(蘇建房（2007）114號)
各市房管局，宿遷市建設局：
為了規範本省前期物業管理招標投標行為，保護當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭，我廳制定了《江蘇省前期物業管理招標投標實施辦法》，現印發給你們，請貫徹執行。執行中的情況，請及時告我廳房地產業處。
附屬檔案：《江蘇省前期物業管理招標投標實施辦法》
二00七年四月三日
附屬檔案：
江蘇省前期物業管理招標投標實施辦法
一、總 則
第一條 為了規範本省前期物業管理招標投標行為，保護當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭，根據《中華人民共和國招標投標法》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》、建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》等有關規定，結合本省實際情況，制定本辦法。
第二條 前期物業管理招標投標，是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業，契約約定對物業管理區域內房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護區域內的環境衛生和秩序的活動。
第三條 在本省行政區域內，建設單位通過招標投標的方式選聘前期物業管理企業，以及行政主管部門對物業管理招標投標活動依法實施監督管理，適用本辦法。
第四條 住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位（包括分期建設、多公司建設），應當通過招標投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業，負責前期物業管理。
有下列情形之一的，經物業項目所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門批准，可以採用協定的方式選聘具有相應資質的物業管理企業：
（一）公開招標或者連續兩次接受邀請投標人少於3個的；
（二）住宅及同一物業管理區域內的非住宅，建築面積不足3萬平方米的，或者物業管理區域內獨立式住宅（別墅）為主的建築面積不足1萬平方米的。
第五條 前期物業管理招標投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。
第六條 省建設行政主管部門負責全省行政區域內前期物業管理招標投標活動的指導、監督和管理。
縣（市、區）級以上物業管理行政主管部門根據職責劃分負責本行政區域內前期物業管理招標投標活動的指導、監督和管理。
第七條 任何單位和個人不得違反法律、法規規定，限制或者排斥潛在投標人參加前期物業管理投標，不得以任何方式非法干涉招標投標活動，不得將依法進行招標的物業項目化整為零或以其他方式規避招標投標。
二、招 標
第八條 本辦法所稱招標人是指依法進行前期物業管理招標的項目建設單位。
前期物業管理招標由招標人依法組織實施。一個物業管理區域分期建設、多公司建設的項目，招標人應統一，招標約定的物業管理區域應當與實際交付使用的物業管理區域相一致。
第九條 招標人有能力編制招標檔案、組織和實施招標活動的，可以自行組織招標；招標人也可委託招標代理機構組織招標。
招標人委託代理機構組織招標的，代理機構應當是依法設立、具有編制招標檔案、對投標申請人進行資格驗證和組織評標相應專業力量的社會中介組織。招標代理機構應當在招標人委託的範圍內辦理招標事宜，並遵照本辦法對招標人的規定。
第十條 前期物業管理招標分為公開招標和邀請招標。
採取公開招標方式的，應當在公共媒介上發布招標公告，並在“中國住宅與房地產信息網”或“中國物業管理協會網”或 “江蘇建設信息網”或項目所在城市物業管理行政主管部門指定網站發布招標公告；具體發布網站由招標人根據公開招標範圍確定。招標公告應當載明招標人的名稱、地址、聯繫方式，招標項目的基本情況、招標投標活動時間安排、投標申請人條件以及投標資格預審辦法等事項。
招標人採取邀請招標方式的，應當向3個以上具有相應資質的物業管理企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規定的事項及獲取招標檔案的辦法。
第十一條 招標人應當根據招標項目前期物業管理的特點和需要，在招標活動開始前完成招標檔案的編制和招標備案。
前期物業管理招標檔案應包括以下內容：
（一）招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯繫方式、項目規劃建設（名稱、類型、位置、建築面積、區域四至、主要經濟技術指標、建設與竣工交付日期）、相關設施設備、物業管理用房配置等基本情況；
（二）物業管理前期介入的時間、服務要求，相關業主共有的道路、綠地、公共場所、公用設施、車位（庫）、物業管理用房以及房屋共用部位、共用設施設備的接管驗收要求；
