意見內容
關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見
京建發〔2013〕510號
各區、縣人民政府，市政府各委、辦、局，各市屬機構：
為進一步完善本市住房供應結構，支持居民自住性、改善性住房需求，穩定市場預期，促進長效機制建設，根據《北京市人民政府辦公廳貫徹落實精神進一步做好本市房地產市場調控工作的通知》(京政辦發〔2013〕17號)有關規定，經市政府同意，現就本市加快中低價位自住型改善型商品住房(以下簡稱“自住型商品住房”)建設相關工作提出如下意見：
一、高度重視自住型商品住房建設和管理工作
加快自住型商品住房建設，是本市貫徹落實中央房地產調控精神，按照“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的總體思路，完善住房供應結構，下大力氣做實中端，支持居民自住性、改善性住房需求的重要舉措，對於當前穩定房價，促進房地產市場平穩健康發展具有十分重要的意義。 市有關部門、各區縣政府要高度重視，切實做好加快自住型商品住房建設、加強自住型商品住房管理各項工作。
二、加強計畫管理，確保土地供應
自住型商品住房用地，可以採取集中建設或者配建等多種形式，由房地產開發企業通過“限房價、競地價”等出讓方式公開競得。市國土、規劃部門在編制下一年度的土地供應計畫時，應明確一定規模的自住型商品住房用地，具體分解到各區縣，並向社會公布。供地區位應按照“全市統籌、區域均衡”的原則，優先安排在交通便捷、功能完善、公共服務設施完備的區域，2013年底前全市要完成不低於2萬套自住型商品住房供地，今後還要根據市場需求情況進一步加大供地規模。
鼓勵企事業單位和相關機構在符合相關法律法規規定和規劃要求的前提下，將自有用地用於自住型商品住房的開發建設，或者將尚未進入銷售環節的房地產開發項目轉化為自住型商品住房建設項目。
三、合理確定套型面積和價格標準
自住型商品住房項目在土地出讓前，應明確住房套型建築面積、銷售均價等要求，作為土地出讓的依據載入招拍掛交易檔案，並在土地成交後將其納入出讓契約。
自住型商品住房套型建築面積，以90平方米以下為主，最大套型建築面積不得超過140平方米；銷售均價，原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右的水平確定。
四、明確銷售對象
按照限購政策規定在本市具有購房資格的家庭，可以購買自住型商品住房。其中，符合下列條件的家庭可以優先購買：
(一)本市戶籍無房家庭(含夫妻雙方及未成年子女)，其中單身人士須年滿25周歲。
(二)經濟適用住房、限價商品住房輪候家庭。
符合條件的家庭只能購買一套自住型商品住房。
五、加強銷售和登記管理
(一)房地產開發企業在申請辦理自住型商品住房預售許可或者現房銷售備案手續前，應在市住房城鄉建設委網站和銷售現場公示房屋套數、戶型、價格等信息。公示期不少於15天。購房家庭應當在公示期內向房地產開發企業提出購房申請。對申請購房家庭的資格審核，按照本市住房限購相關規定執行。
(二)自住型商品住房項目在取得商品房預售許可證或辦理現房銷售備案後，由房地產開發企業組織向符合購房資格的申請人銷售。選房順序，由房地產開發企業組織公開搖號確定。搖號應當進行全程公證，並接受所在區縣建設房管部門的監督。
(三)自住型商品住房進行房屋權屬登記時，登記部門應將房屋性質登記為“自住型商品住房”。
六、加強自住型商品住房的轉讓管理
自住型商品住房購房人取得房屋所有權證後， 原則上5年內不得轉讓。
購房人取得房屋所有權證5年以後轉讓的，如有增值，應當按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%交納土地收益等價款。購房人將自住型商品住房轉讓後，不得再次購買自住型商品住房。
七、嚴肅查處違法違規騙購行為
對通過隱瞞家庭住房狀況、偽造相關證明等方式，弄虛作假，騙購自住型商品住房的家庭，一經查實，房地產開發企業應與其解除購房契約，購房家庭承擔相應經濟和法律責任，且5年內不得在本市購買住房。構成犯罪的，依法追究刑事責任。
北京市住房和城鄉建設委員會北京市發展和改革委員會
北京市財政局北京市國土資源局
落實原則
組建限購監督委員會，嚴厲打擊騙購行為。對弄虛作假違規騙購的購房人，5年內不準在京買房，對企業協助造假的，凍結全部在京項目的手續辦理，涉嫌犯罪的，移送公安機關查處。
進一步強化預售資金監管，對房價過高、上漲過快、利潤率過大的項目，將啟動全額監管，重點審查地價款來源和開發成本，並加強稅收征管和稽查。
強化價格引導，嚴查變相漲價項目。參照前期和周邊項目價格，引導開發商合理定價，對定價高漲幅大且不接受政府引導的項目，將暫緩上市。
進一步嚴格差別化住房信貸政策的執行。嚴禁向不符合信貸政策的借款人違規發放貸款。
通過“限房價、競地價”方式，加大自住型商品住房供應力度，滿足中端需求和夾心層家庭需求。
對存在閒置土地、炒地、捂盤惜售、哄抬房價、變相漲價等違法違規行為的房企，採取禁止其參加土地競買、不對其發放新開發項目貸款、強化土地增值稅徵收管理等措施。
加強市場信息公開，提高市場信息透明度，防止誤導誤讀。
解讀
