項目策劃
項目策劃也就是房地產開發項目的可行性研究。
可行性研究的內容
可行性研究的根本目的是實現項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益。
可行性研究的主要內容有：(1)項目概況；(2)開發項目用地的現場調查及動遷安置；(3)市場分析和建設規模的確定; (4)規劃設計影響和環境保護;(5)資源供給；(6)環境影響和環境保護；(7)項目開發組織機構、管理費用的研究；(8)開發建設計畫；(9)項目經濟及社會效益分析;(10)結論及建議。
可行性研究的工作階段
投資機會研究。該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。
投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。
初步可行性研究，亦稱“預可行性研究”。在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%,所需費用約占總投資的0.25%～1.5%。
詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行 性研究是開發建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性後作出投資與否決策的關鍵步驟。
這一階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型複雜的工程約占0.2%~1.0%.
項目的評估和決策，按照國家有關規定，對於大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委託有資格的諮詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。
可行性研究步驟
可行性研究按5個步驟進行：(1)接受委託；(2)調查研究；(3)方案選擇與最佳化； (4)財務評價和國民經濟評價；(5)編制可行性研究報告。
行銷策劃
行銷策劃內容：
定價策略
1、根據市場情況，合理分布各銷售階段，並制定平均銷售價格表；
2、實施後，在銷售過程中視實際情況調整銷售價格；
3、推出特價房的時機及數量建議；
4、樓層、朝向、景觀差價；
5、付款方式建議；
6、售價調整與銷售率及工程進度的關係
銷售費用及資金流量調控建議
1、行銷全過程中各階段銷售費用（包括廣告設計、製作及發布，售樓處及樣板房裝修，銷售人員獎金，各類促銷活動等費用）的數額建議；
2、銷售資金回籠與工程進度關係建議
開盤時間及銷售階段的劃分
1、開盤時機建議（根據市場、項目、競爭對手狀況綜合起來考慮）；
2、銷售階段的劃分及周期
銷售控制
1、推盤手法建議；
2、各銷售階段及銷售人員職級的成交折扣建議；
3、價格調控與促銷手段建議；
4、簽署認購書與契約的注意事項
人員培訓
1、發展商簡介；
2、房地產特性與房地產價值；
3、項目環境資料說明；
4、項目規劃介紹；
5、公共設施介紹；
6、整體理念介紹表表達；
7、行銷理念；
8、行銷技巧；
9、逼定技巧；
10、案名表達；
11、廣告定位；
12、廣告表現；
13、市場客源定位；
14、業務計畫介紹；
15、買方心理障礙排除；
16、現場接待流程及規定；
17、守價技巧；
18、準客戶資料收集及分類方法；
19、電話拜訪與演練；
20、DM寄發及促銷活動計畫說明；
21、自我促銷及組合促銷介紹；
22、現場買氣製造；
23、認購書、售價與付款辦法介紹；
24、相關法務及稅務介紹；
25、儀態、儀表與商業禮儀；
26、答客問演練與課程驗收
策劃框架
在經過前期周密的市場調研，正確把握項目發展方向的基礎上，進一步對項目形象、功能組合、規模檔次、目標客戶、物業價值等核心內容進行詳細論證，構建商業地產定位及策劃項目的整體框架，為項目提供最具可行性的開發方案。
1、項目地塊解析
