內容簡介
本書以房地產投資分析程式為主線，理論結合實踐，由淺入深、層層深入地介紹了房地產投資分析的相關知識。全書共分10章，分別為：第1章緒論；第2章房地產投資分析基本原理；第3章房地產市場分析；第4章區位條件分析；第5章基礎數據估算；第6章財務分析；第7章不確定性分析；第8章風險分析；第9章社會影響分析；第10章投資決策。 本書可用作普通高等院校房地產經營管理、土地資源管理、工程管理、城市經濟等專業本科生的教材使用，也可用作房地產、工程管理、不動產評估及投資諮詢等從業人員的工作參考書。
目錄
第1章 緒論 1
學習目標 1
導言 1
1.1 基礎概念 1
1.1.1 投資概述 1
1.1.2 投資價值 2
1.1.3 市場價值 3
1.1.4 投資價值與市場價值的關係 4
1.1.5 交易價格 4
1.2 房地產投資概述 6
1.2.1 房地產投資的內涵 6
1.2.2 房地產投資的分類 9
1.2.3 房地產投資的作用 10
1.2.4 房地產投資的影響因素 12
1.3 房地產投資分析概述 13
1.3.1 房地產投資分析的任務 14
1.3.2 房地產投資分析的內容 15
1.3.3 房地產投資分析的方法 16
綜合練習 17
推薦閱讀 17
第2章 房地產投資分析基本原理 18
學習目標 18
導言 18
2.1 投資三要素原理 18
2.1.1 收益 18
2.1.2 成本 19
2.1.3 預期 19
2.2 土地報酬遞減規律 20
2.2.1 報酬與土地報酬 20
2.2.2 土地報酬遞減規律及發展 21
2.2.3 土地報酬變化的基本原理 23
2.2.4 土地報酬遞減規律對土地集約經營的制約作用 27
2.3 資金時間價值原理 29
2.3.1 資金時間價值的概述 29
2.3.2 利息與利率 31
2.3.3 名義利率與實際利率 32
2.3.4 現金流量圖 33
2.3.5 資金等值 34
2.4 房地產市場四象限理論 36
2.4.1 房地產資產市場與消費市場 36
2.4.2房地產市場四象限劃分及其內在聯繫 38
2.4.3外在因素對四象限模型均衡狀態的影響 41
2.5資產定價模型 44
2.5.1資產定價模型簡介 44
2.5.2資產定價模型的假設條件 45
2.5.3資產定價模型的優缺點 46
2.5.4資產定價模型的套用 46
綜合練習 47
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第3章房地產市場分析 49
學習目標 49
導言 49
3.1房地產市場概述 49
3.1.1房地產市場的特徵 49
3.1.2房地產市場的功能 51
3.1.3房地產市場的結構 52
3.1.4房地產市場的分類 53
3.1.5房地產市場供求的影響因素 53
3.2房地產市場分析概述 56
3.2.1房地產市場分析的必要性 56
3.2.2房地產市場分析的限制 57
3.2.3房地產市場分析的程式 58
3.2.4房地產市場分析的內容 58
3.3房地產市場調查 59
3.3.1房地產市場調查的內容 59
3.3.2房地產市場調查的方法 63
3.3.3房地產市場調查的程式 65
專欄3-1美國行銷協會市場調查報告標準大綱 67
3.4房地產市場預測 67
3.4.1房地產市場預測的種類 67
3.4.2房地產市場預測的方法 68
3.4.3房地產市場預測的程式 73
3.5房地產市場分析案例 75
綜合練習 85
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第4章區位條件分析 86
學習目標 86
導言 86
4.1區位與房地產價值 86
4.1.1區位 86
4.1.2城市功能分區 88
4.1.3區位與房地產價值的關係 90
4.2區位條件分析概述 91
4.2.1區位分析的內容 91
4.2.2區位的影響因素 93
4.3不同類型房地產區位分析 94
4.3.1住宅項目區位分析 94
4.3.2商業項目區位分析 95
4.3.3寫字樓項目區位分析 97
4.3.4工業項目區位分析 98
4.4房地產區位分析案例 98
綜合練習 113
推薦閱讀 114
第5章基礎數據估算 115
學習目標 115
導言 115
5.1房地產投資與成本費用估算 115
5.1.1房地產投資與成本費用的概念和構成 115
5.1.2房地產投資與成本費用估算的要求和依據 118
5.1.3房地產投資與成本費用估算的方法 119
5.1.4房地產投資與成本費用的具體估算 120
5.2融資與資金成本分析 124
5.2.1融資分析 124
5.2.2資金成本概述 128
5.2.3融資方案最佳化標準 133
5.3收入與稅金估算 136
5.3.1收入概述 136
5.3.2收入估算 136
5.3.3稅金估算 141
5.4基礎數據估算案例 145
5.4.1成本收入測算 145
5.4.2成本測算 145
綜合練習 183
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第6章財務分析 184
學習目標 184
導言 184
6.1財務分析概述 184
6.1.1財務分析的含義 184
