簡介
房地產項目融資是整個社會融資系統中的一個重要組成部分，是房地產投資者為確保投資項目的順利進行而進行的融通資金的活動。與其他融資活動一樣，房地產項目融資同樣包括資金籌措和資金供應兩個方面。
房地產項目融資的實質，是充分發揮房地產的財產功能，為房地產投資融通資金，以達到儘快開發、提高投資效益的目的。
涵義
房地產業能否籌集到足夠的資金是商業房地產開發實施的前提，能否有足夠長時間的靈活可用的資金是房地產開發企業成功經營的關鍵。
房地產項目融資的內涵應該是為了分散房地產投融資的風險而採取的以房地產項目未來可用於還款的淨現會流和項目資產本身價值為融資要約的資金融通模式。與傳統的融資方式中公司利用自身的資信能力及綜合還款能力安排融資相比，房地產項目融資一方面因為還款保障為實體房地產及其收益權，因而還款的保障基礎更為堅硬，更能獲得資盒的支持。外部資金擁有者在決定是否投資或是否提供貸款時的主要依據是公司作為一個整體的資產負債、利潤及現金流量狀況，對具體項目的考慮是次要的。如果項目的經濟強度不足以保障貸款安全，則貸款人可能需求借款人以直接擔保、間接擔保或其它形式給予項目附加的信用支持。另一方面，可以幫助房地產投資者籌集遠遠超過自身資信能力所能達到的大型房地產項目資會，從而使在傳統融資條件下無法取得貸款資金的房地產項目順利實現資金融通，成功獲得丌發。另外，房地產項目融資為政府、企業和市場提供了靈活多樣的融資模式，豐富和滿足多方主體資金需求上的特殊要求。
特點
與一般企業相比，房地產企業融資活動具有以下特徵：1.開發資金需求量大，對外源性融資依賴性高。房地產業屬資本密集型行業，僅僅依靠企業自有資金，不可能完成項目開發，因而開發商必須通過各種手段進行外源性融資。從今後趨勢看，我國房地產業單純依賴銀行信貸的局面將有所緩解，但外部融資比例不會減少，只是結構上會呈現多元化。
2.土地和房屋抵押是融資條件。伴隨著國家土地政策的改革，各單位對土地的獲得越來越難；由於房價在不斷上漲，因而土地和房屋抵押成為受金融機構歡迎的融資條件。
3.資金面臨較大風險。房地產業與巨觀經濟周期關聯度非常明顯，我國房地產業受政府巨觀調控的影響更大，而且由於我國金融體系不發達，加上項目中巨額的營運資本及其短期波動，房地產開發企業面臨較大資金風險
優劣勢分析
項目融資自20世紀50年代產生以來，尤其是近十幾年來在世界範圍內得以迅速發展，並R益受到人們的矚目與青睞，主要是因為項目融資與傳統融資方式相比具有一些明顯優勢，這些優勢使項目融資更適用於房地產項目開發，並成為其未來發展方向，主要表現在以下幾個方面：。(1)房地產項目融資的優勢分析
①以項目為導向，有利於實力及資信狀況不佳的開發商獲得資金。
在傳統融資方式中，貸款銀行看重的是開發商的實力及資信狀況。而項目融資，顧‘名思義，以項目為主體。貸款銀行的貸款依據是該商業地產項目的經濟強度。與傳統融資方式相比，項目融資可以獲得更高的貸款比例和更長的貸款期限，也可以幫助那些僅憑資信很難取得銀行貸款的開發商獲得資金。
②實現融資的無追索或有限追索。
追索權是指在借款人未能按期償還債務時，貸款銀行要求借款人用除抵押資產外的其他資產償還債務的權利。
在傳統融資方式中，貸款銀行擁有完全追索權，即借款人擁有的所有資產都可供還債之用。而在項目融資中，項目的經濟強度決定資金償還情況。在無追索項目融資中，當商業房地產開發項目沒有達到完工標準而以失敗告終或是項目在後期的經營過程中無法產生足夠的現會流量時，開發商不直接承擔任何債務清償的責任。在有限追索項目融資中，貸款銀行的追索權往往也在時問、對象和數量上具有一定限制，貸款銀行不能追索到開發商除該項目資產、現金流及擔保之外的任何形式的資產。有限追索既限制了開發商的風險，又使丌發商有更大的空間從事其他項目的開發。
③實現風險分擔。
有限追索權有效實現了風險分擔。與項目有關的各種風險要素要以某種形式在所有與項目有直接或間接利益關係的參與方之間進行分擔，使項目中沒有任何一方單獨承擔全部風險。開發商應當學會如何識別和分析項目的各種風險因素，確定參與各方所能承受風險的最大能力及可能性，充分利用與項目有關的一切可以利用的優勢，設計出對開發商具有最低追索的融資結構。
④實現資產負債表外融資(Off-balanceFinance)。
