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【所屬類別】地方法規
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海南土地管理辦法
(1988年2月13日海南建省籌備組發布)
檔案全文
第一章 總則
第一條 為了科學、合理地開發、利用、保護土地資源，適應海南對外開放、發展外向型經濟的需要，根據《中華人民共和國土地管理法》，制定本實施辦法。
第二條 海南範圍內的土地，包括已開發和尚待開發的耕地、林地、水面、灘涂、荒山、荒地、建設用地等土地，均由海南、市、縣人民政府統一管理。全面規劃、綜合開發、進行建設。
縣級以上人民政府根據公共利益和開發建設需要，依法對集體所有的土地實行徵用。被征地單位應當服從，不得阻撓。
第三條 海南、市、縣國土局是同級人民政府統一管理本行政區域內城鄉土地的職能部門，是國有土地產權的代表機關。
鄉(鎮)行政區域區的土地管理工作由鄉(鎮)人民政府負責。
第四條 實行土地有償使用制度。土地使用權可以有償出讓、轉讓和抵押。允許外國和港澳台公司、企業或者個人(以下統稱境外客商)參加土地開發、經營、承包。對已用的國有土地徵收土地使用費，政府有計畫地開發土地市場。
第二章 土地的權屬管理
第五條 實行土地全民所有制和集體所有制。海南土地除法律規定屬於集體所有以外，屬於國家所有。
第六條 依法使用國有土地的單位和個人，對其所使用的土地只有使用權，沒有所有權。未經縣以上人民政府批准，任何單位和個人不得擅自改變土地使用權和土地用途。
第七條 全民所有制單位、集體所有制單位和個人依法使用國有土地的，向縣級以上人民政府國土局申請、登記，並領取國有土地使用證，明確其使用權。
擁用集體所有的土地的單位，向市、縣人民政府國土局申請、登記，並領取集體所有的土地所有證，明確其所有權。
全民所有制單位、集體所有制單位和個人依法使用集體所有的土地用於非農業建設的，向市、縣人民政府國土局申請、登記，並領取集體所有的土地使用證，明確其使用權。
使用跨越兩個以上行政區域的土地的單位，向上一級人民政府國土局申請、登記，並領取土地使用證;明確其土地所有權或使用權。
未經劃撥使用的國有土地，由縣級以上人民政府國土局登記造冊，負責統一管理。
第八條 因土地使用權有償出讓、轉讓而改變土地權屬和因轉讓地上附著物涉及土地使用權轉移的，必須辦是土地權屬變更登記手續，更換或者更改土地證書。
第九條 縣級以上人民政府國土局會同有關部門加強土地調查、統計等地籍管理工作。土地所有者和使用者有義務出示、提供土地調查、統計所需要的檔案和資料，不得拒報、虛報或者偽造、篡改。
第十條 土地所有權或使用權發生爭議，應由當事人協商解決，解決後報國土局備案。協調不成的，屬於單位之間的權屬爭議，由縣級以上人民政府國土局處理;屬於縣(市)際間的土地權屬爭議，由海南國土局處理;屬於個人之間或者個人與單位之間的權屬爭議，由鄉級人民政府或者市、縣國土局處理。
當事對縣級以上人民政府國土局或者鄉級人民政府的處理決定不服的，在接到處理決定通知之日起三十天內，依法向人民法院起訴。逾期不起訴的，處理決定發生法律效力。
在土地權屬爭議解決之前，任何一方不得改變土地現狀，不得破壞地上附著物。
第三章 土地的利用和保護
第十一條 海南、市、縣人民政府負責編制各自行政區域的土地利用總體規劃，對全省土地的開發、利用、保護、整治進行統籌安排和綜合平衡。土地利用總體規劃經同級人民代表大會審議通過，報上一級人民政府批准執行。
城市和村鎮土地利用總體規劃，結合城市和村鎮建設總體規划進行。
第十二條 海南、市、縣國土局應根據土地利用總體規劃和開發建設進度，會同有關部門編制年度、中期用地計畫和土地開發計畫，對土地利用實行計畫管理。
第十三條 各類自然保護區、高產農田保護區、熱帶作物保護區以及其他名優特產品保護區的土地，不得作為建設用地。因特殊需要必須徵用時，須報經海南人民政府批准。
