銅陵市人民政府通知
銅陵市人民政府關於印發銅陵市物業管理辦法的通知
銅政〔2006〕70號
縣、區人民政府，市政府各部門，各企事業單位：
現將《銅陵市物業管理辦法》印發給你們，請認真遵照執行。
銅陵市人民政府
二○○六年十二月四日
銅陵市物業管理辦法
第一章 總 則
第一條 為了規範物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，根據《安徽省物業管理條例》及有關規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內物業管理與監督適用本辦法。
本辦法所稱物業管理，是指業主與其選聘的物業管理企業，按照物業服務契約約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
第三條 市房地產行政主管部門主管全市物業管理工作。縣、區人民政府應確定專門部門負責本行政區域內的物業管理工作。
市有關部門應履行各自職責，積極配合房地產行政主管部門做好相關工作。
第四條 各級政府應當扶持物業管理行業逐步建立專業化、社會化和市場化的物業管理機制，提高物業管理水平。
街道辦事處、鄉鎮人民政府應協助行政主管部門對物業管理活動進行監督，協調物業管理與社區建設之間的關係。
居民委員會、村民委員會和業主大會、業主委員會、物業管理企業應當依照各自職責，互相支持和配合，做好社區管理、社區服務與物業管理工作。
第五條 市房地產行政主管部門應當建立健全物業專項維修資金管理和使用制度。物業專項維修資金實行業主繳存、專戶存儲、按棟建帳、核算到戶、專款專用，以確保資金的使用安全。
第二章 業主、業主大會和業主委員會
第六條 房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中按照規定享有權利和履行職義務。市房地產行政主管部門應制定業主行為規則，規範業主行為。
第七條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
業主大會選舉產生業主委員會。業主委員會是業主大會的執行機構。
第三章 前期物業管理
第八條 在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的物業服務契約。
建設單位與物業買受人簽訂的買賣契約應當包含前期物業服務契約約定的內容。
前期物業服務契約可以約定期限。但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務契約生效的，前期物業服務契約終止。
第九條 建設單位在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項作出約定。
建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。
第十條 建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，並予以說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣契約時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。
第十一條 建設單位應按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘物業管理企業。
住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘物業管理企業；投標人少於3個或者住宅規模較小的，經市房地產行政主管部門批准，可以採用協定方式選聘物業管理企業。
第十二條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，任何單位和個人均不得擅自處置。
第十三條 物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行驗收。驗收時，建設單位應當向物業管理企業移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）物業質量保修檔案和物業使用說明檔案；
（四）物業管理所必需的其他資料。
物業管理企業應當在前期物業服務契約終止時將上述資料移交給業主委員會。
第十四條 在規劃、設計房地產項目時，應當統籌規劃、合理布局共用配套設施和物業服務設施，並按照不低於物業總建築面積的3‰配置物業管理用房，最低不少於60平方米。
第十五條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修範圍，承擔物業的保修責任。
第四章 物業管理服務
第十六條 從事物業管理的企業應具備獨立的法人資格和相應的資質。從事物業管理的人員應當取得職業資格證書。
一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。
第十七條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務契約。
物業服務契約內容應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、契約期限、違約責任等內容進行約定。
物業服務契約終止時，物業管理企業應當將物業管理用房和本辦法第13條第1款規定的資料交還給業主委員會。
物業服務契約終止時，業主大會選聘新的物業管理企業的，物業管理企業之間應當做好交接工作。
物業管理企業未能履行物業服務契約的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第十八條 物業管理企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續，業主委員會應當向物業管理企業移交本辦法第13條第1款規定的資料。
第十九條 物業管理用房的所有權依法屬於業主。未經業主大會同意，物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。
第二十條 物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委託給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一併委託給他人。
第二十一條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同的物業的性質和特點，由業主和物業管理企業參照價格管理部門與房地產行政主管部門制定的相關指導性標準，在物業服務契約中約定。
業主應當根據物業服務契約的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。
第二十二條 物業管理企業可以根據業主的委託提供物業服務契約約定以外的服務項目，服務費用由雙方約定。
第二十三條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取費用。
物業管理企業接受委託代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