一般情況下，丌發商取得的銀行貸款會體現在資產負債表上，使負債率提高，形成不利的資產負債結構，從而加大未來融資成本影響公司自身經營發展。項目融資的無追索或有限追索特點為安排資產負債表外融資提供了可能。在項目融資中，由獨立法人的項目公司與貸款銀行簽署融資協定並負責項目建設，只要開發商在項目公司中的股份不超過一定比例，項目公司的融資就不會反映在開發商的資產負債表上。當然，這要依賴於有關會計法規。
⑤信用結構安排靈活多樣。
一個成功的項目融資，其貸款信用結構的安排是靈活多樣的，可以將信用支持分配到與項目有關的各方面。例如，在工程建設方面，為了減少風險，可以要求工程承包商提供一個固定價格、固定工期的建設契約或“交鑰匙”工程契約，還可以要求項目設計者提供工程技術保證；在原材料和能源供應方面，可以要求供貨方提供供貨契約：在項目招商方面，丌發商可以要求入駐的零售商提供長期租約契約。這些都是項目融資強有力的信用支持，能提高項目的債務承受能力，減少融資對借款人資信和其他資產的依賴程度。
⑥稅務優勢。
在法律法規允許範圍內，通過精心設計的融資模式，可以將政府對投資者或經營者的稅務鼓勵政策作為一種資源在項目參與各方中最大限度加以利用，以降低融資成本、減少項目高負債期的現會流壓力、提高項目償債能力和綜合收益率。此類政策一般包括加速折舊、利息成本稅前扣除、投資優惠政策及其它費用的抵稅法規等。項目開發期和經營前期的虧損可被不同財務狀況的利益相關方吸收，用於合理避稅，降低開發商或其他參與方的融資成本。
(2)房地產項目融資的劣勢
如同其它融資方式一樣，房地產項目融資也不可避免存在～些劣勢，主要表現為：融資結構複雜，融資時問長，融資成本高。這是由於，項目融資涉及面廣、契約結構複雜、風險大．需要花費大量時間做好有關項目設計、風險分擔、稅收結構、資產抵押等技術性工作，必然造成複雜的融資結構，漫長的融資談判和高額的融資成本。這些缺點影響了項目融資在我國商業房地產開發的套用，因此，除了看到項目融資的優勢外，也必須考慮規模經濟效益問題。
資金來源
(1)註冊資本金。(2)銀行融資，現在這一塊卡得比較嚴，中國人民銀行對四證不全的房地產項目是不辦理的。
(3)發行債券。根據《公司法》，發行債券主體要求嚴格，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發行資格，並且對企業資產負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制，加之我國債券市場相對規模較小，交投清淡，發行和持有的風險均較大。長期債券還面臨較大的利率風險，欠缺避險工具。這就注定大多數的房地產企業發行債券難以實現。
(4)上市發行募集資金，一直以來，國家都不支持房地產企業上市，主要是為了抑制過熱的經濟，直到1997年開始解禁。中國證監會在《關於進一步規範股票首次發行上市有關工作的通知》規定：“自2004年1月1日起，除國有企業整體改制、有限責任公司整體變更和國務院批准豁免的情況外，股份公司必須設立滿3年後才能申請首發上市;同時，為使發行人最近3年盈利具有可比性，要求發行人的業務、管理層最近3年內未發生重大變化，實際控制人未發生變更。”大多數的房地產公司都無法達到此要求。
(5)海外資金，國內企業與海外資金的合作有這樣兩種形式，以合資或合作的方式，以信託的形式。目前國際資本絕大多數都集中在基金上，而於中國目前的法律法規沒有明確的依據，所以外資多借財務管理公司、投資公司等形式改頭換面。
(6)房地產投資信託(REIT)，是指通過發行受益憑證的方式，募集投資者的資金，然後進行房地產或房地產抵押貸款投資，REIT是一種專門投資房地產的信託產品，其在歐美已經盛行多年。我國還剛剛處於探索階段。REIT未來的發展前景十分看好。
(7)房地產基金，此類基金的收入來源除了資產增值之外，還有房租收入。房地產是對抗通貨膨脹的理想工具，房地產基金亦然。由於房地產本身變現能力極低，因此房地產基金多半會有較嚴謹的贖回規定。
融資分析
1房地產開發企業傳統的融資方式房地產開發企業傳統的融資渠道主要有內部融資和外部融資。內部融資主要來自於房地產開發商自身的積累。開發商自身資金積累主要是指開發企業自身的資金和以企業為基礎的股權融資，前者積累過程相當緩慢，而後者目前在我國利用有限。傳統的外源融資主要是銀行貸款、信託投資、承包商帶資承辦等，其中尤以銀行貸款為主。而銀行貸款提供資金的數量和使用期限都有嚴格的限制。銀行貸款項目的風險首先是由開發企業完全承擔，然後由銀行承擔，非常不利於風險分散。可見，傳統的融資方式已經嚴重阻礙了房地產開發企業的發展和壯大，通過安排建設項目本身進入資本市場籌集資本則會逐漸形成一種必然趨勢。
