事件回放
15日晚間，住建部與國家外匯管理局聯合印發國家外匯局發布《關於進一步規範境外機構和個人購房管理的通知》規定，境外個人在境內只能購買一套用於自住的房屋。對此政策，地產專家認為，此舉是為了抵制境外熱錢進入樓市而推高房價。
時隔4年後，中國樓市重啟樓市“限外令”。昨晚，住建部發布與國家外匯管理局聯合印發的《關於進一步規範境外機構和個人購房的通知》（下稱《通知》），再次明確：境外個人在境內只能購買一套用於自住的住房，而在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在註冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。
限令內容
《通知》除明確境外個人在境內只能購買一套用於自住的住房、境外機構只能在註冊城市購買辦公所需的非住宅房屋，還要求各地房地產主管部門在辦理境外個人的商品房預售契約備案和房屋產權登記時，除應當查驗《城市商品房預售管理辦法》、《房屋登記辦法》規定的材料及驗證購房人持有房屋情況外，還應當查驗“購房資質”。
具體而言，應當查驗的“購房資質”包括：有關部門出具的境外個人（不含港澳台居民和華僑）在境內工作超過一年的證明；港澳台居民和華僑在境內工作、學習和居留的證明；境外個人名下在境內無其它住房的書面承諾。
同樣，各地房地產主管部門在辦理境外機構的商品房預售契約備案和房屋產權登記時，除應當查驗《城市商品房預售管理辦法》、《房屋登記辦法》規定的材料及驗證購房人持有房屋情況外，也要查驗“購買資質”，具體包括：有關部門出具的在境內設立分支、代表機構的批准檔案和註冊證明；境外機構所購房屋是實際辦公所需的書面承諾。
同時，境外機構和個人申請購房結匯，應當嚴格按照《關於規範房地產市場外匯管理有關問題的通知》（匯發[2006]47號）辦理。外匯指定銀行在為申請人辦理購房結匯時，應當嚴格審核境外機構和個人提交的申請材料，對於符合規定的，外匯指定銀行在為申請人辦理購房結匯手續後，應當嚴格按照相關規定，在外匯局直接投資外匯管理信息系統辦理即時備案登記。
《通知》還強調，各地房地產主管部門、外匯管理部門應當加強相關法律、法規和政策宣傳，督促房地產銷售機構、房地產經紀機構和人員對購房的境外機構、個人做好法律、法規和政策的告知，並做必要風險提示。同時，各地房地產主管部門、外匯管理部門應當加強協調配合，及時交換境外機構和個人購房、結匯等方面的信息，形成監管合力，進一步嚴格和規範境外機構和個人購房管理。
北京“限外令”始末
2006年7月11日，商務部等六部委聯合出台了《關於規範房地產市場外資準入和管理的意見》，即“限外令”後，2007年1月29日，北京市建委發布《關於規範境外機構和境外個人購買商品房的通知》。
其中除了要求按照國家六部委《關於規範房地產市場外資準入和管理的意見》的政策執行之外，明確規定境外個人在本市購買自住商品房的，一人只能購買一套住宅。即：境外人士如果想要在北京買房，至少要符合3個標準：在中國境內居住滿一年，除想要購買的房屋外在中國境內沒有第二套房產，並且所購房產僅用於自用自住。
2009年1月，受金融危機衝擊，北京市建委貫徹國務院穩定樓市的宗旨，發布了十五條促進房地產業健康發展的新政，自2009年1月1日至12月31日，暫停執行《關於規範境外機構和境外個人購買商品房的通知》。
2010年2月23日：北京市11個相關職能部門聯手推出一系列樓市調控措施，加強和改善房地產市場調控，支持居民自住和改善型住房消費，遏制房價過快上漲的勢頭，促進北京市房地產市場平穩健康發展。其中要求在境內工作、學習時間一年以下的境外個人，不得購買商品房。境外個人在本市購買自住商品房的，一人只能購買一套住房。這也標誌著2009年1月曾暫停的限外令自動恢復執行。
熱錢更需關注
實際上，關於限制境外人士和機構在境內購房，早在2006年就已有相關規定。
2006年7月，建設部等六部門曾聯合發布《關於規範房地產市場外資準入和管理的意見》，明確規定境外機構在境內設立的分支、代表機構和在境內工作、學習時間超過一年的境外個人，可以購買符合實際需要的自用、自住的商品房，不得購買非自用、非自住商品房。
也正是如此，此次重啟限外令，在業內人士看來，並不意外。據介紹，由於跨國資金流動受限，境外人士在內地大量購房的現象並不十分普遍，倒是一些外資機構短期內購入大批住宅樓作為投資的現象比較普遍。此次“限外令”重啟，和4年前相比，新增“境外機構不能購買住宅房屋”的規定，顯然是針對性舉措。
業內人士認為，在國內30多個城市都已經實行住宅“限購令”、國內購房需求被抑制的背景下，出台上述規定抑制國際遊資炒樓非常必要。“北京、上海、深圳等地樓市都將受此影響，尤其是對珠三角地區的影響最大，很多香港人以註冊公司名義，往往一買就是三四十套。”中原地產李文杰認為。
與此同時，也有業內人士提出，國際熱錢流入並不僅限於住房持有環節。“事實上，購買住宅樓的做法對於一些大的外資機構而言，由於國內租售回報率低等原因，吸引力並不是特別大，相反，不少外資機構熱衷於對開發環節的介入，比如通過開發貸款、收購項目股份等等方式介入。”業內人士分析。因此，多位為業內人士提出，開發環節防止熱錢也需關注。
起因
因美元的貶值，中國的房產投資無疑成了香餑餑，為了防止大量熱錢的衝擊，此次出台限外令也無可厚非。為了解決高房價問題安定民生，政府可謂頗有決心，不僅頻出政策打壓房價，又限制外資購房以防止境外人士投機炒房。
早在2006年的時候，中國就曾發過一次限外令。不過當時並沒有規定境外及港澳台民眾置業套數，而今次的限外令卻規定只能購買一套自住房產。愛爾蘭新島集團執行董事孫敬表示，此舉將對很多華人產生影響，因為不少華人在當地經營達到一定規模後，希望到中國內地投資，房地產往往是投資的方向之一。
評論
中國社科院世界經濟與政治研究所所長助理、國際金融研究中心副主任何帆表示，此舉是為了加強資本管制，防範境外熱錢流入境內資本市場。何帆說，目前中國貨幣政策寬鬆，美國貨幣流動性也很大，大量熱錢流入股市和樓市，存在推高股價和房價的隱患。限外令可以有效抵制熱錢的大規模流入。
有專家估計，北京、上海、深圳等地樓市都將受此影響，珠三角角地區的影響將會最大。
也有專家提出，近期外資進入開發環節的資金增長較快，“限外令”管制不了這個環節的外資。據了解，境外基金一般不會直接購買房產，而是通過併購企業股權的形式間接購買物業。
不過，不少網民認為，此舉並未真正打中海外熱錢炒房的“七寸”。業內人士楊紅旭認為，海外基金購房，一般不會直接買房，而是通過收購企業股權的形式間接購買物業。此外，在日趨嚴厲的調控政策之下，目前依然入市的購房者以及很多持房惜售的房主都有抵禦通脹的考慮，房地產的避險功能成為支撐價格繼續上行的重要因素。
業內人士普遍認為，此次針對外資的“限購”政策，是對外資投資我國房地產市場的進一步規範和管理，意在遏制人民幣升值預期下大量熱錢湧入房地產市場。
