江門市人民政府辦公室通知
江門市人民政府辦公室關於印發江門市區公共租賃住房管理暫行辦法的通知
江府辦〔2011〕108號
各市、區人民政府，市有關單位：
《江門市區公共租賃住房管理暫行辦法》業經市政府十三屆九十一次常務會議審議通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。執行過程中遇到的問題，請徑向市住房城鄉建設局反映。
江門市人民政府辦公室
二○一一年十二月三十一日
江門市區公共租賃住房管理暫行辦法
第一章 總 則
第一條 為規範我市公共租賃住房管理，完善市區住房保障體系，根據《關於保障性安居工程建設和管理的指導意見》（國辦發[2011]45號）、《廉租住房保障辦法》（建設部令第162號）、《關於加強廉租住房管理有關問題的通知》（建保[2010]62號）、《關於加快發展公共租賃住房的指導意見》（建保[2010]87號）、《城市低收入家庭認定辦法》（民發[2008]）156號）和《關於加快發展公共租賃住房實施意見的通知》（粵府辦[2010]65號）等有關規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 市區範圍內（含蓬江區、江海區、新會區，下同）公共租賃住房的籌集、租賃、管理和監督工作均適用本辦法。
第三條 公共租賃住房是指由政府投資、統籌建設或由政府提供政策支持，其他各類主體投資建設，納入政府統一管理的限定套型面積、租金標準、供應對象的保障性住房。本辦法所稱的公共租賃住房是指由政府投資、統籌建設的公共租賃住房，包括按有關規定所稱的廉租住房。
第四條 公共租賃住房的建設實行政府主導、統籌規劃、政策支持、嚴格監管的原則。
第五條 公共租賃住房著重解決規定對象的階段性居住困難，根據申請人家庭的人口規模配租不同面積的套型住房，滿足基本居住需求，定向出租，只租不售，超標退出，循環使用，規範管理。
第六條 新建的成套公共租賃住房，堅持戶型小、功能齊、配套好、質量高、安全可靠的原則，單套建築面積以40平方米左右為主，嚴格控制在60平方米以下。
第七條 市和各區住房城鄉建設行政主管部門是市區住房保障工作管理部門。市住房城鄉建設行政主管部門主要負責全市公共租賃住房的規劃制定、指標分配、任務督辦、制度建設、房源籌集、監督、管理等工作；各區住房城鄉建設行政主管部門主要負責屬本轄區政府任務的公共租賃住房的房源籌集、監督、管理等工作。
各級發展改革（物價）、公安、監察、民政、財政、人力資源社會保障、國土資源、審計、國有資產管理、統計、城鄉規劃、城管、工商、稅務、銀監等相關職能部門和各鎮政府、街道辦事處要各司其職、互相配合，共同做好市區公共租賃住房的籌集、租賃、管理和監督等工作。
第二章 房源籌集
第八條 我市公共租賃住房的發展規劃和年度計畫由市政府根據本市的經濟發展水平、房價水平和公共租賃住房的供求情況制定和公布，各區政府要根據下達的指標任務，切實做好相關工作。公共租賃住房發展規劃要做到科學安排、因地制宜、合理布局，充分考慮居民對交通、就業、入學、就醫等方面的需求，將公共租賃住房安排在交通便利、公共設施較為齊全的區域。
第九條 公共租賃住房房源可通過新建、改建、收購、在市場上長期租賃等方式多渠道籌集。
第十條 公共租賃住房建設用地納入年度土地利用供應計畫，予以重點保障。
政府投資建設的公共租賃住房建設用地實行劃撥供應，政府統籌建設的公共租賃住房建設用地可採用出讓、作價入股等方式有償使用，並將所建公共租賃住房的租金水平、套型結構、建設標準和設施條件等作為土地供應的前置條件。
第十一條 公共租賃住房的資金來源主要包括：
（一）中央和省安排的專項補助資金；
