沭陽縣物業管理實施辦法

沭陽縣物業管理實施辦法

第一章 總 則

第一條 為規範物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，保障社會公共利益，根據國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等有關法律、法規、規章的規定，結合本縣實際情況，制定本辦法。
第二條 在本縣行政區域內的物業管理活動，應當遵守本辦法。
本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務契約約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
本辦法所稱物業服務企業，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質，從事物業服務的企業。
第三條 新建商品房應當實行物業管理。
未實施物業管理的原有住宅區，配套設施比較齊全的，由沭城鎮人民政府組織綜合整治，逐步創造條件，積極推行物業管理；配套設施不全的，由所在社區居委會統一管理。
商貿、辦公、醫院、學校、工業區、倉儲等配套設施比較齊全的非住宅物業，根據條件推行物業管理。
第四條 縣建設局是全縣行政區域內物業管理行政主管部門，主要職責是：
（一）貫徹實施國家有關物業管理的法律、法規、規章和方針、政策，研究制定物業管理的有關措施；
（二）管理全縣物業管理行業，逐步建立管理專業化、服務社會化、經營市場化的物業管理新機制；
（三）負責物業服務企業資質管理工作；
（四）負責房屋專項維修基金收繳、使用的監管工作；
（五）依法查處物業管理中的違法行為。
沭城鎮人民政府受縣建設局委託，代為履行前款除第（三）、（四）項之外的其他職責，負責本辦法的組織實施；監督物業服務企業履行物業服務契約，對城區各物業服務企業進行評比、考核、通報、獎勵和處罰。縣建設局應當積極協助、配合沭城鎮人民政府，對本轄區內物業管理實施監督管理。
縣居民小區物業管理指揮部的主要職責是：
（一）協助沭城鎮人民政府和社區居委會，對城區各小區環境衛生、治安秩序和違章建築實施管理；
（二）對在建小區實施質量管理，負責小區質量把關和驗收工作。
社區居委會的主要職責是：
（一）負責屬地居民小區的物業管理，並接受沭城鎮人民政府的領導，對物業服務企業實施管理；
（二）對物業服務企業的經營服務進行日常監督檢查；
（三）指導成立業主大會，監督業主大會籌備組開展各項工作；
（四）指導業主委員會的工作，參加業主委員會的相關活動，及時傳達各級部門作出的有關社會公共利益的決定，對業主委員會作出的決議提出意見和建議。
第五條 規劃、建設、城管、公安、物價、工商、郵政、廣電、通信、供電、供水、供氣、市政、綠化、環衛等有關部門和單位，按照各自職責，協同實施本辦法。
第六條 政府應當扶持物業管理行業，逐步建立專業化、社會化、市場化的物業管理機制，提高物業管理水平。
第二章 業主及業主大會
第七條 房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中，按照法律規定和契約約定享有權利，並承擔相應義務。
業主應當通過建設單位、物業服務企業或直接向業主委員會提供聯繫地址、通訊方式。
物業承租人或者實際使用物業的人為物業使用人。物業使用人根據與業主的雙方約定，可以享有業主相應的權利和承擔業主相應的義務。但使用人與業主約定的內容不得違反業主公約和本辦法的規定。
業主應當將與使用人的約定書面告知業主委員會和物業服務企業。
第八條 業主通過業主大會和業主委員會對物業實施自治管理；物業管理區域內業主人數較少的，物業的管理形式可以由業主自主決定。
業主大會由物業管理區域內全體業主組成。業主可以書面委託代理人參加業主大會會議。代為參加的受託人必須代為表達委託人的真實意願表示，有書面意見的應代為轉交。業主不參加也不委託他人參加業主大會會議的，視作棄權。
第九條 一個物業管理區域只能成立一個業主大會。
業主大會履行下列職責：
（一）審議、修改、通過業主大會議事規則和業主公約；
（二）選舉、更換業主委員會委員；
（三）審議業主委員會的工作報告，監督業主委員會的工作，改變或撤銷業主委員會不適當的決定；
（四）選聘或解聘物業服務企業；
（五）審議批准業主大會、業主委員會工作經費籌集、使用方案；
（六）決定專項維修資金使用、續籌方案並監督實施；
（七）審議、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（八）決定有關業主共同利益的重大事項；
（九）改變或撤銷業主小組不適當的決定；
（十）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其它有關物業管理的職責。
第十條 同一個物業管理區域內，已交付使用的物業建築面積達到百分之五十，或者已交付使用的物業建築面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過一年的，應當召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。