（三）對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、投標書份數、企業情況、管理服務總體目標及各項指標要求、擬派出的管理項目負責人和主要技術人員簡歷與業績、物業管理設計模式、機構設立、崗位安排、員工培訓計畫、管理制度及裝備的機械設備和採取的措施、物業服務費標準的測算、公共能耗管理、投標承諾、投標書密封加蓋企業印鑑和法定代表人簽章等要求；
（四）交付使用後經營性物業的租賃經營與管理，包括停車場（庫）、會所等相關設施權利歸屬、服務收費方式等；
（五）物業服務內容（包括對業主入住、建立服務系統和服務網路，房屋共用部位、共用設施設備維修養護，公共綠化養護管理，公共秩序維護、車輛停放管理、消防等安全防範管理，裝飾裝修管理服務，公共環境衛生保潔，物業資料管理、客戶服務和便民措施等）及服務標準；
（六）財務管理，包括對物業服務費（選擇收費的包乾制、酬金制或其他方式）和專項維修資金的使用管理；
（七）前期物業服務契約的簽訂說明以及業主臨時公約的制訂說明；
（八）房屋質量保證檔案和房屋使用說明情況；
（九）招標人向中標人提供的物業管理條件或者優惠條件；
（十）評標標準和評標方法，廢標認定原則；
（十一） 投標保證金的繳納，對未中標人編制投標檔案的經濟補償方法等；
（十二）招標人、中標人違約的責任；
（十三）招標檔案解釋和招標活動方案，包括現場踏勘、投標書送達地點及截止時間、開標時間及地點等；
（十四）其他招標事項的說明及法律法規規定的其他內容。
第十二條 招標檔案要求由投標人繳納投標保證金的，投標人應當繳納；投標保證金應在確定中標人後10日內退還投標人。
招標檔案對未中標人承諾支付投標書編制補償金的，招標人應當支付；補償標準可以根據投標人的投標評標得分，分檔補償。
第十三條 住宅物業為主的項目招標人，應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，提交以下材料報物業項目所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門備案：
（一）項目建設的土地、規劃建設、施工許可等政府批件；
（二）招標公告或者投標邀請書；
（三）招標檔案；
（四）代理招標委託契約（適用委託機構代理）；
（五）法律、法規規定的其他材料。
物業管理行政主管部門發現招標有違反法律、法規和本規定的，應當責令招標人改正。
第十四條 公開招標實行對投標申請人資格預審的，招標人應當在招標公告中載明資格預審的條件、資格預審辦法，作為對投標申請人進行資格預審的依據。
資格預審檔案一般應當包括投標申請人或受邀人提供的企業資格檔案、業績、技術裝備、財務狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡歷、業績等證明材料。
公開招標在資格預審合格的投標申請人過多時，招標人應採取公開隨機抽籤決定的方式，或者採取按照招標公告載明的對投標申請人資格、業績等預審方法，從中選擇不少於5家資格預審合格的投標申請人作為投標人。
第十五條 經資格預審後，招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，告知獲取招標檔案的時間、地點和方法；並同時向資格預審未通過的投標申請人告知資格預審結果。
第十六條 招標人應當確定投標人編制投標檔案所需要的合理時間；投標檔案編制時間自招標檔案發出之日起至提交投標檔案截止之日止，最短不得少於20日。
第十七條 招標人對已發出的招標檔案進行必要的澄清或者修改的，應當在招標檔案要求提交投標檔案截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標檔案收受人；該澄清或者修改的內容為招標檔案的組成部分。
招標人澄清或者修改招標檔案實質內容的，包括招標項目主要經濟技術指標、項目建設進度及竣工交付時間、物業管理條件、物業管理服務內容或標準、開標評標時間或地點、評標方法、前期物業服務契約簽訂等，應當書面報送物業管理行政主管部門備案。
第十八條 招標人根據物業管理項目的具體情況，可以在招標檔案發出的5日內組織招標檔案收受人踏勘物業項目現場，並提供隱蔽工程圖紙等資料。對招標檔案收受人提出的疑問，招標人應當予以澄清或者以書面形式傳送給所有的招標檔案收受人。
第十九條 招標人不得向他人透露可能影響公平競爭的有關招標投標的情況。
招標人設有標底的，標底必須保密。
第二十條 在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質內容進行談判與溝通。
第二十一條 通過招標投標方式選聘物業管理企業的，招標人應當按照以下規定時限完成招標投標工作：
（一）新建現售商品房項目應當在現售30日前完成；
（二）預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；
（三）非出售的新建項目應當在交付使用90日前完成。
三、投 標
第二十二條 本辦法所稱投標人是指投標資格合格，並回響前期物業管理招標、參與前期物業管理投標競爭的物業管理企業。