2項目融資模式在房地產項目中的套用
對於房地產業來說，目前在我國許多房地產開發項目是通過成立項目公司來運作的，房地產開發項目抵押貸款也是以房地產開發項目資產為償還擔保，這使很多房地產開發項目的籌資具有了項目融資的一些特點。
2.1直接安排融資模式直接安排模式即房地產開發商（項目發起人）直接安排項目的融資，並直接承擔其融資安排中相應的責任和義務。這是比較簡單而普遍套用的一種項目融資模式。一方面，開發商與項目管理公司簽訂協定，由項目管理公司負責對房地產開發項目的建設和銷售進行管理，開發商也可自行對項目進行管理；另一方面，開發商與融資方簽訂融資協定，由融資方提供貸款給開發項目。同時，開發商將自有資金注入開發項目，使項目得以啟動。在項目的建設過程中，融資方通過銀行帳戶對項目進展情況進行監控，並按與開發商的協定規定陸續注入後續資金。當項目建設成功並進入銷售階段時，項目所取得的銷售款項將按開發商與融資方的協定，一部分用於貸款的償還，其餘部分作為收益流向開發商。這種模式適合房地產開發商本身的財務結構不是很複雜的情況。即使是有限的追索權，因為直接使用了開發商名義進行融資安排，所以，對於資信狀況良好的開發商來說，直接安排融資模式可以獲得相對較低成本的資金。
2.2“設施使用”融資模式“設施使用”模式是指某種工業設施或服務性設施的提供者和這種設施使用者之間簽訂一種“無論提貨與否均需付款”性質的協定，這種設施使用協定在工業項目中有時也稱為“委託加工協定”。這種模式在房地產開發中可套用於廉租房建設等項目中，利用這種模式進行房地產項目融資的主要步驟有：①由項目投資者和當地政府達成協定，由當地政府提供一個“無論使用與否均需付款”的協定，並且這個協定為貸款銀行所接受；②由項目投資者組建項目公司，使其擁有、建設和經營該房地產，也可將該公司推向股票市場，以吸收其他投資者資金；③房地產建設進行招標，中標公司需要具有一定的資信和經驗，並能夠由銀行提供履約擔保；④項目公司以房地產使用協定、承建契約和履約擔保作為融資的信用保證；⑤當地政府利用每月收到的廉租房租金和部分財政補貼支付房地產使用費。
利用此種模式可以幫助政府解決建設廉租房所需的大量資金，而房地產開發商也可以獲得較多金融機構的貸款。
2.3“產品支付”融資模式產品支付法是指採用無追索權或有限追索權的融資方法，提供貸款的銀行從項目中購買一定份額的生產量，這部分產品的收益作為項目融資的償債來源。此種模式可套用於房地產公司代某組織開發某項房地產業務，其中以單位集資建房形式為主，其實施步驟包括：
2.3.1由房地產投資者建立一個中介機構（或直接以某單位的名義），從項目公司購買一定比例的房屋作為融資的基礎；
2.3.2投資者交納用於購買這部分房屋的資金給中介機構，中介機構再根據生產支付協定將資金注入項目公司作為項目建設和項目投資資金，項目公司承諾按一定方式安排產品支付，同時以項目資產和完工擔保作為信用保證；
2.3.3房地產項目竣工後，項目公司將房屋銷售給中介機構的投資者，用於償還中介機構的債務。
這種模式的特點在於：首先，項目還本付息的唯一來源是項目產品；其次，節省了大量銷售費用；另外要求項目公司提供最低生產量和最低質量標準的擔保。
2.4BOT融資模式BOT是英文Build-Operate-Transfer（建設運營轉讓）的縮寫形式，是為了動員私人投資基礎設施經常採用的一種辦法，具體做法就是政府將公用基礎設施的建設和經營權交給私人資本，並授予特許權，然後由私人企業自行籌資建設，並在建成後自行運營取得預期收益，若干年後再移交給政府。BOT實際上是政府和私人企業間就基礎設施建設所建立的特許經營權協定關係。BOT項目融資模式目前還發展出了BTO，BOOT，TOT等多種延伸形式。