第十一條 物業管理區域符合本辦法第十條所列情形之一的，建設單位應當書面向沭城鎮人民政府報告，提出成立首次業主大會的申請，並提供業主清冊、物業建築面積明細、物業交付使用的時間等檔案資料。
經建設單位或百分之二十以上業主提議，在沭城鎮人民政府的指導下，由所在地社區居委會負責召集建設單位和通過公開徵集報名或經業主推薦產生的業主代表共同組成首次業主大會籌備組，負責業主大會籌備工作。
籌備組成員名單應當自成立之日起七日內在物業管理區域內書面公示，公示時間應不少於十日。
籌備組負責下列工作：
（一）確定召開業主大會會議的形式、時間、地點和內容；
（二）確定業主委員會組成人數，並按業主委員會委員條件，經公開徵集報名後差額推薦業主委員會委員候選人；
（三）參照物業管理行政主管部門制定的示範文本擬定業主大會議事規則和業主公約草案；
（四）確認業主身份，確定首次業主大會會議的投票權數；
（五）做好召開首次業主大會的各項會務準備工作；
（六）主持召開首次業主大會會議。
前款（一）、（二）、（三）、（四）項的內容應當在首次業主大會會議召開十五日前以書面形式在物業管理區域內公告。
第十二條 首次業主大會業主投票權數按以下方式確定：
（一）住宅物業實行一戶一票，一戶擁有兩套以上住房的，按住房套數計算票數；
（二）同一物業管理區域內同時具有住宅和非住宅物業的，住宅物業按套計算投票權數，非住宅物業按建築面積每一百平方米計算為一票，不足一百平方米的可與其他業主合併計票。
第十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會的定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。業主委員會應當於業主大會會議召開十五日前通知全體業主。經百分之二十以上的業主提議，業主委員會應當在社區居委會的指導下組織召開業主大會臨時會議。召開業主大會會議，業主委員會應當事先將會議時間、地點、議題、議程告知沭城鎮人民政府及所在地社區居委會，邀請其派代表參加，並認真聽取意見。
第十四條 業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可採用書面徵求意見的形式。業主大會會議應當有物業管理區域內持有二分之一以上投票權的業主參加。採取集體討論形式的，可以以幢、單元、樓層等為單位，在社區居委會的指導下推選若干業主代表參加業主大會會議，也可以由業主決定以其它方式推選業主代表參加業主大會會議。到會代表應當能夠代表物業管理區域內持二分之一以上投票權的業主。
業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權二分之一以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業服務企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。
單個業主在業主大會會議上所持投票權數超過總投票權數百分之三十以上的，業主大會所作出的決定，除按上款規定以外，還須其他與會業主所持投票權二分之一以上同意方可通過。
業主大會作出的決定應當予以公布，對物業管理區域內的全體業主和使用人具有約束力。
第十五條 業主委員會是業主大會的執行機構，在物業管理活動中應當維護全體業主的合法權益，對業主大會負責，接受業主、業主大會、沭城鎮人民政府的監督。業主委員會履行下列職責：
（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
（二）根據業主大會的決定，代表業主選聘或解聘物業服務企業，簽訂或解除物業管理服務契約；
（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務契約；
（四）經業主大會批准，負責審批專項維修資金的使用，當專項維修資金不足時，進行續籌；
（五）督促逾期不交納物業服務費的業主，限期交納物業服務費；
（六）審定物業服務企業提出的年度工作計畫和物業管理重大措施；
（七）執行業主大會的有關決定；
（八）向業主大會報告業主委員會工作經費使用情況；
（九）督促業主和使用人遵守業主公約和其它有關規定；
（十）法律、法規規定以及業主大會賦予的其他職責。
第十六條 業主委員會由業主大會選舉產生。業主委員會委員的人數應當是五至十五名的單數，業主委員會可以通過選舉產生主任一名和副主任一至二名。業主委員會會議由主任或者主任委託的副主任召集，召開會議必須有過半數委員出席，所作決定須經業主委員會全體委員半數以上同意。
業主委員會委員應當符合下列條件：
（一）本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主；
（二）遵守國家有關法律、法規；
（三）遵守業主大會議事規則、業主公約，模範履行業主義務；
