作者簡介
柴效武，1953年9月出生於陝西延安，復旦大學經濟學碩士，現為浙江大學經濟學院教授，出版《現代家庭經濟生活知識大全》、《家務勞動研究》、《高校學費制度研究》、《高校學費制度研究》、《個人金融理財理論與實務》等專著8部，一般讀物教材10餘部，發表各式論文100餘篇。目前主要研究領域為以房養老、基地養老和個人金融理財三方面內容。提出了“60歲前人養房，60歲後房養人”，“建設養老基地，打造養老天堂”等觀點，取得較大社會影響。主持完成國家和浙江省社會科學基金項目、教育部重點課題、地方政府合作項目共10多項等。孟曉蘇，1949年12月出生於江蘇揚州，北京大學經濟學碩士、博士，原中房集團董事長、黨委書記、總裁，現任幸福人壽保險公司董事長。兼任北京大學等多所大學教授。出版《走向繁榮的戰略選擇》等著作10多部，發表論文200。多篇，國內外報刊、電視台訪談700餘次。主持完成《中國房地產指數系統設計》、《住房建設成為新的經濟成長點的政策研究》等國家重點軟科學課題。獲得獎項和稱號包括：“中國地產風雲人物”、“房地產十大英才”、“房地產創新人物”、“中國房地產領軍人物”、“中華名人”、“終身成就獎”等。在我國力推住房按揭貸款和反向抵押貸款，提出大學城和分時度假的構想，均取得極大的社會反響。目錄
反向抵押貸款業務開辦機構的抉擇反向抵押貸款運做的總體模式構想
銀行推展反向抵押貸款的運作機制
壽險公司推展反向抵押貸款業務的探討
壽險公司推展反向抵押貸款業務的風險與對策
反向抵押貸款運營市場研究
反向抵押貸款市場運作的策略
反向抵押貸款運營模式的福利型與市場型探討
反向抵押貸款推出關聯方及博弈的分析
特設機構在反向抵押貸款中的運作機制
反向抵押貸款制度推進中的政策支持與監管
美國反向抵押貸款業務開辦的政策借鑑
老年人參與反向抵押貸款業務的資格限定
抵押貸款購房與反向抵押養老時點選擇
美國反向抵押貸款市場規模的相關研究
反向抵押貸款產品的市場區隔研究
我國推行反向抵押貸款的法律客體研究
反向抵押貸款運作的政府服務與監管
美國反向抵押貸款的制度法規與權益保護
反向抵押貸款業務開辦的諮詢和消費者教育
反向抵押貸款運作中的違約與防範
反向抵押貸款對借款人的陷阱與訴訟
售房養老實施與住房產權轉移期間的確定
反向抵押貸款支付方式選擇的影響因素及現金流分析
反向抵押貸款運作的成本與費用
房產養老壽險契約的簽約及內容界定
反向抵押貸款契約終止界定及相關事項的探討
前言
民以居為安，住房從來都是人們關注的熱點。尤其是在今天，在國家經濟發展、人民民眾收入增長的情況下，人們為尋找滿意的居住環境、購買適合的住房而殫精竭慮，購房已經成為我國居民的消費熱點。而我國房價的持續上漲、投資型購房群體的增加，加之人們對住宅消費的特別偏好，都使得我國居民的住房自有率迅速提高。人們買住房往往要付出畢生的努力，那么住房又可以為人們做些什麼呢？現在人們在住房所具有生活居住功能的基礎上，還發現了它的投資盈利功能、資產保障功能、資金融通功能等。本書作者引進國外反向抵押貸款的金融產品，在若干理論的基礎之上提煉出了以房養老的新理念，發掘出了住房的養老保障功能。要知道，市場是動態的而不是靜態的，市場可以被創造出來，而賦予一種產品的新的功能，等同於開發一種新產品，創造一個新市場。不妨以手機為例。今天的手機同十多年前的手機，功能增添了多少？手機的市場就日益打開了。住房也是如此。