6.1.2財務分析的作用 185
6.1.3財務分析的步驟 186
6.2財務基本報表 187
6.2.1現金流量表 187
6.2.2資金來源與運用表 191
6.2.3利潤表 193
6.2.4資產負債表 197
6.3靜態財務分析 200
6.3.1利潤率 200
6.3.2投資利稅率 202
6.3.3靜態投資回收期 202
6.3.4借款償還期 204
6.3.5財務比率 205
6.3.6還本付息比率 206
6.4動態財務分析 207
6.4.1財務淨現值 207
6.4.2財務內部收益率 209
6.4.3動態投資回收期 212
6.5財務分析案例 214
6.5.1財務分析報告邏輯 214
6.5.2財務分析背景研究 215
6.5.3項目實施進度計畫安排 217
6.5.4項目投資估算和資金籌措計畫安排 219
6.5.5建設項目財務分析 225
6.5.6建設項目不確定性分析 231
綜合練習 233
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第7章不確定性分析 234
學習目標 234
導言 234
7.1不確定性分析概述 234
7.1.1不確定性與不確定性分析的含義 234
7.1.2房地產投資的主要不確定性因素 235
7.1.3不確定性分析的方法與作用 239
7.2盈虧平衡分析 240
7.2.1盈虧平衡分析概述 240
7.2.2線性盈虧平衡分析 242
7.2.3非線性盈虧平衡分析 245
7.3敏感性分析 247
7.3.1敏感性分析概述 247
7.3.2單變數敏感性分析 249
7.3.3多變數敏感性分析 250
7.3.4敏感性分析的優缺點 252
7.3.5敏感性分析案例 252
7.4機率分析 256
7.4.1機率分析的含義 256
7.4.2機率分布 257
7.4.3期望值 259
7.4.4離散度 259
7.4.5變異係數 260
7.4.6置信區間與置信機率 261
7.4.7機率分析步驟 262
綜合練習 265
推薦閱讀 265
第8章風險分析 267
學習目標 267
導言 267
8.1風險分析概述 267
8.1.1風險 267
8.1.2房地產投資風險 272
8.1.3房地產投資風險分析 278
8.2風險識別 279
8.2.1風險識別的含義與方法 279
8.2.2頭腦風暴法 279
8.2.3德爾菲法 280
8.2.4幕景分析法 282
8.2.5故障樹分析法 282
8.2.6篩選監測診斷技術法 284
8.3風險估計與評價 285
8.3.1風險估計與評價概述 285
8.3.2蒙特卡洛模擬法 285
8.3.3層次分析法 287
8.4房地產投資組合風險 289
8.4.1房地產投資組合的定義 289
8.4.2房地產投資組合的選擇模型 290
8.4.3房地產投資組合的風險分析 291
8.4.4房地產投資組合的風險與回報 293
8.5房地產投資風險管理 298
8.5.1風險管理概述 298
8.5.2風險預控 299
8.5.3風險迴避 299
8.5.4風險轉移 299
8.5.5風險組合 300
8.5.6風險自留 301
綜合練習 301
推薦閱讀 302
第9章社會影響分析 303
學習目標 303
導言 303
9.1社會影響分析概述 303
9.1.1房地產投資社會影響分析的含義及特徵 303
9.1.2房地產投資社會影響分析的作用與範圍 305
9.1.3房地產投資社會影響分析的內容 307
9.1.4房地產投資社會影響分析的步驟 308
9.1.5房地產投資社會影響分析的方法 310
9.2社會信息調查 314
9.2.1房地產投資社會影響分析所需的社會信息 314
9.2.2社會信息的調查步驟 315
9.2.3社會信息的調查方法 315
9.3利益相關者分析 320
9.3.1利益相關者分析的含義 320
9.3.2利益相關者分析的步驟 320
9.4社會影響分析案例 321
9.4.1待開發宗地現狀 322
9.4.2社會影響分析 322
9.4.3互適性分析 323
9.4.4社會風險及對策分析 324
9.4.5社會影響分析結論 325
綜合練習 325
推薦閱讀 326
第10章投資決策 327
學習目標 327
導言 327
10.1投資決策概述 327
10.1.1房地產投資決策的含義 327
10.1.2房地產投資決策的類型 328
10.1.3房地產投資決策的要求 330
10.1.4房地產投資決策的程式 331
10.1.5房地產投資決策的方法 332
10.2方案比選概述 333
10.2.1房地產投資方案比選的含義 333
10.2.2房地產投資方案的類型 334
10.2.3房地產投資方案比選的指標 335
10.2.4房地產投資方案比選的方法 339
10.2.5房地產投資方案比選的注意事項 340
10.3不同類型方案的比選 342
10.3.1互斥型方案的比選 342
10.3.2獨立型方案的比選 347
10.3.3混合型方案的比選 349
綜合練習 352
推薦閱讀 352
參考文獻 353
附錄A可行性研究報告案例 354
附錄B項目申請報告案例 375
