第一章 總則
第一條為進一步加強農村宅基地管理，正確引導農村村民住宅建設合理、節約使用土地，改善農村居住環境，切實保護耕地，根據《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《江西省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》（以下簡稱《省實施辦法》）、國土資源部《關於加強農村宅基地管理的意見》、《違反土地管理規定行為處分辦法》等有關法律法規規定及黨的十七屆三中全會審議通過的《中共中央關於推進農村改革和發展若干重大問題的決定》，結合我縣實際，制定本辦法。
第二條本辦法所稱農村宅基地，是指農村村民用於建造住宅（包括住房、附屬用房和庭院等）的集體所有土地。
本縣行政區域內農村宅基地的審批、使用和管理，適用本辦法。
本辦法所稱集體土地所有權代表行使人是指依法確定享有集體土地所有權的村集體經濟組織、村民小組或村民委員會。
第四條農村宅基地屬於農村村民集體所有，村民個人只享有宅基地使用權，集體土地所有權和農村村民依法取得的宅基地使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓。
第五條農村宅基地管理，必須遵循以下原則：
（一）規劃先行原則。要按照建設社會主義新農村的要求，在符合土地利用總體規劃的前提下，按照因地制宜、有利生產、方便生活、合理布局、配套建設、協調發展的原則編制村鎮規劃，按規劃審批宅基地。未編制村鎮規劃，或規劃未經政府批准實施的，不予審批宅基地。
（二）“一戶一宅”原則。農村村民一戶只能擁有一處不超標準的宅基地。
（三）節約集約用地原則。堅持“十分珍惜和合理利用土地，切實保護耕地”的基本國策，貫徹“依法用地、合理用地、節約集約用地”的方針及限量供應的方法管理宅基地。
（四）依法報批原則。村民新建、改建、擴建房屋需按《土地管理法》、《省實施辦法》、《江西省村鎮建房審批辦法（試行）》等法律法規及本辦法的要求申請報批。未依法取得建設用地批准手續的宅基地，不得動工建設。
（五）耕地保護原則。農村村民申請宅基地杜絕占用基本農田，嚴禁占用耕地，充分利用原有宅基地和村內空閒地。
縣人民政府依法行使宅基地的審批權，縣國土資源管理部門負責宅基地審批管理的具體工作，縣建設規劃部門負責規劃審批管理的具體工作；各鄉鎮人民政府、房管等有關行政管理部門應當按照各自職責，共同做好農村宅基地管理和監督工作。
第二章
規劃的實施與管理
第七條嚴格實施鄉（鎮）土地利用總體規劃，按照統籌安排宅基地的總要求，合理確定農村村民宅基地的數量、布局、範圍和用地規模。
國土資源管理部門要積極配合有關部門，在已確定的村鎮建設用地範圍內，做好村鎮建設規劃。
按規劃從嚴控制住宅用地。各鄉（鎮）要採取有效措施，引導農村村民宅基地建設按規劃、有計畫地逐步由自然村向小城鎮和中心村集聚。對城市規劃區內的農村村民住宅建設，應當按照城市規劃，進行舊村改造，集中興建農民住宅小區，防止在城市建設中形成新的“城中村”，避免“二次拆遷”。對城市規劃區範圍外的農村村民住宅建設，按照城鎮化和集約用地的要求，集中建設社會主義新農村和實施舊村改造。在規劃確定撤併的村莊範圍內，除危房改造外，停止審批新建、重建、擴建、改建住宅。
第九條加強農村宅基地用地計畫管理。農村村民建住宅確需占用農用地的應納入年度計畫。縣政府在下達給各鄉（鎮）用於城鄉建設占用農用地的年度計畫指標中，根據縣國土資源管理部門對各鄉（鎮）新增耕地面積檢查、核定數，分配相應的農用地轉用指標用於農村住宅建設。
各鄉（鎮）每年應將農村宅基地占用農用地的計畫指標和執行情況予以公告，並報縣國土資源管理部門備案。縣國土資源管理部門要加強對各鄉（鎮）農村宅基地占用農用地年度計畫指標執行情況的監督檢查，不得超計畫批地、供地。
