江蘇省政府關於深化土地使用制度改革若干問題的通知
省政府關於深化土地使用制度改革若干問題的通知
（蘇政發〔１９９８〕１６號１９９８年２月１９日）
各市、縣人民政府，省各委、辦、廳、局，省各直屬單位：
近幾年來，全省各地在加強土地管理、切實保護耕地的同時，努力推進土地使用制度改革，取得了一定成效。當前，經濟結構調整和經濟體制改革對土地使用制度改革提出了新的要求，迫切需要加大土地使用制度改革的力度，加快改革步伐，擴大土地有償使用範圍，規範土地使用權流轉，加強土地資產管理，逐步建立起適應社會主義市場經濟體制需要的土地使用制度。從我省的實際情況出發，在深化土地使用制度改革中，當前要著重抓好國有企業、鄉村集體企業改革中土地使用權處置、中心村建設用地管理和調整閒置非農業建設用地工作。現就有關問題通知如下：
一、國有企業改革中土地使用權的處置
國有土地既是重要的生產要素，又是國有資產。處置國有劃撥土地使用權，是國有企業改革中的一項重要工作。目前我省國有企業資本金投入普遍不足，資產負債率較高，但企業的土地資產又未能充分發揮作用。今後要努力顯化企業的土地資產，將土地資產作為國有資本金注入企業，擴大土地市場容量，最佳化土地資源配置。
（一）對部分企業注入國有土地資產。
結合企業結構調整和企業改制，按照先試點規範、再逐步推開的原則，對原通過劃撥方式取得國有土地使用權的省重點企業集團、部分市重點企業集團、支柱產業重點企業、現代企業制度改革試點單位等國有或國有控股企業進行盤活存量建設用地、顯化國有土地資產並作為資本金注入企業的運作。
進行試點的企業，由土地管理部門對其使用的國有土地進行確權核界，根據清產核資中所採用的評估價格，與試點企業簽訂土地使用權出讓契約，並與財政部門制定具體的運作程式，由財政部門將這部分土地資產作為國有資產注入企業。
企業按上述方式取得的土地使用權，在不改變土地基本用途的前提下，可以抵押、出租。企業如要進行房地產開發或轉讓這部分土地使用權，必須與土地管理部門簽訂土地使用權出讓補充契約，補交土地出讓金。出讓金標準按照當時的基準地價和市場情況重新評估確定。這部分出讓金在按規定繳納有關稅費後，１０％上交政府；３０％作為國有資本金注入企業，同時註銷第一次注入的土地資產；其餘６０％留給企業，充實企業自有資金，用於企業發展再生產。注入企業的土地資產資本金運作情況，由國有資產管理部門按規定進行考核。
（二）規範處置改制企業的國有劃撥土地使用權。
企業進行股份制改造或以其資產與其他企業合資組建新的企業時，對其原通過劃撥方式取得的土地使用權，應採取補辦出讓或租賃的方式進行處置。國有企業之間進行合資合作的，在不改變土地用途的前提下，可仍按劃撥土地使用權進行管理。
通過劃撥方式取得土地使用權的企業被兼併時，如兼併企業是國有或國有控股企業，在不改變土地用途的情況下，可以將被兼併企業使用的土地劃撥給兼併企業使用；如兼併企業為非國有或非國有控股企業的，需採取補辦出讓或租賃的方式進行處置。
通過劃撥方式取得國有土地使用權的企業破產，在實施破產前，應由土地管理部門收回土地使用權，並組織出讓。土地出讓收益在按規定繳納有關稅費後，上交財政１０％，其餘９０％用於破產企業的職工安置。試點城市企業破產，其土地使用權處置和土地出讓收益分配按試點城市的有關規定執行。
國有企業改制或與其他企業合資合作，將其通過劃撥方式取得使用權的國有土地全部或部分改變用途發展第三產業的，應對改變用途部分的土地使用權採取補辦出讓或租賃的方式進行處置。其中用於商品房建設項目的，應補辦出讓。
企業改制中的國有劃撥土地使用權處置，採取補辦出讓方式的，應補交不低於經確認的宗地地價４０％的出讓金；進行租賃的，按地價推算或比照當年土地有償使用費標準，由企業交納土地年租金。對交納年租金確有困難的企業，經同級財政及企業主管部門審核，報同級政府批准，在３年內可給予減免租金照顧。
二、實施中心村建設用地與復墾開發新增耕地掛鈎政策
為了進一步推進我省“兩區”規劃的實施，鼓勵農民向中心村集中居住，促進土地復墾開發，實現全省耕地總量動態平衡，根據中央有關規定，在我省實施中心村用地與復墾開發新增耕地掛鈎政策。
（一）掛鈎政策的內涵和實施範圍。
各地在完成上級下達的復墾計畫、保證耕地總量動態平衡的前提下，通過土地復墾開發新增加的耕地面積，按照一定比例增加當地的非農業建設占用耕地指標，用於中心村的農民住宅和基礎設施建設。列入全省土地復墾開發計畫增加的耕地不在掛鈎之列。實施掛鈎政策的新增耕地應是１９９６年１月１日以後的新增耕地，在此之前經復墾開發形成的淨增耕地不納入掛鈎政策範圍。
（二）中心村建設用地增加指標的核定和管理。