第十四條 風景名勝區和文物保護區應規定保護範圍，編制保護髮展規劃，加強土地管理，保證旅遊資源的合理開發利用。
第十五條 各項建設必須節約使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地;可以利用劣地的，不得占用好地。
人民政府鼓勵單位、集體和個人在統一規劃和計畫的指導下，對荒山、荒地、灘涂和閒散廢棄地進行開發整治利用。
第十六條 從事開礦、採石、挖砂、取土等經營活動需要使用土地的單位和個人，必須向縣級以上人民政府國土局申請，經批准後方可使用土地，開礦、採石、挖砂、取土後能夠復墾的土地，用地單位或個人負責復墾，市、縣國土局對復墾的土地進行驗收，對無力復墾的，用地單位或個人應當支付復墾費，由市、縣國土局組織復墾。
第四章 土地的經營管理
第十七條 海南的土地實行有償使用制度，系指對土地使用權實行有限期的有償出讓、轉讓和人民政府向國有土地使用者徵收土地增值稅，土地使用費。
集體所有土地只有不改變使用性質才能實行有償出讓，具體辦法另行規定。
第十八條 市、縣人民政府授權國土局主管本市、縣的土地使用權有償出讓、有償轉讓事務，成立相應的土地交易、評估、仲裁、諮詢等服務機構。
土地使用權的有償出讓和轉讓均在土地交易所進行。
第十九條 實行使用權有償出讓的國有土地，包括建設用地、農業用地、礦山、水面、灘涂等。
地下各類自然資源、礦產、文物等埋藏物、隱藏物不在出讓範圍內。
第二十條 境外客商以及國內機關團體、企事業單位和個人均可以通過有償出讓和轉讓獲取土地使用權。
第二十一條 土地使用權有償出讓採取以下方式：
一、協定出讓;
二、公開招標;
三、公開拍讓。
第二十二條 國地局根據土地的不同用途、不同位置，規定不同的出讓年限，土地使用權的出讓年限一般不超過七十年。
使用期滿，土地使用權和地面附著建築物由當地政府無償收回。需要拆除的附著物，由受讓者拆除或交納拆除費;需要繼續使用土地的，必須辦理續用手續，同時補交續用期地價;使用期未滿而因公共利益需要，政府可提前收回土地，給予用地者經濟補償，或出讓其他土地交換。
第二十三條 地價款應按出讓契約中規定的幣種支付。
收取的地價款，市、縣國土局可提留百分之三(百分之一上交海南國土局，百分之二留給本市、縣國土局)用於土地管理。其餘的交市、縣財政，其中百分之三十上交海南財政。
第二十四條 通過政府有償出讓獲取土地使用權的用地者，在符合有關規定的條件下，可以轉讓土地使用權或向中外銀行及其他金融機構抵押貨款，但是只能轉讓或抵押規定使用年限內的余期使用權。
土地使用權的轉讓包括贈與、出售、交換及合法繼承、轉讓的方式可凡當事人自行確定。
土地在出讓和轉讓時須經公證機關公證。
第二十五條 在本規定頒布之前，已被機構團體，企事業單位、部隊和個人占用的國有土地，也要實行有償、有限期使用制度，即由國土局重新確定使用年限和向政府交納土地使用費。具體辦法另行規定。
上述用地單位和個人如有償轉讓土地使用權必須向市、縣國土局申報，依法辦理轉讓手續，其轉讓所得的地價款，百分之五十歸原單位或個人，百分之五十歸市、縣財政用於基礎設施建設。
嚴禁私自轉讓用地、私自利用土地與他方合作建房、開辦企業，嚴禁利用土地從事非法經營活動。
海南、市、縣人民政府按本條及第二十三條規定收取的地價款套用於市政建設或當地的基礎設施建設，不準挪作他用。
第二十六條 出讓和轉讓土地使用權，土地受讓者須到當地國土局辦理登記或變更登記領取土地使用證。受理抵押的銀行或金融機構，在辦理抵押時應向國土局履行登記。未登記的出讓、轉讓和抵押行為均屬非法行為，不受法律保護。
第二十七條 受讓者取得土地使用權後應交納契稅。
有償出讓和轉讓的土地在使用和轉讓中產生增值， 用地者和轉讓者應交納土地增值稅。
稅收的辦法另行規定。
第二十八條 海南、市、縣人民政府分別建立土地開發建設基金。
