關於切實穩定住房價格促進房地產業健康發展的意見

人民銀行西安分行省地稅局陝西銀監局省物價局1998年以來，全省各級人民政府大力推進城鎮住房制度改革，居民住房條件明顯改善，房地產業作為國民經濟發展的支柱產業，在拉動全省經濟成長中發揮了重要作用。但是，我省房地產業發展中還存在著城市住房有效供給不足、住房供應結構不盡合理、經濟適用住房建設較少、住房保障制度不夠完善、個別地區商品房價格上漲過快、開發和交易行為不規範等一些問題。為及時解決上述問題,切實穩定住房價格，促進我省房地產市場持續健康發展，現提出以下意見：
一、牢固樹立科學的發展觀
實施對我省房地產市場的巨觀調控，是加快構建社會主義和諧社會，不斷提高人民民眾生活水平和質量的必然要求。各級政府既要看到房地產業對全省經濟發展的支柱性作用，又要看到住房價格上漲過快會直接影響到全省經濟的健康運行和社會穩定的嚴重性。因此各地要按照房地產業與經濟社會協調發展的要求，認真貫徹落實國務院的各項巨觀調控政策，著力做好供需雙向調節，嚴格市場監管，堅決遏制投機性購房，正確引導、適度控制投資性購房行為,加快建立和完善適應不同消費群體需求的住房保障制度和住房供應體系，努力實現結構基本合理、供求基本平衡，抑制房價背離價值的不合理上漲；同時綜合運用財稅、金融、法律、行政等多種手段予以有效調控，確保全省房地產價格保持穩定、市場更加健康。
二、充分發揮規劃的調控作用
各設區市人民政府要根據當地房地產市場需求情況，在2005年12月1日前明確今明兩年普通商品住房和經濟適用住房建設規模、項目布局以及進度安排,報省建設廳備案。各設區市人民政府所在城區的住房建設要以中低價位普通商品住房和經濟適用住房項目為主，並明確開工、竣工面積和占住房建設總量的比例，儘快向社會公布，接受社會監督，穩定市場預期。
各市、縣城市規劃和發展改革行政主管部門要在符合城市總體規劃的前提下，加快工作進度，優先審查普通商品房、經濟適用房和廉租房建設項目，同時要嚴格控制低密度、高檔住房的建設。對中低價位普通商品住房建設項目，在供應土地前，由城市規劃主管部門依據控制性詳細規劃確定建築高度、容積率、綠地等規劃設計條件，房地產主管部門會同有關部門提出住房銷售價位、套型面積等控制性要求，並作為土地出讓的前置條件，以保證中低價位、中小套型住房的有效供應。對已經規劃許可但兩年仍未開工的住房項目，要根據城市環境要求和基礎設施變化情況，再次進行規劃審查，不符合規劃許可的要堅決予以撤銷。嚴禁借規劃再次審查之際，擅自變更控制性詳細規劃規定的各項控制指標。
三、加強土地供應和管理
各地要在嚴格執行城市規劃、土地利用總體規劃、土地利用年度計畫的前提下，堅持合理調整建設用地供應結構、供應方式和供應時間，增加以中低價位普通商品住房的土地供應量，力爭使其占到房地產開發用地供應總量的70%。國土資源管理部門要做好土地儲備供應的實施工作，防止供需脫節；鼓勵利用存量土地進行房地產開發，鼓勵危舊住房的改造；嚴格控制高檔商品住宅用地，繼續停止別墅用地供應；軍隊轉讓空餘土地用於房地產開發、法院在強制執行案件過程中處置的土地、企業改制過程中土地用於房地產開發等，應當納入市、縣年度用地計畫，依法供應。土地出讓後規劃設計條件不得隨意變更，確需變更土地性質的，必須依法辦理批准手續並按照市場價補繳土地出讓金。嚴禁將以科技、教育等產業名義取得享受優惠政策的土地用於房地產開發。嚴禁單位和個人與鄉村簽訂協定圈占土地，使用農村集體土地進行房地產開發。
用地單位必須按契約約定開發使用土地,超過契約約定動工期限,滿一年未動工建設的，按每平方米十元至二十元的標準徵收土地閒置費，滿兩年未動工建設的，經原批准機關批准，由縣級以上人民政府無償收回土地使用權;已動工開發,但開發建設面積不足應開發建設面積三分之一或投資額不足總投資額25%且未經批准中止開發建設連續滿一年的, 按未開發建設土地每平方米十元至二十元的標準徵收閒置費,滿兩年的無償收回土地使用權。
四、完善住房供應結構