（二）市、區財政年度預算安排的資金；
（三）提取貸款風險準備金和管理費用後的住房公積金增值收益餘額；
（四）在土地出讓收入中提取一定比例的資金；
（五）通過創新投融資方式和公積金貸款籌集的資金；
（六）出租公共租賃住房及出租、出售配套設施回收的資金；
（七）發行企業專項債券；
（八）個人、社會捐贈的資金；
（九）經政府批准可納入公共租賃住房籌集使用範圍的其他資金。
第十二條 公共租賃住房建設納入市、區保障性住房建設計畫，並經有關部門審核同意後，可按有關政策規定減免相關稅費。
公共租賃住房開發建設和租賃經營過程中涉及的相關稅費，按財政部、國家稅務總局《關於支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優惠政策的通知》（財稅[2010]88號）執行。公共租賃住房建設涉及的行政事業性收費和政府性基金，按照建設部、發展改革委、監察部、財政部、國土資源部、人民銀行、國家稅務總局《關於印發<經濟適用住房管理辦法>的通知》（建住房[2007]258號）執行。
第十三條 公共租賃住房建設實行“誰投資，誰所有”（在土地出讓時有前置條件的除外），並在房地產登記簿和權屬證書上載明公共租賃住房性質。
第十四條 公共租賃住房工程建設項目的驗收和保修，按照國家有關規定執行。公共租賃住房在出租前，由產權人按照“經濟、節能、環保”的原則提供簡約、環保的基本裝修，具備入住條件，承租人不得對住房進行二次裝修、改建、擴建、加建，不得擅自改變住房原有使用功能和內部結構。
第三章 保障對象
第十五條 公共租賃住房的保障對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭和新就業職工，並將有穩定職業及在市區居住滿一定年限、符合保障條件的外來務工人員納入保障範圍。
外來引進人才的住房通過人才公寓另行解決。
第十六條 城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業職工和外來務工人員分別符合下列條件的，可以申請公共租賃住房：
（一）同時具備下列條件的城市中等偏下收入住房困難家庭，可以申請公共租賃住房：
1.申請人及共同申請的家庭成員具有本市區城鎮戶籍，並在本市區工作或居住；
2.家庭年人均可支配收入低於上年度本市區人均可支配收入的80%；
3.家庭財產淨值符合市政府公布的標準；
4.在本市區無自有住房，或雖有自有住房但家庭人均住房建築面積低於同期政府公布的住房保障面積標準；
5.未享受廉租住房實物配租、政府購房優惠政策（包括經濟適用住房、限價商品住房等）。
（二）同時具備下列條件的新就業職工，可以申請公共租賃住房：
1.具有本市區城鎮居民戶口；
2.從初次就業起計，工作3年以內；
3.人均可支配收入低於上年度本市區人均可支配收入的80%；
4.申請人及其家庭在本市區無自有住房，或雖有自有住房但家庭人均住房建築面積低於同期政府公布的住房保障面積標準；
5.在本市區工作滿3個月並與本市區用人單位簽訂了勞動（聘用）契約，已購買社會保險3個月以上。
（三）同時具備下列條件的外來務工人員，可以申請公共租賃住房：
1.持有本市區城鎮居住證；
2.人均可支配收入低於上年度本市區人均可支配收入的80%；
3.申請人及其家庭在本市區無自有住房，或雖有自有住房但家庭人均住房建築面積低於同期政府公布的住房保障面積標準；
4.在本市區工作累計滿3年並與本市區用人單位簽訂了新勞動（聘用）契約，購買社會保險1年以上。
第四章 申請、審核和分配
