工業地產調研

一、工業地產含義
指工業類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建築物和附屬物，有別於住宅、商業和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業類土地上的可建建築物用途有較大的範圍，其中包括工業製造廠房、物流倉庫及工業研發樓宇等。在我國，工業房地產的土地批租年限為50年。
二、工業地產分類
重工業房地產、輕工業房地產、倉儲房地產（物流地產）、自由貿易區房地產（指帶有特殊政策的貿易加工型通用型工業地產）。
三、工業地產特性
投資規模大、快速啟動、提供增值服務、追求長期穩定回報。
四、工業地產調研公司
工業地產調研是區別於房地產、商業地產調研等的另一新興地產調研。行業內較有代表性的工業地產調研服務機構如：策點市場調研（CMR）。
目前我國的工業地產調研市場不太成熟，需要不斷完善。工業地產調研覆蓋我國西南地區、珠三角地區以及長三角地區的多個工業重地。
工業地產調研，包括戰略規劃、區位分析、商業定位可行性驗證、園區配套規劃、運營規劃、招商策略等服務。
五、工業地產開發模式
1.工業園區開發模式
目前我國各級地方政府最常使用的工業地產開發模式，也是我國目前工業地產市場的主要載體，其運作主體一般是開發區或工業園區管委會下設的開發公司。
缺陷：不熟悉工業地產的運作方法，項目前期缺乏科學合理的定位與策劃等不足導致其在工業園的整體運作中不夠專業化，致使大部分工業園區閒置與擱荒。
2.工業地產商模式
指房地產投資開發企業在工業園區內或其他地方獲取工業土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發等房產項目的建設，然後以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理，最後獲取合利的地產開利潤。
3.主體企業引導模式
指在某個產業領域具有強大的綜合實力的企業，為實現企業自身更好的發展與獲取更大的利益價值，通過獲取大量的工業土地，以建設一個相對獨立的工業園區；在自身企業入駐且占主導的前提下，藉助企業在產業中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業的聚集，實現整個產業鏈的打造及完善。
如上海金山的上海石化工業園區。
4.綜合運作模式
指對上述的工業園區開發模式、主體企業引導模式和工業地產商模式進行混合運用的工業地產開發模式。
5.私人業主開發模式
目前在小廠房這一塊，私人業主開發占了很大一部分比例。主要是因為廠房租金持續上楊，其利潤匯報率已經超過商業地產，且操作建設都比較簡單的緣故。但由於工業地產政策的逐步完善特別是工業用地的緊縮，這類開發模式會逐漸減少，再加上私人業主開發的廠房在其設計和配套設施等方面都沒有競爭力，時常也逐漸將其淘汰。
六、工業地產企業盈利模式
1.主要以土地溢價增值而獲取利潤
投資開發商在完成項目基礎設施建設後，進行項目主題包裝與概念推廣，實現項目中部分土地或整體土地的轉讓、出讓房地產投資基金或其他專業工業地產投資開發商。
2.進行項目開發，通過長期持有經營收益或出售產品獲利
項目投資開發商，或獨立，或聯合，進行項目的整體開發，通過已建成房地產項目的出租、出售或租售結合等方式，實現項目的收益。通常表現為在項目地塊上建造標準的廠房、研發中心、配套服務等設施後，進行已定的產業主題類企業招商引進，從而獲取項目銷售後所帶來的利潤或長期持有項目而取得經營管理收益。如“物流房地產商”普洛斯公司在取得土地之後，進行一級開發包括基礎設施的建設，打造設施平台，吸引物流企業入駐。普洛斯只作房地產投資開發和物業管理，日常物流業務仍由客戶操作，其本質是開發商而非物流商。星月集團開發的上海松江的“大業領地”等項目亦如此。
3.通過與工業企業聯合，按需訂製地產開發模式而獲利
