內容簡介
《物業糾紛新型典型案例與專題指導》共有九個專題，可分為兩大部分。前五個專題為第一部分，是關於業主的建築物區分所有權糾紛；後四個專題為第二部分,是關於物業服務糾紛。這兩部分也是物業糾紛的兩大基本類型。 要妥善處理物業糾紛，首先必須明確當事人的權利義務狀態。業主在城市住宅小區中的權利義務，來源於我國《物權法》第六章規定的建築物區分所有權；而物業服務的發動和提供，同樣也來源於業主的建築物區分所有權。因此，要探討如何解決物業糾紛，必須系統、準確地認識和理解建築物區分所有權。這也是本書將建築物區分所有權列為第一部分，並且用五個專題的篇幅加以著重探討的原因所在。
作者簡介
姓名：高平
作品：《六世達賴喇嘛倉央嘉措》 《電子線路設計基礎》 《電子線路設計工藝》 《信號系統實驗教程》 《單片機技術與套用》 《單片機技術與套用實驗與實訓(中等職業教育電類專業規劃教材)》 《電工技術》 《電工技術習題及實訓(職業教育電工電子系列教材)》 《我是插畫設計師:Photoshop CS4插畫世界》 《電子設計製作完全指導》 《物業糾紛新型典型案例與專題指導》 《電子裝備設計技術》 《Photoshop CS4平面設計風暴-(配1張DVD)》 《輕鬆掌握After Effects CS4影視特效完全攻略》 《中學生入黨培訓教程》 《天津老銀行(英漢對照)(精裝)》 姓名：高平 北京市第一中級人民法院民事審判二庭 編
圖書目錄
第一部分 業主的建築物區分所有權
專題一：建築物中的專有部分
一、案例
(一) 房屋周邊改造案
(二) 外牆面使用案
(三) 圈占屋頂案
(四) 增建夾層案
(五) 花園面積約定案
(六) 外牆面權屬約定案
二、綜述
(一) 專有部分的界定
(二) 特別約定對專有部分的影響
專題二：專有權的行使限制
一、案例
(一) 私拆暖氣案
(二) 拆改邊界牆案
(三) 露台搭建案
(四) 改裝防盜門案
(五) 侵占樓梯平台案
(六) 封閉陽台案
(七) 住宅改商戶案
(八) 擴建衛生間案
二、綜述
(一) 建築物區分所有權中的專有權
(二) 專有權行使的一般限制
(三) 專有權行使的特別限制
專題三：建築區劃中的共有部分
一、案例
(一) 滅火器歸屬案
(二) 騰退物業用房案
(三) 地下人防工程確權案
二、綜述
(一) 建築物中的共有部分
(二) 附屬區域內的共有部分
專題四：共有部分的使用、收益及負擔
一、案例
(一) 外牆面懸掛煙囪案
(二) 外牆面安裝防護設施案
(三) 公用設施改造費用負擔案
(四) 共有部分返還收益案
(五) 開發商侵占綠地建設鍋爐房案
二、綜述
(一) 共有部分的使用
(二) 共有部分的收益及負擔
專題五：建築物區分所有權中的成員權
一、案例
(一) 業主委員會訴前期物業公司移交相關設施、資料案
(二) 業主申請撤銷業主大會、業主委員會決議案
(三) 業主委員會作為原告及被告參加訴訟案
(四) 外牆面使用案
(五) 物業公司行使物業管理權案
二、綜述
(一) 業主公約的性質和效力
(二) 業主委員會或者業主大會決議的效力
(三) 成員權行使過程中的訴訟地位問題
(四) 物業公司行使管理權問題
第二部分 物業服務契約
專題六：物業服務契約的成立及效力
一、案例
(一) 開發商委託物業案
(二) 契約持續案
(三) 事實服務案
(四) 業主委員會簽約案
(五) 未經招投標案
(六) 無資質服務案
二、綜述
(一) 物業服務契約
(二) 事實上的物業服務契約
(三) 物業服務契約的效力
專題七：物業服務契約的履行
一、案例
(一) 統收服務費案
(二) 房屋質量抗辯案
(三) 降低滯納金案
(四) 延誤送信案
二、綜述
(一) 物業費的支付
(二) 物業服務的提供
(三) 履行抗辯權
(四) 滯納金
(五) 物業服務契約的從給付義務和附隨義務
專題八：物業服務的安全保障義務
一、案例
(一) 小區附近被傷害案
(二) 室內被害案
(三) 燃放煙花案
(四) 保險柜失竊案
(五) 樓頂墜物案
(六) 賓士車被砸案
(七) 膠水傷害案
二、綜述
(一) 物業公司的安全保障義務
(二) 最常見的具體問題
專題九：物業費糾紛
一、案例
(一) 入住簽約案
(二) 欠物業費案
(三) 酌減物業費案
(四) 終止契約案
(五) 收費異議和共有收益案
(六) 配套設施案
二、綜述
(一) 與物業有關的糾紛類型
(二) 物業費糾紛的發展階段
(三) 物業費糾紛的成因分析
(四) 解決物業費糾紛的對策分析
(五) 物業收費標準與服務標準統一性的探討
後記
序言