投標人應當具備相應的物業管理企業資質和招標檔案要求的其他條件。
第二十三條 投標人對招標檔案有疑問需要澄清的，應當以書面形式向招標人提出。
第二十四條 投標人應當按照招標檔案的內容和要求編制投標檔案，投標檔案應當對招標檔案提出的實質性要求和條件作出回響。
投標檔案應當包括以下內容：
（一）投標函；
（二）投標人授權委託書（法定代表人不出席招標投標活動
的適用）；
（三）投標企業經營的法定相關證書、企業業績情況等；
（四）投標測算和投標報價；
（五）物業管理方案及其管理服務承諾；
（六）招標檔案要求提供的其他材料。
投標檔案應當依次按封面、目錄、序言（或概要）、內容、附屬檔案的格式順序編制裝訂。
第二十五條 投標人應當在招標檔案要求提交投標檔案的截止時間前，將投標檔案密封送達投標地點；招標人收到投標檔案後，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，並妥善保存投標檔案。
在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標檔案。在招標檔案要求提交投標檔案的截止時間後送達的投標檔案及其補充、修改的投標檔案，均為無效的投標檔案，招標人應當拒收。
第二十六條 投標人在招標檔案要求提交投標檔案的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標檔案，並書面通知招標人；補充、修改的內容為投標檔案的組成部分，並應當按照前款的規定送達、簽收和保管。
第二十七條 投標人根據招標檔案載明的項目實際情況，擬在中標後將中標項目的部分非主體、非關鍵性工作進行分包或聘請顧問協助管理的，應當在前期物業服務契約中約定。
第二十八條 投標人不得弄虛作假，騙取中標。
投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權益。
禁止投標人以明顯低於同城市物業服務社會平均成本價套取中標。
投標人不得與招標人串通投標，損害國家、社會公共利益或者他人的合法權益。
禁止投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。
四、開標、評標和中標
第二十九條 前期物業管理招標投標活動的開標、評標和中標過程，項目所在地負責招標備案審查的物業管理行政主管部門可派人到場進行全程監督。
第三十條 開標應當在招標檔案確定的提交投標檔案截止時間的同一時間公開進行；開標地點應當為招標檔案中預先確定的地點。
第三十一條 開標由招標人或招標投標活動組織人主持，邀請所有投標人參加。開標應當按照下列規定進行：
由投標人代表查驗投標檔案加蓋企業印鑑及密封的情況，也可以由公證機構進行檢查並公證。經確認無誤後，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、提供的主要服務內容及標準、投標報價和投標檔案的其他主要內容。
招標人在招標檔案要求提交投標檔案的截止時間前收到的所有投標檔案，開標時都應噹噹眾予以拆封、宣讀。
開標過程應當由招標人記錄，並由投標人代表確認後存檔備查。
第三十二條 評標由招標人依法組建的評標委員會負責。
評標委員會由物業管理及相關專業的專家和招標人代表組成，成員一般為5人以上的單數，其中招標人代表以外的物業管理方面的專家不得少於成員總數的三分之二。
評標委員會的專家成員，應當由招標人從物業管理行政主管部門建立的專家名冊中，於開標的前1日採取隨機抽取的方式確定。評標委員會成員名單在開標前應當保密。
招標人與投標人之間有股權、隸屬或其他利害關係的，招標人代表不得進入評標委員會，已經進入的應當更換。
開標前，投標人提出要求評標委員會成員迴避的，由評標委員會判定是否足以影響評標的公正性，並決定評審是否應當迴避。
第三十三條 物業管理行政主管部門應當建立評標的專家名冊。省建設行政主管部門建立的物業管理評標專家成員推薦名冊，以公開方式供各地隨機抽取使用。
物業管理行政主管部門應當對進入專家名冊的成員，進行相關法律法規和業務培訓，對其評標能力、廉潔公正等進行綜合考評和監督，及時取消不稱職或者違法違規人員的評標專家資格。被取消評標專家資格的人員，不得再參加任何評標活動。
第三十四條 評標委員會成員應當獨立、認真、公正、誠實、廉潔地履行職責，遵守職業道德，對所提出的評審意見承擔個人責任。
評標委員會成員不得與任何投標人或者與招標結果有利害關係的人進行私下接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關係人的財物或者其他好處。
評標委員會成員和與評標活動有關的工作人員不得透露對投標檔案的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關的其他情況。
本條所稱與評標活動有關的工作人員，是指評標委員會成員以外的因參與評標監督工作或者事務性工作而知悉有關評標情況的所有人員。