第十七條 城市中等偏下收入住房困難家庭以家庭為申請單位，新就業職工和外來務工人員可以家庭或個人為申請單位。以家庭為申請單位的，應由戶主作為申請人，其他家庭成員為共同申請人。以個人為申請單位的，本人為申請人。申請人與共同申請人之間必須有法定的贍養、撫養或扶養關係並共同生活。申請人和共同申請人只限申請承租1套公共租賃住房。申請人必須具有完全民事行為能力。
第十八條 城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業職工和外來務工人員申請公共租賃住房須提供一定的資料，並應如實申報家庭住房、收入和財產狀況，聲明同意有關審核機關調查核實其家庭住房和資產等情況。
（一）城市中等偏下收入住房困難家庭申請公共租賃住房，應提交下列材料：
1.公共租賃住房保障申請表；
2.申請人及共同申請人居民身份證和戶口簿複印件；
3.申請人及共同申請人收入證明；
4.申請人家庭財產淨值申報表；
5.居住證明:自有住房的提供《房地產權證》或購房契約複印件；租住住房的提供房屋租賃契約（不含同一戶籍有贍養、撫養和扶養關係的租住、借住關係）；借用住房的，提供由居住所在地街道辦事處出具的戶主與借用人的借用關係證明。
（二）新就業職工申請公共租賃住房，應提交下列材料：
1.公共租賃住房保障申請表；
2.申請人居民身份證及戶口簿複印件，已婚的應同時提供結婚證明；
3.申請人收入證明；
4.申請人及其家庭在市區範圍內的居住證明（提交辦法參照本條第（一）項第5點）；
5.申請人與市區用人單位簽訂的1年以上勞動（聘用）契約複印件；
6.就業單位為申請人在市區繳納3個月以上社會保險費的資料複印件；
7.如有共同申請人的，一併提交共同申請人的上述材料。
（三）外來務工人員申請公共租賃住房，應提交下列材料：
1.公共租賃住房保障申請表；
2.申請人居民身份證及居住證複印件，已婚的應同時提供結婚證明；
3.申請人收入證明；
4.申請人及其家庭在市區範圍內的居住證明（提交辦法參照本條第（一）項第5點）；
5.申請人與市區用人單位簽訂的1年以上勞動（聘用）契約複印件；
6.就業單位為申請人在市區累計繳納3年以上社會保險費的資料複印件；
7.如有共同申請人的，一併提交共同申請人的上述材料。
第十九條 公共租賃住房的申請和審核，應按照以下程式辦理：
（一）領表：城市中等偏下收入住房困難家庭憑戶口簿、身份證向居住所在地街道辦事處領取《江門市區公共租賃住房保障申請表》，新就業職工、外來務工人員憑戶口簿或居住證、身份證向就業單位領取《江門市區公共租賃住房保障申請表》（以下簡稱申請表）；
（二）申請：申請人如實填寫申請表，並向居住所在地街道辦事處或就業單位提交申請表和相關資料；
（三）初審：街道辦事處或者就業單位自受理申請之日起30日內，對申請人的家庭戶籍、收入、住房、財產等情況，通過書面審查、入戶調查、信息查證、鄰里訪問以及信函索證等方式進行調查核實，並提出初審意見報送所在區住房城鄉建設部門；
（四）審核（複審）：
1.屬各區政府統籌建設安排的公共租賃住房，各區住房城鄉建設部門自收到初審資料之日起15日內，會同區民政、公安交管等部門對申請人的家庭收入（由民政行政主管部門負責，下同）、住房（由住房城鄉建設行政主管部門負責，下同）、財產（其中車輛由公安交管行政主管部門負責，其他財產由民政行政主管部門牽頭負責，下同）等情況進行審核，提出審核意見。
2.屬市政府統籌建設安排的公共租賃住房，各區有關部門在完成審核後，由區住房城鄉建設部門將相關資料報送市住房城鄉建設部門。市住房城鄉建設部門自收到資料之日起15日內，會同市民政、公安交管等部門對申請人的家庭收入、住房、財產等情況進行複審，提出複審意見。