面向市場需求，繼續增加普通商品住房供應，提高其在市場供應中的比例，力爭中低價位普通商品住房達到商品住宅的70%。普通商品住房供不應求、房價漲幅超過全省平均漲幅20%的城市，要增加土地供應，控制土地價格。有條件的城市可劃定一定區域，用於普通商品住房的集中建設。
各市、縣人民政府一定要把經濟適用住房建設納入當地經濟社會發展規劃之中，作為政府一項重點工作來安排。土地供給要優先向經濟適用住房項目傾斜，確保足夠的用地量。2006年起，省上將按照各市經濟適用房建設用地1∶1的比例配套增加各市用地指標。各市要制定並嚴格執行經濟適用住房項目法人招標管理制度，建立項目庫，為滾動開發創造條件。2005年全省經濟適用住房建設計畫施工690萬平方米，投資65億元。
各市、縣人民政府要嚴格依據政策，合理確定經濟適用住房購買對象的標準，並每年向社會公布，嚴格審核購房對象的資格和銷售價格。各地應嚴格經濟適用住房上市準入條件，上市轉讓期限自取得經濟適用住房所有權之日起不得低於三年。經濟適用住房建設可與當地城市房屋拆遷安置相結合，對被拆遷戶實行安置。嚴禁利用經濟適用住房土地進行商品房開發，凡違規轉為商品房開發的，對相關責任人要嚴肅處理，對相關企業要清除出市場。
各設區市人民政府要在2005年底前對當地城鎮最低收入家庭住房困難情況進行一次摸底調查，全面掌握本地區廉租住房需求情況，建立保障對象檔案，同時要在2005年底前建立並實質性啟動廉租住房制度，省上將於2006年上半年進行檢查。要落實以財政預算安排為主，多渠道籌措廉租住房資金。2006年1月1日起各城市人民政府要將住房公積金增值收益中法規明確規定的部分用於當地城鎮廉租住房項目的建設。對租住國有直管公房或單位自管公有住房的最低收入家庭可以採取租金核減的方式，有條件的地方也可以通過收購空置商品住房及上市房改房用作廉租房進行實物配租。在廉租住房的實施過程中必須嚴格界定住戶資格，嚴格執行退出機制。
五、調整住房轉讓環節政策
加強商品房交易環節的監管，嚴厲查處無預售證售房行為，實行實名制認購。禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續；房屋所有權申請人與登記備案的預售契約載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續。
我省對同時滿足下列條件的普通住宅給予優惠政策支持：住宅小區建築容積率在1.0以上、單套建築面積在144平方米以下、實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。各設區市人民政府要在2005年10月1日前向社會公布當地享受優惠政策的普通商品住宅標準，並報省建設廳備案，具體標準不得突破上述條件；同時每年1月和7月發布當地不同級別土地上住房平均交易價格。自2005年6月1日起，對個人購買住房不足兩年轉手交易的，銷售時按照其取得的售房收入全額徵收營業稅；個人購買普通住房超過兩年（含兩年）轉手交易的，銷售時免徵營業稅；對個人購買非普通住房超過兩年（含兩年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅。各地要嚴格界定現行住房稅收優惠政策的適用範圍，加強稅收徵收管理。對不符合享受優惠政策標準的住房，一律不得給予稅收優惠。
六、健全市場信息，合理引導需求
各地要通過計畫編制、統計發布、網路信息等方式正確引導房地產投資和消費。各級政府要積極組織編制房地產開發中長期計畫、年度計畫，合理確定房地產開發用地供應總量、布局和結構，並及時向社會公開發布。要結合“十一五”規劃編制，抓緊制定住宅建設發展專項規劃，經設區市人民政府批准後，報省建設廳備案。各城市要建立房地產交易、中介服務、物業管理等方面的信息調查制度，每半年發布房地產市場分析報告。統計部門每季度要分區域及時發布商品住房投資等信息。西安市要在2005年10月底前實現商品房預售契約網上即時備案，2005年12月底前建立房地產信息系統主要數據指標和市場監測報告上報和發布制度。
