必要性
異議登記1．異議登記與公示公信制度相伴而行，能更好地協調登記權利人、事實權利人及交易第三人之間的利益，有利於緩和物權變動中公示公信原則對第三人保護的絕對性，彌補對真實權利人保護的漏洞。不動產以登記為公示方法，在不動產物權中表現為登記記載的狀態與現實狀況不符時，則登記有誤。此時，事實權利人可以採取更正登記的方式徹底消除原來登記所具有的公信力，以更正後的登記確立新的公信力。然而，更正登記提出之時當事人雙方往往對是否屬於錯誤登記有爭議，因而更正登記的最終實現通常需要很長一段時間，而在更正登記做出之前，在法律上有無對原權利人和與錯誤登記有利害關係的人進行保護的方法，正是異議登記制度所要考慮的問題。
2．近幾年來，隨著房地產市場交易日益活躍，房產權屬關係日趨複雜，公民財產權利意識日益增強，當事人認為房屋權屬登記機構頒發的房產證錯誤、侵害其房屋權益而提起行政複議、行政訴訟案件明顯增多，急需設定一種新的行政救濟制度來解決行政行為與民事權利爭議之間的矛盾。
隨著科技的不斷發展，各類制假活動也日益增多，因房產是價值較大的財產，在種種欲望的驅使下，利用虛假的身份證件、婚姻證件，甚至僱傭他人充當相關當事人來騙取房屋權屬證書的事件屢屢發生。與此同時，一些新的法律法規實施後，原有的行政管理秩序和管理職權發生相應變化，使申請人提交的證明真實性得不到保證。而房屋權屬登記機構的審查職權和能力有限，審查環節中只能憑當事人提交的登記檔案作形式審查來確定是否頒發房屋所有權證書。雖然憑權屬審查人員長期積累的經驗可以發現一部分虛假書證和持假身份證件冒充房屋權利人來出售房屋或辦理抵押的當事人，但不可能保證每一件虛假書證都能發現。
沒有能力、也沒有權力對有關當事人的真實性進行全面的、實質性審查，加上登記發證有時限限制，頒證錯誤在所難免。而行政複議或行政訴訟又不解決民事權利糾紛。因此，設立登記異議制度很有必要也非常及時。為此，無錫市的《辦法》增加了異議登記。
作用
異議登記記載於不動產登記簿，只在於昭示一個可能性，即在登記簿上記載的不動產物權的正確性問題上打一個問號，表明這個登記有可能是正確的，也有可能是錯誤的，第三人不可再信賴其一定是正確的。通過這種措施，在權利尚未最終確定歸屬之時，警示第三人，客觀上也能起到降低登記權利人處分不動產的幾率。因為有交易意向的第三人在看到登記異議之後，可能會因為對交易安全性的考慮而放棄與之交易的想法。即便有第三人願意與登記權利人進行交易，那也是在自願承擔因登記確實有誤時，真正權利人對不動產行使追及權之風險。異議登記制度是對抗現時登記公信力的一種制度，對事實權利人和利害關係人提供了周全的保護，有此制度可以避免法律
異議登記l.當房產權利歸屬發生爭議時，可為未被登記確認的真實權利人提供一種進入糾紛程式的便利條件，以避免爭議所指向的房產權利轉移，使真實權利人喪失對該權利的控制。例如：王某與張某系夫妻關係，共同擁有某新村的一處房產，2005年夫王某持假離婚協定，並帶一女性持從非法渠道購買的假身份證，到產權登記部門辦理該房產離婚歸併手續，將該處房產歸併到王某名下。其妻張某因有人上門看房準備購買該處房產時，才知道房產證已經轉移到王某名下並委託中介出售該房產。為避免損失，張某持有關書證到產權登記部門辦理了異議登記手續，併到法院正式提出了離婚請求。異議登記及時限制了該處房產的轉移，為張某向法院起訴爭取了時間。