在項目市場發展趨勢研究的基礎上，本部分將從項目條件分析入手，從地塊角度判斷適合發展的物業形態，並對項目周邊環境地塊的狀況性質進行研究，分析其對本地塊可能之影響。
2、項目區位分析
主要針對項目周邊地塊的現狀以及未來發展狀況進行分析，了解項目發展的環境及影響因素。
3、項目地塊條件分析
主要針對項目地塊的開發條件進行透徹分析，找出影響項目發展的因素。
A、項目SWOT分析(優勢、劣勢、發展機會、競爭威脅)：分析項目發展的重要及難點，明確項目本身的優勢、劣勢、發展機會、競爭威脅等。
B、項目發展方向把握：在了解市場環境、片區發展及地塊條件基礎上，對項目發展方向、可能功能物業進行預測，提供細供市場調研方向。
C、項目發展形象定位及概念定位：確定項目的發展形象，為項目定位與規劃設計提供方向。
D、項目功能組合及業態配比定位：主要包括項目內部主要物業類型的功能確定、組合方案定位、功能布局及各功能間的關聯性控制。
E、項目開發規模與檔次定位：根據項目發展主題，並結合項目所處市場背景環境，確定項目主要物業類型的開發規模與檔次。
F、項目目標客戶定位：主要確定項目各功能物業的客戶階層、消費群體，為項目後期開發方案提供依據。
G、項目價值定位(含財務分析)：根據項目自身條件、總體定位、市場供需狀況、市場現有物業供應價格水平、潛在購買水平，以及項目所在區域未來發展趨勢等因素，明確項目各功能物業的價格水平。
策劃誤區
隨著房地產業的理性化發展與房地產市場競爭的日趨激烈，房地產行銷策劃逐漸得到業界的廣泛關注與相當程度的認可。房地產行銷策劃雖然開始從注重表面轉向追求內涵，從雜亂無章趨向規範有序，但縱觀目前許多策划行為，很多地方仍值得深思。不少開發商對房地產行銷策劃的認識仍停留於膚淺的表層，甚至由於理解的偏頗，而在實際運作中使行銷策划走向誤區。
●誤區之一
目標客戶定位不準
打開任何一份策劃報告，其中對消費者的描述必然充斥“20—40歲之間”、“中高等收入的成功人士”、“注重生活品質”、“以男性為主”、“自住和投資兼有”這樣千人一面的套話。售價超過30萬元的房產對消費者的研究，居然還比不上售價不超過3元的飲料(如可口可樂)對消費者研究的態度和深度，豈非咄咄怪事！
事實上，由於高額的消費支出、購買結果的不確定性，房地產消費是一種高涉入度的購買行為，其購買決策的環節、影響因素和時間都複雜得多，變化的可能性也大得多，非採用專業消費者調研不可。然而，幾乎所有的房地產策劃者都認為，“市場是引導出來的”、“我們比消費者更專業”、“消費者只要能掏得出票子，我自有辦法能讓他上鉤”。至於他是誰、他有什麼想法都無足輕重。於是乎，房地產的“上帝”在短短的兩三張A4紙的篇幅內被心不在焉地打發掉了，行業泡沫和風險隨之而來。
●誤區之二
無視差異化競爭
與普遍忽視消費者研究相反，房地產策劃者如同病態般地執著於對競爭者的研究，常常不惜花上半年的時間(值得留意的是，房地產開發的前置時間往往不超過9個月)，動員全公司的力量，發動地毯式的搜尋，從本區域到跨區域，甚至全國的假想敵都無不囊括，從環境、房型、配套到裝修細節等競爭者優勢都關心備至。任何一份策劃報告有關競爭者的內容絕不會少於50張A4紙，任何一個競爭者的描述都不會少於10個條目。然而，這樣“勞師動眾”、“精益求精”有什麼意義呢？得出了什麼結論呢？能指導我們乾什麼呢？
事實上，房地產與普通消費品不同，即便地段不同也不會有任何兩個項目會同質化；既然不會有同質化，那就絕不會面臨像普通消費品那樣廣泛的競爭。既然如此，這種“風聲鶴唳、草木皆兵”的做法，除了浪費精力、誤導注意力又有何益處？
●誤區之三
空洞的品牌戰略
眼下，房地產業最時髦的說法就是“打造強勢品牌”、“提升品牌的核心競爭力”。有了萬科好榜樣的巨大示範效應(據說同樣條件，萬科憑藉品牌領先就能造就每平方米1000元的溢價)，有了中體奧園快速切入品牌經營的成長軌跡(據說奧林匹克花園已經順利開始了全國範圍內的特許連鎖)，於是乎，便雄心勃勃地要成為“領導品牌”，豪情萬丈地要做“白領品牌”，別出心裁地要做“時尚品牌”，你方唱罷我登場，卻沒有人去冷靜地想想，等到曲終人散以後還會剩下什麼。
