概述
簡介
在國外，代建制的起源是美國的CM項目管理模式，即Construction Manager，為項目業主提供工程管理的服務。後又演化成為Construction Agent at Risk和Construction Agent。
契約模式
迄今代建制試點中的“代建契約”，有三種模式：
（1）“委託代理契約”模式 。是上海、廣州、海南的代建制試點採用的模式。在政府投資主管部門下面，設立具有法人資格的建設工程“項目法人”，或者指定一個部門作為“項目業主”，由“項目法人”（或“項目業主”）採用招標投標方式選定一個工程管理公司作為“代建單位”，再由“項目法人”（或“項目業主”）作為委託方，與“代建單位”（受託方）簽訂“代建契約”。
此“委託代理契約”模式的實質，是委託代建單位對項目工程建設施工進行專業化組織管理，並代理委託方採用招標方式簽訂建設工程承包、監理、設備採購等契約。
特點：項目建成後的“使用單位”不是“契約當事人”；項目投資資金的管理權仍然掌握在投資人（“項目法人”、“項目業主”）的手中。
優點：可以實現防止公共工程招標中的腐敗行為和對公共工程建設的專業化管理的政策目的。
（在項目工程的使用單位或者管理單位尚不存在的情形，適於採用此模式。）
缺點一：相當於政府投資主管部門自己作為建設單位“包攬”項目工程建設，然後將項目工程“分配”（“劃撥”）給使用單位，將“政府投資”變成了“公房分配”，不符合改革政府投資體制的政策目的。
缺點二：使用單位不是“契約當事人”，難以發揮使用單位的積極性，甚至使用單位不予協助、配合，增加工程建設中的困難。
（2）“指定代理契約”模式 ，是重慶、寧波、廈門和貴州代建制試點採用的模式。政府投資主管部門採用招標投標方式選定一個項目管理公司作為代建單位，由作為“代理人”的該代建單位，與作為“被代理人”的使用單位簽訂“代建契約”。
此“指定代理契約”模式的實質：是政府投資主管部門指定代建單位作為使用單位的代理人，對項目工程建設施工進行專業化組織管理，並代理使用單位採用招標方式簽訂建設工程承包、監理、設備採購等契約。
特點：投資人（“政府投資主管部門”）不是“契約當事人”；投資和資金的管理權掌握在使用單位手中。
優點：可以實現防止公共工程招標中的腐敗行為和實現公共工程建設的專業化管理的政策目的。
缺點一：投資和資金的管理權仍然掌握在使用單位手中，實際上未對現行投資體制進行任何改革。 項目管理者聯盟，項目管理問題。
缺點二：投資人（“政府投資主管部門”）不是“契約當事人”，政府投資主管部門在選定代建單位後，實際上不可能對項目投資資金的運用和工程建設施工進行有效監督。
（3）“三方代建契約”模式。是北京、武漢、浙江代建制試點採用的模式：政府投資管理部門與代建單位、使用單位簽訂“三方代建契約”。
北京市是由“發改委”（投資人）選定代建單位，並與代建單位、使用單位簽訂“三方代建契約”；武漢市是由政府指定的“責任單位”（投資人）選定代建單位，並與代建單位、使用單位簽訂“三方代建契約”；浙江省是由“政府投資綜合管理部門”（投資人）選定代建單位，並與代建單位、使用單位簽訂“三方代建契約”。
“三方代建契約”，除規定代建單位的權利、義務和責任外，還明確規定政府主管部門“的許可權和義務：對代建單位（受託人）的監督權、知情權；提供建設資金的義務。
“使用單位”的權利和義務：對代建單位（代理人）的監督權、知情權，對所建設完成的工程和採購設備的所有權；協助義務、自籌資金供給義務。
優點：可以發揮三方當事人的積極性，實現三方當事人的相互制約。可以防止公共工程招標中的腐敗行為，實現對公共工程建設施工和項目投資資金的專業化管理，保證工程質量和投資計畫的執行，實現政府投資體制改革的政策目的。
缺點
⑴設計的“可施工性”較差，設計時很少考慮施工採用的技術、方法、工藝和降低成本的措施，施工階段的設計變更多，導致施工效率降低，進度拖延，費用增加，不利於業主的投資控制及契約管理；
⑵設計單位與承包商之間相互推倭責任，使業主利益受到損害；
⑶建設周期長，按設計—招標—施工的建設方式循序漸進。業主在施工圖設計全部完成後組織整個項目的施工發包，中標的總包商再組織進場施工。
代建制最早出現在政府投資項目，特別是公益性項目。針對財政性投資、融資社會事業建設工程項目法人缺位，建設項目管理中“建設、監管、使用”多位一體的缺陷，並導致建設管理水平低下、腐敗問題嚴重等問題，通過招標和直接委託等方式，將一些基礎設施和社會公益性的政府投資項目委託給一些具有實力和工程管理能力的專業公司實施建設，而業主則不從事具體項目建設管理工作。業主與項目管理公司/工程諮詢公司通過管理服務契約來明確雙方的責、權、利。
與監理關係
代建制的範圍
代建制
的範圍一般比建設監理的廣，一般既包括施工，也包括設計，甚至可行性研究。代建方在代建契約規定的項目管理範圍內，作為代理人，全面對施工契約進行管理，其在管理中起主導作用，除工程項目的重大決策外，一般的管理工作和項目決策均由代建方進行。而工程項目業主僅派少量人員在工程現場，收集工程建設信息、對工程項目的實施進行跟蹤和監督。
工程建設區別
工程建設監理一般主要套用在施工階段。監理工程師受業主委託，依據承發包契約對施工承包商進行監督和管理。這種監督和管理僅作為業主管理的一種補充或輔助，或者說，施工階段業主方的管理仍以業主為主導，監理工程師在其中僅起輔助作用。
工程總承包
工程總承包和代建制的主要差異在工程契約的標的和契約的性質上。工程總承包契約的標的是工程實體，總承包商向業主最終交的成果是工程實體；工程總承包契約是承包商契約，即根據預先約定的計價方法，結算工程款項，總承包商要承擔全部風險，或享受工程成本低於工程契約價時的全部利潤。而代建制則不同，代建契約的標的是管理服務，代建方向業主提交的是滿足契約要求的管理服務，代建契約本質上是一種諮詢管理類契約，即使契約條件中帶有激勵屬性，代建方一般既不可能承擔工程成本失控的全部風險，也不會享受工程成本降低的所有效益。
