江蘇省政府關於加強土地轉讓管理的通知

各類建設用地必須符合土地利用總體規劃，用地規模嚴格控制在上級下達的土地利用計畫之內。 凡可利用現有閒置建設用地的建設項目，不得批准新占農用地。 農民建房原則上只能使用本集體經濟組織所有的土地，並要符合土地利用總體規劃和村鎮建設規劃的要求。

各市、縣人民政府，省各委、辦、廳、局，省各直屬單位：
《中共中央、國務院關於進一步加強土地管理切實保護耕地的通知》（中發〔1997〕11號）下發後，全省土地管理特別是耕地保護工作得到加強，取得了一定成效。但仍有一些地方土地管理秩序混亂，特別是土地市場行為不規範，非法轉讓、炒賣土地的現象比較嚴重。為進一步加強土地轉讓管理，規範土地市場，保持正常的土地管理秩序，保障經濟和社會可持續發展，按照《國務院辦公廳關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發〔1999〕39號）精神，現作如下通知：
一、加強土地利用規劃、計畫管理，嚴格控制建設用地總量
各類建設用地必須符合土地利用總體規劃，用地規模嚴格控制在上級下達的土地利用計畫之內。城市新增建設用地實行總量控制，不得超計畫用地。凡年度農用地轉用計畫用完的地方，原則上停止農用地轉用審批。
公路、河道等交通、水利設施建設要科學論證，最佳化設計，嚴格控制占地數量，儘可能少占農用地。高速公路服務區的用地範圍要從嚴控制。因公路、河道建設挖廢、壓廢的農用地，建設單位必須限期復墾復耕，或繳納相應的土地復墾費用，不得擅自改作他用。
各項建設應充分利用原有存量及閒置的建設用地，減少新占用農用地。凡可利用現有閒置建設用地的建設項目，不得批准新占農用地。對閒置建設用地未充分利用的地區，根據閒置情況相應核減其年度農用地轉用指標。
建設項目用地必須依法辦理用地審批手續。建設項目應按照批准的用途、面積、位置使用土地，不得未批先用或少批多用，也不得擅自改變用途或移位建設。確需改變用途或移位建設的，必須報經原批准機關批准。對以盤活存量建設用地名義、未經有批准權的人民政府批准、易地占用農用地進行建設的，要按照非法占地予以查處，並追究有關責任人的責任。
二、加強小城鎮用地管理，促進小城鎮建設健康發展
小城鎮和中心村建設要堅持節約用地、合理用地的原則。小城鎮建設用地必須在經批准的土地利用總體規劃和村鎮建設規劃確定的範圍內，根據土地利用年度計畫使用土地，並依法報經有批准權的人民政府批准，堅決杜絕越權批准、未批先用等違法用地的行為。
在小城鎮建設過程中，要積極深化土地使用制度改革，努力為小城鎮建設集聚資金。除黨政機關、鄉鎮公共設施、公益事業用地等國家法律、法規規定可以實行劃撥供地外，其他用地都要實行有償使用。對非本集體經濟組織興辦商業、金融、旅遊、娛樂、服務等用地，應先征為國有，再實施招標、拍賣出讓或租賃。嚴禁非法占用農民集體土地進行房地產開發。
在小城鎮建設過程中，按照蘇政發〔1998〕16號和蘇發〔1999〕10號檔案的規定，興辦鄉鎮企業、鄉（鎮）村公共設施，村民建設住宅，經過批准可以使用本集體經濟組織農民集體所有的土地，並實施中心村建設用地與復墾開發新增耕地掛鈎政策。中心村建設有剩餘的掛鈎指標，可以用於重點中心鎮基礎設施建設。通過集中建設中心村和小城鎮，撤併零散村莊進行復墾開發，穩定耕地面積，實現耕地總量動態平衡。
三、加強對農民集體土地的流轉管理，切實保護農民利益，維護農村穩定
農民集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用於非農業建設。對符合規劃並依法取得建設用地使用權的鄉鎮企業，因破產、兼併、改組、改制等發生土地使用權轉移的，必須按蘇政發〔1998〕16號檔案規定辦理審批手續。
農民建房原則上只能使用本集體經濟組織所有的土地，並要符合土地利用總體規劃和村鎮建設規劃的要求。農民確需跨村組建房的，其用地要按照蘇政發〔1997〕80號檔案的規定，由相關村組根據等量等質、就近集中的原則進行土地調整，並依法辦理土地變更登記手續，以明確土地產權關係，防止發生土地權屬糾紛。若農民戶口遷移到其他村組，在遷入村組申請宅基地時，必須將原宅基地退還原村組；將戶口遷入小城鎮的農民，可暫時保留原宅基地，但其原住宅不得再擴建和自行轉讓。禁止農民將住宅向城鎮居民出售，城鎮居民不得占用農民集體土地建造住宅。有關部門不得為在農民集體土地上違法建造和購買的住宅發放土地使用證、房屋產權證，已經發放的一律無效。