3、審核（複審）機關調查核實申請人住房、金融資產、車輛等財產的，有關機構應當依法提供便利。
（五）公示：
1.經審核，申請人符合公共租賃住房資格規定條件的，由所在地住房城鄉建設部門對申請人的姓名、工作單位、居住地址、家庭人口、家庭收入、家庭住房、家庭財產等情況，在申請人居住地所在街道辦事處或就業單位張榜公布，並在住房城鄉建設部門網站進行公示，公示期限為15日。
2.任何組織或個人對公示的申請人情況有異議的，可向住房城鄉建設部門提出，住房城鄉建設部門自接到異議之日起5個工作日內重新調查核實。
3.經公示無異議或經核實異議不成立的，住房城鄉建設部門批准申請人取得公共租賃住房申請資格，並在本部門網站公告，同時向申請人發出《江門市區公共租賃住房租賃資格確認書》。
（六）輪候：經申請符合資格已處於輪候狀態的申請人，在輪候期間因家庭人口、收入、住房、財產等發生變化，不再符合公共租賃住房申請條件的，申請人應主動向原受理單位申報，取消公共租賃住房輪候資格。
第二十條 公共租賃住房的分配，應按照以下程式辦理：
（一）向經審核符合條件並已登記的申請人分配公共租賃住房，應在公共租賃住房進行分配10日前向符合條件的申請人發出《江門市區公共租賃住房租賃分配通知書》，告知分配時間、地點以及擬分配的房源地址。
（二）公共租賃住房的分配必須做到公平、公開、公正，並以公開搖珠的方式進行。
（三）對符合本辦法第十六條第（一）項中第1、3、4、5點，且家庭人均月收入符合市政府公布的廉租住房收入保障線的，列入廉租住房保障對象並予以重點保障，優先配租。在解決廉租住房保障對象住房困難後，應解決城市中等偏下收入住房困難家庭和新就業職工住房問題，房源充足時可兼顧解決外來務工人員住房問題。同時，對符合申請條件的城市中等偏下收入住房困難家庭中有中重度殘疾人員（一、二、三級），或屬單親特困母親家庭的，在配租時應予優先考慮。具體優先次序如下：
1.符合廉租住房保障對象的申請人；
2.申請家庭中有中重度殘疾人員（一、二、三級）的；
3.申請家庭屬單親特困母親家庭的；
4.申請家庭屬普通城市中等偏下收入住房困難家庭的；
5.新就業職工；
6.外來務工人員。
（四）申請人通過搖珠方式選房並確定房號後，當場簽署《江門市區公共租賃住房租賃確認書》。
第五章 租賃及租金管理
第二十一條 公共租賃住房分配後，申請人憑《江門市區公共租賃住房租賃確認書》與所在地住房城鄉建設部門簽訂書面租賃契約。租賃契約應載明房屋地址、租賃面積、租金水平、租賃期限以及出租人和承租人的權利、義務。
公共租賃住房實施物業管理的，承租人應當與物業管理服務單位簽訂物業管理服務契約。
承租人已租住公房的，應於簽訂公共租賃住房租賃契約六日起15日內退出原租住公房。
第二十二條 除不可抗力外，已確立公共租賃住房資格的家庭或個人發生以下情況之一的，視同放棄，2年內不得再次申請：
（一）未按規定的時間、地點參加選房的；
（二）參加選房但放棄所選定的住房的；
（三）已選房但拒絕在規定時間內簽訂租賃契約的；
（四）簽訂租賃契約後無正當理由放棄租房的。
第二十三條 公共租賃住房租賃契約期限一般為3年，租賃資格每3年審核一次。其中，對符合廉租住房保障條件的保障對象的住房租賃契約期限一般為1年，租賃資格每年審核一次。
第二十四條 公共租賃住房的租金按照套型建築面積計收，具體標準為：
（一）符合廉租住房申請條件的申請人，租金按廉租住房租金標準計收；
（二）年人均可支配收入低於市、區政府公布標準60%的申請人，租金按照房屋所在地房屋租金市場參考價的60%計收；
（三）年人均可支配收入為市、區政府公布標準60%-70%的申請人，租金按照房屋所在地房屋租金市場參考價的70%計收；
