通知
三亞市人民政府關於印發三亞市農村宅基地管理辦法的通知
各區人民政府、育才生態區管委會，市各有關單位:
《三亞市農村宅基地管理辦法》已經七屆市委常委會第96次會議、七屆市政府第36次常務會議審議通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。
三亞市人民政府
2018年12月26日
（此件主動公開）
全文
三亞市農村宅基地管理辦法
第一章 總則
第一條為規範和加強農村宅基地管理，合理利用土地，切實保護耕地，根據《中華人民共和國土地管理法》《海南經濟特區土地管理條例》《不動產登記暫行條例》等法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條本辦法所稱農村宅基地，是指農村村民個人經批准，用於建造住宅的集體所有土地，但不包括庭院用地和生產用房所占土地。
第三條本辦法適用於本市行政區域內農村宅基地的管理。
第四條市土地行政主管部門負責本市行政區域內農村宅基地管理的監督和指導工作。各區人民政府負責本行政區域內農村宅基地的具體管理和監督工作。
第五條農村村莊規劃應按照有利生產、方便生活、合理布局、節約用地的原則，在城市總體規劃和土地利用總體規劃的基礎上科學編制，明確劃定農村宅基地及其他各類用地的範圍。
農村村莊規劃由市規划行政主管部門會同區人民政府組織編制，報市人民政府批准後實施。農村村莊規劃應劃定村莊界限和村莊居住區範圍，村民宅基地應安排在村莊範圍內。
鼓勵自然村向中心村集聚；鼓勵統建、聯建和建造公寓式住宅。
第六條農村村民建造住宅應當與舊村改造、土地整理相結合，儘量使用原有的宅基地、村內空閒地。嚴格控制占用農用地，不得占用耕地，禁止占用基本農田保護區的土地。
農村村民的自留地和承包的土地只能用於農業種植，禁止擅自改變用途用於建房、取土等破壞種植條件的行為。
第七條農村村民建造住宅，應當依法取得宅基地使用權。農村宅基地屬於集體所有，農村村民對宅基地只有使用權。
第八條宅基地使用權爭議，由當事人協商解決，協商不成的，由村（居）民委員會集體會議討論處理，當事人對處理決定不服的，由區人民政府裁定。當事人對裁定不服的，可以在裁定決定送達之日起60日內向市人民政府申請複議。
在宅基地使用權爭議解決前，任何一方不得改變土地利用現狀。
第二章農村宅基地標準
第九條農村村民一戶只能擁有一處宅基地，每戶用地面積不得超過175平方米，建築面積不得超過367平方米，農村村民在宅基地上申報建房應符合《三亞市村莊建設管理辦法》等相關規定。
第十條“戶”的確定原則上以公安部門戶籍登記為準。具有本村常住戶口，取得本集體經濟組織成員資格，享受集體資產分配，履行集體成員義務的集體經濟組織成員家庭自然戶為一戶。一般由戶主、配偶、子（女）、父（母）等家庭成員組成。
（一）農村村民除身邊留一子女外，其他成年子女已結婚的，以家庭確定為一戶；
（二）年齡在30歲以上（含30歲），未婚且已分家單獨居住的，可確定為一戶；
（三）夫妻雙方戶籍分簿登記的，只能選定一方為戶主確定為一戶。
第十一條界定“農村集體經濟組織成員”應當遵循的原則。
（一）符合以下條件人員應界定為農村集體經濟組織成員。
1．戶籍在當地村（居）委會或小組的原集體經濟組織成員，且長期生產生活在本村、組所在地的農村居民；
2．因與本集體經濟組織成員有婚姻、血緣、收養等法定關係，與本集體經濟組織形成權利義務關係的成員。
（二）特殊人員農村集體經濟組織成員資格的界定。
1.原籍為農村集體經濟組織的黨政機關、事業單位、國有企業的工作人員及離退休人員，不應認定其具有農村集體經濟組織成員資格；
2.由外地轉入的空掛戶、掛靠戶，不應認定具有農村集體經濟組織成員資格；
3.離婚的婦女、離婚再嫁的婦女，應以戶籍為條件進行農村集體經濟組織成員資格認定；
4.曾因外出求學、服兵役、服刑，戶籍未遷出，且本人已回戶籍所在村，其農村集體經濟組織成員資格需村民委員會重新認定。
（三）上述情形以外的特殊人員，其農村集體經濟組織成員資格由區人民政府認定。