（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；
（五）具有一定組織能力；
（六）具備必要的工作時間。
業主委員會成員不得在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業中任職，不得藉助業主委員會的影響牟取私利。
第十七條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內將下列檔案，向沭城鎮人民政府備案：
（一）業主大會會議記錄和會議決定；
（二）業主大會審議通過的業主大會議事規則以及業主公約；
（三）業主委員會組成人員名單和基本情況。
沭城鎮人民政府對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案復函和印章刻制證明，業主委員會應當依法刻制和使用印章。
業主委員會備案的有關內容發生變更的，應當按照本辦法重新備案。
第十八條 業主公約是業主共同訂立的對有關物業的使用、維修、管理等方面的行為守則，對全體業主和使用人具有約束力。
第十九條 業主委員會委員任期為三年，可連選連任。
業主委員會應在任期屆滿的兩個月前，書面報告沭城鎮人民政府及所在地居委會，並在其指導下組織召開業主大會，選舉產生新一屆業主委員會。
業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，原業主委員會應當將其保管的有關財務憑證、檔案等檔案資料、印章及其他屬於業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，並做好其他交接工作。
第二十條 同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層為單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元、樓層的全體業主組成。
業主小組履行下列職責：
（一）討論業主大會擬討論的事項；
（二）推選代表出席業主大會，表達本小組業主的意願；
（三）審議決定本小組房屋共用部位維修資金使用方案。
業主小組會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式。
第二十一條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與社區居委會相互協作，共同做好維護物業管理區域內社會治安等相關工作。
第二十二條 業主大會、業主委員會應當積極配合相關社區居委會依法履行自治管理職責，支持社區居委會開展工作，並接受其指導和監督。
第二十三條 業主大會、業主委員會的工作經費由全體業主承擔，經業主大會決定可在本物業管理區域專項維修資金增值、配套設施經營收入中列支。業主大會的決定應包括經費的籌集、用途、限額和使用管理辦法。組織成立首次業主大會的相關費用由開發建設單位承擔。
第三章 物業服務企業
第二十四條 物業服務企業在物業管理活動中，按照法律規定和契約約定享有權利，並承擔相應義務。
第二十五條 新設立的物業服務企業應當自領取企業法人營業執照之日起三十日內，向縣物業管理行政主管部門申請資質。物業服務企業必須按有關規定取得《物業服務企業資質證書》後方可從事物業管理工作。外地物業服務企業進入本縣從事物業管理活動應當到縣物業管理行政主管部門辦理登記備案手續。
第二十六條 物業服務企業資質實行年檢制度。物業服務企業應當在資質證書規定的年檢時間三十日前，向縣物業管理行政主管部門申請資質年檢。
第二十七條 從事物業管理的工作人員，應當按照國家有關規定，取得職業（執業）資格（上崗）證書。
第二十八條 物業服務企業按照國家和省規定享受第三產業優惠政策。物業服務企業符合新辦勞動服務企業條件的，按規定享受相關稅收優惠政策。
第四章 物業服務與收費
第二十九條 新建商品房銷（預）售前，建設單位應當通過公開招標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業進行前期物業管理服務，並簽訂前期物業服務契約。投標人少於三個或住宅總建築面積在三萬平方米、非住宅總建築面積在一萬平方米以下的，經沭城鎮人民政府批准，可採用協定方式選聘具有相應資質的物業服務企業。被選聘的物業服務企業承擔物業銷（預）售後至業主委員會正式簽訂物業服務契約前的前期物業管理服務。
業主大會成立後，業主委員會應根據業主大會的決定及時續聘或重新選聘物業服務企業，並簽訂物業服務契約。
業主大會尚未成立，而前期物業服務契約到期或被解除的，由建設單位按照原前期物業服務契約約定的服務事項、服務標準、收費標準另行組織招標，落實新的物業服務企業，並報沭城鎮人民政府批准。原物業服務企業與業主簽訂的前期物業管理服務協定由新中標企業繼續執行，新的物業服務企業不再與業主簽訂前期物業管理服務協定。