（四）年人均可支配收入為市、區政府公布標準70%-80%的申請人，租金按照房屋所在地房屋租金市場參考價的80%計收；
人均住房（含自有產權房屋）建築面積超過同期市、區政府公布的住房保障面積標準的，差額部分按照房屋所在地房屋租金市場參考價全額計收。
廉租住房租金標準和房屋所在地房屋租金市場參考價，由物價行政主管部門會同住房城鄉建設行政主管部門按照有關規定製定並發布。公共租賃住房租金的計收比例可根據社會經濟發展狀況、公共租賃住房的建設標準和配套設施、住房保障對象承受能力以及市場房屋租金水平等情況適時進行調整。具體的調整時間和幅度，由物價行政主管部門會同住房城鄉建設行政主管部門提出意見，報市政府批准後公布執行。
第二十五條 公共租賃住房的租金收入，應按照政府非稅收入管理規定繳入同級國庫，實行“收支兩條線”管理，專戶儲存、專款專用，專項用於償還公共租賃住房的貸款，以及公共租賃住房的維護、管理和投資補助。
第二十六條 承租人應按照契約約定的租賃用途和使用要求合理使用房屋，不得損害其他業主和使用人的合法權益。
承租人因使用不當等原因造成承租房屋和設施損壞的，承租人須負責修復或承擔賠償責任。
第二十七條 公共租賃住房小區實施物業管理的，其物業管理費由承租人負擔。
第二十八條 承租人拖欠房屋租金、物業服務費和其他費用的，住房城鄉建設部門可通報其所在單位，從其工資收入中直接扣劃。
第六章 租賃住房補貼和租金核減
第二十九條 經審查符合廉租住房資格的申請人，未能及時獲得實物配租的，應當向其發放廉租住房租賃補貼；如申請人已租住直管公房的, 住房城鄉建設部門應採用租金核減方式減收其公房租金，做到應保盡保。
第三十條 廉租住房租賃補貼按照房屋所在地房屋租金市場參考價、廉租住房租金單價、人均住房保障面積和家庭人口確定。其計算方式為：月廉租住房租賃補貼=（房屋所在地房屋租金市場參考價-廉租住房租金單價）×人均住房保障面積×家庭人口。
人均廉租住房租賃補貼面積的計算方式為：持市區《低保證》和《低收入家庭證》的家庭按市政府公布的人均住房保障面積確定；非持《低保證》和《低收入家庭證》的家庭按市政府公布的人均住房保障面積與實際人均住房的差額面積（低收入家庭人均租賃住房補貼面積 = 按市政府公布的人均住房保障面積-自有人均住房建築面積）確定。
家庭人口的計算方式為：以民政部門核定的家庭人數為計發補貼人數，超過5人的按5人計算。
第三十一條 住房城鄉建設部門每季度向財政部門申請一次廉租住房租賃補貼資金，財政部門審核後，將款項劃至住房城鄉建設部門。
第三十二條 住房城鄉建設部門自收到財政部門劃撥的廉租住房租賃補貼資金之日起5個工作日內，在指定銀行將租賃住房補貼存入保障對象名下的銀行帳號。要確保當年12月25日前全部發放到位。
第三十三條 申請租金核減的家庭，憑住房城鄉建設部門通知，直接到轄管房管所辦理公房租金核減手續。月租金核減計算方式為：
未達保障面積的月租金核減 = 原公房租金 - 廉租住房租金單價計得租金
已達或超出保障面積的月租金核減 = 原公房租金 - 保障面積內廉租住房租金 - 超保障面積部分的公房租金
第七章 續約、退出和責任
第三十四條 公共租賃住房承租人，如租賃契約期滿需申請續約的，應在租賃契約期滿前3個月內向原申請部門提出申請，並重新如實申報家庭人口、收入、住房、財產等變動情況。相關部門按照本辦法第十九條的規定和程式進行受理和審核。
（一）經審核符合公共租賃住房租賃資格的，由住房城鄉建設部門繼續提供公共租賃住房，並視家庭人均月收入或家庭（個人）年均可支配收入情況按照本辦法第二十四條的規定相應調整租金標準，與承租人重新簽訂租賃契約。新就業職工續約時間與初次承租時間合計不得超過3年，但續約期滿後，如符合中低收入住房困難家庭申請條件的，可另行提出申請。