第三章
宅基地的申請與審批
第十條農村村民使用宅基地必須由本人提出申請，經依法批准後，方可使用宅基地。
第十一條農村村民使用宅基地堅決貫徹“一戶一宅”的法律規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，且面積不得超過《省實施辦法》規定的範圍。
第十二條農村村民申請宅基地的條件：
（一）符合下列條件的，可以申請宅基地：
（1）農村宅基地申請人屬該農村集體經濟組織成員的；
（2）申請地必須依法編制了城鄉規劃，並經政府批准實施的；
（3）申請地符合土地利用總體規劃和土地利用年度計畫，符合交通、通訊、電力、水利、水土保持等相關設施法律法規保護規定的；
（4）符合每戶只能擁有一處宅基地的法律規定的；
（5）人均住宅面積不足30m2的；
（6）年滿18周歲的村民因婚姻（包括男到女家落戶）等原因確需分戶建房，且已有的宅基地不能分割或雖能分割但宅基地面積低於規定面積的；
（二）根據村莊建設規劃需要拆遷的；
（三）因國家、集體建設項目徵收需要拆遷而沒有安置住宅的；
（四）經縣級以上人民政府批准回原籍落戶定居，確無住宅的；
（五）原有住宅破舊需要改造、拆遷或因災倒房在原址新建且符合規劃的；
（六）原有住宅破舊或因災倒房需另擇地址新建住宅，新選地址在村莊規劃區內，本人同意將原宅基地退還集體的；
（七）縣級以上人民政府規定的其它條件。
如有下列情形之一的，不予審批宅基地：
（1）農村宅基地申請人不屬該集體經濟組織成員；
（2）未依法編制城鄉規劃或未報政府批准的；
（3）不符合土地利用總體規劃、土地利用年度計畫、村莊和集鎮建設規劃、控制性詳細規劃的；
（4）申請地為未確權的土地或存在土地權屬糾紛的；
（5）不符合縣城城市建設規劃或集鎮建設規划進行舊（危）房改建的；
（6）年齡未滿18周歲或不具備分戶條件的；
（7）需另址新建住宅又不同意將原宅基地退還集體的；
（8）有出賣、出租、贈與或以其他形式非法轉讓農村宅基地及其地上建築物，或者將住宅改作他用的；
（9）在城鎮居住、戶籍屬城鎮居民的；
（10）原有宅基地面積確能解決分戶需要或原有宅基地面積超過“一戶一宅”法定標準的。
（11）戶籍雖已遷入，但並不在本集體經濟組織內從事農業生產勞動，不履行集體經濟組織成員同等義務的；
（12）戶籍雖已批准遷入，但無原戶籍所在地有關部門批准其原籍住宅予以轉讓或已將原宅基地退交集體需重新安排宅基地等合法證明的；
（13）戶籍已遷出，且不在本集體經濟組織內從事農業生產勞動，不履行集體經濟組織成員同等義務的；
（14）申請地臨近通訊、電力、水利、水土保持等公共設施，不符合相關設施法律法規保護規定的；
在鐵路、公路、河道兩側修建永久性建築，其建築物邊緣與鐵路路基邊緣、公路邊溝外緣、河道堤岸邊緣的間距為：鐵路不少於50米，河道不少於30米，高速公路（含匝道）不少於30米，高速公路的連線道不少於20米，國道不少於20米，省道不少於15米，縣道不少於10米，鄉道不少於5米，林道不少於4米。
第十五條宅基地使用面積，是指住宅建築物、構築物垂直投影範圍內的占地面積，包括住宅、廚房、禽畜舍等輔助用房以及庭院、天井等。農村村民宅基地的面積標準根據申請戶人口數量，按村鎮建設規劃統籌安排，占用耕地的，每戶不得超過120㎡；占用舊宅基地拆舊建新和村內空閒地的，每戶不得超過180㎡；因地形條件限制，居住分散而占用荒山、荒坡的，每戶不得超過240㎡。
第十六條農村村民申請宅基地應當提交下列材料
（1）村民個人申請宅基地的申請書；
（2）村小組村民大會或村民代表會議的討論情況及村集體公布情況的書面說明；
（3）《江西省村鎮建房審批表》一式三份；
（4）《鄉村建設規劃許可證》；
（5）《贛州市城鄉個人建房用地申請表》一式五份；
（6）戶口簿或家庭成年成員的身份證複印件一式五份；