2．可使行政複議或行政訴訟機關避免受理形式上為行政確權、而實質上為民事權屬糾紛的案件，擺脫審而難決、無限循環的程式困境。例如：坐落於某新村的一處房產為楊某所有，楊某孤身一人，因中風住在小兒子楊乙家中休養，由楊乙照料楊某的生活。2003年楊乙持房產證、土地證及楊某的委託書，與委託書確定的受託人一起到產權登記部門辦理了房屋轉讓手續，將該處房屋轉移到楊乙名下。當時，受理、審查人員並不知曉楊某中風無意識的情況，委託書上的委託原因是：因年邁行動不便而委託他人辦理。這樣，楊乙便順利地領到了該房產的產權證。一年後，楊某的大兒子楊甲知道此事後，兄弟間發生了糾紛，並向法院提起行政訴訟，狀告產權登記部門發證有誤，要求撤消楊某與楊乙的房產交易行為。這起案件從形式上講，是行政確權問題，但實質上，產權登記部門並沒有過錯，只是楊乙出具虛假書證而對楊某或楊甲造成的侵權行為，屬於他們之間的民事糾紛。如果進行民事訴訟，因產權登記部門已經確權給了楊乙而沒有依據，而進行行政訴訟又不是確權的問題，無法受理。而通過異議登記則可以先行將該處房產限制轉移，再進行民事訴訟。如果法院確認楊甲的訴訟依據有效，產權登記部門就可以楊乙提供虛假證件為由撤消其交易行為，收繳並註銷核發給楊乙的產權證。
特點
涉及異議登記的條款有兩條，其中，第四十六條規定：房屋權屬登記的利害關係人認為房屋權屬登記冊記載的房屋所有權人與實際狀況不一致的，可以持與房屋權利相關的材料，提出登記異議。登記機構應當在受理登記異議申請的當日，將異議事項記載於房屋權屬登記冊以警示第三人，該異議登記滿三個月失效。這一條款體現了登記異議制度的三個特點：
1．適用範圍的有限性。本制度僅適用於對房屋權屬登記冊記載的房屋所有權真實性的異議，不適用於其他房產權
異議登記2．功能上的警示作用。登記異議的功能是警示第三人，即申請人通過登記冊上登記異議記載，向可能與登記冊記載的權利人發生交易的第三人發出警示信息，以阻斷可能進行的交易。權屬登記機構受理當事人的異議登記後，其計算機管理系統會將這處房產予以限制轉移的提示，一旦登記冊上記載的權利人在異議登記有效期內前來辦理轉移手續，系統會予以提示，告誡發生交易的第三人：該處房產權利歸屬存在爭議，正受異議登記的限制，從而阻斷可能進行的交易。
3．登記異議的時效受嚴格限制。本條規定登記異議滿3個月失效。異議登記是一種臨時性的救濟手段，這條規定的立法意圖表明，異議登記僅為權利歸屬爭議當事人進入糾紛程式前提供過渡性保護，為其進入糾紛處理程式的前期準備工作提供必要的時問，同時也約束和防止濫用這一程式性權利，即其確實須為解決權利歸屬爭議而利用這一制度。提出異議登記人可以通過異議登記的這段寬限期，做好進訴訟、仲裁、行政處理程式的準備，最終通過訴訟、仲裁或行政處理程式解決其實體權利歸屬糾紛。最後，由司法機關或行政複議機關的裁定、仲裁、行政複議結論，或異議登記當事人與權屬登記冊記載的權利人達成的調解協定等判斷異議登記的準確性。如果確認權屬登記冊記載有誤，可予以更正登記。異議登記僅僅是登記異議，而不具更正的效力，更正登記才具有終局性。
4．為保護房屋權屬登記冊記載的真實權利人因他人濫用異議登記而受到損害，《辦法》第四十七條做出了“異議登記記載於房屋權屬登記冊期滿失效後，原申請人就同一事項再次提出登記異議，登記機構不予登記”的規定。對於惡意利用異議登記程式的當事人，如果造成真實權利人損失的，應追究其民事賠償責任。
失效
異議登記2．嗣後證實登記簿記載正確的，異議自始失效。更正登記是異議登記的後序程式。進行異議登記後又申請更正登記，申請人有證據證明原登記錯誤而獲得支持的，則為更正登記，將已先行記載的異議落實為登記簿上明示的權利。更正登記不被支持的，原登記仍具有正當性，而異議登記則自始失效。
3．申請異議登記人申請撤銷異議登記的。異議登記申請人在記載異議之後發現自己認識有誤而主動要求撤銷異議登記的，異議登記自然失效。
相關詞條
異議登記 侵權
