房產保有稅能否打壓高房價
2010年4月8日，人們被一則可能徵收房產保有稅的訊息震驚，而房產保有稅徵稅試點地區可能在京、滬、深、渝四個城市。受此訊息影響，當日地產股全線深度下挫。
當日傍晚，上海市住房保障和房屋管理局在其官方網站表示：“房管部門雖不是稅收征管的主管部門,但如果政策出台,我們會積極配合貫徹落實好。”據了解，目前上海市房管局確實正在進行房產保有稅相關徵收方式的研究。而政府徵收住房保有稅的目的也很清楚，打擊投機，控制房價過快上漲。
房產保有稅實際上是物業稅的變種，兩者的不同之處在於物業稅不但涉及房產還關係到地產，目前中國的土地政策是一次性收取70年的使用費，購買者並不擁有土地所有權，如果針對土地徵收稅費則存在制度缺陷；兩者的相同之處在於，它們都是針對房產保有環節徵稅，繞開物業稅涉及的土地環節，只針對房產環節徵收稅費，使得政策能夠更加快速便利地出台，是政策研究和制定者的意圖所在。
稅收是政府的行政手段，也是調節房價的方法之一，不過，從以往的經驗和實踐看，單靠提高稅負、增加稅種並不能控制房價，反倒可能引發市場報復性的上漲。這次由物業稅演變來的房產保有稅恐怕也不會例外。
首先，不論是物業稅還是房產保有稅，調控房價的根本原理在於提高持有成本、抑制消費，而這並非中國房地產價格連年飛漲的根本原因所在。
在我看來，中國房地產價格多年來持續上漲的根本原因，其一是強大的需求；其二是政府多度的依賴土地財政；其三是寬鬆的貨幣政策；其四是保障性住房的供應不足。
目前樓市消費的主力是改善性和投資性需求，提高保有環節成本，對於前者，壓縮的是選擇面，並不影響其購買決策；對於後者，降低的是收益率，在投資客普遍以房價上漲為關注焦點的現在，即便是按照國外的通行做法，以房產評估價的1%徵收房產保有稅，和每年兩位數增長的房價相比，依然難擋投資者的購買步伐。
如果加大持有環節的稅負，或者僅針對大戶型和豪宅徵稅，那么，就算有資金被從大戶型和豪宅市場擠出，去向也可能是流入非高額徵收的房源，從而推高該部分房屋的售價，這可能與政策制定的初衷不符。
其次，不論是物業稅還是房產保有稅，現在推出既不合理，條件也不成熟，如果為推而推，就難免落入做秀的窠臼。從制度角度來看，如何確定房屋和土地的權屬是首要問題。土地權屬歸國家所有，在國家所有的土地上的建築卻歸個人所有，如何協調兩者之間的關係，是問題的關鍵所在。
再者，按照我國現行的財稅政策，地方政府沒有財稅立法權，須報國務院，經人大批准後才能實施。這樣的話，房產保有稅雖然由上海提出，但若實施必然會是全國性的稅法，如此一來，其涉及面就非常廣泛，比如評估方法、確定權屬、稅基和稅率的確定等。
最重要的是，不論是物業稅還是房產保有稅，都有可能提高綜合稅賦，目前，總體上看我國的總稅賦是比較高的，本來在內需不足的時候，應該減稅以刺激消費，而不是增稅。如果能夠清理房地產稅費，做到推出物業稅或房產保有稅而不增加總的稅負，也不失為選擇之一，但要想實現，看來比較困難。
最後，不論是物業稅還是房產保有稅，就算出台，要想其發揮作用，落到實處，執行到位是關鍵，從以往相關政策的執行情況看，人們的擔憂並非沒有根據。
2010年4月8日，針對上海傳出的擬徵收房產保有稅這一訊息，我在微博上寫道：“上海擬開徵的住房保有稅，從方案到論證到上報到批准到試行到實行，路漫漫其修遠兮，最終是不是做秀還需觀察，目前市場的過度反應不過是因為：①多項政策的累加效應；②進一步嚴厲調控預期加強；③目前的房價確實處在高位的共識。”
我之所以這么認為，實在是因為訊息來得過於突然，又是在中央媒體數次評論房地產業的背景之下，很難不讓人產生“應景”和“做秀”的聯想。如果僅僅是“做秀”也還罷了，浪費的不過是感情，如果此事當真，政策出台，對其執行情況就不能不令人擔憂。
房產租金稅的徵收無疑是最好的例子，為鼓勵個人出租住房，2008年財政部曾規定：對個人出租住房，不區分用途，在3％稅率的基礎上減半徵收營業稅，按4％的稅率徵收房產稅，免徵城鎮土地使用稅。而上海市的政策更優惠，僅對個人出租住房按5%的稅率徵收一項綜合稅。
房產保有稅實際上是物業稅的一種，即按房地產的面積每年付稅。主要是針對戶型面積偏大的房子收取一定費用，實際上是在鼓勵購買中小套型、功能良好的住宅。其重要原則是，從價計稅方式。即，開徵這一稅種要按評估值徵稅，使多占的人多納稅，這符合稅收的縱向公平原則。
開徵房產保有稅的好處
一是完善了房地產稅收體系；二是可以改變地方政府的“土地財政”模式，政府可以從房地產持有者手中獲得細水長流的、可持續性的稅源；三是對房地產市場和房價也能起到調控的作用。
在國外，在房地產保有環節徵稅是普遍做法，有的叫物業稅，有的叫財產稅。但從目前來看，物業稅開徵還有一些難點，一些法律問題並沒有解決，而且現有的土地出讓制度是把住宅70年的使用權在拿地時一次性交清了，物業稅對土地這塊還要征，體制上不能接軌。而住房保有稅本身與物業稅是一樣的，都是持有環節的稅種，但它把土地的問題規避掉了，只針對房產自身，先行開徵就比較容易。
從國外的通行做法來看，物業稅一般是房產評估價的1%左右，一般在0.8%、1%或1.2%，有的國家還會在房價基礎上打7折，再進行徵稅。如果上海按0.8%或1%徵收房產保有稅，稅率還是比較低的，如果房價每年漲幅能達到10%，保有稅也很難真正擋住投資和投機者的購房步伐。