（7）申請人建新宅退老宅基地承諾書（沒有老宅基地的除外，但需附村委會證明）一式五份；
（8）其他按規定應提供的材料。
農村村民宅基地的審批程式
（1）申請。農村村民建住宅需要使用宅基地的，宅基地申請人應向村民小組或村委會提出書面申請，說明申請理由、申請用地位置、面積等情況，村民小組應通過召開村民大會等形式討論，通過後上報村委會，村委會對申請材料依法召開村民委員會或村民代表大會進行審查並張榜公布。在張榜公布之日起，7個工作日內本村村民未提出異議或者異議不成立的，上報至國土資源所、村鎮建設規劃所初審。
（2）現場勘查。鄉（鎮）國土資源所受理用地申請後應在7個工作日內會同村鎮建設規劃所共同進行現場勘查和民眾調查，審查申請人是否符合條件，擬用地是否符合土地利用總體規劃和村鎮建設規劃等，並製作勘查筆錄。
嚴格控制在地質災害易發區內審批宅基地，因受自然條件限制確需審批宅基地的，應當進行地質災害危險性評估，禁止在地質災害危險區內審批宅基地。
（3）填寫申請表。國土資源所、村鎮建設規劃所現場勘查和初審合格後，報鄉（鎮）人民政府審核，通過後統一報送縣級建設規劃部門核發《鄉村建設規劃許可證》，國土資源所發放填寫《贛州市城鄉個人建房用地申請表》。
（4）初審。村民小組、村委會、國土資源所、村鎮建設規劃所對用地戶的申請，根據有關規定進行初步審查後，在《贛州市城鄉個人建房用地申請表》相應欄內簽署意見，並由負責人簽字，同時加蓋村民委員會、國土資源所、村鎮建設規劃所公章，報鄉（鎮）人民政府審核。
（5）審核。《贛州市城鄉個人建房用地申請表》等建房用地申請材料，經國土資源所審查確認符合要求後，由鄉（鎮）國土資源所提交鄉（鎮）人民政府會議討論，審核同意並加蓋鄉（鎮）人民政府公章後，由國土資源所定期將審核後的《贛州市城鄉個人建房用地申請表》等建房用地申請材料上報縣國土資源局。
（6）審批。縣國土資源局對鄉（鎮）國土資源所上報的《贛州市城鄉個人建房用地申請表》等建房用地申請材料進行嚴格審核，對符合條件建議批准的，形成綜合審核意見，並隨《建設用地呈審表》呈報縣人民政府審批。予以批准用地的，由縣國土資源局頒發《建設用地批准書》。審批時間20個工作日（依法辦理農用地轉用審批的期限除外）。
（7）定位。村民小組或村委會在接到宅基地批准檔案後，要將批准結果及時在村務公開欄公布，接受村民監督，並在5個工作日內由鄉（鎮）國土資源所會同村鎮建設規劃所組織實地放樣，確定四至範圍，填寫《放樣記錄卡》，放樣後發放《建設用地批准書》，宅基地申請人方能動工建設。經依法批准的宅基地，必須一年內動工，兩年內建成。
（8）登記、確權、發證。宅基地申請人在住宅建成竣工後，由鄉（鎮）國土資源所在7個工作日內會同村鎮建設規劃所實地檢查用地戶是否按照批准的地點、面積和要求使用土地，對符合要求的宅基地，按法定程式登記、確權、核發《集體建設用地使用權證》。需要兌現退老宅承諾書的，先退老宅使用證後發新證。
第四章
農村宅基地的建新退舊管理
第十八條農村村民在村鎮規劃區內新選址申請宅基地時應同時與所在地村民委員會簽訂建新退出超標準的老宅基地承諾書。承諾書一式五份，建房戶、村民委員會、所在地鄉鎮人民政府、鄉鎮國土資源所、縣國土資源局各一份，承諾將超標準的老宅基地限期交回集體，由本集體經濟組織安排給其他符合建房條件的農戶建房或進行整理返耕。
第十九條經批准異地新建住宅的，超標準的老宅基地需交回集體時連同老宅基地使用證上交鄉鎮國土資源所，按法定程式辦理註銷登記手續。否則，新批宅基地不予定位放樣。對於強行動工建設的，以非法占用土地論處。
第二十條農村村民經批准異地新建住宅後，在承諾限期內未將超標準的老宅基地退回集體，經教育在規定期限內仍不退回集體、不拆除的，國土資源管理部門不得給其新宅核發《集體建設用地使用權證》，並依法對其超標準的老宅基地採取強制拆除措施。
