概念
商改住①該區域不適合商，適合住；
②開發商開發的這個階段也是適合住，而非商用；
③“商改住”後的售價高於早先商業用途的價格。
從某種意義上講，政府的規劃指導意見長期跟市場脫離，導致了‘住改商’、‘商改住’的出現。在這種環境下，開發商從市場角度出發的改造，一定意義上彌補了規劃的漏洞。
但是，需要說明的是，“商改住”是一種違法行為。相關法律條文規定：建設用地經依法批准後，用地單位就不得擅自改變原批准的土地用途。
案例
上世紀90年代初期，深圳寫字樓市場火爆，放量激增，供需平衡的打破導致此後長時間內市場低迷，許多爛尾樓就此出現。當時，一些已批覆的寫字樓物業，為了規避風險，紛紛改頭換面，以商務公寓或酒店式公寓的形式推出。今天京城樓市“商改住”的盛行，是否同樣是商用物業過熱的信號。
弊端
商改住的弊端，或者說商業房與住宅房的區別主要體現在如下幾個方面：
產權年限不同
住宅能用70年，商業房只能住40年。按國家規定，商業、旅遊、娛樂土地使用年限為40年，居住土地使用年限為70年。
同時，《物權法》規定：住宅建設用地使用權期滿後，自動續期。而“非住宅建設用地土地使用權”，不能自動續期。如果真需要繼續使用土地，土地使用者應該在土地使用到期前一年提出申請。經批准準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓契約，依照規定支付土地使用權出讓金。如果因社會公共利益需要的，則土地被收回。
配套設施不同
商改房無法遷入戶口，無法就近入學。
據了解，商業房無法實現住宅的交通、教育、醫療衛生等大量的公共配套設施指標問題。這主要是由於前期商業房和住宅建設規劃目的不同。而且，一般商改住項目往往都不具有戶口遷入、在附近學校就學等資格。
容積率及用於綠化、公共設施面積不同
由於商業房不需要建設普通住宅小區的配套設施，這樣樓盤具有較高的容積率。也就是說，相對住宅而言，商業房的綠化、公共設施等面積都會有所減少。
安全級別不同
商業房對通風要求相對較低，安全上存在一定隱患。
商業房需要安裝消防管道入戶，住宅無！
物業費、管理費以及轉讓契稅不同
商改住後，費用問題水電物業費將按商業消耗收取。而商改住項目的水電往往都是按照商業用水和商業用電來收費，因此其居住成本高於普通住宅。其次，商改住項目的管理費一般也會高於普通住宅物業收費標準。
另外，商改住項目還無法按照住宅的標準繳納契稅，這樣的房子在轉手的過程中，相關費用按照商用來計算，其轉讓契稅為4%，而普通住宅轉讓契稅為2%（不超過144平方米）。同時，商用轉讓還要徵收營業稅、土地增值稅等。
公告
2017年3月26日晚，權威公眾號《京房字》發布了北京商住產品限購的具體公告：為進一步規範本市商業、辦公類項目管理，促進房地產市場平穩健康發展，現公告如下：
一、商業、辦公類項目(以下簡稱商辦類項目)應當嚴格按照規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批准，不得擅自改變為居住等用途。
二、開發企業新報建商辦類項目，最小分割單元不得低於500平米;不符合要求的，規劃部門不予批准。
三、開發企業新建的商辦類項目，應當按照批准的規劃用途建設、銷售，違反規定的，規劃國土、住建部門依法處理。
四、開發企業在建(含在售)商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織。購買商辦類項目的企事業單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應當出售給企事業單位、社會組織。
五、本公告執行之前，已銷售的商辦類項目再次上市出售時，可出售給企事業單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應當符合下列條件：
1、名下在京無住房和商辦類房產記錄的。
2、在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。
六、對規劃用途為商辦類的房屋，中介機構不得以任何方式宣傳房屋可以用於居住。對違規代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機構，依法註銷機構備案，直至吊銷營業執照。
七、商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。
八、本公告發布之日起，開發企業將新開工的商辦類項目違規改為居住用途的，一經查實，規劃國土部門依法收回土地，商業銀行對該企業在本市所有項目暫停授信。
九、開發企業、中介機構違反本公告依法受到處理的處罰信息納入本市企業信用信息系統。
本公告自發布之日起執行，與本公告不符的，按本公告執行。