農林項目開發必須符合土地利用總體規劃，需利用農民承包經營土地的，必須經村（組）集體經濟組織同意，需要調整農民承包土地的，要徵得土地承包人同意，按規定辦理土地承包契約變更手續。禁止徵用農民集體土地進行“果園”、“莊園”、“觀光農業”等項目開發。以承包經營方式使用國有土地進行農林項目開發的，必須簽訂國有土地承包契約，約定雙方的權利和義務。
農林開發項目用地必須按照批准的用途使用，嚴禁改變農林用途搞別墅、度假、旅遊、娛樂設施等房地產開發。確需配套進行非農建設的，要依法辦理建設用地審批手續。屬於基本建設的項目，應按照基本建設程式履行審批手續。調整農業結構應遵循保護耕地原則，在保持耕地生產能力的前提下進行。
四、加大土地有償使用改革力度，規範土地轉讓行為
今後，新增建設用地除按法律規定可實行劃撥供地的項目外，其他建設用地一律以出讓、租賃、作價入股等形式實行有償使用。其中，對房地產開發項目必須實行出讓供地。供地方式應引入市場競爭機制，除工業用地可採取協定方式出讓外，對經營性房地產開發用地和商業、金融、旅遊、娛樂、服務等第三產業用地，應通過招標、拍賣方式出讓或租賃供地。存量建設用地中的國有劃撥土地在改為經營性用途或土地使用權流轉時，應按照蘇政發〔1998〕16號檔案的要求，分別不同的情況，辦理出讓或租賃手續，轉入有償使用軌道。對於其中的閒置土地以及因企業破產、“退二進三”和舊城改造中需再次開發利用的土地，凡轉為經營性用途的，應實行公開招標、拍賣。
以受讓方式取得的國有土地使用權或以拍賣方式取得的集體所有的未利用土地使用權，交清全部土地價款，完成前期開發，符合土地出讓契約約定條件的，方可轉讓、出租、抵押。以租賃、承包等其他方式取得的土地使用權，未經原出租或發包方同意，不得轉讓、出租、抵押或轉包、分包。土地使用權交易後，雙方當事人必須在規定的時間內到當地縣級以上國土管理部門辦理土地登記手續。未經登記的土地使用權交易，其權屬不受法律保護。劃撥土地使用權必須經有批准權的人民政府批准，實行有償使用後，方可入市交易。
嚴禁利用建設項目、規劃許可證、建設用地規劃紅線圖以及用房屋交易夾帶土地使用權轉讓等形式變相“炒賣”土地。要嚴格按照蘇政發〔1998〕16號檔案的規定，搞好國有企業、鄉村集體企業改制中涉及的土地使用權處置，進行規範地價評估，防止低價轉讓而造成國有和集體土地資產的流失。
加強對城鄉土地市場的統一管理，加快土地有形市場建設，積極探索國有土地儲備投資的運行機制，以增強政府的巨觀調控能力。加強對已購公有住房和經濟適用房上市交易的土地使用權管理。土地使用權證、房屋產權證兩證齊全的住房，方可入市進行銷售、置換等交易。
五、清理整頓土地市場，堅決查處非法交易
為貫徹落實國務院辦公廳國辦發〔1999〕39號檔案精神，省政府決定成立全省清理非法轉讓土地工作領導小組，研究確定全省土地非法轉讓、炒賣土地清理工作中涉及的重要事項。領導小組下設辦公室，辦公室設在省國土管理局。各市、縣人民政府都要成立領導小組，組織專門力量，對本行政區域內非法轉讓、炒賣土地、農民集體土地出租用於非農業建設等情況進行一次全面清理。清理工作要與目前正在開展的土地證書查驗工作相結合，重點對城郊結合部和公路兩側利用農民集體土地建造的各種市場、飯店、住宅等進行清理整頓。為強化輿論和民眾監督，各地要公布違法用地的舉報電話，完善舉報和獎勵制度。
各有關部門要密切配合，共同做好土地轉讓管理工作。工商行政管理機關要加強對農林開發企業的工商管理，嚴格核定開發企業的經營範圍，加強對其經營活動的監管。對超範圍經營的開發企業，要堅決查處；對非法集資的企業，一經查實，要吊銷其營業執照，並依法追究有關當事人的責任；對經營場所土地使用權不明確的，不予工商登記。商業銀行在辦理房地產抵押時，要審核該企業是否具有國有土地使用證和國土管理部門出具的土地有償使用證明材料。對沒有國有土地使用證和土地有償使用證明材料的，不得允許其抵押貸款。
各地的清理工作情況，各市人民政府要在1999年11月15日之前向省政府作出報告。省政府責成省國土管理局會同省有關部門負責本通知貫徹執行情況的監督檢查和落實工作，並定期向省政府作出報告。
特此通知，請認真貫徹執行。
江蘇省人民政府