第二十一條農村村民一戶多宅的，每戶只可保留一處符合標準的宅基地，其餘的宅基地必須依法退回集體。應退出而拒不退出的，以非法占用土地論處。
第五章
農村村民宅基地審批收費項目及標準
第二十二條宅基地經批准占用本集體經濟組織耕地的，由國土資源管理部門按20元∕㎡標準徵收耕地開墾費，防洪保全基金規劃區內1.5元/平方米，規劃區外0.75元/平方米；由財政農稅部門按省、市有關部門批准的標準徵收耕地占用稅。
第二十三條經批准占用老宅基地折舊建新、荒山、荒坡及村內空閒地等非耕地的，免收報批規費。
第二十四條涉及占用山地林地造成水土流失的，按“誰破壞、誰治理”的原則，依法搞好水土保持。
第六章
農村村民宅基地的流轉
第二十五條本規定所指農村村民宅基地的流轉，是指除通過申請方式已取得農村宅基地的農村村民，可通過轉讓、承租等非申請方式依法取得本集體經濟組織所收儲的老宅基地。
第二十六條建立以村集體經濟組織為主體的農村村民宅基地收儲制度。收儲本集體經濟組織內已通過申請方式取得宅基地的村民退還的不宜復墾的老宅基地，用於以非申請方式需要宅基地的本集體經濟組織村民建房。
第二十七條農村村民宅基地的流轉必須符合以下條件：
（一）符合土地利用總體規劃和鄉鎮建設規劃；
（二）宅基地的流轉受讓主體只能是本集體經濟組織的成員。
（三）受讓人不曾通過申請的方式取得過宅基地使用權，必須符合“一戶一宅”的條件。
（四）宅基地使用權的轉讓必須同房屋轉讓同時發生。
（五）不得改變宅基地的用途。
（六）不得改變宅基地使用權性質。
農村村民宅基地的流轉、使用參照國有建設用地使用權的有關規定執行。嚴禁城鎮非農業戶口居民個人私自向村民委員會或村民小組購置宅基地。
第二十九條農村村民宅基地的流轉收費由市場機制調節，所得收益在扣除儲備支付後，應作為本集體經濟組織公益事業建設專項基金進行統一管理，不得挪作它用。
第七章
農村宅基地土地使用權的登記
第三十條農村宅基地土地使用權登記程式按國土資源部頒發的《土地登記辦法》規定辦理。縣國土資源局受縣人民政府委託承辦登記發證的具體工作。
農村村民合法使用的宅基地確認集體土地使用權，予以登記。經登記後的土地使用權受法律保護，同時作為辦理房屋產權證和拆遷安置及補償的依據。
不合法使用的宅基地不確認集體土地使用權。但如宅基地符合建房用地條件的，經查處補辦用地手續後，可確認集體土地使用權，予以登記。
實際占用土地面積超過批准面積，超面積部分與批准部分在一處，符合土地利用總體規劃或村鎮規劃，並已接受國土資源管理部門處罰確認保留使用，且超面積部分不超過30平方米的，對批准的面積確定集體土地使用權，予以登記；超面積部分不確定集體土地使用權，在土地登記卡和土地證書內註明超過標準面積數量。
第三十二條屬農村村民以依法接受轉讓、購買房屋、宅基地流轉等方式取得的宅基地，不超規定標準面積的，可確定集體土地使用權，予以登記；超過規定標準的，對規定標準內面積確定集體土地使用權，予以登記，超標準面積部分不超過30平方米的，該超標準面積部分不確定集體土地使用權，在經土地使用者認可後，並已接受國土資源管理部門處罰確認保留使用，可在土地登記卡和土地證書內註明超過標準面積數量。
合法繼承房產取得的宅基地，按實際使用面積確定集體土地使用權，予以登記。
凡符合分戶建房規定而未分戶的農村村民，其現有合法使用的宅基地沒有超過分戶建房合計用地標準面積的，對現有宅基地確定集體土地使用權，予以登記；超標準面積的，按第三十條、第三十一條相應規定辦理。
第三十四條農村村民拆除房屋退出的宅基地或外遷後在他處已落實宅基地的，原宅基地依法辦理註銷土地登記，使用權由土地所有者收回，統一安排使用。
第三十五條按上述規定辦理宅基地土地使用權登記以後，房屋需遷建、擴建、改建的，必須依法批准，按規定的面積標準重新確定土地使用權，並辦理土地（變更）登記手續，其超過部分面積退回集體。