第三十條 建設單位應當在銷（預）售物業之前，參照建設部業主公約示範文本，制定本物業管理區域業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理、業主的共同利益、業主應當履行的義務、違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定，並向物業買受人明示。物業買受人與建設單位簽訂物業買賣契約時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法利益，並報沭城鎮人民政府備案。
第三十一條 新建物業銷（預）售時，建設單位選聘的物業服務企業應當根據前期物業服務契約與物業買受人簽訂前期物業管理服務協定。
第三十二條 物業服務契約和前期物業管理服務協定的主要內容包括：
（一）當事人和物業的基本情況；
（二）雙方的權利和義務；
（三）物業管理服務事項和服務質量要求；
（四）物業服務收費項目、標準和收取辦法；
（五）物業管理用房及配套用房、配套設施、設備的使用管理和收入分配辦法；
（六）專項維修資金的使用辦法；
（七）契約的有效期限，契約終止和解除的約定；
（八）違約責任及解決糾紛的途徑；
（九）雙方當事人約定的其他事項。
第三十三條 前條規定的物業管理服務事項主要包括以下內容：
（一）物業共用部位和共用設施設備的日常維護和管理；
（二）物業管理區域內日常環境衛生、綠化管理；
（三）協助管理物業管理區域內公共秩序、安全防範、消防、交通等事項；
（四）物業裝飾裝修管理服務；
（五）物業管理區域內車輛的停放管理；
（六）物業檔案資料的管理，包括與管理物業相關的工程圖紙、住戶資料、綠化管理檔案、接管驗收記錄、維修記錄等；
（七）物業使用中對禁止行為的管理措施；
（八）專項維修資金的賬務管理；
（九）應業主要求進行的特約服務。
物業管理服務質量根據《江蘇省住宅物業管理服務標準》制定，超出服務標準範圍的服務質量，雙方另行約定。
第三十四條 物業管理區域內，由物業服務企業負責生活垃圾的清掃工作，並歸集至垃圾桶（箱、房），所在地環衛部門負責及時清運。清掃、清運工作不得影響業主的正常生活。
第三十五條 環衛部門除根據政府相關規定收取城市垃圾處理費外，不得再向建設單位、物業服務企業和業主收取任何費用。
第三十六條 物業服務收費根據物業的性質，提供服務的內容、特點等不同情況分別實行政府指導價和市場調節價。
普通住宅公共服務收費實行政府指導價。價格行政主管部門會同物業管理行政主管部門根據物業的硬體設施、環境和物業管理服務內容、服務標準等因素，制定並定期公布相應的基準價及其浮動幅度，並逐步向分項收費基準價過渡。提倡並引導通過公開、公平、公正的市場競爭機制確定公共服務收費標準；通過公開招投標確定的公共服務費收費標準，招投標結束後應向價格主管部門備案。未通過公開招投標確定的公共服務收費標準，事前應報價格主管部門審核。
高檔住宅、非住宅用房的公共服務收費，滿足部分業主、使用人需要或接受委託開展的特約服務和代收代辦收費，實行市場調節價。
第三十七條 物業服務收費應當遵循合理、公開、質價相符的原則實行明碼標價。物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置以書面形式公布物業管理服務與收費的項目和標準等內容。
第三十八條 前期物業服務契約生效之日至銷售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用，由建設單位承擔。銷售房屋交付之日的次月至前期物業服務契約終止之日的當月發生的物業服務費用，由物業買受人按照房屋銷售契約約定的前期物業服務收費標準承擔；房屋銷售契約未約定的，由建設單位承擔。根據房屋銷售契約約定，已具備交付條件的房屋，因物業買受人的原因未及時辦理入住手續的物業服務費用，由物業買受人承擔。
第三十九條 物業管理區域內，由物業服務企業為業主提供停車管理服務，相關收費標準按照物價部門的規定執行。業主大會成立後，車輛在公用部位的停放、管理等事項，由業主大會決定。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業服務企業另行簽訂保管契約。
執行公務的黨、政、軍、警、搶險、救護等特種車輛及業主搬家的車輛，在物業管理區域內停放，不得收費。物業管理區域內車輛應在指定的停車位停放，不得影響其他車輛和行人的正常通行。對不按規定停放影響小區道路暢通或影響小區公共安全的，物業服務企業有權移動車輛或按有關規定進行處理，由此產生的費用由停車人承擔。
第四十條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、環衛、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用，該用戶計量器具顯示的量值為收費依據。
最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱以及環衛、通信、有線電視等服務的最終分戶使用人。上述單位可與物業服務企業簽訂有償服務契約，委託物業服務企業向業主或者使用人代收有關費用。物業服務企業接受委託代收有關費用的，不得向業主或者使用人收取手續費等額外費用。物業服務企業未接受委託的，有關費用由上述單位自行收取。