各地要通過導向性政策的制定、媒體的宣傳、金融的支持、積極規範發展房屋租賃市場來引導居民保持住房需求的持續合理釋放。同時要端正指導思想，合理確定拆遷規模，適度控制被動性住房需求過快增長。各級政府一定要堅決落實《陝西省城市房屋拆遷計畫管理實施辦法》，把握好城市建設和改造力度，量力而行，不搞勞民傷財的形象工程、政績工程，每年拆遷規模不得突破當年計畫指標。嚴格依法行政，妥善解決房屋拆遷中困難家庭的住房問題，被拆遷戶可優先購買經濟適用住房。
七、發展和完善住房金融
金融機構要進一步細化和規範個人住房貸款的操作審核標準，完善風險控制機制。個人住房信貸以支持居民購買自有住房為重點，逐步建立並完善個人誠信系統。繼續加大對有資質、有良好信用等級的房地產開發企業支持力度。房地產開發企業申請貸款時，其自有資金（指所有者權益）應不低於國家規定的標準；對大戶型、大面積的高檔商品房和別墅要限制貸款，控制高檔酒店式公寓、高檔商業用房和度假村的貸款，對於房齡較長的二手房、商用房可適當提高首付比例，重點支持普通商品住房和經濟適用住房建設項目。
加大住房公積金貸款力度，努力簡化手續、減少環節、降低費用、縮短時限，大力發展住房公積金委託貸款，提高住房公積金的使用率。各地要加快成立獨立規範的住房置業擔保機構，兩年內努力保證設區市至少有一個擔保機構。積極開拓融資渠道，及時補充擔保資金，尤其要積極吸收優質房地產開發企業資金等民間資金的介入，鼓勵其為中低收入家庭住房貸款提供擔保。
八、深入整頓房地產市場秩序
各地要完善政府對房地產市場的監管機制，強化社會和輿論監督，以房地產開發和交易環節為重點，抓住關係民眾切身利益、社會反映強烈的突出問題，組織房地產、工商、發展改革、國土資源等相關部門定期進行專項整治，為我省房地產市場的持續健康發展創造良好的環境。對違反城市規劃、無證或越級開發、契約欺詐等行為要從嚴查處。加強對房地產企業的市場準入，積極推行業主工程款支付擔保制度。對開發企業虛構買賣契約、囤積房源，發布不實價格和銷售進度信息、惡意哄抬房價，誘騙消費者爭購，以“內部認購”或其他非法方式進行預售等行為，要予以制止，並依法給予處罰。已經批准預售的房地產項目，在核發預售證時，應在土地使用權證上予以註明，防止再為其他項目辦理抵押貸款。實行中介機構備案管理制度，未取得營業執照和房地產中介資格證書或備案證的中介機構，不得從事中介業務。堅決制止指定中介服務機構強制消費者接受中介服務的行為。繼續完善房地產信用檔案，重點做好開發企業和執（從）業人員信用信息登記，將企業的基本情況、業績以及不良行為記錄在案，及時向社會公開發布。2006年上半年，各市工商和房產行政主管部門要組織開展房地產廣告專項整頓工作。市、縣人民政府要制定規劃、建設、房屋權屬等具體管理辦法，進一步強化城市規劃區內集體土地上的建房管理。
九、切實落實調控責任
各級政府要加強領導，把貫徹落實國務院關於房地產市場的各項巨觀調控政策、保持住房價格特別是普通商品住房和經濟適用房價格相對穩定，作為當前經濟工作的重要方面、作為維護廣大人民民眾切身利益的一項重要工作抓緊、抓好。省政府從今年起將把解決中低收入家庭住房問題和廉租住房工作列入各設區市目標責任制來考核，並定期對各地穩定住房價格、促進房地產市場發展工作進行督察，同時建立通報制度，對調控市場措施不力的地區將及時通報批評，督促改進。各設區市人民政府應儘快健全房地產市場調控工作機制，明確牽頭部門，確定相關協調單位和所承擔職責。省級建設、發展改革、財政、國土資源、銀行、稅務、工商等部門要從大局出發，各司其職，加強協作，加大對各地房地產業發展工作的指導和監管力度，特別是對問題突出地區的指導和督查；同時加強信息的交流與溝通，相互通報有關政策和調控措施，著力研究解決房地產市場發展中出現的矛盾與問題，穩步推進我省房地產市場持續健康發展。