第三十六條有下列情況之一的，暫緩宅基地土地使用權登記：
（一）土地違法行為尚未處理或正在處理的；
（二）土地權屬爭議尚未解決的；
（三）地上建築物、構築物權屬不清的；
（四）因依法查封地上建築物和其它附著物等原因限制土地權利的；
（五）超面積占用宅基地不符合第三十二條、三十三條規定的；
（六）法律、法規、規章規定應當暫緩登記的其它事項。
前款所列情形消除後，按規定確定土地使用權，辦理土地登記。
宅基地使用者應按規定申請土地登記。國土資源部門及其工作人員應依法行政，按規定開展宅基地土地使用權登記工作。弄虛作假、騙取登記的，按照有關規定處理。
第八章
法律責任
第三十八條宅基地依法批准後，自批准之日起應在一年內動工，兩年內建成。超過兩年不建住宅的，原批准檔案失效，宅基地退回集體另行安排，當事人拒不歸還，強行動工建設的，以非法占用土地論處。
第三十九條農村村民未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法占用土地建住宅的，由縣國土資源管理部門依法查處。如符合建房條件和相關規劃，經戶主申請免於拆除處罰的，按照《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十二條處罰，並依法辦理用地審批手續；對不符合建房條件和相關規劃的，責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋，恢復土地原狀。逾期不拆除的，依法強制拆除。
第四十條無權批准宅基地的單位或個人非法批准占用宅基地的，超越批准許可權非法批准占用宅基地的，不按照土地利用總體規劃、村鎮建設規劃、土地利用年度計畫批准占用宅基地的，或者違反法定程式批准占用宅基地的，其批准檔案無效，對非法批准占用的直接責任人和其他直接責任人員，依法給予行政處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。非法批准、使用的宅基地應當收回，有關當事人拒不歸還的，以非法占用土地論處。
第四十一條非法占用土地建住宅，受到限期拆除處罰的，必須立即停止施工，自行拆除；對繼續施工的，作出處罰決定的機關有權對施工設備、建築材料予以查封，並實行強制拆除。拒絕、阻礙依法執行公務的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》的有關規定處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十二條擅自買賣、出租或者以其他形式非法轉讓農村宅基地的，由縣國土資源管理部門責令限期改正，依法沒收非法所得，並處非法所得10%以上50%以下的罰款。
第四十三條國土管理、村鎮規劃工作人員在宅基地審批辦理過程中，必須嚴格依法行政，認真履行職責，不得以權謀私。對弄虛作假、玩忽職守、濫用職權，尚未構成犯罪的，給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法處理。
第四十四條當事人對行政處罰決定不服的，可在接到處罰決定書之日起十五日內向作出處罰決定的上一級行政機關申請複議，也可以直接向人民法院起訴。期滿不起訴又不履行的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。
第四十五條對擅自突破宅基地用地計畫指標，致使土地被亂占濫用的，或利用職權擅自批宅基地的，或在審核審查過程中亂罰款、亂收費的，嚴格按照《違反土地管理規定行為處分辦法》等有關規定，根據情節輕重對主管人員或直接責任人員給予行政處分。
第九章
附 則
第四十六條本辦法由縣國土資源局負責解釋。
第四十七條本辦法自發布之日起實施。