當住房的功能不斷增加以後，對住房的需求也就相應地擴大了，新的住房市場也就被創造出來了。經濟學界、房地產業界、廣大住房消費者都應當懂得這個道理。下面，讓我們再回到住房的養老保障功能上來。人都有衰老的一天，都需要考慮晚年的養老問題，並應為此早做安排。養老既是人類社會出現以來就一直為人們關注的事宜，又是現實社會存在的一個重大問題。在今日，隨著我國人口老齡化危機的臨近和家庭空巢化的日益嚴重，“養兒防老”的預期已愈顯單薄。人們辛苦了一輩子，如何能夠度過幸福的晚年，靠什麼來度過幸福的晚年，就需要我們為之認真籌劃的大課題。我國又是一個“未富先老”的國家，人口老齡化面對的是社會養老保障體系不健全。在這種狀況下，積極尋找新的養老途徑，實現養老模式的觀念創新、制度創新，就顯得非常必要。我國過去就有“兒女養老”的傳統理念，近年又有了儲蓄養老、社會保障養老的“票子養老”，這是否足夠應對中國的養老問題呢？還不夠。
精彩書摘
(二)大規模集約經營反向抵押貸款業務的運營是風險大、事項多，為減弱和防範業務運營的風險，必須是大規模集約經營的開辦模式才行，如此才可以減弱各種特定的個體風險，小規模開辦則會出現運營成本高、不易監管、規模效應差等諸多缺陷。推行反向抵押貸款制度的社會公共管理方式，具有規模經濟效應，可以降低管理成本，同時可以兼顧社會公平，有利於實現養老生活的資金保障和收入替代的雙重目的。據專家對美國不同規模的私人養老金計畫的管理成本進行比較，同樣可得出養老金計畫的運作規模與其成本支出呈反向變動的結論。如美國1991年小型待遇預定型計畫的人均管理成本為518美元，而覆蓋1000人以上的大型養老金計畫人均管理成本只有62美元；小型繳費預定型計畫，1991年人均管理成本為259美元，大型計畫的這一指標只有46美元。
反向抵押貸款業務的開辦因其歷時長、風險大、內容複雜、社會影響大，在具體業務運作中，需要投入的資金巨大，回收期較長，必須依託大機構的規模運作。當然，也可以在大機構的分支機構設立廣泛而又有嚴格規範的運作模式，這樣，籌措調度資金容易，抗風險能力強，資信卓越，容易取得客戶的信任。像四大國有銀行、中國人壽、平安保險公司等大機構，人員業務素質高，學習新知識轉而開闢新業務容易，知識、業務遷移的成本低，且已有現成的遍布全國的分支機構，業務開展中的交易成本也會變得較低一些。
(三)需要資金量多
要達到大規模運營之目標，需要特設機構擁有雄厚的經濟實力，不僅要擁有雄厚的資本金，還要在每個經營周期都有相當數量的現金流入，以保證大規模業務數十年持續運營的需要。本貸款業務的資金回收期長，從而會導致資產的流動性大大降低。原因是特設機構在業務開辦的初期到相當長時期里，為接受住房的抵押並支付款項，幾乎只有現金的持續流出，而無相應的現金流人。這就需要特設機構能夠同時開辦其他業務，該項業務能夠保證反向抵押貸款所需要的現金付出，或者說該特設機構能夠從其他渠道得到持續、穩定、長期的現金流人才可，否則就會因為資金鍊條的中斷，導致抵押貸款的無以為繼。
這一特性對業務開辦機構提出了很高的要求。一是由於此業務的開辦必須是大規模營運，需要大筆充裕的資金，機構必須有足夠的經濟實力支付貸款額；二是為了降低風險，資產和負債的期限要儘可能匹配，這需要反向抵押貸款機構的負債期也相應延長；三是房地產價格波動的不確定性及投保人壽命的不確定性，導致貸款業務的風險程度很高。如單獨由保險公司承擔，可能不堪重負，也與保險公司穩健經營的原則相背離，從而需要建立有效的風險分散機制。
