山東省城市房屋拆遷評估管理辦法

第十條 第二十條 拆遷當事人另行委託評估機構評估的，受託評估機構應當在10日內出具評估報告。

第一條 為規範本省城市房屋拆遷評估行為，維護拆遷當事人的合法權益，根據《城市房屋拆遷管理條例》、《山東省城市房屋拆迂管理條例》、建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》和國家標準《房地產估價規範》（GB/T50291－1999）的有關規定，結合本省實際情況，制定本辦法。
第二條 凡在本省城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷評估的，適用本辦法。
因城市建設需要使用城市規劃區範圍內的集體土地，應當依法辦理土地徵收手續，拆遷該集體土地上房屋實施房屋拆迂評估的，參照本辦法執行。
第三條 省人民政府建設行政主管部門負責對全省城市房屋拆遷評估工作進行監督管理。
設區的市、縣（市）房屋拆遷管理部門負責對本行政區域內的城市房屋拆遷評估工作進行監督管理。
第四條 本辦法所稱城市房屋拆遷評估（以下稱拆遷評估），是指房地產評估機構依據建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》。《山東省城市房屋拆迂管理條例》的有關規定，對被拆遷房屋評估確定其貨幣補償金額的活動。
第五條 從事拆遷評估的評估機構應當具備下列條件：
（一）取得三級（含三級）以上房地產評估資格等級。
（二）有三名以上具有三年拆遷評估工作經驗且經過省建設行政主管部門組織的拆遷法規、政策和拆遷專業知識系統培訓並達到合格要求的註冊房地產估價師。
取得三級（含三級）房地產評估資格等級的評估機構只能在本市、縣轄區內從事拆遷評估業務。二級（合二級）以上的，可以在全省範圍內從事拆遷評估業務。
第六條 設區的市、縣（市）房屋拆遷管理部門應當每年向社會公示一批符合本辦法第五條規定條件的評估機構，供拆遷當事人選擇。
未經當地房屋拆遷管理部門公示的評估機構，不得接受拆遷評估委託，不得出具拆遷評估報告。
第七條 拆遷評估機構應當由拆遷當事人協商或被拆遷人投票的方式確定。協商或投票不成的，由拆遷當事人抽籤確定，抽籤由被拆遷房屋所在地的房屋拆遷管理部門組織進行。拆遷當事人放棄抽籤的，由房屋拆遷管理部門指定。
房屋拆遷許可證確定的同一拆遷範圍內的被拆遷房屋，原則上由一家評估機構評估。需要由兩家或者兩家以上評估機構評估的，評估機構之間應當就拆遷評估的依據、原則、程式、方法、參數選取等進行協調並執行共同的標準。
第八條 評估機構確定後，由拆遷人委託。委託人應當與評估機構簽訂書面拆迂評估委託契約．並自契約簽訂後15日內報當地房屋拆遷管理部門備案。評估費用由拆遷人承擔，但被拆遷人自行委託或本辦法另有規定的除外。
第九條 受託評估機構不得轉讓、變相轉讓受託的評估業務。
評估機構和評估人員與拆遷當事人有利害關係或者是拆遷當事人的，應當迴避。
第十條 拆迂當事人應當向評估機構如實提供房屋拆遷許可證、拆遷範圍規劃紅線圖及各類房屋的產權性質、面積、用途等拆遷評估所必須的依據、資料及有關數據，並協助評估機構做好實地查勘記錄、拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料等工作。實地查勘記錄由實地查勘的評估人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。
因被拆迂人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上籤字的，拆遷人應當邀請公證機關工作人員或由除拆遷人和評估機構以外的無利害關係的第三人到場見證，並在分戶評估報告中做出相應說明。評估機構可以依據被拆遷房屋的相關權局資料，參照同區域該類房屋進行評估。
第十一條 拆遷當事人或受託評估機構和評估人員需要查問被拆遷房屋的房地產權屬檔案和相關房地產交易信息資料的，憑拆遷委託的有關證明，當地房地產管理部門應當協助查閱。
評估機構評估測算新建普通商品房價格時，如需向有關房地產開發·企業徵詢銷售價格，房地產開發企業應當如實提供。