物業一詞源自我國香港地區，是指城市住宅房屋。隨著我國經濟體制改革的不斷深入，特別是住房制度的改革，城市房地產市場蓬勃發展，商品房買賣已經取代傳統的公有房屋分配，成為解決人們居住問題的主要途徑。房屋成為人們最重要的私有財產，這些擁有城市住宅房屋所有權的人被統稱為業主。同時，針對城市住宅小區的物業服務也進入了業主們的日常生活。但是，在現實中，圍繞著對業主房屋的居住、使用、管理，業主之間以及業主與物業服務企業之間，產生了諸多矛盾糾紛，可特此類矛盾糾紛統稱為物業糾紛。其中最為引人關注的，就是業主與物業服務企業之間大量的拖欠物業費糾紛。
物業糾紛關係到人民民眾的安居生活，社會影響巨大。北京市第一中級人民法院民事審判二庭的法官們，常年奮戰在處理物業糾紛案件的一線，為化解矛盾作出了不懈的努力，積累了較為豐富的實踐經驗。並且，在2005年、2007年，特別是2008年，結合實務案例從不同角度對物業糾紛進行了廣泛深入的調查研究，努力探索此類糾紛的產生根源及難點所在，並有針對性地分析提出對策和建議。本書就是綜合這些實踐經驗與調查研究的結晶。
本書共有九個專題，可分為兩大部分。前五個專題為第一部分，是關於業主的建築物區分所有權糾紛；後四個專題為第二部分,是關於物業服務糾紛。這兩部分也是物業糾紛的兩大基本類型。要妥善處理物業糾紛，首先必須明確當事人的權利義務狀態。業主在城市住宅小區中的權利義務，來源於我國（物權法）第六章規定的建築物區分所有權；而物業服務的發動和提供，同樣也來源於業主的建築物區分所有權。
後記
社會高速發展變化，給人們的傳統生活方式帶來巨大的衝擊。現實中許多矛盾紛爭的產生，根源於傳統生活方式變化過程給人們帶來的觀念上的混亂。物業糾紛就屬於其中之一。此類糾紛的妥善解決，有賴於立法的具體規定，有賴於司法和行政的妥當操作，更有賴於民眾思想觀念的轉變。因此，作為立法機關。應當對處理物業糾紛的基礎制度——業主的建築物區分所有權及物業服務契約更進一步地細化規定，為糾紛處理提供更為明確、更為權威的依據；作為政府相關部門，應當認識到物業服務對社會穩定的重要意義，積極介入，對物業公司加強監管，對業主自治組織的構建加強指導和監督，給業主與物業公司構建良好的溝通平台；作為物業公司，應當擺正位置，端正思想，增強法治現念和市場觀念，靠優質透明的服務來爭取業主的支持；作為業主，應當樹立公共責任意識和自我管理意識，增強法律意識，妥當行使個人權利，並應注意顧及整體利益；作為法院，應當重視物業糾紛，通過訴訟平衡業主之間、業主和物業公司之間的利益關係，引導當事人實現互利共蠃。各方一起努力，必然能大幅減少物業糾紛，建立一個和諧的社區，使業主真正安居樂業。這也正是本書寫作的初衰和目標。在創作本書尤其是收集各專題的案例過程中，得到了全庭同志的大力支持，在此致謝。
文摘
被告業主辯稱：（1）被告未搭建任何違章建築物和構築物，根據相關規定，對違章建築的認定和處理是城市規劃部門的法定職權。不屬於法院的受理範圍，故原告無權要求被告立即拆除爭議的建築物和構築物。（2）原告提起的訴訟是違約之訴，被告與原告沒有契約關係，在《公約）中也沒有約定原告是契約主體，且按照契約法規定，權利轉讓需經過第三方認可，被告不認可原告的訴訟主體資格。（3）被告未違反物業管理公約的任何規定，僅是對房屋自有產權和自用部位進行了裝修和為了避免財產損失對房屋進行合理修繕，未使房屋的結構、質量、外貌、周邊設施及景觀發生重大變化，沒有在共用部位搭建建築物和構築物，是在自有土地上進行的裝飾裝修，沒有改變公共部位的狀態。根據（商品房買賣契約），房屋西南部位的建造物，和房屋北側的涼亭，均屬自用部位，並非物業共用部位，被告對其享有自有產權；被告在上述部位進行建造改造，系對擁有自有產權的自用部位進行裝修和為了避免財產損失對自有房屋進行的合理修繕和添附，並未使房屋的結構、質量、外貌、周邊設施及景觀發生重大變化，沒有改變公共部位狀態，也未妨礙物業管理秩序。不同意原告的訴訟請求。
審判
法院認定：在小區業主、業主大會選聘物業管理企業之前，原告依據與小區房地產開發企業簽訂的契約進行物業管理的行為合法。原告主張拆除違章建築一項，因違章建築的認定不屑法院主管範圍，故對此不予認定。對於業主在物業共用部位搭建自用設施。妨害物業管理秩序的，物業管理單位可以要求業主排除妨礙，恢復原狀，並賠償相應損失。現被告實施了在其房屋外搭建涼亭，挖去柏樹搭建鐵柵欄的行為，其並未提供證據證明上述地方屬其所有權範圍。且未提供合法建造手續；被告房前原車位地方，現改造修建部分為魚池及部分為石質上鋪木板的建造物，自建木圍欄，改變了使用性質但未得到相關部門批准。