第十二條農村集體經濟組織根據村莊規劃，可以在劃定宅基地時給農村村民劃定庭院經濟用地，庭院經濟用地的面積一般不得超過批准的宅基地面積。
庭院經濟用地只能用於種植庭院經濟作物，不得用於建造住房等永久性建築物、構築物。
第十三條少批多占、未批先占、批新未退舊等未退還集體的土地，應當無償退還集體。自行退出的，應視地上建築等情況由村（居）民委員會給予適當補償，補償標準由集體經濟組織（村民小組）商議，報村（居）民委員會確定。
農村村民因未批先占、批新未退舊等情況一戶擁有兩處及以上宅基地，未按規定退回其多餘宅基地的，村（居）民小組可以向村（居）民委員會提出收回宅基地使用權的申請，報區人民政府批准後，由村（居）民委員會收回統一安排使用。
不具備居住條件或無人居住的閒置宅基地、非本集體經濟組織成員占有使用的宅基地、自願放棄的宅基地等退回集體的，由村（居）民委員會統一安排使用。退回的宅基地，土地無償收回,地上房屋等建築由村（居）民委員會給予補償，補償標準參照市轄區內同期同地段評估標準確定（違法占地建設的房屋等不予補償）。未退回的，應根據集體土地成本實行有償使用。
第十四條農村村民要求易地改造住宅的，應當與農村集體經濟組織簽訂契約交還原宅基地，並明確原宅基地上建築物的處置方式。
第三章農村宅基地的申請與審批
第十五條有下列情形之一的，可以申請宅基地：
（一）國家建設、墾區移民、災毀等需要搬遷的；
（二）實施村鎮規劃或舊村鎮改造，必須調整搬遷的；
（三）農村村民除身邊留一子女外，其他成年子女因婚嫁等原因確需另立門戶而已有宅基地低於分戶標準的；
（四）復員退伍軍人和回鄉定居的華僑、港澳台同胞，在原籍無住宅需要建房而又無宅基地的；
（五）市人民政府規定可以申請宅基地的其他情形。
第十六條有下列情形之一的，不得批准宅基地：
（一）年齡未滿18周歲的未成年人；
（二）將原有住房出賣、出租或贈與他人後，再申請宅基地的；
（三）將原有住宅改作商業用房等其他用途後，再申請宅基地的；
（四）原有宅基地已達到規定標準或者能夠解決分戶需要的；
（五）舊房不予拆除，所占宅基地又不退回的；
（六）其他不符合申請宅基地條件的。
第十七條農村宅基地按照嚴格管理，提高效率，便民利民的原則審批。
第十八條農村村民建住宅需要使用宅基地的，按下列程式審批：
（一）農村村民持家庭戶口簿、身份證，向農村集體經濟組織提出書面申請；
（二）村（居）民小組審查申請人申報材料的真實性和符合性，召開村民會議，經三分之二以上村民同意後，報村（居）民委員會審核，村（居）民委員會根據村莊規劃，按照當年住宅用地計畫，召開兩委會，確定建房戶名單、占地面積、位置等，並張榜公告，公告時間為十天；
（三）公告無異議，村（居）民委員會給申請人按戶為單位出具宅基地土地來源證明，報區人民政府批准。
第十九條嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅登記發放不動產權證。
第二十條有下列情形之一的，由區土地行政主管部門審核，報區人民政府批准後，註銷其有關批准檔案及土地使用權等不動產權證，由村（居）民委員會收回宅基地使用權：
（一）不按批准的用途使用土地的；
（二）為村鎮公共設施和公益事業建設，需要使用土地的；
（三）農村村民一戶一處之外的宅基地；
（四）自批准之日起滿2年未動工建房的；
（五）非法轉讓宅基地或住房的。
依照前款第（二）項規定收回宅基地使用權的，對使用權人應當給予適當補償。
第二十一條原農村集體經濟組織成員，離村在外在原籍仍有住宅的，在符合規劃的前提下，可保留一處符合面積標準的宅基地。
第四章農村宅基地建房管理
第二十二條農村村民在宅基地上建造住宅，應當符合農村村莊規劃，報經區人民政府指定的行政主管部門批准後方可開工建設。
第二十三條農村村民應按照經批准的規劃設計、施工要求及建築質量標準建造住宅。農村村民建造住宅應保持地方特色和民族風格，體現時代特點。
第二十四條農村村民建造住宅報建中涉及的各項費用，按照惠民的原則，各區人民政府依照規定可給予減免，不能減免的按下限額度收取。
第五章農村宅基地及地上房屋登記