第四十一條 為保證前期物業管理服務的正常運行，開發建設單位應承擔物業服務企業的開辦費用、前期介入費用、接管驗收費用、由於項目分期建設造成的前期物業管理服務費不足的補貼等。具體補貼標準及支付方式由開發建設單位與物業服務企業，根據項目規模、配套等因素協商確定，任何部門和單位不得截留和挪用。
第五章 物業的使用與維護
第四十二條 一個物業管理區域內有兩個以上物業產權人的，應當建立物業共用部位、共用設施設備維修資金（簡稱專項維修資金）。
專項維修資金屬業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第四十三條 開發建設單位不得將物業共用部位的所有權或使用權單獨轉讓。
第四十四條 開發建設單位應當按總建築面積千分之四和千分之一的比例將物業管理用房、社區辦公和活動用房納入建設項目配套計畫，與建設項目同步設計、同步施工、同步交付。
第四十五條 因分期開發等原因不能同步交付物業管理用房的，建設單位應當支付同類地段、同等面積商業用房的市場租金作為經濟補償。
第四十六條 建設單位在申請房屋銷（預）售許可時應提交物業管理用房、社區辦公和活動用房的建設方案；在申請房屋所有權初始登記時，應當提交物業管理用房、社區辦公和活動用房的幢號、室號、面積、建設手續等相關資料。
第四十七條 物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，建設單位對接管驗收中發現的問題應及時整改。
第四十八條 物業管理區域內下列共用部位、共用設施歸全體業主共有，其所有權不得分割、轉讓、抵押，其用途不得擅自改變：
（一）物業管理用房、社區辦公和活動用房；
（二）門衛室、警務室、監控室、底層架空層、共用走廊；
（三）按規劃設定標準配套建設使用的地下室；
（四）按規劃配套建設使用的公用非機動車車庫、露天機動車位；
（五）公共綠化、道路、場地；
（六）建設單位在房屋銷售契約中未明確所有權歸屬，且不能證明其享有所有權的其它配套設施；
（七）其它依法歸全體業主的設施設備。
第四十九條 物業管理區域內的幼稚園、會所、規劃配套以外的機動車車庫（位）的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或約定不明確的，屬全體業主共有。產權屬開發建設單位的，應當繳交專項維修資金。
第五十條 物業管理區域內的停車庫（位），應當優先提供本物業管理區域內的業主、使用人使用。機動車的車庫（位）應向本物業管理區域內的業主出售、出租，且以出售一套商品房隨售一個機動車庫（位）為限。商品房銷售完畢後仍留有機動車庫（位）的，不受此限。產權人轉讓房屋的，機動車車庫（位）應當隨之一併轉讓。
第五十一條 物業管理單位將物業共用部位配套設施經營、出租的，與承租方簽定的租賃契約約定的租賃期限最長不得超過物業管理服務契約中約定的物業管理單位受聘期限。
第五十二條 利用物業共用部位獲取的收益，歸共同擁有該物業的業主所有，扣除適當的管理費用後，將收益百分之三十用於補貼物業服務企業，百分之七十補充進入專項維修資金。也可以按照業主大會的決定用於業主委員會工作經費或者物業管理方面的其他需要，但契約另有約定的除外。
第五十三條 車輛停放或行駛時造成小區公共設施損壞的，物業服務企業應責令責任人賠償損失，業主委員會有權要求責任人賠償損失。
第五十四條 工程、營運車輛未經許可，不得進入物業管理區域；業主大會會議或業主公約有約定的，從其約定。
第五十五條 業主和使用人在使用房屋和公建配套設施設備時禁止下列損害公共利益的行為：
（一）損壞房屋承重結構，破牆開窗、開門，擅自改變房屋用途；
（二）占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備；擅自移動共用設施設備；
（三）擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益；
（四）在物業共用部位亂搭亂建、堆放雜物；
（五）侵占綠地、毀壞綠化；
（六）隨意傾倒或者丟棄雜物、垃圾；
（七）堆放易燃易爆、劇毒、放射性物品，超標準排放污染物或者發出超標準的噪聲和振動；
（八）未經批准擺攤設點；
（九）無序停放車輛；
（十）在建築物和構築物上亂懸掛、亂塗寫、亂刻畫、亂張貼，擅自改變房屋外觀外貌；
（十一）在消防通道上設定路障，損壞或者挪用消防設施；
（十二）聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德行為；
（十三）利用物業從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動；
（十四）違反規定飼養家禽、家畜或者種植蔬菜；
（十五）法律、法規和業主公約禁止的其他行為。
第五十六條 業主或者使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知業主或者使用人和裝飾裝修企業。