第三十五條 評標委員會可以用書面形式，要求投標人對投標檔案中含義不明確、對同類問題表述不一致或者有明顯文字和計算錯誤的內容作必要澄清或者說明。投標人應當採用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得改變投標檔案的實質性內容。
第三十六條 評標方法一般應採用綜合評估法，或者法律、行政法規允許的其他評標方法。
綜合評估法一般採取分項評分加權求和，各分項權重之和應為100%；分項應考慮投標人誠信、投標檔案、投標答辯等因素合理確定；其中投標人誠信評分權重一般應不高於20%；投標書評分權重一般應不低於50%；投標答辯評分權重一般應不高於20%，若將物業投標報價單項評審的，其分項權重應不高於20%；採取評標評審的評分項目和評分方法、評分權重等，招標人應事先在招標檔案中載明。
第三十七條 曾獲國家、省、市物業管理示範（優秀）項目，在管並保持稱號的投標人，評標應給予相應優惠分值。
第三十八條 評標委員會應當在保密的情況下，按照招標檔案確定的評標標準和方法，連續對投標檔案進行評審和比較，並對評標結果簽字確認。
第三十九條 經評標委員會評審，一致認為某一投標檔案未實質回響招標檔案的，可以否決該投標；一致認為所有投標檔案都不符合招標檔案實質性要求的，可以否決所有投標。
依法必須進行招標的前期物業管理項目的所有投標被否決的，或者某一投標人被否決後使得投標人不足3個的，招標人應當重新招標。
評標委員會認定以下情形之一的，應作廢標處理：
（一）投標檔案沒有投標人印章和投標人法定代表人簽章或者沒有法定代表人簽章授權委託的；
（二）投標檔案載明的物業管理目標、內容、質量標準和管理措施明顯不能滿足招標檔案規定要求的；
（三）投標報價項目、計算、報價方法不符合招標檔案要求，影響到對投標報價評審比較的；或者同標準的服務項目投標人以明顯低於同城市物業服務社會平均成本價競標的；
（四）投標檔案超出招標檔案，附加了招標人不能接受條件的；
（五）發現投標人以他人名義投標、串通投標、以其他弄虛作假方式投標，或者以行賄手段謀取中標的。
第四十條 評標委員會完成評標後，應當向招標人出具書面評標報告，闡明評標委員會對各投標的評審和比較意見；判定廢標的應當出具廢標說明；並按照招標檔案規定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。
招標人也可委託評標委員會直接確定中標人。
第四十一條 招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。
當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行契約的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。但招標人不得以超出招標檔案明示的物業管理條件、範圍、內容、價格等實質內容，向中標候選人提出附加要求，迫使其放棄中標。
第四十二條 招標人應當在投標有效期截止時限後的30日內確定中標人並向中標人發出中標通知書，同時將招標結果通知所有未中標的投標人。對未能中標的投標人，招標人應及時退回其投標檔案。
第四十三條 招標人和中標人應當自中標通知發出之日起30日內，按照招標檔案和中標人的投標檔案簽訂前期物業服務契約；招標人和中標人不得再行訂立背離招標檔案實質性內容的其他協定。
第四十四條 中標人應當按照契約約定履行權利與義務。中標人不得向他人整體轉讓中標項目，也不得將中標項目支解後分別轉讓給他人。
中標人按照契約約定或經招標人同意，可以將中標項目的部分非主體、非關鍵性的專業工作分包給他人完成。接受分包的人應當具備相應的專營資格條件，並不得再次分包。
第四十五條 招標人應當自確定中標人30日內，向招標備案的物業管理行政主管部門進行備案。備案資料包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、評標記錄、中標人的投標檔案、前期物業服務契約等資料。
第四十六條 招標投標活動的所有參與人員未經招標檔案或者投標檔案的著作權人同意，不得向他人泄露或者在它處引用招標檔案或者投標檔案內容。
第四十七條 當中標人因不可抗力提出不能履行契約或經招標人、中標人雙方協商同意中止履行契約的，應按本辦法重新招標。
五、附 則
第四十八條 招標投標活動中有違反國家相關法律法規和規章的規定的，按照相關規定處罰。
第四十九條 投標人和其他利害關係人認為招標投標活動不符合本辦法有關規定的，有權向招標人提出異議，或者依法向有關部門投訴。
第五十條 招標檔案或者投標檔案使用兩種以上語言文字的，必須有一種是中文；對不同文本的解釋發生異議的以中文文本為準。用文字表示的數額與數字表示的金額不一致的，以文字表示的金額為準。
第五十一條 單一業主、或業主委員會經業主大會授權、或物業產權人（政府機關或物業產權部門）通過招標投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業實施物業管理的，可以參照本辦法執行。
第五十二條 本辦法由省建設行政主管部門負責解釋。
第五十三條 本辦法自2007年6月1日起施行。