第二十五條農村宅基地不動產登記按以下規定辦理。
（一）農村宅基地不動產權屬確認。
宅基地不動產登記申請人向區土地行政主管部門提出申請，區土地行政主管部門組織進行宅基地不動產權屬調查、宗地四鄰指界簽字，填寫農村宅基地地籍調查表，建立農村宅基地不動產登記申請檔案。
農村宅基地不動產登記申請檔案應包含以下材料：
1．農村宅基地確權登記申請表；
2．農村宅基地權屬來源證明；
3．戶口簿（戶主和其他家庭成員）、居民身份證（戶主）；
4．宗地規劃意見；
5．農村宅基地地籍調查表；
6．宗地圖和用地界址點坐標冊、宅基地界址點坐標冊；
7．宗地草圖。
（二）農村宅基地不動產登記。
1.區政務服務中心土地服務視窗對申請材料審查，符合的受理申請；
2.區土地行政主管部門審核，材料齊全符合登記規定要求的，應在5個工作日內做出審核意見。審核結果應進行公示，公示期限為7天；
3.公示期滿無異議，區土地行政主管部門通過三亞市不動產登記系統，提交市不動產登記中心核准登記發證。
第二十六條申請農村宅基地地上房屋不動產所有權初始登記應提交以下材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明和申請人屬於房屋所在地農村集體經濟組織成員的證明；
（三）宅基地不動產權證本或集體所有建設用地使用權證本；
（四）申請登記房屋的報建批准檔案；
（五）申請登記房屋符合城鄉規劃的檔案；
（六）申請人對登記房屋符合建築安全的承諾檔案；
（七）房屋測繪報告；
（八）其他必要材料。
第二十七條農村宅基地地上房屋不動產所有權初始登記按以下程式辦理：
（一）申請人向區政務服務中心土地服務視窗申請，材料符合後予以受理；
（二）區土地行政主管部門審核，材料齊全符合規定要求的，應在5個工作日內作出審核意見。審核結果應進行公示，公示限期為7天（於不動產登記入口網站公示）；
（三）公示期滿無異議，區土地行政主管部門通過三亞市不動產登記系統，提交市不動產登記中心核准登記發證。
第二十八條地上已建成房屋且未辦理房屋土地不動產確權登記的宅基地，批准和建築規劃手續齊全的，經地籍調查測量，權屬無爭議的，可以按照房地一致的原則於房屋確權登記時，由不動產登記機構頒發房地統一的不動產權證書。
非農村集體經濟組織成員，於1988年2月13日前取得劃撥宅基地需辦理土地房屋確權的，由村集體經濟組織出具明確劃撥時間、建房時間等證明材料，報區人民政府審核。
第六章農村宅基地的整理
第二十九條區人民政府要根據村鎮規劃和土地利用規劃，結合實施百鎮千村、共享農莊發展戰略，科學制定和實施村莊改造、歸併村莊整治計畫，積極推進農村宅基地整理，提高城鎮化水平和村鎮土地集約利用水平，努力節約使用宅基地。
農村宅基地整理，要按照“規劃先行、政策引導、村民自願、多元投入”的原則，按規劃、有計畫、循序漸進、積極穩妥地推進。
第三十條市人民政府鼓勵農村集體經濟組織按照土地利用規劃和村鎮規劃，採取集中建設新村、舊村改造等方式，對本村宅基地進行整理。
第三十一條農村集體經濟組織對宅基地進行整理，按下列程式進行：
（一）農村集體經濟組織會同區人民政府擬定宅基地整理方案，整理方案應包括以下內容：
1、擬整理地塊的位置、面積；
2、整理宅基地需搬遷的村民戶數、人數、宅基地和房屋的面積；
3、需搬遷的村民的安置補償辦法和安置規劃方案；
4、整理後多餘宅基地的處置方式。
（二）農村集體經濟組織和區人民政府將整理方案報市土地行政主管部門和規划行政主管部門審核後，報市人民政府批准。
（三）農村集體經濟組織和區人民政府按照市人民政府批准的整理方案實施宅基地整理。
第三十二條城市總體規劃已規劃為城市建設用地的農村集體所有土地，由市人民政府根據城市建設的需要依法實行徵收後納入政府土地儲備，不屬於農村宅基地整理的範圍。
第七章法律責任
第三十三條未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法占用土地建造住宅的，或超過批准的面積多占土地建造住宅的，依據《中華人民共和國土地管理法》第七十六條的規定，由市土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的住宅和其他設施。
