基本信息
書名:物業管理典型案例與分析
出版社:化學工業出版社
定價:22
條形碼:9787502581114
ISBN:ISBN 7-5025-8111-1
作者:戴玉林,王媚莎
印刷日期:2006-2-1
出版日期:2006-2-1
精裝平裝_開本_頁數:平裝32開,402頁
簡介
前 言
隨著城鎮土地使用制度改革和住房商品化改革，人們對住房商品化、對物業財產權利的認識以及法制觀念、法律環境等多方面的變化，物業管理行業在發展中也存在著許多的問題。面對這些問題，不但普通業主或使用人非常困惑，而且連很多業內人士也覺得難以把握。為此，我們在全面、深入地調查、研究我國物業管理髮展中出現的諸多問題的前提下，把一些有代表性的問題加以歸類整理，並給以研究和詳細的解釋，編寫了這本《物業管理典型案例與分析》。
本書的內容包括：物業管理概論、物業管理企業、人力資源管理、物業公共費用管理、物業風險管理、物業的區分所有權、業主大會與業主委員會、物業修繕與裝修管理、物業設備與設施管理、物業公共秩序管理、物業環境管理、物業綜合經營管理方面的案例。針對物業日常管理中經常發生的問題和糾紛，選編典型案例，並附錄了相關的物業管理法律、法規及規章和地方性物業管理規定。
在本書的編寫過程中，堅持以實用為原則，兼顧知識性和可讀性。從而使本書呈現出以下特點：一是實用性，著重對案例進行了法理上的解析，文字通俗易懂；二是核心性，本書則以實用為目的，對相關重要的法律知識進行了簡要講解；三是貼近生活性，書中選編了實踐中的典型案例，並作了法理上的分析，使讀者從中吸取經驗或教訓。
本書可以為物業管理從業人員解決物業管理中的實際問題，以及給業內人士研究這些問題提供一些參考；也可作為大學城市經濟、房地產經濟、物業管理等學科的大專、本科生及物業管理從業人員掌握物業管理相關理論與實踐知識的專業教材。
本書的編者從事物業管理教學和研究工作多年，曾多次參加國家勞動和社會保障部物業管理師職業資格培訓工作和廣州市國土資源和房屋管理局培訓中心舉辦的物業管理員培訓工作，對物業管理人才以及我國物業管理的實際情況都有相當的了解，在這個基礎上編寫這本書，相信能為我國物業管理人才的培養和物業管理的從業人員的實際操作發揮一些作用。
本書由戴玉林編寫大綱，並撰寫了第一章、第二章、第五章至第十二章；王媚莎撰寫了第三章和第四章；全書由戴玉林修改、統稿，定稿。
本書在編寫過程中，編者參閱了大量的相關著作及論文等文獻資料，有些資料在書後的"參考文獻"中恐有遺漏，懇請有關方面諒解，對書中的不當之處，敬請業界同仁和專家批評指正，並在這裡向參考文獻的所有著作者以及廣東得立律師事務所劉煦律師和廣州市土地房產管理學校管理工程科王軍科長，一併表示真摯的謝意!
編 者
2005年8月於廣州
目錄
1 物業管理概論1
案例1-01 職工住房不能拒絕統一物業管理2
案例1-02 不要盲目倡導"業主至上"3
案例1-03 物業管理"管"什麼6
案例1-04 委託性服務要收費9
案例1-05 弄清業主、開發商、物業管理公司三者關係11
案例1-06 物業管理必須簽訂物業服務契約13
案例1-07 物管糾紛不適用《消費者權益保護法》15
案例1-08 服務不盡職，業主聯名投訴16
案例1-09 優質服務須從小事做起17
案例1-10 還是"物業管理"好20
2 物業管理企業23
案例2-01 企業名稱不容他人擅自使用24
案例2-02 越俎代庖，契約無效26
案例2-03 物業管理服務應廣泛聽取業主意見28
案例2-04 物業公司不作為，雙倍償還管理費30
案例2-05 服務質量不過關，業主跌傷誰負責31
案例2-06 自家陽台曬衣服不應受限制33
案例2-07 物業管理企業無罰款權35
案例2-08 物業服務收費不能單方面增加36
案例2-09 游泳池遇溺，物業公司應擔責38
案例2-10 鋼管絆倒業主，物業公司賠償39
3 人力資源管理43
案例3-01 事實勞動可以證明僱傭關係存在44
案例3-02 勞動契約中的試用期應正確計算46
案例3-03 勞動契約不能隨意解除48
案例3-04 "競業限制"不能拴住職工轉行51
案例3-05 未解除契約的人員，企業不能隨意聘用53
案例3-06 在任工會幹部豈能被隨意"炒魷魚"54
案例3-07 員工偷竊，物業公司應擔責任56
案例3-08 員工的績效考評如何開展58
案例3-09 加班工資豈能隨意支付61
案例3-10 沒有企業文化就沒有凝聚力64
4 物業公共費用管理67
案例4-01 物業維修基金不得擅自動用68
案例4-02 業主享有管理費開支的知情權69
案例4-03 物業公司不能搭車收費71
案例4-04 入住前的管理開支虧空應由誰承擔75
案例4-05 慎對物業管理費的贈送77
案例4-06 不合法的"招待費"可拒交79
案例4-07 承租人是否應支付物業管理費81
案例4-08 具有合法抗辯理由，業主可拒交管理費82
案例4-09 如何計算物業管理服務費的滯納金86
案例4-10 專業會計助陣"砍"低物業服務費88
5 物業風險管理91
案例5-01 公共場所受傷，物業公司負主要責任92
案例5-02 保險中的如實告知義務94
案例5-03 無憂險種助優質管理97
案例5-04 盡職管理--風險責任轉移的前提99
案例5-05 投保員工誠實保證保險 分散企業經營風險102
