相關法規
1、法規規定
《國有土地上房屋徵收與補償條例》（中華人民共和國國務院令第590號）
第八條：為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需徵收房屋的，由市、縣級人民政府作出 房屋徵收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
第九條 依照本條例第八條規定，確需徵收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計畫。
制定國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，應當廣泛徵求社會公眾意見，經過科學論證。
第十一條 市、縣級人民政府應當將徵求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。
因舊城區改建需要徵收房屋，多數被徵收人認為徵收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。
2、相關規定
《國有土地上房屋徵收與補償條例》（中華人民共和國國務院令第590號）
第十二條 市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估；房屋徵收決定涉及被徵收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。
作出房屋徵收決定前，徵收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。
第十四條 被徵收人對市、縣級人民政府作出的房屋徵收決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。
第二十四條 市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規划進行建設的，依法予以處理。
市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當組織有關部門依法對徵收範圍內未經登記的建築進行調查、認定和處理。對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築的，應當給予補償；對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築的，不予補償。
十二個環節
歸納者：王衛洲，來源中國征地拆遷法律事務網
一、確認徵收項目是否屬於公共利益，依據：《國有土地上房屋徵收與補償條例》第八條。
二、審查四規劃一計畫，依據：《國有土地上房屋徵收與補償條例》第九條
（一）發展改革部門審查項目是否項符合國民經濟和社會發展規劃。
（二）城鄉規劃部門審查項目是否符合城鄉規劃和專項規劃。
（三）國土資源部門審查項目是否符合土地利用總體規劃。
（四）舊城改建、保障性安居工程需要徵收的，因審查是否列入上一年度國民經濟和社會發展規劃。
三、確定徵收範圍和兩個禁止，依據：《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十六條
房屋徵收部門依據審查意見和徵收範圍，作出禁止不當增加補償費用的相關通告，並在徵收範圍內公告
房屋徵收部門書面通知城鄉規劃、建設、國土資源、工商等部門暫停辦理相關手續，停止辦理的期限最長為一年
四、調查登記和公示，依據：《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十五條
房屋徵收部門應當對房屋徵收範圍內房屋的權屬、區位、用途、建築面積等情況組織調查登記，被徵收人應當予以配合。調查結果應當在房屋徵收範圍內向被徵收人公布。
五、對未經登記的建築調查、認定和處理，依據：《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十四條
市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當組織有關部門依法對徵收範圍內未經登記的建築進行調查、認定和處理。對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築的，應當給予補償；對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築的，不予補償。
六、擬定房屋徵收補償方案和徵求意見，依據：《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十條
房屋徵收部門擬定補償方案，市縣政府組織有關部門予以論和以公布，並公眾徵求意見，徵求意見不少於30日。
七、修改徵收補償方案，依據：《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十條
（1）根據徵求意見研究修改補償方案，將徵求意見和修改公示予以公布。
（2）舊城改造，多數人認為方案不符合條例規定的，應組織聽證，修改方案
八、選定評估機構，依據：《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十條
（1）房地產價格評估機構由被徵收人協商選定；
（2）協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定
九、初步評估，依據：《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十二條
由評估機構對徵收範圍內房地產市場均價和徵收所需資金總額進行評估，確定徵收補償資金預算
十、存儲補償安置資金，依據：《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十二條
作出房屋徵收決定前，徵收補償費應當足額到位、專戶專儲、專款專用、補償資金到位由金融機構出具證明。
十一、社會穩定風險評估，依據：《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十二條
市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估；房屋徵收決定涉及被徵收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。
十二、決定徵收並公告，依據：《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十三條
市、縣級人民政府作出房屋徵收決定後應當及時公告。公告應當載明徵收補償方案和行政複議、行政訴訟權利等事項。
徵收補償應參照就近新建房價
□本報記者周斌
“面對明顯低於市場價格的補償方案,法院堅決撤銷縣政府的房屋徵收決定,保障了當事人合法權益。”雖然判決已過兩年,但北京萬典律師事務所主任王衛洲對其代理的孔慶豐訴山東省泗水縣人民政府房屋徵收決定案仍記憶猶新。
2011年4月6日,泗水縣政府作出決定,對孔慶豐家所在片區實施房屋徵收。孔慶豐認為,該徵收行為違法,在行政複議維持的情況下,將縣政府告上了法庭。
原告提供證據稱,被告張貼的補償方案徵求意見稿照片上存有明顯雪跡,縣氣象局證明2011年3月1日泗水降雪,因此徵求意見稿實為降雪後張貼,3月21日便結束徵求意見,公告期不足30天,程式違法。
被告則回應說,當年2月有4次降雪,徵求意見稿張貼於2月20日,照片上的雪跡為2月16日的降雪。
法院審理認為,泗水縣當年2月至3月有降雪,僅憑照片上的雪跡和當事人記憶,尚不能證明原告主張。
庭上,被告指出,此次房屋徵收,縣政府進行了社會風險評估,召開了房屋徵收補償方案聽證會,廣泛聽取民眾意見。並提供了舉行聽證會的相關材料及會場照片。
“此次徵收涉及900餘戶,由於聽證會沒有廣而告之,導致參加聽證會的人數太少,而且多為企事業單位代表,聽證結果不合理,不公正。”原告反駁道。
王衛洲告訴記者,對於此次徵收,原告無法接受的根本原因是補償標準太低。
據介紹,徵收補償方案規定:選擇貨幣補償的,按照該地塊多層產權調換安置房的優惠價格補償。產權調換的,安置房超出主房補償面積的部分由被徵收人出資,超出10平方米以內的按優惠價結算,超出10平方米以外的按市場價結算；被徵收主房面積大於安置房面積的部分,按照安置房優惠價增加300元每平方米的標準給予貨幣補償。
王衛洲回憶說,安置房優惠價為每平方米1300元左右,而當時他們走訪該安置房附近多個新建商品房售樓處了解到,新建商品房價格都在每平方米3500元左右。“孔慶豐家面積有四五百平方米,不管選擇何種補償方案,損失都很大,根本無法接受”。
《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定,對被徵收房屋價值的補償,不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。
法院認為,為了公共利益的需要,徵收國有土地上單位、個人的房屋,應當對被徵收房屋所有權人給予公平補償。對被徵收房屋的補償,應參照就近區位的新建商品房的價格,以被徵收人在房屋被徵收後居住條件、生活質量不降低為宜。本案中,優惠價格顯然低於市場價格,對被徵收房屋的補償價格也顯然低於被徵收人的出資購買價格。補償方案對被徵收人顯失公平。
最終,法院判決撤銷泗水縣政府作出的房屋徵收決定。案件受理費50元,由泗水縣政府負擔。
房屋徵收決定流程圖解
房屋徵收決定
房屋徵收決定