第三十四條非法轉讓宅基地或者非法轉讓土地建造住宅的，依據《中華人民共和國土地管理法》第八十一條、《中華人民共和國土地管理法實施條例》第三十九條的規定，由市土地行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，可以並處非法所得百分之五以上百分之二十以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十五條無權批准宅基地的單位或者個人非法批准占用土地的，超越批准許可權非法批准占用土地的，不按照土地利用總體規劃確定的用途批准占用土地的，或者違反本辦法規定的程式批准占用土地的，其批准檔案無效，對非法批准占用土地的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十六條拒絕、阻撓市、區人民政府及其工作部門工作人員依法執行公務的，依照《中華人民共和國治安管理處罰法》的有關規定予以處理；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八章附則
第三十七條育才生態區管委會及市駐育才生態區土地、規划行政主管部門，依照本辦法中區人民政府及區土地、規划行政主管部門的職責執行。
第三十八條本辦法具體適用問題由市土地行政主管部門解釋。
第三十九條本辦法自印發之日起實施，三府〔2006〕114號文印發的《三亞市農村宅基地管理辦法》同時廢止。本市制定的有關農村宅基地管理規定與本辦法不一致的，以本辦法規定為準。
解讀
•為何要制定新《三亞市農村宅基地管理辦法》？
制定新的《三亞市農村宅基地管理辦法》（以下簡稱《辦法》）有三方面的意義：
一是完善農村宅基地管理制度是保證三亞市有序開發建設的必要手段。為對標“賦予農民更多財產權利，保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度”工作要求，建立、健全不動產統一登記制度，立足於鄉村振興戰略高度，三亞市政府於2006年印發執行的《三亞市農村宅基地管理辦法》（以下簡稱原《辦法》），已明顯不能適應我市農村宅基地管理工作的需要。補充完善《辦法》條款，增加新概念不僅助益地方宅基地管理平台的建設，同時有助於對土地資源的合理開發、集約利用和合法經營管理，促進經濟社會和國防建設全面發展，是保證三亞市有序開發建設的必要手段。
二是農村房地一體確權登記發證制度建設有待完善。三亞市農村宅基地登記發證工作已進入常態化管理，至今已頒發證書22802本。為保障農村村民權益，增強辦證意識，順應不動產統一登記工作要求，有針對性地增加農村宅基地及地上房屋登記等內容，明確宅基地初始登記及地上房屋登記申請發證制度顯得非常迫切。
三是貫徹落實國家關於加快宅基地和集體建設用地確權登記發證工作有關要求的需要。原國土資源部、省國土資源廳都對進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證工作提出了明確的要求，要求各地制定和完善宅基地、房屋和集體建設用地使用權確權登記發證相關政策，規範集體建設用地管理，促進土地資源最佳化配置和節約集約利用，切實提高行政服務效率，規範農村房地一體登記發證工作，有效保障農村居民合法權益。
•新《辦法》明確了哪些整體內容？
《三亞市農村宅基地管理辦法》總共八章39條。第一章為總則，主要明確辦法的法律依據以及適用範圍、部門職能分工等內容。第二章為農村宅基地標準，明確了“戶”及“農村集體經濟組織成員”的界定原則，並規定了宅基地面積等的標準。第三章為農村宅基地的申請與審批，主要明確了農村宅基地申請條件及審批流程等內容。第四章為農村宅基地建房管理，主要規定了農村宅基地建房標準及批准原則。第五章為農村宅基地及地上房屋登記，主要規定了農村宅基地土地登記及地上房屋所有權初始登記辦理事項，明確登記所需材料及相關部門受理程式等內容。第六章為農村宅基地的整理，主要明確了農宅整理的原則及整理程式等相關內容。第七章為法律責任，主要對一些違反新《辦法》的行為明確了法律責任，為處理此類違法行為提供法律依據。第八章為附則，規定了辦法實施時間、新老政策的適用及明確辦法解釋主體。