工業地產開發商取得工業用地後，進行項目主題包裝與概念推廣後，與已確定主題的產業企業強強聯合，按產業企業需求量身訂製工業廠房等產品項目，從而實現最低風險下的項目收益。
七、我國工業地產的發展
1.我國工業地產的興起
國際經濟發展格局層面：改革開放、敞開國門，融入世界經濟一體化大勢；同時，憑藉低廉的勞動力資源，開放的民族使得世界的製造產業向中國轉移；
國內各個城市經營發展角度：各個城市之間的發展、競爭，促使各個地區都不同程度地加大了招商引資力度，各種形式的經濟技術開發和工業園區以及以主體產業為核心，相關鏈條產業跟進聚集的產業園區層出不窮，在很大程度上拉動工業地產的持續性需求；
政策層面：出於城市經營的戰略性需求，基於城市產業形態的布局與發展層面的考慮，各類以工業為主體產業形態的城市，都在招商引資環節上對工業地產投資者在政策、稅收、低價等諸多環節上給與大幅度的優惠與支持。
2.我國工業地產的發展現狀
1）我國工業地產發展仍處於初級階段，相對西方開發較晚。
地方工業用地：自行發展→規劃發展→導向發展→集聚發展
工業地產的開發和使用仍處於非常初級的階段，以降低投資者的投資成本成為主要手段吸引企業投資落戶，吸引的企業大多是勞動密集型的低端行業，在推動地方經濟發展和提高產業高度集中並沒有發揮出預期的作用和效果。
圈地運用，機構、企業、集體、個人紛紛在圈地運動中謀劃著名從工業地產開發獲取豐厚的投資回報，造成土地資源開發速度遠遠超出地方經濟發展實際接納能力，大量的土地閒置、大量的廠房空存，甚至還有部分機構及企業以工業地產開發為名義大量圈地囤積資源，尋求機會以做商用地產投資開發，獲取更高的投資利潤。
2）作為工業地產的載體-工業園的建設中存在的問題
①“明星園區”太少，重複建設嚴重；上海、蘇州、東莞等。“我們希望政府能夠制定一個工業園區的建設標準，給工業園區設一道門檻，來防止園區建設過多過濫。”
②招商引資機制不完善，來者不拒；政府（政績）與入駐企業實現“雙贏”
③貪大求洋，面子工程
④資金供應鏈不完善，融資成瓶頸。
3.工業地產的發展趨勢
1）發展趨勢的影響因素
①政府政策的影響：監管調控力度加大，有利於工業地產市場的健康規範成熟，有利於吸引外資與可持續發展；通過市場競爭，優勝劣汰，可保存有實力企業；
②市場供求的影響：經濟發展保持強勁發展速度，有利於吸引外資；“世界工廠”的確立，對工業的重視；
③發展模式的影響：模式改變，都是以人性化發展為目標，工業區的發展關係大量人口的生存條件與環境及其發展；可持續發展的節約型模式：充分利用有限的土地最佳化配置創造最大的效益；
④投資回報的影響：隨著工業地產的不斷擴展，可開發的土地將會越來越少，國家對土地的調控力度將會加大，土地的價值不可避免向上攀升。市場的規範透明成熟將導致競爭激烈化，地產商的投資利潤會有所下降，但從長遠前景來看，工業地產需求強勁，投資回報相對穩定。而工業地產的銷售方式會出現與房地產等有所不同，鑒於土地的升值，競爭的激烈，多數產權持有者不會出售轉為出租，以保其產權的升值持有。隨著需求的增加而地產的有限，地產租金也會不斷上漲。
2）中國工業地產未來發展趨勢
①政策將強調市場對工業用地的配置作用，促進工業地產價格回歸到真實價值。
②國外地產巨頭攜手投資基金聯合進入將成大勢，操作方式將不斷創新。開發模式可以分為兩種：一是定製開發，根據客戶需求制定廠房標準，反租給客戶;二是帶租收購，收購一些帶有租約的好的工業物業產品。這兩種模式共同點是長期持有物業，待價而沽等待上市，通過REITs包裝上市，融到大筆的資金。
③由於國內全面產業轉移和發達地區總部經濟的規模形成，投資熱點區域將不斷擴大，更多城市將得到發展機遇。
八、工業地產的商業模式
工業地產作為一門產業，有其獨有的商業模式，包括工業地產開發商籌措資金、建設基礎設施、開發經營項目並提供工業地產產業與服務等一系列活動。工業地產業的盈餘體現在能夠快速啟動、以收入抵償支出、並能夠在抵償支出後有剩餘，與此相對應的，工業地產的商業模式具備“大投資、快啟動、提供增值服務、追求長期穩定回報”的四大特性。