事實上，房地產的一個項目總共不過幾百上千套房子，賣完了也就完了，不像普通消費品幾乎可以無限制、無限量地賣下去。特定項目的所有房子賣完之後如果沒有持續的項目出現，弄個“強勢品牌”難道就能畫餅充飢嗎？
只有那些有能力、有意願持續專注進行房地產經營的企業才需要定戰略、建品牌。一般的今天做做明天就不一定想做了或不一定能做了的公司(這樣的公司至少占八成以上)，最好把自己的注意力放在產品上，而不要去搞什麼品牌建設、戰略規劃，對他們而言，品牌運作一是用不上(規模太小)，二是用不起(投入太高)，三是用不動(管理太差)。
●誤區之四
產品理解淺薄
與普通消費品不同，不僅每一個項目是不同的，甚至連一個房地產項目中的每一套房子都是絕不相同的，無論是面積、樓層、景觀，還是面對的消費群都存在著與生俱來的差異性。你可以說每一瓶可口可樂都是相同的，但你絕不能說任何兩套房子對你而言價值一樣。這本來是極好的策劃切入點，然而，我們的房地產策劃者卻沒有這種精度的視野，只是粗淺地按房型分分類，簡單地根據一個總均價加點兒係數來定價，充其量不過是搞點兒“自立一房”、“溫馨兩房”、“雀巢三房”之類的噱頭。
房地產策劃者們真應該好好學學“琉璃工坊”。君不見人家“琉璃工坊”是如何珍視自己的每一個作品，如何刻意地使其絕不相同，定價也根本看不出是根據什麼均價定的，而我們的房地產策劃者卻在可以大做文章的地方偏偏不做文章。
事實上，應該根據顧客的不同而不是房型的不同來細分定義我們的產品，對每一類產品而不是僅對整個項目進行周密的包裝，定價也不能簡單地用總均價加成，而應該用類別均價加成的方法。
●誤區之五
用大炮打蚊子
仗著財大氣粗，房地產策劃者經常強調猛烈的廣告攻勢，偏愛採用發行量大的大眾媒體進行宣傳。本著打“大決戰”的動因，有人曾經把《解放日報》某一天的廣告版面完全包了下來，如果不是有政策約束的話，連報紙的冠名權都恨不得拿下。
其實，一個項目充其量不過幾百上千個顧客，用上百萬份發行量的媒體還不是大海撈針、用大炮打蚊子？有效的每千人成本還不高得驚人？況且，隨著媒體干擾的增大(這是廣告主們不可避免的“感傷”)，媒體的邊際傳播收益正在直線下滑，與其如此，為什麼不採用“小眾傳播”的方式以求更為精準實效呢？一貫十分注重大眾傳播的P&G，其產品海飛絲在宣傳推廣時就拍了7個版本的廣告，分別針對7個不同的目標群體。
當然，由於要針對小而多的目標群體，複雜而多變的整合運作，小眾傳播難度確實要大得多，但如果不難的話，何以證明你“深厚的策劃功力”？
總體思路
一、項目投資策劃行銷：周邊環境分析、區域市場現狀及其趨勢判斷、土地深層次分析、項目市場定位(類比競爭棋盤調研、主力客戶群定位、建設風格）、項目價值分析、項目定價模擬、投入產出分析、投資風險分析及其規避方式提示、開發節奏建議。
二、項目規劃設計策劃行銷：總體規劃、建設風格定位（風格、外立面設計提示、商業物業建設風格）、室內空間布局裝修概念、提示（庭院景觀提示、公共空間主控）、環境規劃及藝術風格提示等。
三、項目質量工期
四、項目形象（CIS）：總體戰略形象、社區文化形象、企業行為形象、員工想像、項目視覺形象。
五、項目行銷推廣：區域市場動態分析（市場供求狀況、周邊競爭性樓盤調查---市場調查，銷售控制，推廣策劃，公關活動，usp）、項目主賣點薈萃及物業強勢、弱視分析與對策、目標客戶群定位分析（客戶群細分、目標市場、客戶特徵、生活習慣）、價格定位及策略（利潤目標、樓層差價、價格升幅比例……）、入世時機規劃（巨觀經濟運行狀況分析……）、廣告策略（廣告主題、創意表現、效果評估及修正……）、媒介策略（媒體選擇、投放頻率及規模、費用估計……）、推廣費用計畫（現場展會包裝、公關活動……）、公關活動策劃和現場包裝（動態）、行銷推廣效果。
六、項目顧問、銷售、代理、策劃：銷售周期劃分及控制、銷售策略（銷售階段：認購、調整、開盤、擴張、強勢、掃尾清盤）、銷售過程模擬、各銷售階段行銷策劃推廣執行方案實施、各銷售階段廣告創意設計及開發實施、銷售前資料準備（營業執照、模型、沙盤、契約）、銷售培訓、銷售組織與日常管理。
七、項目服務：物業管理
八、項目二次策劃行銷