案例5-06 購買公眾責任險，出現風險少煩惱105
案例5-07 購買僱主責任險 轉嫁管理風險108
案例5-08 地滑傷人要賠償，保險為物業公司解憂愁110
案例5-09 物業管理簽約中謹防責任風險112
案例5-10 加強管理，規避行文中的責任風險113
6 物業的區分所有權117
案例6-01 樓宇的共用部分不得私自留用118
案例6-02 承重牆不得擅自損壞119
案例6-03 小區建通信基站引糾紛121
案例6-04 樓宇頂層出租要合法123
案例6-05 公共煙道被堵，找誰說事125
案例6-06 安裝防盜門不得占用共用面積128
案例6-07 公共通道不得私自占用129
案例6-08 天台安裝冷氣機組，頂層住戶無權阻撓131
案例6-09 物業公司人室維修管道，業主應提供便利132
案例6-10 使用物業應注意相鄰關係134
7 業主大會與業主委員會137
案例7-01 維護未成年業主的投票權138
案例7-02 業主貼公告批評物業公司不違法140
案例7-03 維權過火，業主吃官司142
案例7-04 業主自行召集業主大會惹爭議143
案例7-05 登記備案是業主委員會成立的要件147
案例7-06 雖獲高票數，難進業主委員會149
案例7-07 居委會選聘的物業公司無效151
案例7-08 業主委員會的權力有多大154
案例7-09 業主委員會簽訂的物管契約對業主有約束力157
案例7-10 業主委員會無權自行收費158
8 房屋修繕與裝修管理163
案例8-01 房屋維修責任界定要清楚164
案例8-02 公有房售出後維修費應由誰承擔165
案例8-03 樓板滲漏責任人負責維修167
案例8-04 管道滲水財產受損，物業公司買單169
案例8-05 頂棚滲水維修惹爭議174
案例8-06 鋁窗脫落砸小車，物業公司要賠償176
案例8-07 工程裝修的拆改、報建應合法178
案例8-08 裝修損壞房屋結構屬違法行為180
案例8-09 管理處無權要求業主拆門183
案例8-10 物業公司違約應賠償185
9 物業設備與設施管理189
案例9-01 額水費應由誰來分擔190
案例9-02 不採取緊急避險措施，物業公司賠償損失192
案例9-03 雨水管道被堵，財產受損誰擔責195
案例9-04 梯燈不亮老嫗摔傷，物業公司被判賠償198
案例9-05 電擊致人死亡，物業公司應賠償199
案例9-06 空調滴水擾人休息202
案例9-07 送餐員可用物業電梯送餐203
案例9-08 物業公司輕管理 鞦韆致人殘206
案例9-09 設施維修致人傷 施工單位擔責209
案例9-10 濫用對講機，險誤防洪大事212
10 物業公共秩序管理215
案例10-01 如何界定物業公司的安全義務216
案例10-02 業主家中失竊，物業公司該賠償217
案例10-03 保全銬業主，法院判賠償219
案例10-04 收了停車費應該保障車位的使用權220
案例10-05 車輛被盜，物管企業應賠償222
案例10-06 免費保管車輛，丟失也要賠償224
案例10-07 業主家失火，物業公司應立刻滅火225
案例10-08 小孩玩火致死，物管企業賠償損失227
案例10-09 抓消防安全，反吃官司成被告229
案例10-10 樓上救火樓下被淹，樓下起訴樓上賠錢232
1l 物業環境管理235
案例11-01 遭遇煤灰污染，不可拒繳管理費236
案例11-02 刺鼻氣味擾人難以安居237
案例11-03 水泵噪聲超標，業主投訴獲解決240
案例11-04 公共綠化用地，不得擅自占用242
案例11-05 物業公司無權移走小區綠化樹木245
案例11-06 草坪護欄尖端扎傷人，物業公司承擔醫療費247
案例11-07 綠化挖坑致人亡，物業公司失職應賠償249
案例11-08 樹枝砸傷人，物業公司賠償250
案例1l-09 外牆清洗操作不當引起投訴252
案例11-10 員工違規，公司承擔法律責任255
12 物業綜合經營管理257
案例12-01 會所經營應合法、合規258
案例12-02 廣告進小區，應由誰做主261
案例12-03 電梯間不得擅自出租264
案例12-04 生活用品豈能強行搭售266
案例12-05 會議室租賃惹來"禍"268
案例12-06 公共區域的經營權，物業公司無權做主270
案例12-07 修理物被騙 物業公司應賠償271
案例12-08 樓下灶烘人 要補"降溫錢"274
案例12-09 班車巴士虧損誰負擔276
案例12-10 物業維修換件應保證質量277
附錄281
一、物業管理常用的法律282
1．中華人民共和國民法通則282
2．中華人民共和國契約法(總則部分)303
3．中華人民共和國消費者權益保護法317
4．中華人民共和國勞動法325
二、國務院頒布的有關物業管理法規337
1．物業管理條例337
2．城市私有房屋管理條例348
3．城市供水條例352
4．城市市容和環衛管理條例357
三、國家有關部委頒布的物業管理規章363
1．城市異產毗連房屋管理規定363
2．城市新建住宅小區管理辦法365
3．住宅室內裝飾裝修管理辦法369
4．公有住宅售後維修養護管理暫行辦法376
四、部分省、直轄市頒布的地方性物業管理規定378
1．北京市居住小區物業管理辦法378
2．上海市居住物業管理條例382
3．廣東省物業管理條例395
參考文獻403