土地開發建設基金包括土地使用權有償出讓和轉讓中政府收取的地價款、土地增值稅和土地使用費。
第五章 建設用地管理
第二十九條 建設用地包括國家建設用地、城鎮集體企業建設用地、外商投資企業用地、鄉(鎮)村集體建設用地和城鄉居民個人建房用地。
第三十條 除鄉(鎮)村集體建設用地和農村個人建房用地外，其他建設用地一律實行土地使用權有償出讓和轉讓。土地有償出讓需要占用集體所有土地的，需由政府按照用地計畫和土地開發計畫統一徵用。
凡經政府批准徵用的土地，在完成征地手續後，即屬於國家所有。
第三十一條 徵用土地的審批許可權：
縣級人民政府(含通什市)批准耕地(含水田、菜地、旱地、園地、魚塘。下同)三畝以上，其他土地十畝以下。
海口市、三亞市人民政府批准耕地十五畝以下，其他土地三十畝以下。
超過以上限額的，按規定的審批程式報海南人民政府批准。
第三十二條 徵用集體所有土地，由國土局代表政府與被征地單位簽訂徵用土地協定，按規定支付土地補償費、育苗補償費、附著物補償費和安置補助費。
一、土地補償費
(一)徵用水田，按徵用前三年平均年產值的六倍補償;徵用菜地、旱地、園地和魚塘、按徵用前三年平均年產值的五倍補償。
(二)徵用已種植但尚未收益的園地，可按鄰近同類作物圓地前三年平均年產值的三至四倍補償。
(三)徵用用材林地和經濟林地，按被征林地平均年產值的五至十倍補償。
(四)徵用其他土地，按不超過當地旱地前三年平均年產值百分之五十的額度補償。
二、青苗補償費
屬短期作物，按一造產值補償;屬多年生作物，根據其種植期和生長期長短給予合理補償;人工林地和零星樹木按實際價值補償;非人工林地，被徵用單位自行砍伐的人工林地，或者開始協商征地後突擊搶種的作物，不予補償。
三、附著物補償費
擴除單位或私人的房屋設施，由政府按當地統一產價標準補償。房屋所有者要回房產的，按原有建築面積補回面積相當的房屋，對拆除華僑、港澳台胞的私人房屋，必須報縣級以上人民政府批准。
水井、填墓和其他附著物，按實際情況合理補償，開始協商征地後突擊搶建的附著物，不予補償。
四、安置補助費
徵用耕地的安置補助費，依照《土地管理法》第二十八條的標準計算，徵用林地的安置補助費，按林地的土地補償費的百分之五十計算。
徵用宅基地和未計稅的土地，不付給安置補助費。
第三十三條 徵用土地的各項補償費和安置補助費除屬於個人的附著物和青苗的補助費付給所有人除外，均由被征地單位用於發展生產，不得挪作他用，任何單位和個人不得占用。
因土地徵用造成的多餘勞動力應通過發展鄉(鎮)村企業等途徑，加以安置;安置不完的，可由勞動部門安排符合招工條件的人員到用地單位或有安置能力的單位就業，並將相應的安置補助費轉撥給吸收勞動力的單位。
第三十四條 被徵用的耕地原負擔的農業稅和糧食任務，應相應減免，按有關規定應繳納的耕地占用稅、復墾基金和城郊新菜地開發建設基金，在土地使用權有償出讓給用地單位時應計入地價。
第三十五條 市、縣人民政府根據城鎮建設總體規劃和土地開發計畫，對徵用的土地統一規劃、統一開發。
實行競爭開發政策，由國土局對需開發的用地組織招標。經國土局資信審查，有一定資金和技術力量的，在工商行政管理部門註冊登記的國內外開發公司，均可以參加投標。中標者由國土局核發用地許可證。
國土局要對土地開發實行監督，檢查和處理違反出讓協定和有關規定的行為。
第三十六條 開發公司不得有償轉讓未開發的土地。
使用已開發的土地或購買開發建成的商品房的單位和個人，均應按照本規定第二章的有關條款，到國土局辦理土地使用權變更登記，領取土地使用證。
第三十七條 鄉(鎮)村建設需要使用集體所有土地的，須持縣級以上人民政府批准的計畫任務書或其他批准檔案，向縣級以上人民政府國土局提出用地申請，按照本規定第三十一條的審批許可權辦理，並按第三十二條的規定支付補償費。
第三十八條 鄉(鎮)村公共設施、公共事業建設需要使用集體所有土地的，經鄉級人民政府審批;使用耕地的，按第三十一條規定的審批許可權報上一級人民政府審批。、