•新《辦法》有哪些主要內容和具體規定？
《三亞市農村宅基地管理辦法》有如下內容和具體規定：
一是關於農村宅基地劃定和使用的原則規定。《辦法》第一章總則對農村宅基地劃定和使用的原則進行了規定。《辦法》規定農村村莊規劃應劃定村莊界限和村莊住居區範圍，村民宅基地應安排在村莊範圍內（第五條）；農村村民建造住宅不得占用耕地，禁止占用基本農田保護區的土地。農村村民的自留地和承包的土地只能用於農業種植，禁止擅自改變用途用於建房（第六條）；農村村民建造住宅，應當依法取得宅基地使用權。農村宅基地屬於集體所有，農村村民對宅基地只有使用權（第七條）。
二是關於取得農村宅基地資格的規定。《辦法》中的第十條、第十一條、第十五條和第十六條，對農村宅基地取得資格進行了規定。一是明確了“戶”的概念。“戶”的確定原則上以公安部門戶籍登記為準，一般由戶主、配偶、子（女）、父（母）等家庭成員組成（第十條）；二是明確了農村集體經濟組織成員界定的原則。規定了應認定為農村集體經濟組織成員和不應認定為農村集體經濟組織成員的幾種情形，明確情形以外特殊人員的農村集體經濟組織成員資格由區人民政府認定（第十一條）；三是明確5種可以申請宅基地和6種不得批准宅基地的情形（第十五條、第十六條）。
三是關於每戶村民可擁有多少宅基地的規定。《辦法》第九條規定，“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，每戶用地面積不得超過 175 平方米，建築面積不得超過367平方米，農村村民在宅基地上申報建房應符合《三亞市村莊建設管理辦法》等相關規定”。較之2006版的《三亞市農村宅基地管理辦法》，新《辦法》首次對宅基地上建設住房的面積進行最大限制設定，為進一步加強我市的農村建房管理提供了政策保障。
四是關於如何申請取得宅基地的規定。《辦法》第十八條規定了農村村民建住宅需要使用宅基地的申請及審批程式，符合資格條件的村民向農村集體經濟組織申請，村民會議同意、村委會審核、公告無異議，報區人民政府批准。《辦法》第二十五條對宅基地的確權登記發證工作流程、材料清單及辦理時限進行了規定。新的宅基地確權登記發證工作流程，將審查審核許可權下放到區里並進行簡化，努力方便民眾辦事。
五是關於宅基地地上房屋所有權的登記發證。我市已完成不動產統一登記職責整合，農村宅基地使用權和房屋所有權是不動產統一登記的重要內容。為了推進農村宅基地房地統一登記，《辦法》第二十六條、第二十七條對宅基地地上房屋所有權登記應提交的材料、辦理流程及辦理時限進行了具體規定。房屋登記發證流程跟宅基地的確權登記流程一樣，審查審核許可權下放到區里。在房屋登記應提交的材料中，強化規劃的符合性，對自建住房民眾較重視的工程質量問題，採取權利人承諾的方式，較切合實際地解決民眾登記難問題。
六是關於對違法違規行為處置的規定。《辦法》第十三條對少批多占、未批先占、批新未退舊等未退還集體的土地的違規行為分別設定了處置規定。第十九條嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅登記發放不動產權證。第二十條列出5種違法違規情形，區政府批准，註銷有關批准檔案及土地使用權證，村委會收回宅基地。《辦法》第七章共4條，對各種違法違規行為應承擔的法律責任分別進行了規定。
七是關於一些特殊情況處理的規定。為解決好歷史遺留問題，《辦法》第十二條、第二十一條、第二十八條對一些特殊情況進行了規定。第十二條明確可以在劃定宅基地時給農村村民劃定庭院經濟用地，同時規定庭院經濟用地只能用於種植庭院經濟作物，不得用於建造住房等。第二十一條明確了原農村集體經濟組織成員，離村在外在原籍仍有住宅的處置規定。第二十八條對已建成房屋尚未辦理房屋土地確權登記的宅基地，如何才能補辦確權登記手續予以明確等。