第十二條 拆遷評估時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日。拆遷規模大、分期分段實施的，以當期(段)房屋拆遷實施之日為評估時點。
第十三條 被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準。各地對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規定的，從其規定。拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協商一致的，可以按照協商結果進行評估。
對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當向城市規划行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協商一致的，可以向依照《房產測繪管理辦法》設立的房屋面積鑑定機構申請鑑定；沒有設立房屋面積鑑定機構的，可以委託具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。
第十四條 拆遷評估一般應當採用市場比較法。不具備採用市場比較法條件的，可以採用其他評估方法，並在評估報告中充分說明原因。
第十五條住宅房屋拆遷評估時，其測算的基本技術路線為：
(一)確定房屋類別。即根據房屋的性質、用途確定其所屬類別為住宅。
(二)確立評．估基準價格。即確定被拆遷住宅房屋所處壓位該類新建普通商品住宅房屋的市場價格。
該區位或者該區域有已建成該類普通商品住宅房屋的，應當依據其銷售均價，確定該區位的新建普通商品住宅房屋市場銷售價格；該區位沒有的，可以依據規劃部門批准的該項目的施工圖及配套設施標準，推算該項目的普通商品住宅房屋的市場銷售價格。
(三)測算價差。即確定被拆遷住宅房屋與該類新建普通商品住宅房屋的價差。
根據被拆遷住宅房屋的結構、成新、樓層、朝向等房地產狀況調整因素確定被拆遷住宅房屋與該類新建普通商品住宅房屋的價差。
(四)依據評估確定的被拆遷住宅房屋的貨幣補償價格，結合其建築面積計算確定被拆遷住宅房屋的貨幣補償金額。
被拆遷房屋的貨幣補償價格不得低於設區的市人民政府確定的拆遷房屋的最低貨幣補償價格。
(五)確定產權調換住宅房屋的價格。依據評估確定的該區位該類新建普通商品住宅房屋的不同樓層的價格，結合被拆遷人選擇的調換安置住宅房屋建築面積計算調換安置住宅房屋的價款。
第十六條 拆遷非住宅房屋評估時，應當按照下列程式進行：
(一)根據房屋的性質、用途等因素，確定非住宅房屋的類別。非住宅房屋包括營業性用房和非營業性用房，營業性用房劃分為商場類建築(大型百貨商場、超市等)、商鋪類建築(門面房、商鋪等)、商務類建築(金融、證券、商業寫字樓等)、旅館類建築、餐飲類建築、娛樂類建築；非營業性用房劃分為工業性建築(廠房、倉庫等)、辦公性建築(行政辦公樓)、公共性建築(圖書館、博物館等)
(二)非住宅房屋的貨幣補償價格，應當按照建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》和國家標準《房地產估價規範》(CB/T50291—1999)的規定，採用市場比較法或，收益法評估確定。不能採用市場比較法或收益法的，也可採用成本法或其它方法評估確定。
第十七條 被拆遷住宅房屋和非住宅房屋的貨幣補償價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的經營性補助費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。
被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協商確定；協商不成的，可以通過委託評估確定。
第十八條 違章建築和超過批准期限的臨時建築不予評估。
拆除未超過批准期限的臨時建築應當按照工程造價結合剩餘使用年限，評估其貨幣補償金額。
第十九條 拆遷評估應當遵循獨立、客觀、公正、合法的原則。拆遷評估機構應當如實出具評估報告，不得與拆遷當事人一方串通損害另一方的合法權益，不得以給予回扣等不正當手段獲取拆遷評估業務。任何組織或者個人不得非法干預拆遷評估活動和評估結果。