第三十九條 農村居民、回鄉落戶的職工、軍人以及華僑、港澳台同胞申請在農村建住宅用地，需按下列規定辦理：
一、使用原有宅基地，由鄉級人民政府批准並辦理用地手續。
二、使用耕地和村內空閒地的，經鄉級人民政府審核、報縣級人民政府批准，由縣級國土局辦理用地手續。
第四十條 城鄉居民個人建住憲的，須嚴格控制每戶占地面積，各市、縣人民政府可在下列限額內結合本地實際情況規定具體標準：
平原地區，60平方米以下;丘陵地區，120平方米以下;山區，150平方米以下;人多地少地區和城鎮郊區，50平方米以下。
第四十一條 個體工商戶、農村承包經營戶、個人合夥從事非農業生產、經營活動，應當充分利用原有宅基地，確需另外使用土地的，由本人持有關部門證明，提出申請，經鄉級人民政府審核，按照第三十一條規定的審批許可權，由市、縣人民政府批准。
第四十二條 需要臨時使用國有土地或者集體所有土地的單位和個人，必須向縣級以上人民政府國土局提出臨時用地數量和期限的申請，經縣級以上人民政府批准，由國土局核發臨時用地許可證。在臨時使用的土地上，不得修建永久性建築物或者擅自改變土地用途，臨時使用期滿必須恢復土地原貌，及時歸還，不得轉讓。
臨時使用土地需要補償的，參照第三十一條規定辦理。
第四十三條 由政府有償出讓或原經批准使用的土地，閒置兩年未用的，報經原批准機關收回土地使用權，另行統一安排使用。
第六章 法律責任
第四十四條 在處理土地權屬爭議的過程中，凡採取非法手段毀壞地上經濟作物和地上附著物的，要賠償損失。對情節惡劣造成財產重大損失者和挑起仲突的直接責任者，要依法追究刑事責任。
第四十五條 對阻撓國家徵用土地，煽動民眾鬧事、影響國家建設構成犯罪的，要依法追究刑事責任。
第四十六條 批准征地後，被征地單位如無正當理由拒不接納補償費、安置費的，其費用由市、縣國土局無息代管。超過一年仍不領取的，按無主款上繳市、縣財政局作為地方財政收入。被征地單位如不服，可在接到征地批准書之日起三十天內向人民法院起訴。逾期不起訴的，由市、縣國土局申請人民法院強制執行。
第四十七條 未經批准或採取欺騙手段騙取批准，非法占用土地的，責令退還非法占用的土地，限期拆除沒收地上附著物，並處以一千元以上，二萬元以下的罰款，對非法占地單位的主管人員由其所在單位或者上級機關給予行政處分。
超過批准用地數量多占的土地按非法占用土地論處。
第四十八條 未經縣級以上人民政府批准，擅自改變國有土地用途的，責令限期改正，並處以一萬元以下罰款。對逾期不改者，經縣以上人民政府批准，收回其土地使用權。
第四十九條 凡違反規定進行的國有土地使用權轉讓，抵押等活動，均屬無效，沒收非法所得以至由政府收回其土地使用權。
集體經濟組織非法轉讓集體土地的，沒收其非法所得。非法轉讓的土地如進行非農業建設的，由縣級以上人民政府收歸國有。
開發單位未經批准有償轉讓未開發的土地，屬非法倒賣土地，除沒收其所得地價款外，對主管人員由其所在單位或者上級機關給予行政處分。
第五十條 縣級以上人民政府國土局工作人員在執行土地管理公務時，違犯法律、法規，由所在單位或上級機關給予行政處分;構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第五十一條 阻撓、刁難國土管理人員執行土地管理公務的，提請公安機關按照《治安管理條例》，以拒絕、阻礙國家工作人員依法執行職務論處。
第五十二條 本規定所規定的行政處罰由縣級以上人民政府國土局決定，當事人對行政處罰決定不服的，可以按法定期限向人民法院起訴;期滿不起訴又不履行的，由國土局申請人民法院強制執行。
第七章 附則
第五十三條 海南國土局根據本規定製定土地使用權有償出讓，轉讓辦法和其他土地管理的具體規定、辦法。
第五十四條 本規定由海南國土局負責解釋。
第五十五條 本規定自頒布之日起施行。過去行政區有關土地管理的規定、辦法、與本規定牴觸的，按本規定執行。