使用人對房屋進行裝飾裝修應當取得業主的書面同意。
第五十七條 業主、使用人和裝飾裝修企業應當與物業服務企業簽訂房屋裝飾裝修管理服務協定。
住宅室內裝飾裝修管理服務協定應當包括下列內容：
（一）裝飾裝修工程的實施內容；
（二）裝飾裝修工程的實施期限；
（三）允許施工的時間；
（四）廢棄物的清運與處置；
（五）住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求；
（六）禁止行為和注意事項；
（七）管理服務費用；
（八）違約責任；
（九）其他需要約定的事項。
第五十八條 業主、使用人不得拒絕物業服務企業根據裝飾裝修管理協定的約定對裝飾裝修活動的監督檢查。
第五十九條 已交繳專項維修資金的物業，業主轉讓時，其專項維修資金隨房屋所有權同時結算過戶。未交繳專項維修資金的物業，業主轉讓時應告知買受人按政府規定的標準補交專項維修資金。
第六十條 物業服務企業應當根據物業服務契約對物業共用部位、共用設施設備定期維修養護，並做好相關記錄。當出現按規定必須養護的情形而未及時養護的，由業主委員會或沭城鎮人民政府督促限期改正。
房屋專有部分維修責任由業主承擔。
發生危及他人房屋使用安全或者公共安全的危急情況時，物業服務企業應當及時組織維修、更新或者採取應急防範措施，並及時通知業主委員會，維修費用由相關責任人承擔。
第六章 法律責任
第六十一條 業主、使用人未按照物業管理契約的約定交納物業管理服務費的，物業服務企業可以催交，逾期仍不交納的，物業服務企業可以按每日萬分之五加收滯納金。
第六十二條 住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批准，擅自採用協定方式選聘物業服務企業的，由沭城鎮人民政府責令限期改正，給予警告，可以並處十萬元以下的罰款。
第六十三條 建設單位擅自處分屬於業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由沭城鎮人民政府處以五萬元以上二十萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十四條 建設單位未按照規定提供物業管理服務用房的，由縣小區物業管理指揮部責令其限期補建，逾期不補建的，應當交納補建價款，並處以十萬元以上五十萬元以下罰款。
第六十五條 物業服務企業違反本辦法的規定，按照下列規定處罰：
（一）未取得資質證書從事物業管理活動的，由縣建設行政主管部門、沭城鎮人民政府責令其停止活動，沒收非法所得，可處以五萬元以上二十萬元以下罰款。
（二）違反契約約定的服務質量標準的，由沭城鎮人民政府責令其限期改正，逾期未改正的，可處以一萬元以上三萬元以下罰款；
（三）對物業共用部位、共用設施設備管理不善，造成物業環境惡化的，由縣建設行政主管部門、沭城鎮人民政府對其作出警告，降低資質等級或者吊銷資質證書，並可處以一萬元以上三萬元以下罰款；
（四）接到解聘通知後七日內拒不退出該物業管理區域，妨礙該物業管理區域進行正常物業管理的，或者未向業主委員會或者新聘的物業管理公司移交物業管理的相關設施和必要資料的，由縣建設行政主管部門、沭城鎮人民政府責令改正；拒不改正的，縣建設行政主管部門、沭城鎮人民政府可以降低其資質等級直至吊銷資質證書；造成物業管理的相關設施或者必要資料毀壞、滅失的，應當承擔賠償責任。
第六十六條 因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰物業的管道堵塞、滲漏、停水停電、物品毀壞等，業主、使用人應當負責修復和賠償；屬於裝飾裝修企業責任的，業主、使用人可以向裝飾裝修企業追償，物業服務企業應做好相關協調工作。
第六十七條 物業服務企業發現業主、使用人在物業使用、裝飾裝修過程中有違反法律、法規、本辦法或業主(臨時)公約的行為，應當予以勸阻，制止。勸阻、制止無效的，應當及時報告業主委員會和有關行政管理部門；相關業主、物業服務企業、使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。
第六十八條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規、規章的，沭城鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。
第六十九條 違反本辦法規定，依法應當由工商、物價、規劃、城管、公安等部門處罰的，依照有關法律、法規、規章的規定執行。
第七十條 縣有關行政主管部門、沭城鎮人民政府的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七十一條 當事人對行政管理部門、沭城鎮人民政府的具體行政行為不服的，可以依法申請行政複議或者提起行政訴訟。
第七章 附 則
第七十二條 本辦法自2009年1月1日起施行。原《沭陽縣城市住宅區物業管理辦法》（沭陽縣人民政府第22號令）同時廢止。