評估報告必須由兩名以上專職註冊房地產估價師簽字，並加蓋註冊房地產估價師專用章。
第二十條 拆遷評估報告只作為被拆遷房屋貨幣補償的依據。評估報告中估價目的統一載明為：房屋拆遷補償評估。
拆遷評估價格應當以人民幣為計價貨幣單位，精確到元。
第二十一條 評估機構應當將初步評估結果向被拆遷人公示7日，並進行現場說明，聽取有關意見。
公示期滿後，評估機構應當向拆遷當事人提供委託範圍內被拆遷房屋的整體評估報告和分戶評估報告。符合出具條件的分戶評估報告應當在公示期滿後10日內送達被拆遷人。
整體評估報告是關於拆遷範圍內所有被拆遷房屋貨幣補償金額的評估報告。
分戶評估報告是按房屋所有權證劃分的被拆遷房屋貨幣補償金額的評估報告。
第二十二條 整體評估報告和分戶評估報告要符合國家標準《房地產估價規範》(CB/T50291—1999)規定的規範格式要求。
第二十三條 拆遷人或被拆遷人對評估報告有疑問的，可以向評估機構諮詢。評估機構應當解釋拆遷評估的依據、原則、程式、方法、參數選取和評估結果產生的過程。
第二十四條 拆遷當事人對評估結果有異議的，應當通過協商解決。經協商仍達不成一致意見的，提出異議的當事人應自收到評估報告之日起5日內，可以向原評估機構書面申請覆核評估，也可以另行委託符合本辦法規定條件的其它評估機構評估。
第二十五條 拆遷當事人向原評估機構申請覆核評估的，該評估機構應當自收到書面覆核評估申請之日起5日內給予答覆。評估結果改變的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，出具書面通知。
拆遷當事人另行委託評估機構評估的，受託評估機構應當在10日內出具評估報告。重新評估結果與原評估結果的差異在允許誤差範圍內的，原評估結果有效，重新評估費用由提出異議的拆遷當事人承擔。
第二十六條 拆遷當事人對原評估機構的覆核結果有異議或者另行委託評估的結果與原評估結果在允許誤差範圍外且協商達不成一致意見的，自收到覆核結果或者另行委託評估機構出具的評估報告之日起5日內，可以向被拆遷房屋所在地的房屋拆遷評估專家委員會(以下簡稱評估專家委員會)申請技術鑑定。
第二十七條 評估專家委員會應當自收到申請之日起10日內，對申請鑑定的評估報告的評估依據、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題出具書面鑑定意見。
評估報告不存在技術問題的，應維持評估報告；評估報告存在技術問題的，評估機構應當改正錯誤，重新出具評估報告。
重新評估和專家鑑定費用由未被採用評估結果的評估機構承擔。
第二十八條 省建設行政主管部門和設區的市房屋拆遷管理部門，應當成立由資深專職註冊房地產估價師及房地產、城市規劃、法律等方面專家組成的評估專家委員會，對拆遷評估進行技術指導．受理拆遷評估技術鑑定
第二十九條 受理拆遷評估技術鑑定後，評估專家委員會應當隨機抽取3人以上(含3人)單數成員組成鑑定組，處理拆遷評估技術鑑定事宜。
鑑定組成員與原評估機構、拆遷當事人有利害關係或者是拆遷當事人的，應當迴避。
原評估機構應當配合評估專家委員會做好鑑定工作。
第三十條 評估專家委員會成員、評估機構、評估人員應當迴避而未迴避的，其鑑定意見或者評估結果無效。
拆遷當事人不如實提供有關資料或者不協助評估機構實地查勘而造成評估失實或者其他後果的，應當承擔相應責任。
第三十一條 對有下列行為之一的評估機構和評估人員，依據《山東省城市房屋拆遷管理條例》和建設部《房地產估價機構管理辦法》、《房地產估價師註冊管理辦法》等規定進行處罰並記入其信用檔案：
(一)出具不實評估報告的；
(二)與拆遷當事人一方串通，損害對方合法權益的；
(三)以回扣等不正當競爭手段獲取拆遷評估業務的；
(四)允許他人借用自己名義從事拆遷評估活動或者轉讓相轉讓受託的拆遷評估業務的；
(五)不履行評估技術諮詢或者解釋義務的；
(六)不配合評估鑑定專家小組進行鑑定，以及多次被。申請鑑定，經查證，確實存在問題的；
(七)違反國家標準《房地產估價規範》(GB/T50291—1999)和本辦法其他規定的；
(八)法律、法規規定的其他情形。
第三十二條 本辦法自2007年5月1日起施行。此前已頒發房屋拆遷許可證的拆遷項目，其拆遷評估不適用本辦法。