第二十四條 對物業管理區域內出現違反有關治安、環保、市容環境衛生、裝飾裝修等行為時，物業管理企業應當制止，並及時向有關行政管理部門報告。
有關管理部門接報後，應當依法對違法行為予以制止與處理。
第二十五條 物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作。發生安全事故時，物業管理企業在採取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
物業管理企業聘用的人員的，應當遵守國家有關規定。安保人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
第二十六條 物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和業主公約的有關規定。物業使用人違反本辦法和業主公約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。
第二十七條 市房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴。
第五章 物業的使用和維護
第二十八條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得改變用途。
業主依法確需改變公共建築和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續後告知物業管理企業；物業管理企業確需改變公共建築和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意後，由業主依法辦理有關手續。
第二十九條 業主、物業管理企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主共同利益。
因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會和物業管理企業的同意；物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會的同意，並在約定期限內恢復原狀。
第三十條 供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀，造成物業損失的，應予以賠償。
第三十一條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。
物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。
第三十二條 利用物業共用部位、共用配套設施設備進行經營性活動的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第三十三條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護 ，有關業主應當給予配合。
責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業管理企業維修養護，費用由責任人承擔。
第三十四條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當交納物業專項維修資金。
物業專項維修資金屬業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。具體管理辦法由房地產行政主管部門商財政部門另行制定。
第三十五條 物業使用中禁止下列行為：
（一）拆改房屋承重結構；
（二）侵占、損壞物業的共用部位、共用設施設備；
（三）違法搭建建築物、構築物；
（四）擅自改變房屋用途或外貌，影響他人生活、工作或市容環境衛生；
（五）占道經營、擺攤設點；
（六）傾倒垃圾、污水和雜物；
（七）在建築物、構築物上塗寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品；
（八）違反規定停放腳踏車和機動車輛；
（九）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪音；
違反規定的，業主、業主委員會、物業管理企業有權予以制止。
第六章 法律責任
第三十六條 有下列行為之一的，依照《物業管理條例》由房地產行政主管部門給予行政處罰：
（一）住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批准，擅自採用協定方式選聘物業管理企業的；
（二）擅自處分屬於業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的；
（三）不移交有關資料的；
（四）未取得資質證書從事物業管理的；
（五）建設單位在物業管理區域內不按照規定配置物業管理用房的；
（六）物業管理企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的；
（七）挪用專項維修資金的；
（八）未經業主大會同意，物業管理企業擅自改變物業管理用房的用途的。
第三十七條 有下列行為之一的，依照《安徽省物業管理條例》，由房地產行政主管部門應當責令限期改正，並可以按照以下規定處以罰款；給他人造成損失的，責任人應當依法予以賠償：
（一）拆改房屋承重結構的，處以50000元以上100000元以下罰款；
（二）占用房屋共用部位、公共場地的，個人處以1000元以上5000元以下罰款，單位處以50000元以上100000元以下罰款；情節嚴重的，個人處以5000元以上10000元以下罰款，單位處以100000元以上150000萬元以下罰款；
（三）損壞共用設施設備的，處以10000元以下罰款。
違反本辦法第35條第4項規定的，由業主委員會根據業主公約約定進行協調、處理；協調處理不成的，由物業行政主管部門會同其他有關行政主管部門責令限期改正，恢復原狀；情節嚴重的，房地產行政主管部門可處以5000元以上20000元以下的罰款。
違反本辦法第35條第3項、第5項、第6項、第7項、第9項規定的，由公安、規劃、環保、市容環衛、園林等行政主管部門依法予以行政處罰。
第三十八條 違反本辦法規定，房地產行主管部門或有關主管部門及其工作人員有下列情形之一的，由有關行政機關或者監察機關責令改正；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任:
（一）違法干預業主依法成立業主大會和業主委員會的；
（二）違法實施物業管理行政許可的；
（三）違反物業管理投訴處理規定的；
（四）對違反物業管理規定的行為，不依法查處的；
（五）有濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守等其他行為的。
第七章 附 則
第三十九條 共用設施（如學校、幼稚園、垃圾中轉站、加壓站、配電房等）的產權界定原則。凡攤入成本進入房屋銷售價格的建築物產權歸業主所有，未攤入成本進入房屋銷售價格的建築物產權歸建設單位所有。
第四十條 本辦法由市房地產行政主管部門負責解釋並制定實施細則。
第四十一條 本辦法自2007年1月1日施行。市政府1999年8月17日發布的《銅陵市住宅區物業管理暫行辦法》同時廢止。