鄉鎮掛鈎土地復墾開發項目完成後，由縣以上土地管理部門組織驗收，經驗收確認的新增耕地，作為次年增加中心村建設用地指標的依據。
中心村建設用地指標的核定於每年年底進行，完成當年上級下達的土地復墾開發計畫的鄉鎮方可申請增加中心村建設掛鈎用地指標。申請掛鈎用地指標由鄉鎮人民政府向縣級土地管理部門提出，經縣級土地管理部門審核後逐級上報省國土管理局審批，省國土管理局按各市新增耕地面積的８０％逐級下達中心村建設掛鈎用地指標。掛鈎用地指標年度之間可結轉使用，可在本鄉鎮範圍內使用，也可在本縣（市、區）範圍內統籌使用。
土地復墾開發後，土地所有權權屬性質不變，同時對在冊耕地面積作相應調整。村組之間按照有關規定，經批准後，可以進行土地置換調整。復墾開發新增耕地，從投產之年起，３年內免交農業稅。
（三）中心村建設用地審批。
中心村建設占用土地，應按照正常的建設有地審批許可權及程式報批，並依法對土地使用者頒發或更換土地證書，確認使用權。取得掛鈎用地指標的中心村建設項目，不占用建設用地計畫。中心村建設掛鈎用地指標實行單列管理。
中心村建設用地經批准後，對所在村組耕地在冊面積要作相應核減，並參照有關徵用、使用土地的規定進行經濟補償，安置好剩餘勞動力。經濟補償和勞動力安置由鄉鎮政府負責解決。
（四）掛鈎政策實施中的有關稅費問題。
實施掛鈎政策的中心村建設，異地搬遷的農民建房用地可免交農業重點開發建設資金。新建房占地面積少於或等於原宅基地面積且原宅基地已復墾的，可免交耕地占用稅；大於原面積的交納差額部分。新的建設用地使用者應全額繳納土地稅費。
三、鄉村集體企業改革中土地使用權的處置
當前，解決好鄉村集體企業改革中集體土地使用權的處置問題，對於盤活建設用地存量和深化鄉鎮企業改革都有重要意義，要積極推進，規範運作。
鄉村集體企業改制為股份合作制企業或出售的，原使用的集體非農建設用地使用權應採用租賃方式，經土地管理部門辦理有關手續後，由集體經濟組織將該土地使用權租賃給改制後的企業或購買者使用。
鄉村集體企業改組為股份制企業，可由集體經濟組織將土地使用權租賃給改制後的股份制企業使用或作為土地資產入股。如果要出讓的，必須先將土地征歸國有，按規定辦理出讓手續，收取出讓金。
在鄉村集體經濟組織內部，因企業兼併造成土地使用權屬或實際使用者變更的，可通過辦理權屬變更登記手續處置。除此而外的其他鄉村集體企業被兼併，均應由集體經濟組織將被兼併企業原使用的土地租賃給兼併企業使用。
鄉村集體企業改制過程中，可以對土地進行長期租用，分年收取租金。租賃期限可與企業登記的經營年限相銜接。年租金一般三年修訂一次，標準可以參考國有土地出讓金加上利息後的年均數確定。全省土地年租金最低保護價，由省國土管理局、物價局研究制定，經省政府批准後下達執行。企業改制之初交納租金有困難的，鄉村集體經濟組織在３年內可給予減免照顧。
農村集體非農業建設用地使用權租金收益，歸鄉村集體經濟組織所有和使用，主要用於發展經濟和土地復墾開發。
實行年租金的農村集體非農業建設用地不得轉租或改變用途，確需轉租或改變用途的，由集體經濟組織收回土地，重新簽訂租賃契約。
城市規劃區內的鄉村集體企業改制後，如需將原使用土地改變用途、用於房地產等經營性開發的，必須將集體所有土地征為國有土地，通過出讓方式取得國有土地使用權。
鄉村集體企業改制涉及的集體非農建設用地使用權租賃，由集體經濟組織與使用者簽訂土地租賃契約，報縣（市）土地管理部門審批。土地管理部門應對土地權屬、用途、地價等進行認真審核，並做好登記發證工作。對土地權屬不清，土地用途不符合土地利用總體規劃和城市總體規劃、村鎮建設規劃的，土地租賃價格低於最低保護價的，土地管理部門不予批准。原鄉村集體企業未依法取得土地使用權的，在補辦用地手續後，其土地使用權方可重新處置。
以上各項中所指鄉村集體企業使用的集體非農業建設用地，均指１９９７年１２月３１日前已經使用的存量土地。
四、調整閒置非農業建設用地
近年來，我省有部分已辦理了徵用、出讓手續的建設用地，因項目、資金不落實等原因，有的未能按期動工建設，有的只是部分利用。對於這部分閒置建設用地，應在按規定收取土地廢荒費的前提下，區別不同類型，進行規範調整，使之得到充分利用。
對於開發商以炒賣“地皮”為目的受讓並超期閒置的土地，由國土管理部門依法收回土地使用權，通過土地市場重新出讓。
對確因資金等原因無力全部開發利用而部分閒置的建設用地，可以由土地部門以不高於原出讓的價格收購，再重新出讓使用；也可以由土地管理部門先行招商引資，在明確出讓意向後，向原受讓方收回土地使用權重新出讓，收取出讓金後，再給予原受讓方經濟補償。
以上通知，請認真貫徹執行。