2013年10月23日下午，北京市住建委發布了《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》(簡稱《意見》)，對即將推出的自住型商品房銷售和管理做出七條詳細規定。
《意見》明確，自住型商品住房套型建築面積，以90平方米以下為主，最大套型建築面積不得超過140平方米;銷售均價，原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右的水平確定。
此外，《意見》規定，按照限購政策規定在北京具有購房資格的家庭，均可以購買自住型商品住房，兩類家庭將可優先購買：一類是北京市戶籍無房家庭(含夫妻雙方及未成年子女，單身人士須年滿25周歲)，另一類是經濟適用住房、限價商品住房輪候家庭。每個符合條件的購買家庭限購一套自住房。自住型商品住房購房人取得房屋所有權證後，原則上5年內不得轉讓。
此前，北京市住建委10月22日發布訊息，稱2013年北京將推出2萬套自住型商品房，2014年計畫推出5萬套左右。
據報導，針對北京出台的京七條，上海易居房地產研究院發展研究所副所長楊紅旭表示，北京發布自住型商品住房檔案，其準入門檻明顯低於經適房，且供應量巨大。必定衝擊2014年北京房價，有望穩住房價。
但他同時指出，這個政策有兩二憂：一是門檻低，則求者眾，難免權力尋租。二是未來退出較麻煩。
據南方周末網此前報導，北京中原地產市場部研究總監張大偉表示“如果5萬套能夠成為事實，那么整體市場結構將出現質變，即北京樓市後續的調控措施將逐漸向高端市場由商品房主導，中端市場由自住型商品房跟上，低端市場有保障房分配，改變中高端完全由市場隨意定價的格局，加強政府從源頭的控制力。”張大偉說。
不過他同時提醒，由於此類房源限價明顯，如何確保分配公正以及房源質量將成為未來監管的難題。
矛盾點
“京七條”對自住房生產數量、生產單位、土地供應、房型、銷售程式、價格水平、購買對象限定、轉讓管理等方面進行了相關的規定，但該政策能否做到“完善住房供應結構，做實中端，支持居民自住性、改善性住房需求，及穩定當前房價，促進房地產市場平穩健康發展”等等要求是個疑問。
房價趨勢
該政策建立在兩個假定條件的基礎上。一是該政策假定，當前北京市的住房價格之所以會持續十年上漲，在於一個強勁的住房“剛性需求”，要解決這個問題，就得大量增加住房供給。可以說，該住房政策是建立在一個莫須有的“剛性需求”基點或假定之上。為何說“剛性需求”是莫須有?因為，市場的需求是什麼?不是個人的願望，更不是個人過高的欲望，而是有實際支付能力的購買力。如果沒有支付能力，哪裡來的需求。當國內房地產價格讓絕大多數人都沒有支付能力進入市場時，這種住房需求從何而來?
可實際上，北京政府房地產政策沒有把必需生活品住房進行界定，卻把住房當作是完全的賺錢工具或投資品。在這種情況下，購買住房者既可享受政府把住房作為消費品的各種優惠條件，也可以把住房作為賺錢投資的工具。而當市場把兩者混為一談時，由於投資者對價水平要高於消費者，最後這個市場一定會成為投資者為主導的市場。住房市場也就成了少數人賺錢的工具。當住房成為投資賺錢工具，如果有好的金融市場條件及住房價格上漲預期，那么這個市場是無法通過增加供給來滿足住房投資需求的。住房市場的價格也只能是越來越高。這就是前十年國內住房市場越是巨觀調控房價越高的根源所在。
二是該政策假定當前北京的住房價格是“合理”的，而且這種“合理”的價格只會上漲不會下跌，任何購買自住性住房的居民，只要購買這種政府折讓了30%的住房就是對市民的一種福利，就是遏制住房價格上漲的一種方式。可實際上，十年多來，北京市的住房價格已經上漲了十倍以上。
如果說，“京七條”是建立在這兩個假定條件的基礎上，那么“京七條”的實質就一目了然了——以價格拆讓的方式來化解當前北京市高房價矛盾，實際是要穩定北京市的房價，讓北京市吹大的房地產泡沫不需要擠出而自動消化。
7萬套住房對北京住房市場是杯水車薪，而且如果不採取有效的信貸及稅收政策來遏制投資投機炒作，這些住房對北京市房價調控影響是十分有限的。
不划算
其次，北京市這7萬套住房，表面是上自住性住房，但只限定5年內不可交易，5年後交易後收益30%歸財政。在這種情況下，這種住房的自住性要大打折扣：
一則首次交付時要求銷售低於市場價30%，因此，5年後再交易轉讓後收益上交財政30%對購買住房的成本增加沒有多少意義。
二則在這樣的情況下，自住性住房價格只要上漲大於30%同樣是有利可圖，更不用說在當前政府極力維持價格穩定及預期上漲的情況下，那么這樣的自住性住房肯定是有利可圖的。
既然購買這類住房有利可圖，政府提供的住房源又少，北京市居民湧入這個市場成為必然。如果居民湧入這個市場，不僅住房生產開發商有可能坐地起價，且自住房購買者會因預期房價大幅上漲而造成住房供給更為緊張，從而迫使政府啟動第二批第三批的自住房的生產。這樣，表面上是穩定了北京市的房價，實際只能保證北京市政府GDP的穩定增長。
可以說，如果政府的房地產巨觀調控政策不是從根源入手——把住房的投資與消費作一個清楚界定、並用有效的經濟槓桿嚴格限制住房投資(信貸政策與稅收政策)，卻還是把政策建立在所謂“剛性需求”的基點上，希望用更多的行政手段來調控房價，那么這種調控要讓房地產市場健康發展是不可能的。