BOT項目融資模式可套用於公共休閒場所的建設中，如公園等項目。BOT模式的操作流程基本上可以通過下列步驟予以實施：①作為項目發起人角色的當地政府選擇並確定擬進行BOT項目融資的項目，就備選項目進行技術經濟和法律可行性研究論證；②項目選定以後就開始準備招標和要約檔案，提出招標條件邀請相關投資機構和財團提出項目建設開發的建議。作為企業則開始調查項目的可行性，與貸款方協商，準備組建項目公司；③政府在對投標者進行評估選擇後，政府和企業進行相關協定的談判工作，對項目的所有方面進行協商，並簽訂好法律檔案；④在做好項目開發的全部準備工作後，就開始項目的建設和經營階段，各方當事人根據協定履行協定義務和責任；⑤項目在經過數年的經營後，企業根據協定規定的要求把項目的所有權轉讓給政府。
2.5ABS(Asset-Backed-Securitization)融資模式ABS融資模式是以房地產項目所擁有的資產為基礎，以項目資產的未來現金收益為保證，通過在資本市場上發行高級債券來籌集資金的一種項目融資方式。這種融資方式的目的在於，通過其特有的提高信用等級方式，使原本信用等級較低的項目可以進入國際高檔證券市場，利用該市場信用等級高、安全性和流動性強、債券利率低的特點，降低發行債券籌集資金的成本。具體來說，利用ABS模式進行房地產項目融資的流程基本上可分為四個階段：
第一，組建SPC階段。SPC是Special Purpose Corporation縮寫，即特殊目標公司。這種公司包括國際權威資信評估機構較高資信評估等級（AAA或AA級）的信託投資公司、信用擔保公司、投資保險公司或其他具有類似功能的機構。成功組建SPC是ABS順利運作的根本前提；
第二，SPC與項目結合階段。適合ABS的項目是擁有未來現金流入的大型房地產項目或幾個中小型房地產項目捆綁組合項目，擁有這些未來現金流量所有權的是項目公司，這些現金流量所代表的資產是ABS融資的物質基礎。SPC與這些項目的結合就是以契約協定的方式將項目公司擁有的未來現金收入的權利轉讓給SPC；
第三，SPC發行債券階段。SPC可直接在資本市場上發行債券籌集資金，或者經過SPC信用擔保，由其他機構組織發行債券。SPC發行的債券或通過它信用擔保的債券自動擁有相應等級。然後把所籌資金用於項目建設和開發；
第四，SPC償債階段。由於項目公司已將項目資產未來現金收入權利轉讓給SPC，因此SPC就能利用項目資產的未來現金收入清償其在國際資本市場發行債券的本息。
2.6PPP即公共部門與私人企業合作融資模式PPP是publicprivatepartnership即公共部門與私人企業合作模式，對項目生命周期過程中的組織結構設定提出了一個新的模式。它是政府、營利性企業和非營利性企業基於某個項目而形成的“雙贏”或“多底”為理念的相互合作形式，參與各方可以達到與預期單獨行動相比更為有利的結果。此種融資模式適用於建設大型的體育場館和開放式的健身場所。PPP同BOT模式有些相似，但參與項目的公共部分和私人企業之間是合作關係，私人企業從項目論證階段就開始參與項目，而BOT模式從項目招標階段才開始參與項目。如體育場館的建設可由政府牽頭，體育協會、體彩中心等非營利組織、房地產企業共同參與建設。
PPP模式的優勢：
2.6.1PPP融資模式可以使得房地產企業在項目的前期就參與進來，有利於利用私人企業的先進技術和管理經驗，並可以在項目的初始階段更好地解決項目整個生命周期中的風險分配。
2.6.2在PPP融資模式下，公共部門和房地產企業共同參與公共設施建設和運營，雙方可以形成互利的長期目標，更好地為社會和公眾提供服務。同時，公共部門參與項目建設和運營也可以減少項目的國家政治風險，增強私人投資者參與公共設施建設和運營的積極性。
2.6.3在PPP融資模式下，有意向參與房地產項目的私人企業可以儘早和項目所在國政府或有關機構接觸，可以節約投標費用，節省準備時間，從而減少最後的投標價格。
2.7房地產的售後回租融資模式售後回租是融資租賃的一種具體形式。即公司為了融通資金，在出售某項資產後，再從購買者手中租回該資產。一方面可以取得該資產的變現款，另一方面又可以繼續使用該資產。
房地產的售後回租融資模式的操作流程基本上可以通過下列步驟予以實施：①房地產項目公司設計好售房價格和租金，計算房地產的投資報酬率，該報酬率應高於銀行存款利率；②項目公司與房地產投資者簽訂房產購買契約，同時按約定項目公司回租該房產；③項目公司再將房產租給使用者，每月的租金用於支付房東的租金。
房地產的售後回租主要通過銷售積壓的房產，收回大量資金，緩解了項目公司資金緊張的問題；而對於投資者來說，因為購買的房產屬自己，避免了因項目公司破產遭受巨大損失的風險。
