訂後10日內向市、縣房管機關辦理契約備案手續。
第六十一條 從事中介業務的人員，應當向市房管機關申領相應的《房地產經紀人員資格證》、《房地產估價師註冊證》或《房地產估價人員崗位合格證書》。
第六十二條 房地產中介人員只能在一個中介機構從業，並不得以個人名義從事中介業務。
中介機構人員在從事房地產交易居間、代理活動時，應當明示其中介機構從業人員身份。
第六十三條 房地產中介機構從事中介活動，應當查驗當事人提供的有關房地產權屬證書等證件，不能提供或提供的證書、證件不符合規定的，中介機構應當拒絕委託。
第六十四條 經中介機構居間介紹的房地產交易契約，被行政機關或司法機關確定為無效契約或因其虛假介紹而至契約不能履行的，中介機構應當向委託人退還收取的費用。
第七章 罰則
第六十五條 違反本辦法，有下列行為之一的，由房管機關或其委託的房地產交易管理機構予以處罰：
（一）違反本辦法第十四條第一款、第二十八條、第四十五條的規定，未辦理交易批准手續或逾期登記的，責令其補辦手續，並可處以1000元以下的罰款；
（二）違反本辦法第十一條的規定，不申報或不如實申報房地產交易價格，可處以1000元以下的罰款；
（三）違反本辦法第十七、十九條的規定，未領取預（銷）售許可證銷售商品房的，責令其限期改正，有違法所得的，可處以30000元以下的罰款；沒有違法所得的，可處以10000元以下罰款；
（四）違反本辦法第二十條、第二十一條第一款、第二十九條第一款、第四十條第二款、第六十條規定，未辦理有關登記備手續的，責令其補辦手續，並可處以1000元以下罰款；
（五）違反本辦法第五十八條 第六十一條的規定，未取得房地產中介資格，擅自從事房地產中介業務的，責令其限期改正，有違法所得，可處以30000元以下的罰款；沒有違法所得的，可處以10000元以下罰款；
（六）違反本辦法第六十二條規定的，責令其限期改正，並可處以500元以上1000元以下的罰款。
第六十六條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請複議或者提起行政訴訟。逾期不申請複議、不起訴，又不履行行政處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。
第六十七條 房地產交易出現糾紛的，雙方當事人應當協商解決。協商不成的可以依法向房地產所在地的仲裁機構申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴。
第六十八條 因工作人員工作過失，造成房地產交易當事人經濟損失的，房管機關應當負賠償責任。
第六十九條 房地產交易管理的工作人員濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八章 附則
第七十條 本辦法由市房產管理局負責解釋。
第七十一條 本辦法自發布之日起施行。