（二）經審核不符合公共租賃住房租賃資格的，承租人應結清有關費用並於契約期滿後30日內騰退出公共租賃住房。暫時無法騰退的，給予最長不超過6個月的延長租住期，延長期內租金按照房屋所在地房屋租金市場參考價計收；延長期滿後仍不騰退的，租金按照房屋所在地房屋租金市場參考價的2倍計收。
第三十五條 申請人正在領取租賃住房補貼或正在實施租金核減期間，如經審核不符合公共租賃住房租賃資格的，立即停止發放租賃住房補貼或停止租金核減。
第三十六條 公共租賃住房承租人主動申請退出公共租賃住房的，應向住房城鄉建設部門提出解除租賃契約的書面申請。按規定退出公共租賃住房的，應保持原租住房屋及附屬設施設備完好，並結清各種應由承租人承擔的公共服務費用。
第三十七條 有下列行為之一的公共租賃住房承租人應當退出公共租賃住房：
（一）將所承租的公共租賃住房擅自轉借、轉租或者改變用途；
（二）無正當理由連續6個月以上未居住的；
（三）無正當理由累計6個月以上未繳納住房租金或物業管理費的。
第三十八條 新就業職工、外來務工人員因工作調整離開原工作單位的，原用人單位及其本人要及時向住房城鄉建設部門申報。住房城鄉建設部門可給予原承租人不超過6個月的延長租住期，由原承租人重新提供與市區新就業單位簽訂的勞動（聘用）契約、新就業單位為申請人購買社會保險的資料複印件以及本人的收入證明等資料辦理續約。延長期滿後未能提供相關資料的，要退出原租住的公共租賃住房。延長期滿後仍不騰退的，租金按照房屋所在地房屋租金市場參考價的2倍計收。
第三十九條 住房城鄉建設部門要會同民政、公安、街道辦事處等有關部門加強對公共租賃住房承租人的監督檢查，並採取定期走訪、抽查等方式，及時掌握承租人的人口、收入及住房、財產變動等有關情況，對認定不再符合公共租賃住房租賃資格的可提前解約。承租人暫時無法騰退的，給予不超過6個月的延長租住期，延長期內租金按照房屋所在地的房屋租金市場參考價計收；延長期滿後仍不騰退的，租金按照房屋所在地房屋租金市場參考價的2倍計收。
第四十條 申請人隱瞞身份、住房或收入等狀況，以虛假資料以及其他不正當手段騙租公共租賃住房的，住房城鄉建設部門應取消其申請資格，責令其退出已租住的公共租賃住房，並按照房屋所在地的房屋租金市場參考價的2倍追繳房租差價並上繳財政，該申請人5年內不得再次申請公共租賃住房，已構成違法犯罪的，依法追究其刑事責任。
第四十一條 用人單位為申請人出具虛假證明申請公共租賃住房的，將依法依規追究相關責任人的法律責任。已構成違法犯罪的，依法追究其刑事責任。
第四十二條 承租人或用人單位違反本辦法有關規定，拒不執行的，住房城鄉建設部門可依法向法院提起訴訟，申請強制執行。
第四十三條 住房城鄉建設部門及其他相關職能部門工作人員濫用職權、營私舞弊、玩忽職守，侵害公共租賃住房申請人合法權益的，依法依規追究其相關責任；涉嫌違法犯罪的，移送司法機關處理。
第八章 附 則
第四十四條 各市政府可按照本辦法試行，或參照相關要求制定本轄區的公共租賃住房管理實施細則。
第四十五條 本辦法如與國家、省今後頒布的政策有牴觸的，以國家、省的相關政策規定為準。
第四十六條 我市人才公寓和由社會力量投資建設的公共租賃住房管理辦法另行制定。
第四十七條 本辦法自2012年2月1日起施行，有效期3年，期限屆滿後將根據實際情況依法評估修訂。
第四十八條 本辦法正式生效後，《江門市區廉租住房申請審核及退出管理辦法》（江府辦[2008]84號）和《江門市房產管理局關於市區低收入家庭租賃住房補貼和租金核減管理辦法》（江房[2008]109號）同時廢止。
